DB34 T 1555-2011 《存量房交易计税价格评估技术规范》.pdf

1、 ICS 91.010 P 04 DB34 安徽省地方标准 DB 34/T 15552011 存量房交易计税价格评估技术规范 文稿版次选择2011 - 12 - 16 发布 2012 - 01 - 16 实施安徽省质量技术监督局 发布DB34/T 15552011 I 前 言 本标准按照 GB/T 1.1-2009 给出的规则起草。 本标准提出单位：芜湖市地方税务局、合肥英塔信息技术有限公司。 本标准归口单位：安徽省地方税务局。 本标准起草单位：安徽省地方税务局、芜湖市地方税务局、南京工业大学、合肥英塔信息技术有限公司。 本标准主要起草人：汪建国、倪三立、张英、谈平、蒋敏、鲍峰林、钟泳、杨志云

2、、汪柏根、申玲、瞿富强、梁鸿铭、梁英勇。 DB34/T 15552011 1 存量房交易计税价格评估技术规范 1 范围 本标准规定了存量房交易计税价格评估技术规范的术语和定义、基本规定，住宅存量房市场法评估计算、工业及仓储存量房成本法评估计算、商业存量房收益法评估计算、评估结果及应用、可比实例的应用。 本标准适用于土地使用权为出让状态下住宅类存量房、 工业及仓储存量房以及商业类存量房交易计税价格的评估。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T 5

3、0291 房地产估价规范 GB/T 17986.1-2000 房 产测量规范 第1单元:房产测量规定 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1 存量房 已被购买或自建并取得房屋所有权证书的国有建设用地上的房产。 3.2 标准存量房 在本标准中是指评估分区内典型或具有代表性的存量房。 3.3 评估基准点 本标准是指计算评估分区标准存量房基准价格的日期（原则上是每年6月30日，可根据实际情况动态调整）。 3.4 估价时点 估价结果对应的日期。本标准中对应的是估价对象发生交易的日期。 DB34/T 15552011 2 3.5 可比实例 是指交易实例中房地产状况与房地产估价对象的状况相同

4、或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或者能修正为正常市场的交易价格的交易实例。 3.6 比准价格 通过对所选择的可比实例分别进行交易情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正等因素调整后，即可得出待评估对象的试算价格。 3.7 基准价格 评估分区标准存量房评估基准点时的价格。 3.8 综合间接费用 是指在评估基准点时重新取得全新状况估价对象的必要支出中除建筑安装工程造价外， 应计入建筑物重新购建价格的所有费用，包括应计入开发成本的勘察设计和前期工程费用、基础设施及公共配套设施建设费用、其他工程建设费用和开发期间规费；应计入开发费用的管理、销售费用；投

5、资利息、销售税费和开发利润。 3.9 综合间接费用比率 综合间接费用比率是指在评估基准点重新取得全新状况估价对象的必要支出中应计入建筑物重新购建价格的所有费用（除建筑安装工程造价外）与建筑安装工程造价的比率。 4 基本规定 4.1 存量房分类 存量房类型分类应符合附录A。 4.2 评估区位划分 4.2.1 评估区位体系构成 评估区位体系由住宅、工业及仓储、商业三类区位构成。 4.2.2 住宅存量房评估区位划分 住宅存量房评估区位由行政区域、片区、分区组成。每个片区可划分为若干个分区，片区内的每一个住宅小区作为一个分区，住宅小区以外的存量房作为一个或几个分区。 DB34/T 15552011 3

6、 4.2.3 工业及仓储存量房评估区位划分 工业及仓储存量房评估区位执行当地现行城区土地级别或区段范围划分。 4.2.4 商业存量房评估区位划分 商业存量房评估区位由行政区域、片区、分区组成，每个片区可划分为若干个分区，根据商业路线的主要街道划分分区，片区内的每一主要商业街道作为一个分区。 4.3 标准存量房设立 4.3.1 设立原则 根据分区内典型或具有代表性存量房的特征，设定“标准存量房”。 4.3.2 标准存量房类型 标准存量房可分为住宅标准存量房、工业及仓储标准存量房、商业标准存量房等三大类。每大类又可依据当地具体情况进行细分。 4.3.3 住宅标准存量房类型 住宅标准存量房一般可分为

7、独门院落标准存量房、低层住宅标准存量房、多层住宅标准存量房、中高层住宅标准存量房、高层住宅标准存量房、超高层住宅标准存量房、独栋别墅标准存量房、双拼别墅标准存量房、联排别墅标准存量房、单身公寓等细类。应符合附录 C 中 C.1。 4.3.4 工业及仓储存量房类型 工业及仓储标准存量房一般可分为通用单层工业厂房标准存量房、通用多层工业厂房标准存量房、通用单层仓储标准存量房、通用多层仓储标准存量房等细类。应符合附录D中D.1。 4.3.5 商业存量房类型 本标准仅对商业存量房中的临街商业服务类用房（商铺）设置标准存量房。临街商业服务类标准存量房一般可分为临街专业商铺、临街住宅或办公用房配套商铺等细

8、类。应符合附录 E 中 E.1。 4.4 可比实例选取与更新 4.4.1 可比实例选取要求 4.4.1.1 数量要求 各类存量房可比实例的数量，每一分区每一类标准存量房 需 5 个以上价格或租金与市场接近的存量房可比实例。 4.4.1.2 质量要求 4.4.1.2.1 可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。可比实例应在同一分区，如同一分区缺乏符合要求的可比实例，可在同一片区内选择。 4.4.1.2.2 可比实例在用途上应与估价对象的用途相同。 4.4.1.2.3 可比实例在规模上应与估价对象、标准存量房的规模相当。 4.4.1.2.4 可比实例在建筑结构上应与标准存量房的建筑结构相同

9、。 4.4.1.2.5 可比实例在装修档次上应与标准存量房的装修档次相当。 DB34/T 15552011 4 4.4.1.2.6 可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。应为房屋所有权和国有建设用地使用权类型。 4.4.1.2.7 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点，两者差异不得超过 12 个月，一般应选择近期 6个月内成交的交易案例。 4.4.1.2.8 可比实例的成交价格或租金应尽量为正常市场价格或租金. 4.4.2 可比实例更新 4.4.2.1 当有关部门公布的房价环比指数大于 10时（或定期），由系统管理人员录入符合 4.4.1可比实例选取要求的新可比实例。 4.4.2.2 评

10、估系统设置筛选条件，将申报价格大于评估价格 3以上的交易实例作为待选可比实例，在合适的时间统一调整原可比实例。 4.4.2.3 可参照本标准第 9 章可比实例应用管理办法进行更新。 4.5 评估方法选择 具体选择方法应符合附录 B。 4.6 修正系数值的确定 根据本标准提供的修正系数范围通过定性、定量分析方法综合确定。 4.7 基准价格计算 4.7.1 评估基准点 基准价格的首次评估基准点是当年 6 月 30 日，可根据实际情况动态调整。 4.7.2 住宅基准价格 住宅基准价格是指评估分区标准存量房评估基准点时的评估价格。 4.7.3 工业及仓储用房基准价格 工业及仓储用房基准价格是指评估片区

11、工业及仓储标准存量房评估基准点时的评估价格。 4.7.4 商业用房基准价格 商业用房基准价格是指评估分区商业标准存量房评估基准点时的评估价格。 5 住宅存量房市场法评估计算 5.1 评估区位划分 评估区位划分规定应符合 4.2.2 规定。 5.2 标准存量房设立 住宅标准存量房分类应符合附录 C 中 C.1。 5.3 可比实例的选取 DB34/T 15552011 5 按照 4.4.1 可比实例选取要求，对 住宅每一分区、每类标准存量房选 取合适的可比实例作为计算该类标准存量房基准价格的基础。 5.4 确定修正系数 住宅修正系数包括：交易日期修正系数、建筑成新修正系数、建筑结构修正系数、建筑面

12、积修正系数、建筑层次修正系数、分区中的位置修正系数、建筑朝向修正系数和建筑单元位置修正系数。可通过下列途经确定住宅修正系数：政府部门公布的有关资料，房地产估价机构或房地产估价师积累的资料，交易数据分析得到的数据。 5.5 存量房基准价格计算 5.5.1 独门院落住宅标准存量房的基准价格（单价）计算 5.5.1.1 比准价格的计算 计算公式： iiiiiiiKKKKTPV4321100100100100100= .(1) 式中： Vi比准价格（元/m2）； Pi可比实例的成交单价（元/m2）； Ti交易日期修正系数，见附录F； Ki1可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑成新修正系数，应符合附录

13、C表C.11； Ki2可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.12； Ki3可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑面积修正系数，应符合附录C表C.13； Ki4可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.14。 5.5.1.2 基准价格 计算公式： =niiOVnV11(2) 式中： OV 评估分区标准存量房评估基准点时的基准价格（元/m2）； n 可比实例的个数，n5。 5.5.2 低层住宅标准存量房的基准价格（单价）计算 5.5.2.1 比准价格的计算 计算公式： iiiiiiiiKKKKKTPV5432110010010010010

14、0100= (3) 式中： DB34/T 15552011 6 Vi比准价格（元/m2）； Pi可比实例的成交单价（元/m2）； Ti交易日期修正系数，应符合附录F； Ki1可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.15； Ki2可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.16； Ki3可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑面积修正系数，应符合附录C表C.17； Ki4可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑层次修正系数，应符合附录C表C.18； Ki5可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.19。 5.5.2.

15、2 基准价格 计算公式：按（5-2）式进行计算。 5.5.3 多层住宅标准存量房的基准价格（单价）计算 5.5.3.1 比准价格的计算 计算公式： iiiiiiiiiKKKKKKTPV654321100100100100100100100= (4) 式中： Vi比准价格（元/m2）； Pi可比实例的成交单价（元/m2）； Ti交易日期修正系数，应符合附录F； Ki1可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.20； Ki2可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.21； Ki3可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑面积修正系数，应符合附录C

16、表C.22； Ki4可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑层次修正系数，应符合附录C表C.23； Ki5可比实例价格修正为标准存量房价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.24； Ki6可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.25。 5.5.3.2 基准价格 计算公式：按（5-2）式进行计算。 5.5.4 中高层住宅标准存量房的基准价格（单价）计算 5.5.4.1 比准价格的计算 计算公式： iiiiiiiiiKKKKKKTPV654321100100100100100100100= (5) 式中： Vi比准价格（元/m2）； Pi可比实例的成交单价（元/m2

17、）； Ti交易日期修正系数，应符合附录F； DB34/T 15552011 7 Ki1可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.26； Ki2可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.27； Ki3可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑面积修正系数，应符合附录C表C.28； Ki4可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑层次修正系数，应符合附录C表C.29； Ki5可比实例价格修正为标准存量房价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.30； Ki6可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.31。 5.5.4.2

18、 基准价格 计算公式：按（5-2）式进行计算。 5.5.5 高层住宅标准存量房的基准价格（单价）计算 5.5.5.1 比准价格的计算 计算公式： iiiiiiiiiKKKKKKTPV654321100100100100100100100= (6) 式中： Vi比准价格（元/m2）； Pi可比实例的成交单价（元/m2）； Ti交易日期修正系数，应符合附录F； Ki1可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.32； Ki2可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.33； Ki3可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑面积修正系数，应符合附录C表

19、C.34； Ki4可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑层次修正系数，应符合附录C表C.35； Ki5可比实例价格修正为标准存量房价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.36； Ki6可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.37。 5.5.5.2 基准价格 计算公式：按（5-2）式进行计算。 5.5.6 超高层住宅标准存量房的基准价格（单价）计算 5.5.6.1 比准价格的计算 计算公式： iiiiiiiiiKKKKKKTPV654321100100100100100100100= (7) 式中： Vi比准价格（元/m2）； Pi可比实例的成交单价（元/m2）

20、； Ti交易日期修正系数，应符合附录F； Ki1可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.38； Ki2可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.39； DB34/T 15552011 8 Ki3可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑面积修正系数，应符合附录C表C.40； Ki4可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑层次修正系数，应符合附录C表C.41； Ki5可比实例价格修正为标准存量房价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.42； Ki6可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.43。 5.5.6.2

21、基准价格 计算公式：按（5-2）式进行计算。 5.5.7 独栋别墅标准存量房的基准价格（单价）计算 5.5.7.1 比准价格的计算 计算公式： iiiiiiiKKKKTPV4321100100100100100= . (8) 式中： Vi比准价格（元/m2）； Pi可比实例的成交单价（元/m2）； Ti交易日期修正系数，应符合附录F； Ki1可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.44； Ki2可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.45； Ki3可比实例价格修正为标准存量房价格的分区中的位置修正系数，应符合附录C表C.46； Ki4

22、可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表D.47。 5.5.7.2 基准价格 计算公式：按（5-2）式进行计算。 5.5.8 双拼别墅标准存量房的基准价格（单价）计算 5.5.8.1 比准价格的计算 计算公式： iiiiiiiKKKKTPV4321100100100100100= . (9) 式中： Vi比准价格（元/m2）； Pi可比实例的成交单价（元/m2）； Ti交易日期修正系数，应符合附录F； Ki1可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.48； Ki2可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.49；

23、Ki3可比实例价格修正为标准存量房价格的分区中的位置修正系数，应符合附录C表C.50； Ki4可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.51。 5.5.8.2 基准价格 DB34/T 15552011 9 计算公式：按（5-2）式进行计算。 5.5.9 联排别墅标准存量房的基准价格（单价）计算 5.5.9.1 比准价格的计算 计算公式： iiiiiiiiKKKKKTPV54321100100100100100100= (10) 式中： Vi比准价格（元/m2）； Pi可比实例的成交单价（元/m2）； Ti交易日期修正系数，应符合附录F； Ki1可比实例价格修正为标准

24、存量房价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.52； Ki2可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.53； Ki3可比实例价格修正为标准存量房价格的分区中的位置修正系数，应符合附录C表C.54； Ki4可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.55； Ki5可比实例价格修正为标准存量房价格的建筑单元位置修正系数，应符合附录C表C.56。 5.5.9.2 基准价格 计算公式：按（5-2）式进行计算。 5.5.10 单身公寓标准存量房的基准价格（单价）计算 计算方法同 5.5.3、5.5.4、5.5.5、5.5 .6，其修正系数的取值应符

25、合附录 C 表 C.57、C.58、C.59、C.60、C.61。 5.6 存量房评估价格的计算 5.6.1 独门院落住宅估价对象评估时点的评估价格计算 计算公式： jjjjjjOjAKKKKTVV =1001001001001004321.(11) 式中： jV 估价对象估价时点的评估价格（元）； Tj交易日期修正系数，应符合附录 F； Kj1标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑成新修正系数，应符合附录 C 表 C.11； Kj2标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑结构修正系数，应符合附录 C 表 C.12； Kj3标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑面积修正系数，应符合附录 C 表

26、C.13； Kj4标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑朝向修正系数，应符合附录 C 表 C.14； jA 估价对象的建筑面积（m2）。 5.6.2 低层住宅估价对象评估时点的评估价格计算 计算公式： DB34/T 15552011 10 jjjjjjjOjAKKKKKTVV =10010010010010010054321(12) 式中： jV 估价对象估价时点的评估价格（元）； Tj交易日期修正系数，应符合附录 F； Kj1标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.15； Kj2标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.16； Kj3

27、标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑面积修正系数，应符合附录C表C.17； Kj4标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑层次修正系数，应符合附录C表C.18； Kj4标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.19； jA 估价对象的建筑面积（m2）。 5.6.3 多层住宅估价对象评估时点的评估价格计算 计算公式： jjjjjjjjOjAKKKKKKTVV =100100100100100100100654321(13) 式中： jV 估价对象估价时点的评估价格（元）； Tj交易日期修正系数，应符合附录 F； Kj1标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑成新修正系数

28、，应符合附录C表C.20； Kj2标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.21； Kj3标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑面积修正系数，应符合附录C表C.22； Kj4标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑层次修正系数，应符合附录C表C.23； Kj5标准存量房价格修正为估价对象价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.24； Kj6标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表D.25； jA 估价对象的建筑面积（m2）。 5.6.4 中高层住宅估价对象评估时点的评估价格计算 计算公式： jjjjjjjjOjAKKKKKKTVV =10

29、0100100100100100100654321(14) 式中： jV 估价对象估价时点的评估价格（元）； Tj交易日期修正系数，应符合附录F； Kj1标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.26； Kj2标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.27； Kj3标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑面积修正系数，应符合附录C表C.28； Kj4标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑层次修正系数，应符合附录C表C.29； Kj5标准存量房价格修正为估价对象价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.30； Kj6标准存量房价格修正为估价

30、对象价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.31； jA 估价对象的建筑面积（m2）。 DB34/T 15552011 11 5.6.5 高层住宅估价对象评估时点的评估价格计算 计算公式： jjjjjjjjOjAKKKKKKTVV =100100100100100100100654321(15) 式中： jV 估价对象估价时点的评估价格（元）； Tj交易日期修正系数，应符合附录F； Kj1标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.32； Kj2标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.33； Kj3标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑

31、面积修正系数，应符合附录C表C.34； Kj4标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑层次修正系数，应符合附录C表C.35； Kj5标准存量房价格修正为估价对象价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.36； Kj6标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.37； jA 估价对象的建筑面积（m2）。 5.6.6 超高层住宅估价对象评估时点的评估价格计算 计算公式： jjjjjjjjOjAKKKKKKTVV =100100100100100100100654321(16) 式中： jV 估价对象估价时点的评估价格（元）； Tj交易日期修正系数，应符合附录F； Kj1标

32、准存量房价格修正为估价对象价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.38； Kj2标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.39； Kj3标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑面积修正系数，应符合附录C表C.40； Kj4标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑层次修正系数，应符合附录C表C.41； Kj5标准存量房价格修正为估价对象价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.42； Kj6标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.43； jA 估价对象的建筑面积（m2）。 5.6.7 独栋别墅估价对象评估时点的评估价格计算 计算公式： j

33、jjjjjOjAKKKKTVV =1001001001001004321(17) 式中： jV 估价对象评估基准点时的评估价格（元）； Tj交易日期修正系数，应符合附录F； Kj1标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.44； Kj2标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.45； Kj3标准存量房价格修正为估价对象价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.46； DB34/T 15552011 12 Kj4标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.47； jA 估价对象的建筑面积（m2）。 5.6.8 双

34、拼别墅估价对象评估时点的评估价格计算 计算公式： jjjjjjOjAKKKKTVV =1001001001001004321. (18) 式中： jV 估价对象评估基准点时的评估价格（元）； Tj交易日期修正系数，应符合附录F； Kj1标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.48； Kj2标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.49； Kj3标准存量房价格修正为估价对象价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.50； Kj4标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.51； jA 估价对象的建筑面积（m2）

35、。 5.6.9 联排别墅估价对象评估时点的评估价格计算 计算公式： jijjjjjOjAKKKKKTVV =10010010010010010054321. (19) 式中： jV 估价对象评估基准点时的评估价格（元）； Tj交易日期修正系数，应符合附录F； Kj1标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑成新修正系数，应符合附录C表C.50； Kj2标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑结构修正系数，应符合附录C表C.51； Kj3标准存量房价格修正为估价对象价格的分区中位置修正系数，应符合附录C表C.52； Kj4标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑朝向修正系数，应符合附录C表C.53； K

36、j5标准存量房价格修正为估价对象价格的建筑单元位置修正系数，应符合附录C表C.54； jA 估价对象的建筑面积（m2）。 5.6.10 单身公寓估价对象评估时点的评估价格计算 计算方法同 5.6.3、 5.6.4、 5.65.5、 5.6.6， 其修正系数的取值应符合附录 C 表 C.55、 C.56、 C.57、C.58、C.59。 6 工业及仓储存量房成本法评估计算 6.1 评估区位划分 评估区位划分规定见 4.2.3。 6.2 标准存量房设立 工业及仓储标准存量房分类应符合附录 D 的 D.1。 DB34/T 15552011 13 6.3 明确房地产成本构成 应符合附录 D 表 D.2

37、。 6.4 存量房价格评估计算 6.4.1 计算估价对象土地重新购建价格 6.4.1.1 计算评估基准点时估价对象土地重新购建价格 6.4.1.1.1 确定评估基准点时估价对象用地级别或区段基准地价 评估基准点时工业及仓储各用地级别或区段基准地价执行当地现行工业用地级别或区段基准地价及其调整规定。 6.4.1.1.2 计算评估基准点时估价对象土地重新购建单位价格 评估基准点时估价对象土地重新购建单位价格=评估基准点时估价对象基准地价（1+契税率）（1+管理费率+投资利息率+销售费率+销售税率+开发利润率），契税率、管理费率、投资利息率、销售费率、销售税率、开发利润率应符合附录F。 6.4.1.

38、1.3 计算评估基准点时估价对象土地重新购建价格 评估基准点时估价对象土地重新购建价格=评估基准点时估价对象土地重新购建单位价格估价对象土地面积。 计算公式： jDqDjAVV = .(20) 式中： DjV 评估基准点时估价对象的土地重新购建价格； DqV 评估基准点时估价对象土地重新购建单位价格； jA 估价对象的建筑面积。 6.4.1.1.4 计算估价时点估价对象土地重新购建价格 估价时点估价对象土地重新购建价格=评估基准点时估价对象土地重新购建价格地价指数 DjV =DjV DT .(21) 式中： DjV 估价时点估价对象土地重新购建价格 DjV 评估基准点时估价对象的土地重新购建价

39、格； DT 地价指数，由当地国土资源管理部门提供，应符合附录F。 6.4.2 计算估价对象建筑物重新购建价格 6.4.2.1 确定评估基准点时标准存量房建筑安装工程造价，计算综合间接费用比率 评估基准点时标准存量房的建筑安装工程造价由当地工程造价管理部门提供。 综合间接费用比率按本标准术语中的定义计算。 6.4.2.2 计算评估基准点时估价对象建筑物重新购建价格 DB34/T 15552011 14 6.4.2.2.1 通用单层工业厂房、仓储存量房 评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格=评估基准点时标准存量房的建筑安装工程造价建筑层高修正系数单层跨度修正系数单层跨数修正系数（1综合间接费用

40、比率）建筑面积 计算公式： jjNWHjaFjBGKKKVV += )1( . (22) 式中： FjV 评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格； jaV 评估基准点时标准存量房的建筑安装工程造价，应符合附录F； HK 建筑层高修正系数，数据应符合附录D表D.4.1； wK 单层跨度修正系数，数据应符合附录D表D.4.2； NK 单层跨数修正系数，数据应符合附录D表D.4.2； jG 综合间接费用比率； jB 估价对象的建筑面积。 6.4.2.2.2 通用多层工业及仓储存量房 评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格=评估基准点时标准存量房的建筑安装工程造价建筑层高修正系数（1综合间接费用比

41、率）建筑面积 计算公式： jjHjaFjBGKVV += )1( (23) 式中： FjV 评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格； jaV 评估基准点时标准存量房的建筑安装工程造价，应符合附录F； HK 建筑层高修正系数，数据应符合附录D表D.4.1； jG 综合间接费用比率； jB 估价对象的建筑面积。 6.4.2.3 计算估价时点估价对象建筑物重新购建价格 估价时点估价对象建筑物重新购建价格=评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格建筑安装工程造价指数 计算公式： FjVjFjFV = . (24) 式中： FjV 估价时点时估价对象的建筑物重新购建价格； FjV 评估基准点时估价对象

42、的建筑物重新购建价格； FJ 建筑安装工程造价指数，由当地工程造价管理部门提供，应符合附录 F。 6.4.3 计算估价对象建筑物折旧 6.4.3.1 明确存量房成新率的核定方法： 计算公式 DB34/T 15552011 15 R)(NTgj= 11 .(25) 式中： jg 成新率； R 残值率，应符合附录 D 表 D.3； T 已经使用年限； N 经济耐用年限，应符合附录 D 表 D.3。 6.4.3.2 计算评估基准点时估价对象的建筑物折旧 评估基准点时估价对象的建筑物折旧=评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格（1-评估基准点时成新率） 计算公式： )1(jFJZjgVV = .(2

43、6) 式中： ZjV 评估基准点时估价对象的建筑物折旧； FjV 评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格； jg 评估基准点时成新率。 6.4.3.3 计算估价时点估价对象的建筑物折旧 估价时点估价对象的建筑物折旧=估价时点估价对象的建筑物重新购建价格 （1-估价时点成新率） 计算公式： ZjV =FjV (1- jg) .(27) 式中： ZjV 估价时点时估价对象的建筑物折旧； FjV 估价时点时估价对象的建筑物重新购建价格； jg估价时点成新率。 6.4.4 计算估价对象评估价格 6.4.4.1 计算评估基准点时估价对象的评估价格 评估基准点时估价对象的评估价格=评估基准点时估价对象的

44、土地重新购建价格+评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格评估基准点时估价对象的建筑物折旧 计算公式： ZjFjDjjVVVV += .(28) 式中： jV 评估基准点时估价对象的评估价格； DjV 评估基准点时估价对象的土地重新购建价格； FjV 评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格； DB34/T 15552011 16 ZjV 评估基准点时估价对象的建筑物折旧。 6.4.4.2 计算估价时点估价对象的评估价格 估价时点估价对象的评估价格=评估基准点时估价对象的土地重新购建价格地价指数+评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格建筑安装工程造价指数估价时点估价对象的建筑物折旧 计算公式

45、： jV= FjjFjjDjVFVDV+ (29) 式中： jV 估价时点估价对象的评估价格； DjV 评估基准点时估价对象的土地重新购建价格； FjV 评估基准点时估价对象的建筑物重新购建价格； jD估价时点估价对象的地价指数，应符合附录F； jF估价时点估价对象的建筑安装工程造价指数，应符合附录F； ZjV估价时点估价对象的建筑物折旧。 7 商业存量房收益法评估计算 7.1 评估区位划分 评估区位划分规定见 4.2.4。 7.2 标准存量房设立 根据分区内典型（或具有代表性）商业存量房的特征，设定“标准存量房”。应符合附录E.1。 7.3 可比实例选取 商业存量房的可比实例是指符合要求、可

46、以参照比较的租赁实例。 7.4 确定修正系数 修正系数包括：交易日期修正系数、商业路线修正系数、临街状况修正系数、建筑面积修正系数。可通过下列途径确定修正系数： 政府部门公布的有关资料， 房地产估价机构或房地产估价师积累的资料，交易数据分析得到的数据。 7.5 存量房价格评估计算 7.5.1 计算评估分区标准存量房评估基准点时的基准净收益 7.5.1.1 临街专业商铺（）标准存量房的基准净收益计算 7.5.1.1.1 比准单位年净收益 计算公式： iiiiiiiSSSSTPY4321100100100100100= (30) DB34/T 15552011 17 式中： Yi比准单位年净收益（

47、元/m2）； Pi可比实例成交单位年租金（元/m2）； Ti交易日期修正系数，应符合附录F； Si1可比实例租金修正为标准存量房租金的商业路线修正系数，应符合附录E表E.7； Si2可比实例租金修正为标准存量房租金的临街状况修正系数，应符合附录E表E.8； Si3可比实例租金修正为标准存量房租金的建筑结构修正系数，应符合附录E表E.9； Si4可比实例租金修正为标准存量房租金的建筑面积修正系数，应符合附录E表E.10。 7.5.1.1.2 基准单位年净收益 计算公式： =niiOYnY11(31) 式中： OY 评估分区标准存量房评估基准点时的基准单位净收益； N 可比实例的个数，n3。 7.

48、5.1.2 临街专业商铺（）标准存量房的基准净收益计算 7.5.1.2.1 比准单位年净收益 计算公式： iiiiiiiSSSSTPY4321100100100100100= (32) 式中： Yi比准单位年净收益（元/m2）； Pi可比实例成交单位年租金（元/m2）； Ti交易日期修正系数，应符合附录F； Si1可比实例租金修正为标准存量房租金的商业路线修正系数，应符合附录E表E.7； Si2可比实例租金修正为标准存量房租金的临街状况修正系数，应符合附录E表E.8； Si3可比实例租金修正为标准存量房租金的建筑结构修正系数，应符合附录E表E.9； Si4可比实例租金修正为标准存量房租金的建筑面积修正系数，应符合附录E表E.10。 7.5.1.2.2 基准单位净收益 计算公式：按（7-2）式进行计算。 7.5.1.3 临街专业商铺（）标准存量房的基准净收益计算 7.5.1.3.1 比准单位年净收益 计算公式： iiiiiiSSSTPY321100100100100= .(33) DB34/T 15552011 18