经济师中级房地产经济专业知识与实务-38及答案解析.doc

1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-38 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：60.00)1.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的_。 A.10%12% B.5%10% C.5%8% D.8%10%（分数：2.00）A.B.C.D.2._是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等筹集融通资金的活动总称。 A.房地产保险 B.房地产金融 C.房地产估计 D.房地产税收（分数：2.00）A.B.

2、C.D.3.若以商品住宅均价购买一套 100平方米的住宅，均价 4500元/平方米，首付款 30%。银行提供七成按揭，10年内按月等额还本付息，月利率 5，每月应向银行还款_元。 A.2638 B.2711 C.3497 D.4776（分数：2.00）A.B.C.D.4.抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是_。 A.借款人 B.抵押人 C.贷款人 D.抵押权人（分数：2.00）A.B.C.D.5.房地产证券化是将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为_形式。 A.股权性质的有价证券 B.房地产信托 C.债权性质的有价证券 D.股票（分数：2.0

3、0）A.B.C.D.6.“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的_。 A.环境 B.方位 C.通达性 D.朝向（分数：2.00）A.B.C.D.7.国有土地上被征收房屋的评估办法由_制定。 A.国务院住房城建主管部门 B.房地产征收指导部门 C.房地产征收部门 D.房地产价格评估部门（分数：2.00）A.B.C.D.8.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，_，出租方负有除去或防止义务。 A.若是由于出租方的原因所致的 B.不论是出租方还是第三方的原因所致的 C.若是由于第三方的原因所致的 D.若是由于承租方的原因所致的（分数：2.00）A.B.C.D

4、.9.通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫作_。 A.风险分析 B.敏感性分析 C.盈亏平衡分析 D.以上选项均不正确（分数：2.00）A.B.C.D.10._是指房地产投资者以自身财力来负担未来可能的风险损失。 A.契约性转移 B.风险组合 C.风险自留 D.风险利用（分数：2.00）A.B.C.D.11.下面关于房地产征收的限制条件表述中，不正确的是_。 A.房地产征收只能以公共利益为目的 B.房地产征收应严格按照法律规定的程序 C.房地产征收应给予公正的补偿 D.房地产征收应征得被征收人同意（分数：2.00）A.B.C.D.

5、12.下列不属于房屋征收补偿协议的主要内容的是_。 A.用于产权调换房屋的地点和面积 B.征收房屋的结构 C.补偿金额 D.临时安置费或者周转用房（分数：2.00）A.B.C.D.13.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是_。 A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益 B.按规划用地、节约用地、保护耕地 C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标 D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续（分数：2.00）A.B.C.D.14.A公司将 M地块的使用权抵押给 B公司，于 7月 1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7 月 9日完成抵押登记，则抵押合同生效的

6、时间为_。 A.7月 1日 B.7月 2日 C.7月 9日 D.7月 10日（分数：2.00）A.B.C.D.15.以建设用地使用权抵押的，_。 A.该土地上的建筑物不随之抵押 B.该土地上的建筑物一并抵押 C.该土地上的建筑物是否随之抵押由双方协商 D.上述说法均不正确（分数：2.00）A.B.C.D.16.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是_。 A.抵押 B.出售 C.互换 D.赠予（分数：2.00）A.B.C.D.17.以出让方式取得的建设用地使用权转让时，进行房屋建设工程的，应完成开发投资总额的_以上，但投资额不含土地使用权出让金。 A.20% B.25% C.

7、35% D.1/3（分数：2.00）A.B.C.D.18.在按月等额本息偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是_。 A.降低首付款比例 B.降低贷款利率 C.降低抵押率 D.延长贷款期限（分数：2.00）A.B.C.D.19.以下关于土地管理的说法正确的是_。 A.对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行为，主要采用划拨土地方式 B.对一般竞争性行业，应采用出让、租赁等方式 C.承担国家计划内重点技术改造项目的，采用租赁方式 D.涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，采用作价出资方式（分数：2.00）A.B.C.D.20.房地产市场调研不具有_的特点。 A.客观性 B.

8、系统性 C.连续性 D.审美性（分数：2.00）A.B.C.D.21.某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为_人。 A.3 B.5 C.7 D.9（分数：2.00）A.B.C.D.22.进行房地产市场调研时，首先应明确_。 A.调研人员 B.调研计划 C.调研目标 D.调研方案（分数：2.00）A.B.C.D.23.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于_调研。 A.经济环境 B.政治法律环境 C.区域环境 D.社会文化环境（分数：2.00）A.B.C.D.24.下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是_。 A.消费者对位置的要求 B.消费者的购买意向

9、 C.消费者的收入水平 D.消费者可承受的价格（分数：2.00）A.B.C.D.25.某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为_。 A.实现预期利润 B.维护企业形象 C.维持市场占有率 D.维持营业（分数：2.00）A.B.C.D.26.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为_。 A.成本导向定价法 B.需求导向定价法 C.随行就市定价法 D.比较定价法（分数：2.00）A.B.C.D.27.房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突

10、出优势主要体现在_方面。 A.营销成本控制 B.营销经验 C.对项目的熟悉程度 D.营销效果（分数：2.00）A.B.C.D.28.独家销售权代理与独家代理的重要区别是_。 A.前者不能委托分代理 B.前者经开发企业同意，可以委托分代理 C.前者如果开发企业自行售出房屋，无需向代理商支付佣金 D.前者协调工作量较大（分数：2.00）A.B.C.D.29.具有读者集中、针对性强、保存期长等优点的广告媒体是_。 A.报纸广告 B.杂志广告 C.广播广告 D.网络广告（分数：2.00）A.B.C.D.30._是对房地产市场营销全过程的总体部署和安排，是实施和控制市场营销的依据。 A.房地产渠道策略

11、B.房地产价格策略 C.房地产促销策略 D.房地产市场营销方案（分数：2.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：8，分数：32.00)31.房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要_。 A.企业的财务有承受能力 B.建立一套正式的实施计划 C.建立和使用内部风险损失储备或基金 D.对风险因素进行空间和时间上的隔离 E.将风险损失转移给他人承担（分数：4.00）A.B.C.D.E.32.在以下_情况下，租赁的国有土地可以收回。 A.国家因公共利益需要收回 B.国有企业改制 C.承租人某些违约情况 D.国有土地作价入股 E.承租土地期满后未续期（分数：4.

12、00）A.B.C.D.E.33.决定房地产供给量的因素不包括_。 A.房地产价格水平 B.购房者的收入水平 C.购房者的偏好 D.房地产开发成本 E.消费者对未来的预期（分数：4.00）A.B.C.D.E.34.城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以_为主的集市。 A.畜牧业 B.商业 C.制造业 D.手工业 E.服务业（分数：4.00）A.B.C.D.E.35.对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有_。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 E.基准地价修正法（分数：4.00）A.B.C.D.E.36.以下_是文案调研法的局限性。 A.文案调研法得

13、到的是未经整理的资料，利用效率不高 B.文案调研法得到的二手资料是历史资料，难以反映新情况和新变化 C.文案调研法得到的资料准确性难以掌握 D.对调研人员专业知识技能要求高 E.文案调研法成本较高（分数：4.00）A.B.C.D.E.37.房地产细分的作用有_。 A.有利于提高房产的质量 B.有利于发现市场机会 C.有利于促进消费 D.有利于提高企业声誉，建立品牌 E.有利于组织生产和服务，提高企业效益（分数：4.00）A.B.C.D.E.38.下列影响个人住房贷款月还款额的因素中，可能导致月还款额增加的有_。 A.提高购房首付款比例 B.上调贷款利率 C.缩短贷款期限 D.降低商业贷款额度

14、E.增加住房公积金贷款额度（分数：4.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：3，分数：48.00)某企业建造一座新旅馆自己经营，新旅馆的建造费用为 4000万元，项目可行性论证费 30万元，投入流动资金 200万元。经测算，每年经营净收益 300万元。该企业拟在经营 5年后将新旅馆转手出售。该新旅馆经营 40年后，净残值为 400万元，基准收益率为 10%。（分数：16.00）(1).新旅馆按直线折旧法提取折旧的年折旧额为_万元。 A.77 B.85 C.90 D.95（分数：4.00）A.B.C.D.(2).新旅馆转手时，若购买者要求 10%的年收益率，则售价最高可达_万元

15、。 A.2500 B.2550 C.2800 D.3000（分数：4.00）A.B.C.D.(3).与采用利润指标相比，采用现金流量指标评估投资项目的优点有_。 A.能显示投资获利数额的大小 B.便于考虑资金时间价值 C.评估更具有客观性 D.能反映投资效率的价值（分数：4.00）A.B.C.D.(4).该企业自己建造经营旅馆是_投资。 A.房地产开发 B.房地产置业 C.房地产间接 D.房地产直接（分数：4.00）A.B.C.D.甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售，并签订了委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房地产开发企业提交的营销方案中，关于销售价格的部分内

16、容为：按估算的开发成本和 25%预期利润率测算的价格为 5600元/平方米，开盘时确定的均价为 5800元/平方米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过 3%；当地同类房地产的市场均价为 8000元/平方米。对于楼层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠 5%；对于一次性付款的消费者，价格优惠 3%；对抵押贷款的消费者，价格优惠 1%。（分数：16.00）(1).乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为_。 A.数量折扣策略 B.现金折扣策略 C.低开高走策略 D.高价策略（分数：4.00）A.B.C.D.(2).从甲房地产开发企业的角度分析，该项目

17、代理销售的类型为_。 A.独家代理 B.共同代理 C.参与代理 D.转代理（分数：4.00）A.B.C.D.(3).该房地产项目的基本定价方法为_。 A.成本导向定价法 B.需求导向定价法 C.竞争导向定价法 D.比较定价法（分数：4.00）A.B.C.D.(4).乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为_。 A.与甲房地产开发企业签订委托销售合同 B.向甲房地产开发企业索取相关资料 C.进行租售准备 D.与甲房地产开发企业进行项目结算（分数：4.00）A.B.C.D.某地块有两个投资方案甲、乙，甲可建宾馆，乙可以建餐厅，两个方案 5年的净现金流量如表所示，折现率为 1

18、0%。 (单位：万元)年份 0 1 2 3 4 5甲 净现金流量 -1000400400400400400乙 净现金流量 -1000200300300400600（分数：16.00）(1).假设两方案为独立方案，若行业的静态基准投资回收期为 3年，则方案_。 A.甲、乙方案均不可行 B.甲方案可行，乙方案不可行 C.甲方案不可行，乙方案可行 D.甲、乙方案均可行（分数：4.00）A.B.C.D.(2).根据题干的条件，下述关于两个方案之间关系的说法中，正确的是_。 A.两个方案的关系是独立的 B.两个方案的关系是互斥的 C.可以同时选择两个方案 D.选择其中一个方案，就不能同时选择另一个方案（

19、分数：4.00）A.B.C.D.(3).对两个方案进行评价可使用的方法有_。 A.净现值法 B.净现值率法 C.差额投资内部收益率法 D.差额净现值法（分数：4.00）A.B.C.D.(4).甲方案与乙方案的净现值情况为_。 A.两者均为正值 B.甲方案的净现值大于乙方案的净现值 C.两者为一正一负 D.两者均为负值（分数：4.00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-38 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：60.00)1.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首

20、期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的_。 A.10%12% B.5%10% C.5%8% D.8%10%（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查住宅专项维修资金的交存金额。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%8%。具体比例及数额由直辖市、市、县人民政府建设主管部门根据本地区情况确定并公布。2._是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等筹集融通资金的活动总称。 A.房地产保险 B.房地产金融 C.房地产估

21、计 D.房地产税收（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查房地产金融的概念。3.若以商品住宅均价购买一套 100平方米的住宅，均价 4500元/平方米，首付款 30%。银行提供七成按揭，10年内按月等额还本付息，月利率 5，每月应向银行还款_元。 A.2638 B.2711 C.3497 D.4776（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 房屋总价=100450010000=45(万元) 7 成按揭贷款，贷款额为 4570%=31.5(万元) 还款期为 1012=120(期) *4.抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是_。 A.借款人 B.抵押人 C.贷款人 D

22、.抵押权人（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是抵押人，抵押为不转移占有。5.房地产证券化是将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为_形式。 A.股权性质的有价证券 B.房地产信托 C.债权性质的有价证券 D.股票（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产证券化的概念。房地产证券化是将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。6.“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的_。 A.环境 B.方位 C.通达性 D

23、.朝向（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查方位的概念。方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。7.国有土地上被征收房屋的评估办法由_制定。 A.国务院住房城建主管部门 B.房地产征收指导部门 C.房地产征收部门 D.房地产价格评估部门（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查国有土地上征收房屋价值的评估。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定。8.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，_，出租方负有除去或防止义务。 A.若是由于出租方的原因所致的 B.不论是出租方还是第三方的原因所致的 C.若是由于第

24、三方的原因所致的 D.若是由于承租方的原因所致的（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查出租方的义务。妨害除去义务中的妨害不论是出租方还是第三方的原因所致，出租方均有义务去除。9.通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫作_。 A.风险分析 B.敏感性分析 C.盈亏平衡分析 D.以上选项均不正确（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查盈亏平衡分析的概念。通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做盈亏平衡分析，也叫本量利分析。10._是指房地产投

25、资者以自身财力来负担未来可能的风险损失。 A.契约性转移 B.风险组合 C.风险自留 D.风险利用（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查风险自留的概念。房地产投资项目风险应对方法主要有：(1)风险预防；(2)风险回避；(3)风险转移；(4)风险组合；(5)风险自留；(6)风险利用。11.下面关于房地产征收的限制条件表述中，不正确的是_。 A.房地产征收只能以公共利益为目的 B.房地产征收应严格按照法律规定的程序 C.房地产征收应给予公正的补偿 D.房地产征收应征得被征收人同意（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查房地产征收的限制条件。房地产征收的限制条件包括

26、选项 ABC三项内容。12.下列不属于房屋征收补偿协议的主要内容的是_。 A.用于产权调换房屋的地点和面积 B.征收房屋的结构 C.补偿金额 D.临时安置费或者周转用房（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 B 项是被征收的房屋的情况，而不是房屋征收补偿的内容。房屋征收补偿的内容包括：(1)被征收房屋价值的补偿；(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。13.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是_。 A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益 B.按规划用地、节约用地、保护耕地 C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标

27、 D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查集体建设用地使用的原则。维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；按规划用地，节约用地，保护耕地；按计划用地，不得突破计划控制指标：依法办理审批手续；涉及占用农用地，必须办理农用地转用审批手续14.A公司将 M地块的使用权抵押给 B公司，于 7月 1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7 月 9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为_。 A.7月 1日 B.7月 2日 C.7月 9日 D.7月 10日（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查抵押合同的生效

28、时限。房地产抵押应当向土地所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理土地使用权抵押登记。抵押合同自抵押登记之日起生效。15.以建设用地使用权抵押的，_。 A.该土地上的建筑物不随之抵押 B.该土地上的建筑物一并抵押 C.该土地上的建筑物是否随之抵押由双方协商 D.上述说法均不正确（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。16.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是_。 A.抵押 B.出售 C.互换 D.赠予（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 土地使用权的转让方式包括： 出售：土地使用权转让，获得货币； 交

29、换：双方互相转移建设用地使用权，或一方以土地使用权，另一方以金钱以外的标的物互换： 赠与：无偿转移给受赠人，赠与合同的成立，需要双方达成共识。17.以出让方式取得的建设用地使用权转让时，进行房屋建设工程的，应完成开发投资总额的_以上，但投资额不含土地使用权出让金。 A.20% B.25% C.35% D.1/3（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 以出让方式取得的土地使用权转让的条件： 按出让合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书。 进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，但投资额不含土地使用权出让金。 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件(土

30、地用途、投资数额和土地利用要求三方面)。 转让房地产时房屋已经建成的，还应持房屋所有权证书。18.在按月等额本息偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是_。 A.降低首付款比例 B.降低贷款利率 C.降低抵押率 D.延长贷款期限（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查等本金还款抵押贷款的相关内容。根据等额还款抵押贷款公式 =Pi(1+i)n/(1+i)n-1可知，当首付款比例降低时，则需要贷款的 P值就变大了，则月还款额就增加了。19.以下关于土地管理的说法正确的是_。 A.对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行为，主要采用划拨土地方式 B.对一般竞争性行业，应采用出

31、让、租赁等方式 C.承担国家计划内重点技术改造项目的，采用租赁方式 D.涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，采用作价出资方式（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 建设用地分类管理：涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，可继续采用划拨；对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行为，主要采用授权经营和国家作价出资入股；对一般竞争性行业，应以出让、租赁等方式；承担国家计划内重点技术改造项目的，可划拨，也可作价出资。20.房地产市场调研不具有_的特点。 A.客观性 B.系统性 C.连续性 D.审美性（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产调研的特点

32、包括：(1)系统性：组织、过程、内容、信息处理；(2)连续性；(3)跟踪性；(4)目的性；(5)客观性。21.某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为_人。 A.3 B.5 C.7 D.9（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查建设用地出让招标评标小组人数。评标小组由出让人代表和专家组成，人数为 5人以上的单数。22.进行房地产市场调研时，首先应明确_。 A.调研人员 B.调研计划 C.调研目标 D.调研方案（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产市场调研的程序中的准备阶段。房地产市场调研的程序包括：准备、信息搜集、研究、总结。 其中准备阶段包括：确定

33、市场调研任务、设计方案、组织队伍。 所以首先要明确调查目标。23.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于_调研。 A.经济环境 B.政治法律环境 C.区域环境 D.社会文化环境（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。注意 A与 D的区别。24.下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是_。 A.消费者对位置的要求 B.消费者的购买意向 C.消费者的收入水平 D.消费者可承受的价格（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 A 属于消费行为调研；C 属于消费者调研；D 属于消费行为调研。25.

34、某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为_。 A.实现预期利润 B.维护企业形象 C.维持市场占有率 D.维持营业（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 维持营业定价目标是指以能够继续营业为定价目标。当房地产开发企业受到宏观政策约束、市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按正常价格出售，为避免资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品房以求收回资金，维持营业。26.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为_。

35、 A.成本导向定价法 B.需求导向定价法 C.随行就市定价法 D.比较定价法（分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。27.房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在_方面。 A.营销成本控制 B.营销经验 C.对项目的熟悉程度 D.营销效果（分数：2.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产开发企业自行租售自己的项目，突出优势是对项目的情况熟悉。AD 都是不确定的，B是房地产销售间接渠道的优点。28.独家销售权代理与独家代理的重要区别是_。 A.前者不能委托分代理 B.前者经开发企业同意

36、，可以委托分代理 C.前者如果开发企业自行售出房屋，无需向代理商支付佣金 D.前者协调工作量较大（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 独家销售权代理与独家代理的重要区别是：代理商有独家销售商品房的权利，在合同有效期内，无论是开发企业还是代理商售出的房子，开发企业均要向代理商支付佣金。经开发企业同意，代理商还可以委托分代理。29.具有读者集中、针对性强、保存期长等优点的广告媒体是_。 A.报纸广告 B.杂志广告 C.广播广告 D.网络广告（分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查各种广告媒体的特点。杂志广告：具有读者集中、针对性强、吸引力强、宣传效果好、阅读从容、保存期长

37、等优点：缺点是成本高、价格昂贵、信息反馈慢、广告数量有限。30._是对房地产市场营销全过程的总体部署和安排，是实施和控制市场营销的依据。 A.房地产渠道策略 B.房地产价格策略 C.房地产促销策略 D.房地产市场营销方案（分数：2.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产市场营销方案是对房地产市场营销全过程的总体部署和安排，是实施和控制市场营销的依据。二、B多项选择题/B(总题数：8，分数：32.00)31.房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要_。 A.企业的财务有承受能力 B.建立一套正式的实施计划 C.建立和使用内部风险损失储备或基金 D.对风险因素进行空

38、间和时间上的隔离 E.将风险损失转移给他人承担（分数：4.00）A.B. C. D.E.解析：解析 本题考查风险自留的两个内容：承担风险和自保风险。两者都要求企业的财务有承受能力，所以 A不正确。D 属于风险预防。E 属于风险转移。32.在以下_情况下，租赁的国有土地可以收回。 A.国家因公共利益需要收回 B.国有企业改制 C.承租人某些违约情况 D.国有土地作价入股 E.承租土地期满后未续期（分数：4.00）A. B.C. D.E. 解析：解析 本题考查国有土地租赁的收回。国家因公共利益需要、承租人的某些违约情况和承租土地租赁期满后未续期三种情况下，国有租赁土地可以收回。33.决定房地产供给

39、量的因素不包括_。 A.房地产价格水平 B.购房者的收入水平 C.购房者的偏好 D.房地产开发成本 E.消费者对未来的预期（分数：4.00）A.B. C. D.E. 解析：解析 本题考查决定房地产供给量的因素。决定房地产供给量的因素主要有房地产价格水平、房地产开发建设成本、房地产开发技术水平和房地产开发商对未来的预期四种。34.城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以_为主的集市。 A.畜牧业 B.商业 C.制造业 D.手工业 E.服务业（分数：4.00）A.B. C.D. E.解析：解析 本题考查城市的产生和发展。城市是人类第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的

40、集市即是最早的城市。35.对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有_。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 E.基准地价修正法（分数：4.00）A. B. C. D.E.解析：解析 本题考查房地产的估价方法。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除 DE。36.以下_是文案调研法的局限性。 A.文案调研法得到的是未经整理的资料，利用效率不高 B.文案调研法得到的二手资料是历史资料，难以反映新情况和新变化 C.文案调研法得到的资料准确性难以掌握 D.对调研人员专业知识技能要求高 E.文案调

41、研法成本较高（分数：4.00）A.B. C. D. E.解析：解析 本题考查房地产文案调研的局限性：(1)二手资料是历史资料，新情况难以得到及时的反映；(2)信息和调研目的通常不能一一对应；(3)准确度受资料整理人的影响；(4)对调研人员专业知识技能要求高。37.房地产细分的作用有_。 A.有利于提高房产的质量 B.有利于发现市场机会 C.有利于促进消费 D.有利于提高企业声誉，建立品牌 E.有利于组织生产和服务，提高企业效益（分数：4.00）A.B. C.D. E. 解析：解析 本题考查房地产市场细分的作用。房地产市场细分的作用：(1)有利于发现市场机会，促进销售。(2)有利于组织生产和服务

42、，提高企业效益。市场细分后的子市场需求特征明显，企业就能根据客户特征开发出最大限度地满足消费者特定需求的产品。(3)有利于提高企业声誉，建立品牌。38.下列影响个人住房贷款月还款额的因素中，可能导致月还款额增加的有_。 A.提高购房首付款比例 B.上调贷款利率 C.缩短贷款期限 D.降低商业贷款额度 E.增加住房公积金贷款额度（分数：4.00）A.B. C. D.E.解析：解析 本题考查个人住房贷款。ACD 三个选项的月还款额还要受到贷款期限的影响，所以不一定会增加。三、B案例分析题/B(总题数：3，分数：48.00)某企业建造一座新旅馆自己经营，新旅馆的建造费用为 4000万元，项目可行性论

43、证费 30万元，投入流动资金 200万元。经测算，每年经营净收益 300万元。该企业拟在经营 5年后将新旅馆转手出售。该新旅馆经营 40年后，净残值为 400万元，基准收益率为 10%。（分数：16.00）(1).新旅馆按直线折旧法提取折旧的年折旧额为_万元。 A.77 B.85 C.90 D.95（分数：4.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查成本法中直线折旧法的相关计算：D=(C-S)/N=(4000-400)/40=90。(2).新旅馆转手时，若购买者要求 10%的年收益率，则售价最高可达_万元。 A.2500 B.2550 C.2800 D.3000（分数：4.00）A.B.C

44、.D. 解析：解析 因为题目要求的是最大收益，因此可以假定这个旅馆会无限期地经营下去，其最高的售价可根据收益法中无限年的公式计算得出，即最高售价是转让后该旅馆所有年份内可以获得的净收益的折现值之和。V=A/Y=300/10%=3000(万元)。(3).与采用利润指标相比，采用现金流量指标评估投资项目的优点有_。 A.能显示投资获利数额的大小 B.便于考虑资金时间价值 C.评估更具有客观性 D.能反映投资效率的价值（分数：4.00）A.B. C. D.解析：解析 与采用利润指标相比，采用现金流量指标评估投资项目考虑了资金的时间价值，因为更符合现实情况，评估结果更具有客观性。 现金流量法显示的是净

45、现金流，而不显示投资获利额，所以 A不对。(4).该企业自己建造经营旅馆是_投资。 A.房地产开发 B.房地产置业 C.房地产间接 D.房地产直接（分数：4.00）A. B.C.D. 解析：解析 因为该旅馆是建成后购买的，不是该投资者开发建设的，所以属于房地产置业投资。因为投资的是实体房地产项目，而不是房地产有价证券等投资，所以是直接投资。甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售，并签订了委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房地产开发企业提交的营销方案中，关于销售价格的部分内容为：按估算的开发成本和 25%预期利润率测算的价格为 5600元/平方米，开盘时确定的均价为 5800元/平方米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过 3%；当地同类房地产的市场均价为 80