1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 11 及答案与解析一、问答题1 张某于 2004 年 3 月 10 日，在郊区发现自己喜欢的一栋别墅并立即购买，购买价格为 220 万元人民币，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为 200 万元，2004 年 10 月 1 日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问为什么原评估报告不可用?2 甲公司在某市街道旁的一栋二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓储用地毗邻。甲地块面积为 1250m2，乙地块为 3680m2，经分别采用市场比较法测算，甲、乙
2、两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商确凿让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为 4800元/m 2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为 120 万元。问作为估价师如何确定两块合并后地价增值在甲、乙两公司间的分配额。3 某集团公司根据上级文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将 120000m2 仓库(土地性质为出让) 进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将
3、仓库中的 100000m2 进行租赁，租赁年限为 5 年(2005 年5 月 1 日起 2010 年 4 月 30 日止)，月租金为 11 元/(m 2月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于 2007 年 12 月提前终止，试问该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?二、单项选择题4 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积 250m2，空调主机 1990 年购入，当时的购入价格为 500 万元，同型号空调主机现行市场价格为 458 万元。现该空调主机已累计折旧 225 万元，市场价值为 250 万元，拆除费用为 5 万元。如果更换新式空调主机(其他配套设
4、备不需要改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积为 50m2，节约的 200m2 面积可以提供 160m2 的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积 4000 元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：4 若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为( )万元。（A）530（B） 472（C） 455（D）4505 如年资本化率为 5.25%，则至少需要签订( )年的
5、租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。（A）7（B） 8（C） 9（D）106 某公司自有酒店 200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为 80 元/(m 2月)。6 若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按( )计算。（A）0 元/(m 2月)（B） 80 元/(m 2月)（C）亏损前的净收益（D）市场租金7 若对该酒店进行拆迁目的的评估优先选择的方法是( )。（A）收益法（B）市场比较法（C）成本法（D）假设开发法8 若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时拆迁评估优先选择的方法是( ) 。
6、（A）收益法（B）市场比较法（C）成本法（D）假设开发法9 若将该酒店在银行进行抵押，银行面临的主要风险是( )。（A）适宜性风险（B）预期风险（C）市场变现风险（D）耗损风险10 6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地，与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000m2 建筑面积归甲方，2000m 2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金
7、平均为 80 元，出租率为 85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，资本化率为 10%。请问：10 该办公楼的收益年限为( )年。（A）30（B） 34（C） 36（D）4011 该办公楼整体年净收益为( )万元。（A）159.12（B） 179.03（C） 187.24（D）195.1212 乙方现在应出资( ) 万元购买甲方的权益。（A）689（B） 839.92（C） 1166.88（D）1528.9213 买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是( )。（A）交换价格（B）竞争价格（C）市场价格（D）正常成交价格三、指错题下列
8、房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 某房地产估价报告 致委托方函(略) 封面及目录(略) 估价师声明(略) 房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司，法人代表： ，地址：市路 号，联系电话： 010-。 二、受托方 房地产价格评估有限公司，法人代表： ，地址： 市路号，联系电话：010。 三、估价对象 1地理位置及概况( 略) 2估价对象概括 (1)估价对象现状、位置及周围环境景观。 估价对象位于朝阳区东三环内大街厂南厂区，东临路，北临 大街，西临 厂现
9、状保留厂房，南临 XX 路。根据北京市城市规划管理局签发的()规审字 号审定设计方案通知书，该项目规划建设用地面积约 24000m2。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。 (2)交通通达程度 估价对象毗邻大街和路，道路建设较完善，附近有 1
10、3、34、35、37、51等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。 (3)项目进程及规划限制条件 根据北京市城市规划管理局() 规审字号审定设计方案通知书，该项目规划建设用地面积约 24000m2，规划总建筑面积 72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为 2829 人，可停机动车 167 辆。 (4)估价对象用地现状 估价对象用地位于街号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为 m 2，东临 路，北 大街，西临街，南临路，该厂区原有房屋多为六、七十年代建成，总建筑面积 25214.5m2，列示于朝全字第 03517 号房屋所有权证中。估价对象在该厂
11、区中、东部，用地面积约m 2，需拆除原有生产用房m 2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。 四、估价目的 为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。 五、估价时点 本报告的估价时点为 1999 年 11 月 18 日。 六、价值定义 本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。 七、估价依据 1中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999), 2国土资源部土地估价规程； 3北京市人民政府北京市出让国有土地使用权基
12、准地价； 4北京市房地局土地出让价格评估技术标准(试行 )； 5北京市城市规划管理局审定设计方案通知书()规审字 号； 6估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法 受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两
13、种方法作为本次评估的基本方法。假设开发法：先求取项目的总开发价值：之后，再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。市场比较法：选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。 十、估价结果 估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币 14892 万元 (大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾
14、贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金 1872 万元，两项合计人民币 16764 万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为 6985 元/m 2。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 1999 年 11 月 5日 十三、估价报告应用的有效期 本报告自 1999 年 11 月 18 日至 2001 年 11 月 17日内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象位于街号南侧厂内，东临路，北临 街，西临 厂现状保留厂房，南临 路。根据北京市城市规划管理局签发的()规审字 号审定设计方案通知
15、书，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约 75000m2，总容积率为 3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为 2829 人，可停机动车 167 辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用 3000m2，其他居住建筑面积占 70%即 50400m2，配套公建、商业建筑面积占 30%即 21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的 90%即 64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按 50400m 2 估算，配套公建、商业建筑面积按 14400m2 估算。
16、 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 (略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用( 同估价结果报告) 六、估价测算过程 (一)假设开发法 1总开发价值的测算 根据同类地区中高档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为 6800 元/m 2，收益建筑面积按 50400m2 考虑，公建、商业部分之平均售价为 9000 元/m 2，收益建筑面积按14400m2 考虑，则项目总开发价值为： 总开发价值=504006800+144009000=47232 万元 2成本费用 (1) 建安成本住宅为1500 元/m 2，公建为 1700 元/m 2，则 A建安费用总计为： 150050
17、400+170021600=11232 万元 B红线内市政费按建安费用的 10%计，则红线内市政费=1123210%=1123 万元 C用电权费按 40VA/m2、1100 元/KVA 估算用电权费，则用电权费=4072000/10001100=317 万元 D建安综合成本=11232+1123+317=12672 万元 (2) 不可预见费 考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的 5%，即 112325%=562 万元。 (3)专业人士费 包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的 5%计，即 126725%=634 万元。 (4) 贷款利息
18、 投资利息=( 建安综合成本+不可预见费+专业人士费)开发周期1/2贷款利息率 =(12672+562+634)20.55.94% =824 万元 3销售费用 在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加：按总开发价值的5.45%计；买卖手续费：按总开发价值的 0.5%计：代理及广告宣传费：按总开发价值的 1%计，则： 销售费用=47232(5.45%+0.5%+1%)=3283 万元 4开发商利润 开发商成本利润率取 15%，则开发商利润=(12672+562+824)15%=2080 万元 5开发余值 开发余值=47232-(12672+562+634+824+3283+2080)=2717
19、7 万元 6熟地价 依据假设开发法测算地价公式： 设熟地总价为 X 购地后和建设期 2 年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为 5.94% 购地成本利润率：15% 因此，开发余值=X(1+5.94%2+15%)=27177 万元 熟地总价 X=21419 万元 平均收益面积熟地楼面价=21419 万元 /6.48 万 m2=3305 元/m 2 (二)市场比较法 A 居住部分 1选取可比案例 在同一供需圈内分别选取二宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区位因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例详见表 3-19。 表 3-
20、19 比较实例因素条件表 2测算过程(表 3-20) 表 3.20 比准熟地价测算表3测算结果 楼面熟地价=(2503+2709+2765)/3=2659 元/m 2 熟地总价=265950400=13401 万元 B配套公建、商业部分在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：a与估价对象的用途相同；b与估价对象所处的地价区类相同；c与估价对象价格类型相同；d与估价对象评估基准日期接近；e 可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自
21、愿、无利害关系情况下的交易。1选取比较实例根据替代原则，调查北京市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。实例甲：位于大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积 764.97m2，收益建筑面积 6630.84m2，收益容积率8.67。1998 年 6 月确定的楼面毛地价为 1250 元/m 2，楼面熟地价为 2721 元/m 2。实例乙：位于路 号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积 7400m2，收益容积率 3.03。1999 年 9 月确定的楼面毛地价为 923 元/m 2，楼面熟地价为 2185 元/m 2。实例丙：位于路号，
22、土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积 6609m 2，收益建筑面积 9000m2，收益容积率为 1.36。1999 年 1 月确定的楼面毛地价为 923 元/m 2，楼面熟地价为2713 元/m 2。2比较因素条件说明将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详见表 3-21。 表 3-21 比较实例因素条件表3比较情况修正说明(1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的三个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。(2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间
23、差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。(3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。(4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。4测算过程(表 3-22) 表 3-22 比准熟地价测算表5测算结果为 3002 元/m 2，则熟地总价=300214400=4323 万元 C估价对象熟地价 估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建 商业部分熟地价=13401+4323=1
24、7724 万元 (三)最终转让价格的确定 1熟地价的确定 上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见表 3-23。 根据北京市房地产市场发展状况及评估人所掌握资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下： 平均楼面熟地价=0.503305+0.502735=3020 元/m 2 平均地面熟地价=0.58925+0.57385=8155 元/m 2 熟地总价=0.5021419+0.5017724=19572 万元 2毛地价的确定 根据市场比较法的估价思路，将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价
25、对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为 650 元/m 2，配套部分收益建筑面积楼面毛地价为 975 元/m 2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以北京市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按北京市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占 40%，基础设施配套建设费约占 60%。则估价对象土地使用权毛地总价为： 65050400+97514400=4680 万元 出让金总额为：468040%=1872 万元 基础设施配套建设费总额为：468060%=2808 万元 3土地开发及其他费用的确定 土地开发及其他费用总额=19572-4680
26、=14892 万元 4转让总价的确定 估价对象规划建设用地面积约 25000m2，规划总建筑面积约 75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为：19572 万元，估价对象用地转让总价为 16764 万元。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某房地产评估的估价时点为 2007 年 6 月 18 日，现选取一可比案例 A，其中有关资料如下：可比案例 A 的成交价格为 4000 元/m 2，成交时间为
27、 2005 年 6 月 18日；由于买方急于出售，可比案例 A 的成交价格比正常价格低 7%：由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例 A 的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低 2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为 2006 年中旬比 2005 年中旬上涨1%，2007 年中旬比 2006 年中旬上涨 3%，则根据以上资料计算比准价格 A 的过程如下： 1交易情况修正系数：(100-7)/100=93/100 2交易日期修正系数：(100+4)/100=104/100 3区域因素修正系数：100/(100-5)=
28、100/95 4个别因素修正系数：100/(100+2)=100/102 5计算比准价格 A 比准价格A=400097/100104/100100/95100/102=3992.6 元/m 2房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 11 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据：评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。2考虑到抵押对象为别墅价值量大，而需求市场相对少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。2 【正确答
29、案】 1甲地块单独使用时的土地使用权价值为：12504500 元=562.5 万元2甲地块单独使用时的土地使用权价值为：36804100 元=1508.8 万元3甲乙两地块合并使用后的土地使用权价值为：(1250+3680)4800=2366.4 万元4甲乙两地块合并的增值为：2366.4-(562.5+1508.8-120)=175.1 万元两地块合并后地价增值在甲、乙两家间应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定，其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲乙地块各自的单价为基础的比例应占有较大的权重。3 【正确答案】 1首先应验证出租仓库
30、使用权的合法性，出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证，出租人与土地证、房产证记载的权利人是否一致。2在此基础上，可确定出租人签订出租合同的合法性，然后，租赁双方应草签租赁协议的文件，并确定租赁的面积、租金水平等。3租赁双方根据协议文本，并由双方自行认定租赁范围或共同委托有资格的测量队伍进行测量，并绘制成图。4双方根据律师出具的法律意见书或公证处公证的租赁合同，并备齐相关资料，到地方房地管理局相关部门办理登记备案手续。二、单项选择题4 【正确答案】 C【试题解析】 700+5-250=455 万元5 【正确答案】 D【试题解析】 年净收益=4000160=64 万元 NPV=641-
31、(1/5.25%)-10/5.25%=488.25 万元6 【正确答案】 D7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A【试题解析】 办公楼整体年净收益=80300085%(1-35%)12=159.12 万元12 【正确答案】 B【试题解析】 办公楼现值=159.12/10%1-1/(1/10%)34=1528.92 万元，乙方使用权年净收益=80200085%(1-35%)12=106.08 万元，乙方使用权剩余收益年限价格=106.08/10%1-1/(1/10%)11=689 万元，甲方权益价格=办公楼现值- 乙方使用权价格=
32、1528.92-689=839.92 万元13 【正确答案】 C三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1缺少估价的假设和限制条件。2缺少估价机构的资质等级。3土地产权状况不详。4估价依据中缺少房屋产权依据。5估价报告有效期应自报告完成起一年内有效。6开发总价值有错误，漏掉自用部分的价值。7成本法中部分费用取值无依据。8开发利润计算的基数有错误。9计算开发余值中的土地利息的计息期有错误。10居住部分市场比较法缺少因素指数说明。11求配套商业
33、部分采用的市场比较法中选取的案例时间应具体到月份。12求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例乙的区域因素修正系数有错误。13求配套商业部分采用的市场比较法求取的最终比准价格无依据。14转让的总价怎样取得无依据。15评估结果无大写和单价。16报告缺少附件。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 1交易情况修正系数有错误，应为：100/(100-7)=100/932交易日期修正系数有错误，应为：(100+1)/100(100+3)/100=104.03/1003区域因素修正系数有错误，应为：100/(100+5)=100/1054个别因素修正系数有错误，应为：100/(100-2)=100/98
