经济师中级房地产经济专业知识与实务-4-2及答案解析.doc

1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-4-2 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1._合同是承包商向承包人支付工程项目的实际成本，并按照事先约定的某一方式支付一定酬金的合同。（分数：2.00）A.总价合同B.单价合同C.成本加酬金合同D.有偿合同2.房地产开发项目工程招标文件不包括_。（分数：2.00）A.评标委员会组成人员B.工程量清单C.合同专用条款D.合同通用条款3._是指整个建设工程全部完工并经验收后，由建设单位编制的反映整个项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用，核定建设成果和财务状况的总结性文件

2、。（分数：2.00）A.竣工结算B.竣工决算C.竣工验收D.竣工检验4.风险管理的内容不包括_。（分数：2.00）A.风险制造B.风险识别C.风险评估D.风险应对5.在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有_是一种无须第三者介入的方式。（分数：2.00）A.和解B.调解C.仲裁D.诉讼6.某套商品住宅的建筑面积为 100平方米，套内建筑面积为 80平方米，套内建筑面积的价格为 4000元/平方米，则其建筑面积的价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.2500B.3200C.4000D.50007.可比实例成交价格_=可比实例正常市场价格。（分数：2.00）A.交易情况修正系数B.房地

3、产价格指数C.交易日期调整系数D.房地产状况调整系数8._是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。（分数：2.00）A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法9.净收益=有效毛收入-_。（分数：2.00）A.物业服务费B.运营费用C.经营成本D.开发建设成本10.待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-_。（分数：2.00）A.取得待开发房地产的税费B.转让待开发房地产的税费C.销售开发完

4、成后的房地产的税费D.取得待开发土地的费用11.在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法属于_。（分数：2.00）A.综合研究B.定性研究C.区分研究D.定量研究12.房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用_方式。（分数：2.00）A.独家代理B.公开代理C.独家销售权代理D.联合销售代理13.下列哪种房地产广告可以发布_。（分数：2.00）A.使用国家级、最佳等用语B.使用国家机关的名义C.使用国歌、国徽D.对楼盘质量做出承诺14.在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属

5、于_调研。（分数：2.00）A.市场行情B.市场反响C.市场竞争者D.消费行为15.建设_，可以依法划拨土地使用权。（分数：2.00）A.监狱B.厂房C.娱乐会所D.商场16.地租本质上是一种_。（分数：2.00）A.劳动报酬B.投资收益C.超额报酬D.经营利润17.土地使用权出让的最高年限为 50年的是_。（分数：2.00）A.居住用地B.商业用地C.教育科技用地D.旅游用地18.银监会要求将借款人的住房贷款的月房产支出与收入控制在_以下。（分数：2.00）A.30%B.20%C.55%D.50%19.房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的_确定。（分数：2.00）A.评估价值B.账面价值

6、C.历史成本D.交易价格20.下列财产中，可以抵押的有_。（分数：2.00）A.宅基地B.土地所有权C.集体土地使用权D.乡镇企业厂房21.由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，所以房地产具有_。（分数：2.00）A.长期性B.多样性C.安全性D.政策性22.一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这是一种_。（分数：2.00）A.经济折旧B.功能折旧C.无形损耗D.物质折旧23.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为 2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为 12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为_万元。（分数：2.

7、00）A.14.58B.15.43C.16.67D.17.3224.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是_。（分数：2.00）A.考虑了基准收益率B.能显示投资回收期的长短C.能在一定程度上反映投资效率高低D.计算过程简单25.某人用 80万元购买一套已使用了 20年的住房，该住房的耐用年限为 70年，当基准收益率为 10%时，假设残值为零，则每年平均住房费用为_万元。（分数：2.00）A.5.34B.6.45C.7.26D.8.0726.某房地产开发项目地块面积较小，不利于整体规划，这是 SWOT分析中对于该项目_的描述。（分数：2.00）A.优势B.劣势C.机会D.

8、威胁27.以下属于房地产市场细分地理因素的是_。（分数：2.00）A.家庭结构B.人口密度C.收入水平D.文化程度28.在房地产开发项目市场定位策略中，寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场空缺的市场定位是_。（分数：2.00）A.避强定位B.创新定位C.迎头定位D.产品定位29.前期物业服务合同的签订主体是_。（分数：2.00）A.业主委员会与开发商B.业主大会与开发商C.业主委员与物业公司D.开发商与物业公司30.某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为 7908元，贷款年利率为 5%，贷款期限为 15年，抵押率为 40%，则该房地产抵押物价值为_万元。（分数：2.00）A.1

9、00B.167C.250D.300二、多项选择题(总题数：8，分数：32.00)31.房地产开发项目与一般工程建设项目相比，具有的特征包括_。（分数：4.00）A.房地产项目质量要求较低B.房地产项目时间目标的限定性较强C.房地产项目的费用目标较强D.房地产项目具有较强的系统性E.涉及诸多的法规政策32.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于_。（分数：4.00）A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/(

10、1-应由买方缴纳的税费比率)33.采用收益法评估出的某宗房地产价值与实际价值相比偏低，其原因可能有_。（分数：4.00）A.预测的未来净收益偏大B.估计的使用期限偏短C.选取的报酬率偏低D.估计的运营费用偏大E.估计的空置率偏高34.招标出让的程序包括_。（分数：4.00）A.投标B.开标C.评标D.落标E.以上选项都对35.在以下_情况下，土地使用权可以转让。（分数：4.00）A.出让土地，土地出让金支付 75%以上B.出让土地已取得土地使用权证书C.划拨土地已经国土资源管理部门批准准予转让D.出让土地上进行房屋开发建设，包括土地出让金在内，已完成开发投资总额的 25%E.如果属于成片开发的

11、出让土地，形成了工业用地或者其他建设用地条件36.下列关于协议出让的表达正确的有_。（分数：4.00）A.公布协议出让结果的时间不得少于 16日B.协议出让底价不得低于协议出让最低价C.建设用地使用权的出让由市、县国土资源管理部门组织实施D.协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价 70%37.以下哪些房地产项目不能发布广告?_（分数：4.00）A.在未取得国有建设用地使用权的土地上开发建设的项目B.农村小产权房C.预售房地产项目D.司法机关裁定限制房地产权利的项目E.不符合工程质量标准的项目38.编制房地产广告预算

12、的基本方法有_等。（分数：4.00）A.目标任务法B.消费者需求法C.销售百分比法D.销售人员规模法E.竞争对等法三、案例分析题(总题数：3，分数：48.00)某房地产开发企业计划建设一住宅小区，包括 8幢 20层的住宅。经过对潜在消费者的支付能力，心理预期等做过市场调研，最后将住宅均价定为 5000元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期 2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定销售活动由房地产开发企业自行组织。在本地报纸和繁华路段路牌投放了广告，并开展了客户酒会推广该小区。对于一次性付款的客户给予 2%的折扣。（分数：16.00）(1).该房地产开发企业确定的营销渠道属于_。（

13、分数：4.00）A.直接渠道B.间接渠道C.独家代理D.共同代理(2).该房地产开发企业开展的客户酒会活动属于哪种促销方式?_（分数：4.00）A.广告B.营业推广C.公共关系D.人员推销(3).对于一次性付款的客户给予 2%的折扣，这属于_定价策略。（分数：4.00）A.特价品B.整数C.现金折扣D.数量折扣(4).该小区的定价属于基本定价方法中的_定价法。（分数：4.00）A.成本加成B.需求导向C.竞争导向D.比较某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。（分数：16.00）(1).物业服务合同的特点

14、不包括_。（分数：4.00）A.有名合同B.诺成合同C.要式合同D.劳务合同(2).物业管理招标投标的原则有_。（分数：4.00）A.公开、公平、公正B.等价有偿C.诚实信用D.保护弱者(3).该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括_。（分数：4.00）A.该房地产开发公司的名称、地址B.应邀招标的物业服务企业C.获取招标文件的办法D.甲住宅小区的基本情况(4).评标委员会的下列做法中，错误的有_。（分数：4.00）A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会B.否决所有投标C.向招标人提交书面评标报告D.推荐超过 3名有排序的合格中标候选人某房地产开发商在决定开发区位、土地利用方式和

15、规划设计方向时遇到了较大的难度，因为牵涉金额巨大，需要依据正确、有效的资料来做出决定，所以该房地产开发商决定对市场进行调研。（分数：16.00）(1).该房地产商所需搜集的基本资料包括_两大类。（分数：4.00）A.初级资料B.次级资料C.内部次级资料D.外部次级资料(2).该房地产商对该地人文社会经济资料的搜集应该包括_。（分数：4.00）A.人口和流动人口B.职业或行业类别比例C.产业结构D.公共设施(3).若该房产商对需要研究的问题尚不明确的话，可以采取的调研方式是_。（分数：4.00）A.描述性调研B.因果性调研C.探测性调研D.预测性调研(4).如果该房地产商想进行对小区环境设计的调

16、研，则最好选用的调研方法是_。（分数：4.00）A.实地调研法B.因果调研法C.描述调研法D.定性调研法经济师中级房地产经济专业知识与实务-4-2 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1._合同是承包商向承包人支付工程项目的实际成本，并按照事先约定的某一方式支付一定酬金的合同。（分数：2.00）A.总价合同B.单价合同C.成本加酬金合同 D.有偿合同解析：解析 本题考查房地产开发项目合同选择。按计价方式不同，房地产开发项目合同分为： (1)总价合同。总价合同需要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价。它只适用于工程规模小、

17、工期短和风险不大的房地产开发项目。 (2)单价合同：单价不变，工程量据实结算。 (3)成本加酬金合同：实际成本+酬金。2.房地产开发项目工程招标文件不包括_。（分数：2.00）A.评标委员会组成人员 B.工程量清单C.合同专用条款D.合同通用条款解析：解析 评标委员会组成人员的情况在定标前是保密的，不能在招标文件中公开。招标文件包括：(1)投标须知；(2)招标工程技术要求和技术文件；(3)采用工程量招标的，应提供工程量清单；(4)投标函的格式及附录；(5)拟签订合同的主要条款；(6)要求投标人提交的其他材料。3._是指整个建设工程全部完工并经验收后，由建设单位编制的反映整个项目从立项到竣工验收

18、、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用，核定建设成果和财务状况的总结性文件。（分数：2.00）A.竣工结算B.竣工决算 C.竣工验收D.竣工检验解析：解析 本题考查竣工决算的定义。竣工决算是指整个建设工程全部完工并经验收以后，由建设单位编制的反映整个项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用，核定建设成果和财务状况的总结性文件。4.风险管理的内容不包括_。（分数：2.00）A.风险制造 B.风险识别C.风险评估D.风险应对解析：解析 风险管理的内容主要有三项，分别是风险识别、风险评估和风险应对。A 项风险制造不是风险管理的内容，而是风险管理要避免的。5.在房地产开发项目合同

19、争端或纠纷的解决方式中，只有_是一种无须第三者介入的方式。（分数：2.00）A.和解 B.调解C.仲裁D.诉讼解析：解析 房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有四种，分别是和解、调解、仲裁和诉讼。后三种都需要第三方的介入，只有第一种和解，是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识，这种方式不需要第三方的介入。6.某套商品住宅的建筑面积为 100平方米，套内建筑面积为 80平方米，套内建筑面积的价格为 4000元/平方米，则其建筑面积的价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.2500B.3200 C.4000D.5000解析：解析 本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算的

20、关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。 设建筑面积价格为 X 建筑面积下的单价建筑面积=套内建筑面积下的单价套内建筑面积 100X=804000 X=3200元/平方米。7.可比实例成交价格_=可比实例正常市场价格。（分数：2.00）A.交易情况修正系数 B.房地产价格指数C.交易日期调整系数D.房地产状况调整系数解析：解析 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。8._是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物

21、重新购建价格的方法。（分数：2.00）A.单位比较法 B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法解析：解析 本题考查建筑物的重新购建价格可以采用的方法。建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。具体的求取方法有：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。9.净收益=有效毛收入-_。（分数：2.00）A.物业服务费B.运营费用 C.经营成本D.开发建设成本解析：解析 本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益=有效毛收入-运营费用。10.待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-

22、开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-_。（分数：2.00）A.取得待开发房地产的税费 B.转让待开发房地产的税费C.销售开发完成后的房地产的税费D.取得待开发土地的费用解析：解析 本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。11.在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法属于_。（分数：2.00）A.综合研究B.定性研究 C.区分研究D.定量研究解析：解析 本题考查定性调研法的概念。定性调研法：基于观察与陈述

23、的调研方法，是对调研对象质的规定性进行科学抽象和理论分析的方法，一般只选定较小的样本对象。作用：了解购房者动机、态度、行为因素的变化和态势；了解和发现房地产市场某些特征和变化迹象。12.房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用_方式。（分数：2.00）A.独家代理 B.公开代理C.独家销售权代理D.联合销售代理解析：解析 独家代理是指房地产开发企业或其他业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理，委托人和代理人之间是单一的委托代理关系，房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。13.下列哪种房地产广告可以发布_。（分数：2.00）A.使用国家级、

24、最佳等用语B.使用国家机关的名义C.使用国歌、国徽D.对楼盘质量做出承诺 解析：解析 本题考查房地产广告管理的内容。ABC 都是中华人民共和国广告法中禁止发布的情形。D项应注意，广告中对房地产质量做出承诺，应该是清楚、明白的，而不能是模糊的。或使用违规语言。14.在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于_调研。（分数：2.00）A.市场行情B.市场反响C.市场竞争者 D.消费行为解析：解析 本题考查房地产竞争对手状况调研的概念。内容包括：(1)竞争对手的确定；(2)竞争对手的生产经营规模和资金情况；(3)竞争对手的技术水平和新产品开发经营情况；(4)竞争对手的营销渠道

25、及推广策略；(5)潜在竞争对手情况；(6)竞争产品的市场定位、项目定位、产品设计、产品质量以及物业管理状况；(7)竞争产品的市场价格及市场接受程度、市场占有率以及消费者反应等。15.建设_，可以依法划拨土地使用权。（分数：2.00）A.监狱 B.厂房C.娱乐会所D.商场解析：解析 本题考查建设用地使用权划拨的范围。建设用地使用权划拨的用地范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地(主要指特殊用地)。16.地租本质上是一种_。（分数：2.00）A.劳动报酬B.投资收益C.超额报酬 D.经营利润解析：解析

26、 本题考查地租的本质。地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润。地租的本质是超额报酬或收益。17.土地使用权出让的最高年限为 50年的是_。（分数：2.00）A.居住用地B.商业用地C.教育科技用地 D.旅游用地解析：解析 本题考查建设用地出让使用权有使用期限。居住用地 70年，工业用地 50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用地 40年，综合或者其他用地 50年。18.银监会要求将借款人的住房贷款的月房产支出与收入控制在_以下。（分数：2.00）A.30%B.20%C.55%D.50% 解析：解析 银监会要求将借款人的住房贷款的月所

27、有债务支出与收入比控制在 55%以下。19.房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的_确定。（分数：2.00）A.评估价值 B.账面价值C.历史成本D.交易价格解析：解析 本题考查房地产保险合同的主要内容。原则上要求房地产保险金额与房屋实际价值相等。20.下列财产中，可以抵押的有_。（分数：2.00）A.宅基地B.土地所有权C.集体土地使用权D.乡镇企业厂房 解析：解析 下列财产可以抵押：(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地承包经营权；(4)正在建造的建筑物；(5)法律法规未禁止抵押的其他房地产。21.由

28、于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，所以房地产具有_。（分数：2.00）A.长期性B.多样性C.安全性 D.政策性解析：解析 本题考查房地产金融安全性的概念。由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，房地产作为抵押物不会遗失，不容易损毁，经抵押登记后抵押权的得到保障，因此以房地产为抵押物的贷款，对贷款人来讲具有较高的安全性。22.一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这是一种_。（分数：2.00）A.经济折旧 B.功能折旧C.无形损耗D.物质折旧解析：解析 本题考查经济折旧的概念。BC 是一个意思。物质折

29、旧也称有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。功能折旧也称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。经济折旧也称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。23.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为 2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为 12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为_万元。（分数：2.00）A.14.58B.15.43C.16.67 D.17.32解析：解析 住房的净销售收入即房价=年租赁净收入/年收益率=2/12%=16.67。24.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的

30、指标，其主要优点是_。（分数：2.00）A.考虑了基准收益率B.能显示投资回收期的长短C.能在一定程度上反映投资效率高低 D.计算过程简单解析：解析 财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内，各计算时点净现金流量的现值之和等于零时的折现率。财务内部收益率的经济含义是：在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回。25.某人用 80万元购买一套已使用了 20年的住房，该住房的耐用年限为 70年，当基准收益率为 10%时，假设残值为零，则每年平均住房费用为_万元。（分数：2.00）A.5.34B.6.45C.7.26D.8.07 解析

31、：解析 本题考查已知现值求年值的计算。根据题意，P=80 万元，i=10%，n=70-20=50 年，所以每年平均住房费用为 26.某房地产开发项目地块面积较小，不利于整体规划，这是 SWOT分析中对于该项目_的描述。（分数：2.00）A.优势B.劣势 C.机会D.威胁解析：解析 本题考查房地产开发项目 SWOT分析的应用。SWOT 分析：将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优劣势、面临的机会和威胁，通过调查列举出来并依据矩阵形式排列，然后用系统分析的思想把各种因素相互匹配起来加以分析，为项目决策提供更全面详细的依据。根据题意描述，应该选 B。27.以下属于房地产市场细分

32、地理因素的是_。（分数：2.00）A.家庭结构B.人口密度 C.收入水平D.文化程度解析：解析 本题考查房地产市场细分的地理因素。AC 属于人口因素。B 虽然含有人口的字眼，但是人口密度属于地理因素。地理因素还有：地区、地域特征、人口密度、地区自然环境、生活环境、交通环境等。28.在房地产开发项目市场定位策略中，寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场空缺的市场定位是_。（分数：2.00）A.避强定位B.创新定位 C.迎头定位D.产品定位解析：解析 本题考查房地产开发项目市场定位的策略。房地产开发项目市场定位的策略包括： (1)避强定位，即避免与实力最强或较强的企业直接发生竞争； (

33、2)迎头定位，指企业根据自己的实力，为占据较佳的市场位置，不惜与市场上占支配地位、实力最强或较强的竞争对手发生正面竞争，而使自己的产品进入与竞争对手相同的市场位置； (3)创新定位，寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，生产市场上没有的、具备某些特色的产品。29.前期物业服务合同的签订主体是_。（分数：2.00）A.业主委员会与开发商B.业主大会与开发商C.业主委员与物业公司D.开发商与物业公司 解析：解析 本题考查前期物业服务合同的签订主体。前期物业服务合同的签订主体是开发商(建设单位)和物业服务公司。30.某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为 7908元，贷款年利

34、率为 5%，贷款期限为 15年，抵押率为 40%，则该房地产抵押物价值为_万元。（分数：2.00）A.100B.167C.250 D.300解析：解析 本题考查等额还款抵押贷款。P=A(1+i)n-1/i(1+i)n，因为按月还款，所以在这里i=5%12=0.004167，n=1512=180，得出 P=999981.71元，则该房地产抵押物价值为999981.7140%=2499954.275250(万元)。二、多项选择题(总题数：8，分数：32.00)31.房地产开发项目与一般工程建设项目相比，具有的特征包括_。（分数：4.00）A.房地产项目质量要求较低B.房地产项目时间目标的限定性较强

35、 C.房地产项目的费用目标较强 D.房地产项目具有较强的系统性 E.涉及诸多的法规政策 解析：解析 房地产开发项目的特点：(1)质量要求较高。(2)时间目标的限定性较强。(3)费用目标较强。(4)具有较强的系统性。(5)涉及面广。(6)涉及诸多法规政策。32.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于_。（分数：4.00）A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率) B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率) 解析：解析

36、交易情况修正公式： 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额(税费由买方承担)。 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额(税费由卖方承担)。 正常成交价格=卖方实得金额(1-应由卖方缴纳的税费比率)。 正常成交价格=买方实付金额(1+应由买方缴纳的税费比率)。33.采用收益法评估出的某宗房地产价值与实际价值相比偏低，其原因可能有_。（分数：4.00）A.预测的未来净收益偏大B.估计的使用期限偏短 C.选取的报酬率偏低D.估计的运营费用偏大 E.估计的空置率偏高 解析：解析 收益法是预测被估价房地产未来收益，然后将其转换为价值来求取被估价房地产价值的方法，类似利用利息倒推出本金，称

37、为资本化。 价值的高低取决因素：(1)未来净收益的大小；(2)获得净收益期限的长短；(3)获得净收益的可靠性。34.招标出让的程序包括_。（分数：4.00）A.投标 B.开标 C.评标 D.落标E.以上选项都对解析：解析 本题考查招标出让的程序。招标出让的程序包括：出让文件的编制、出让公告的发布、资格审查、投标、开标、评标等。35.在以下_情况下，土地使用权可以转让。（分数：4.00）A.出让土地，土地出让金支付 75%以上B.出让土地已取得土地使用权证书 C.划拨土地已经国土资源管理部门批准准予转让D.出让土地上进行房屋开发建设，包括土地出让金在内，已完成开发投资总额的 25%E.如果属于成

38、片开发的出让土地，形成了工业用地或者其他建设用地条件 解析：解析 本题考查土地使用权转让的条件。A 必须支付全部土地出让金；C 划拨土地必须经有批准权的政府批准，不是国土部门的批准；D 房屋开发建设的，不包括土地出让金在内，已完成开发投资总额的25%。36.下列关于协议出让的表达正确的有_。（分数：4.00）A.公布协议出让结果的时间不得少于 16日B.协议出让底价不得低于协议出让最低价 C.建设用地使用权的出让由市、县国土资源管理部门组织实施 D.协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露 E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价 70% 解析：解析 本题

39、考查建设用地使用权协议出让。公布协议出让结果的时间不少于 15日，所以 A不正确。37.以下哪些房地产项目不能发布广告?_（分数：4.00）A.在未取得国有建设用地使用权的土地上开发建设的项目 B.农村小产权房 C.预售房地产项目D.司法机关裁定限制房地产权利的项目 E.不符合工程质量标准的项目 解析：解析 房地产广告有关管理规定： (1)应具备相应的证明文件。 (2)不得发布广告的房地产。未取得国有土地使用权；集体所有土地；未取得预售许可证。38.编制房地产广告预算的基本方法有_等。（分数：4.00）A.目标任务法B.消费者需求法C.销售百分比法D.销售人员规模法E.竞争对等法解析：解析 房

40、地产广告预算编制的方法包括： 目标任务法。根据促销任务，决定促销支出。 销售百分比法。根据预测的销售额的百分比决定广告费用的大小。 量入为出法。根据企业自身承受能力。 竞争对等法。与竞争对手相当。三、案例分析题(总题数：3，分数：48.00)某房地产开发企业计划建设一住宅小区，包括 8幢 20层的住宅。经过对潜在消费者的支付能力，心理预期等做过市场调研，最后将住宅均价定为 5000元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期 2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定销售活动由房地产开发企业自行组织。在本地报纸和繁华路段路牌投放了广告，并开展了客户酒会推广该小区。对于一次性付款的客户给予

41、 2%的折扣。（分数：16.00）(1).该房地产开发企业确定的营销渠道属于_。（分数：4.00）A.直接渠道 B.间接渠道C.独家代理D.共同代理解析：解析 本题考查房地产直接销售渠道的概念。房地产销售的直接渠道是指房地产开发企业直接将其房地产产品销售给客户。(2).该房地产开发企业开展的客户酒会活动属于哪种促销方式?_（分数：4.00）A.广告B.营业推广 C.公共关系D.人员推销解析：解析 本题考查房地产促销的四种手段。营业推广是指房地产开发企业运用各种短期诱因扩大商品房的市场影响，鼓励客户购买以促进商品房销售的措施。营业推广的具体形式多种多样，有活动推广、抽奖促销、免费赠送等。B 项属

42、于其中的活动推广。(3).对于一次性付款的客户给予 2%的折扣，这属于_定价策略。（分数：4.00）A.特价品B.整数C.现金折扣 D.数量折扣解析：解析 本题考查房地产定价策略。现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。(4).该小区的定价属于基本定价方法中的_定价法。（分数：4.00）A.成本加成B.需求导向 C.竞争导向D.比较解析：解析 需求导向定价法：以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定

43、价方法。这种方法的理论基础是效用理论。这种方法是以客户的感受作为定价的依据，也称为客户感受定价法。根据题意，该房地产的定价基本方法采用的是需求导向定价法。某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。（分数：16.00）(1).物业服务合同的特点不包括_。（分数：4.00）A.有名合同 B.诺成合同C.要式合同D.劳务合同解析：解析 本题考查物业服务合同的特征。 (1)物业服务合同属无名合同。又称非典型合同。不能将物业服务合同归属于委托合同。 (2)物业服务合同既是诺成合同又是要式合同(采用书面形式订立)。诺成

44、性合同是指合同自双方达成协议时成立。 (3)物业服务合同既是双务合同(双方相互给付)又是有偿合同。 (4)物业服务合同属于劳务合同。 (5)物业服务合同通常属于集体合同。 (6)物业服务合同受到较多的国家干预。(2).物业管理招标投标的原则有_。（分数：4.00）A.公开、公平、公正 B.等价有偿C.诚实信用 D.保护弱者解析：解析 物业管理招标投标的原则有：公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。(3).该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括_。（分数：4.00）A.该房地产开发公司的名称、地址B.应邀招标的物业服务企业 C.获取招标文件的办法D.甲住宅小区的基本情况解析：解析

45、 本项目采用公开招标方式，不存在应邀招标的物业服务企业。而且即使是公开招标，在招标公告发布时，尚不确定有哪些单位会前来投标，因此也不可能列出投标企业的名称。本题可以采用排除法。(4).评标委员会的下列做法中，错误的有_。（分数：4.00）A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会 B.否决所有投标C.向招标人提交书面评标报告D.推荐超过 3名有排序的合格中标候选人 解析：解析 选项 A在评标过程中，现场答辩部分必须公开，其他评标过程应在严格保密下进行。选项B评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。选项 C向招标人提交书面评标报告是评标委员会的正常工作之一。选

46、项 D应该推荐不超过 3名有排序的合格的中标候选人。某房地产开发商在决定开发区位、土地利用方式和规划设计方向时遇到了较大的难度，因为牵涉金额巨大，需要依据正确、有效的资料来做出决定，所以该房地产开发商决定对市场进行调研。（分数：16.00）(1).该房地产商所需搜集的基本资料包括_两大类。（分数：4.00）A.初级资料 B.次级资料 C.内部次级资料D.外部次级资料解析：解析 基本资料包括初级资料和次级资料两类。初级资料是为特定目的而直接搜集资料，次级资料是单位内部或外部现成的资料。内部次级资料和外部次级资料属于次级资料。(2).该房地产商对该地人文社会经济资料的搜集应该包括_。（分数：4.0

47、0）A.人口和流动人口 B.职业或行业类别比例 C.产业结构 D.公共设施解析：解析 公共设施资料不属于人文社会经济资料，因此排除选项 D。(3).若该房产商对需要研究的问题尚不明确的话，可以采取的调研方式是_。（分数：4.00）A.描述性调研B.因果性调研C.探测性调研 D.预测性调研解析：解析 探测性调研是指当企业对所需要研究的问题和范围不明确时，无法确定应该调研哪些内容时，可以据此调研来找出症结所在，然后再进一步研究。(4).如果该房地产商想进行对小区环境设计的调研，则最好选用的调研方法是_。（分数：4.00）A.实地调研法B.因果调研法C.描述调研法D.定性调研法 解析：解析 购房者对住宅小区的环境设计难以用定量的方式表达出来，环境设计又是整个住宅小区吸引购房者光顾的重要卖点之一，房地产开发商不能不赋予其重要地位，要想使环境设计符合购房者的需求，就要求助于定性调研。