经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟46及答案解析.doc

1、经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 46及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.在房地产投资项目单因素敏感性分析中，假设各不确定因素之_。（分数：2.00）A.相互独立B.相互影响C.相互制约D.同方向变动2.下列选项中，属于描述现金流量方案的是_。（分数：2.00）A.在一组方案中，方案之间存在技术经济互补关系B.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施C.方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍都会导致其他方案现金流量变化的一组方案D.在若干备选方案中，选择其中一个方案

2、，则其他方案就必然被淘汰3.某投资方案，当折现率为 16%时，其净现值为 38万元，当折现率为 18%时，其净现值率为-22 万元。则该方案的财务内部收益率_。（分数：2.00）A.大于 18%B.小于 16%C.介于 16%与 18%之间D.无法确定4.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额投资内部收益率(IRR)与目标收益率 i c 进行比较，其判别标准是_。（分数：2.00）A.若 IRRic，则投资大的方案为优B.若 IRRic，则投资小的方案为优C.若 IRRic，则投资大的方案为优D.若 IRR=ic，则投资小的方案为优5.房地产开发与一般工业产品生产相比，不具有的特点为

3、_。（分数：2.00）A.位置具有灵活性B.投资规模大C.投资周期长D.开发条件差6.下列关于房地产开发项目工程勘察管理内容的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.选择勘察单位只能采用邀请招标方式B.工程勘察任务书应由房地产开发企业或其委托专业公司编制C.现场监督应主要围绕勘察质量监督和勘察进度监督进行D.勘察报告要确保勘察成果深度与设计深度要求相适应，与施工要求相衔接7.下列关于公开招标的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.公开招标也称为无限竞争性招标B.公开招标有利于取得最佳的工程方案C.公开招标的招标用时短、费用低D.公开招标一般应用于政府工程或规模较大的工程8.在房地产开发项

4、目工程招标中，当资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于_家资格预审合格的投标申请人。（分数：2.00）A.6B.8C.7D.99.关于房地产开发项目竣工决算和竣工结算的区别，下列说法中错误的是_。（分数：2.00）A.竣工结算仅包含建筑工程费、安装工程费及合同规定给施工方的其他费用B.竣工决算包括从筹建到竣工全过程的全部实际费用C.竣工决算是承包方与发包方结算工程价款的凭据D.竣工结算一般由承包人编制，发包人审查10.下列选项中，适合用市场法评估的是_。（分数：2.00）A.码头B.学校C.机场D.标准厂房11.某地区房地产交易中，卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的

5、 5%和 2%。某宗房地产的成交价格为 3000元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.1287.00B.3941.18C.3061.00D.3157.8912.在运用市场法进行房地产估价时，因可比实例的成交日期与价值时点不同而对成交价格进行的调整，属于_。（分数：2.00）A.建立可比基准B.交易情况修正C.房地产状况调整D.市场状况调整13.房地产投资收益与投资风险之间的关系是_。（分数：2.00）A.风险小，则收益大B.风险大，则收益大C.风险大，则收益小D.以上都不对14._是采用价值时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑技术和

6、建筑设备等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与被估价建筑物具有同等效用的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。（分数：2.00）A.重建价格B.重置价格C.重新购建价格D.重建成本15.房地产估价报告通常采用书面形式，对于成套住宅抵押估价报告一般采用_。（分数：2.00）A.论述式报告B.叙述式报告C.表格式报告D.图标式报告16.市场营销观念和社会营销观念是从_角度出发的观念。（分数：2.00）A.市场需求B.销售C.分配D.生产者17.下列选项中，属于房地产间接销售渠道缺点的是_。（分数：2.00）A.不利于利用更广泛的客户资源B.难以形成销售专业优势C.市场覆盖面不够

7、广D.容易造成开发和销售的矛盾18.甲房地产公司委托乙代理机构代理销售商品房，丙将购买该房地产，则签订合同时合同的双方应是_。（分数：2.00）A.甲和乙B.甲和丙C.乙和丙D.甲、乙、丙19.在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费来确定商品房单位价格的方法称为_。（分数：2.00）A.需求导向定价法B.竞争导向定价法C.成本加成定价法D.目标利润定价法20.指导商品房定价的基本思路是_。（分数：2.00）A.过程定价策B.心理定价策略C.折扣定价策略D.总体价格策略21.并非所有的潜在客户都能得到促销活动带来的“实惠”，这体现了营业推广策略具有_特点。（分数：2.00）A

8、.不确定性B.连续性C.即期效应明显D.非普遍性22.从物业管理的角度讲，物业服务企业服务的对象、房屋的所有权人可以称为_。（分数：2.00）A.开发商B.业主C.销售机构D.房屋卖方23.业主大会活动规则要求，业主委员会应在召开业主大会会议_日以前，将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。（分数：2.00）A.10B.15C.5D.2024.某住宅小区业主委员会共有 20名委员，出席小区第 5次业主委员会会议的委员共 15人，该次会议所做出的决定若有效，必须经_名以上委员同意通过。（分数：2.00）A.8B.10C.7D.325.一级资质物业服务企业中，专职管理和技术人员应不少于

9、_人。（分数：2.00）A.30B.10C.20D.4026.物业管理招标中的评标委员会的人数一般为 5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的_。（分数：2.00）A.1/2B.1/3C.2/3D.1/527.房地产金融活动主要是通过_完成的。（分数：2.00）A.房地产开发商B.房管局C.金融机构D.业主28.按照_划分，房地产信托关系可以分为财产信托和资金信托。（分数：2.00）A.风险种类的不同B.受益人利益的不同C.业务性质的不同D.财产类型的不同29.将个人住房贷款分为首次住房贷款和再交易住房贷款的划分依据是_。（分数：2.00）A.住房交易形态B.贷款资金来源C.贷款用途D.

10、借款人类型30.按照中国实行房地产抵押登记制度，房地产抵押应向_以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。（分数：2.00）A.省级B.市级C.县级D.乡级二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.房地产投资项目的方案比选主要包括_。（分数：4.00）A.同一时期可能有多个房地产投资项目的比选B.同一房地产投资项目可能有多种投资方案的比选C.同一项目收益情况的比选D.同一项目净现值的比选E.以上答案都正确32.常用的房地产投资风险识别的方法有_。（分数：4.00）A.实地考查法B.问卷调查法C.专家调查法D.定制法E.情景分析法33.房地产开发项目质量控制的特点包括_。（分数：4.0

11、0）A.合理性B.全面性C.及时性与主动性D.标准的适应性E.连续性和相关性34.下列选项中，属于监理合同中规定的房地产开发企业权利的是_。（分数：4.00）A.对施工单位的发包权B.为监理工作提供外部条件C.对监理方的监督管理权D.对工程规模的认定权E.对设计标准的认定权35.在房地产成本法估价中，求取建筑物折旧的方法有_。（分数：4.00）A.收益法B.比较法C.年限法D.市场提取法E.分解法36.用收益法对房地产进行估价的基本步骤为_。（分数：4.00）A.求取折旧率B.搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关资料C.预测估价对象的未来净收益D.求取报酬率E.选用适宜的收益法公式计算收

12、益价格37.房地产市场营销与一般的市场营销相比，具有的独特性是_。（分数：4.00）A.营销的投资性B.营销的针对性C.市场的广泛性D.活动的区域性E.策略的差异性38.在房地产定价中，不论采取何种定价策略，都必须遵循的原则有_。（分数：4.00）A.价格浮动原则B.利润最大化原则C.维持营业原则D.反映市场供求原则E.价值规律原则39.物业管理招投标应遵循的原则包括_。（分数：4.00）A.效率原则B.公开原则C.公平原则D.公正原则E.诚实信用原则40.根据贷款保证方式划分，房地产贷款可分为_。（分数：4.00）A.短期贷款B.信用贷款C.担保贷款D.固定利率贷款E.商业用房贷款三、案例分

13、析题(总题数：3，分数：40.00)某房地产开发商向银行申请获批 5年的长期贷款 1000万元。年利率为 10%。已知(P/A，10%，5)=3.7908，(F/P，10%，5)=1.6105。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：16.00）(1).若房地产开发商每年年末归还本金 200万元及所欠的利息，则 5年共计还款总额大约为_万元。（分数：4.00）A.1000B.1100C.1221D.1300(2).若每年年末只偿还所欠的利息，其本金在第 5年年末一次还清，则 5年共计还款额为_万元。（分数：4.00）A.1300B.1400C.1500D.1600(3).若每年年末偿还等额本金和

14、利息，则 5年共计还款总额为_万元。（分数：4.00）A.1200B.1300C.1319D.1400(4).根据以上资料可知，在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金，称为_。（分数：4.00）A.资金现值B.等值资金C.总值D.年金某建筑物建筑面积为 90平方米，已经过 10年，重置价格为 500元/平方米，经济寿命为 20年，残值率为5%。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：12.00）(1).用直线法计算该建筑物年折旧额为_元。（分数：3.00）A.1853.6B.2137.5C.3000.0D.3510.0(2).在用成本法对房地产进行估价时，需要利用年限法求取建筑物的折

15、旧，年限法中最主要的方法是_。（分数：3.00）A.直线法B.先进先出法C.后进先出法D.加速折旧法(3).该建筑物的成新率为_。（分数：3.00）A.66.40%B.52.50%C.50.00%D.47.00%(4).求取建筑物折旧的计算方法有_。（分数：3.00）A.年限法B.市场提取法C.分解法D.综合法北城花园住宅小区的业主委员会和此小区的建设单位城建房地产开发公司通过电视传媒发布招标信息，邀请各愿意参加投标的物业管理企业参加招投标。经过法定的招标程序和投标程序，华晨物业管理公司中标。根据以上资料，回答下列问题：（分数：12.00）(1).本案中进行的物业管理招标形式为_。（分数：3.

16、00）A.邀请招标B.公开招标C.联合招标D.邀约招标(2).聘用华晨物业管理公司的决定必须由_作出。（分数：3.00）A.北城花园住宅小区的业主委员会B.北城花园住宅小区的全体业主C.城建房地产开发公司D.北城花园住宅小区所在区域的街道办事处(3).本案中的物业管理投标人准备投标的文件可以分为_。（分数：3.00）A.物业基本情况文件B.技术文件C.开发企业的基本情况D.投标人自身的财务状况(4).若华晨物业服务公司的物业服务费用包干制，则下列选项中，说法正确的是_。（分数：3.00）A.物业管理项目是独立的会计主体B.物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金C.物业服务企业固定成本的比例较高

17、D.物业服务产生的风险由物业服务企业和业主共同承担经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 46答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.在房地产投资项目单因素敏感性分析中，假设各不确定因素之_。（分数：2.00）A.相互独立 B.相互影响C.相互制约D.同方向变动解析：解析 本题考查单因素敏感性分析。单因素敏感性分析是，假设各不确定因素之间相互独立，每次只考察一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到的影响程度。2.下列选项中，属于描述现金流量方案的是_。（分数：2.00）A.在一组方案中，方案之间存在技术经济

18、互补关系B.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施C.方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍都会导致其他方案现金流量变化的一组方案 D.在若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被淘汰解析：解析 本题考查房地产投资项目方案的现金流量相关方案。房地产投资项目方案的类型有独立方案、互斥方案、相互关系方案。其中，现金流量相关方案是指方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量变化一组方案。3.某投资方案，当折现率为 16%时，其净现值为 38万元，当折现率为 18%时，其净现值率为-22 万元。则该

19、方案的财务内部收益率_。（分数：2.00）A.大于 18%B.小于 16%C.介于 16%与 18%之间 D.无法确定解析：解析 本题考查财务内部收益率。财务内部收益率是使项目的财务净现值为零时的折现率。当折现率为 16%时净现值大于零，所以财务内部收益率大于 16%；当折现率为 18%时净现值小于零，所以财务内部收益率小于 18%，即财务内部收益率介于 16%与 18%之间。4.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额投资内部收益率(IRR)与目标收益率 i c 进行比较，其判别标准是_。（分数：2.00）A.若 IRRic，则投资大的方案为优 B.若 IRRic，则投资小的方案为优

20、C.若 IRRic，则投资大的方案为优D.若 IRR=ic，则投资小的方案为优解析：解析 本题考查用差额投资内部收益率法进行投资方案比选的判别准则。采用差额投资内部收益率法进行方案比选时，若 IRRi c ，则投资大的方案为优。5.房地产开发与一般工业产品生产相比，不具有的特点为_。（分数：2.00）A.位置具有灵活性 B.投资规模大C.投资周期长D.开发条件差解析：解析 本题考查房地产开发的特点。房地产开发具有的特点包括位置固定性、项目多样性、开放条件差、开发周期长、投资规模大。6.下列关于房地产开发项目工程勘察管理内容的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.选择勘察单位只能采用邀请招标

21、方式 B.工程勘察任务书应由房地产开发企业或其委托专业公司编制C.现场监督应主要围绕勘察质量监督和勘察进度监督进行D.勘察报告要确保勘察成果深度与设计深度要求相适应，与施工要求相衔接解析：解析 本题考查房地产开发项目工程勘察管理的内容。选择勘察单位可采用直接委托或公开招标、邀请招标方式。故 A项错误。7.下列关于公开招标的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.公开招标也称为无限竞争性招标B.公开招标有利于取得最佳的工程方案C.公开招标的招标用时短、费用低 D.公开招标一般应用于政府工程或规模较大的工程解析：解析 本题考查公开招标。公开招标也称为无限竞争性招标，是房地产开发企业通过有形建筑市

22、场或报刊、广播、电视等媒体发布招标公告，凡具备相应资质、符合投标条件的承包商不受地域或部门限制均可参与投标。公开招标的缺点是投标人数量较多，评标的工作量较大，招标时间较长、费用较高。故C项错误。8.在房地产开发项目工程招标中，当资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于_家资格预审合格的投标申请人。（分数：2.00）A.6B.8C.7 D.9解析：解析 本题考查房地产工程开发项目招标的投标人资格预审。当资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于 7家资格预审合格的投标申请人。9.关于房地产开发项目竣工决算和竣工结算的区别，下列说法中错误的是_。（分数：2.00）

23、A.竣工结算仅包含建筑工程费、安装工程费及合同规定给施工方的其他费用B.竣工决算包括从筹建到竣工全过程的全部实际费用C.竣工决算是承包方与发包方结算工程价款的凭据 D.竣工结算一般由承包人编制，发包人审查解析：解析 本题考查房地产开发项目竣工结算与竣工决算的区别。竣工决算和竣工结算的区别主要有：(1)包含的范围不同。(2)编制人和审查人不同。(3)目标不同。其中，竣工结算是承包方与发包方结算工程价款的依据。竣工决算是正确核算新增固定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任的依据，是反映房地产开发项目实际造价和投资效果的文件。10.下列选项中，适合用市场法评估的是_。（分数：2.00）A.码

24、头B.学校C.机场D.标准厂房 解析：解析 本题考查市场法的适用情形。市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产的价值。11.某地区房地产交易中，卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 5%和 2%。某宗房地产的成交价格为 3000元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.1287.00B.3941.18C.3061.00D.3157.89 解析：解析 本题考查房地产估价市场法下交易情况修正。如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，则正常成交价格=卖方实

25、得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=3000/(1-5%)=3157.89(元/平方米)。12.在运用市场法进行房地产估价时，因可比实例的成交日期与价值时点不同而对成交价格进行的调整，属于_。（分数：2.00）A.建立可比基准B.交易情况修正C.房地产状况调整D.市场状况调整 解析：解析 本题考查市场状况调整。房地产市场状况调整是将可比实例在成交日期的价格调整到在价值时点的价格。13.房地产投资收益与投资风险之间的关系是_。（分数：2.00）A.风险小，则收益大B.风险大，则收益大 C.风险大，则收益小D.以上都不对解析：解析 本题考查房地产投资收益与风险的关系。房地产投资收益与风险正相关

26、。14._是采用价值时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑技术和建筑设备等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与被估价建筑物具有同等效用的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。（分数：2.00）A.重建价格B.重置价格 C.重新购建价格D.重建成本解析：解析 本题考查重置价格的概念。重置价格是采用价值时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑技术和建筑设备等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与被估价建筑物具有同等效用的全新建筑物所必要的支出和应获得的利润。15.房地产估价报告通常采用书面形式，对于成套住宅抵押估价报告一般采用_。（分数：2.00）A.论述式报告B.叙述

27、式报告C.表格式报告 D.图标式报告解析：解析 本题考查房地产估价报告。房地产估价报告一般应采用书面形式。书面报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。成套住宅抵押估价报告可以采用表格式报告。16.市场营销观念和社会营销观念是从_角度出发的观念。（分数：2.00）A.市场需求 B.销售C.分配D.生产者解析：解析 本题考查房地产开发经营观念。具有代表性的房地产开发经营观念主要有生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会营销观念。其中，市场营销观念和社会营销观念是从市场需求出发、建立“以销定产”的观念。17.下列选项中，属于房地产间接销售渠道缺点的是_。（分数：2.00）A.不利于利用更广

28、泛的客户资源B.难以形成销售专业优势C.市场覆盖面不够广D.容易造成开发和销售的矛盾 解析：解析 本题考查房地产间接渠道销售的缺点。房地产销售的间接渠道是指房地产产品经过房地产经纪机构从房地产开发企业转移到客户。其缺点如下：(1)房地产经纪机构不熟悉房地产开发企业开发的商品房，容易造成开发和销售的矛盾，增大了开发与销售之间协调的工作量。(2)如果房地产经纪机构的销售业绩和房地产开发企业自己销售预计的业绩基本持平，这种情况下房地产开发企业支付的佣金就“得不偿失”。18.甲房地产公司委托乙代理机构代理销售商品房，丙将购买该房地产，则签订合同时合同的双方应是_。（分数：2.00）A.甲和乙B.甲和丙

29、 C.乙和丙D.甲、乙、丙解析：解析 本题考查商品房销售代理的特征。商品房销售代理中，代理的法律后果直接归属被代理人，即合同是被代理人与顾客签订的。19.在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费来确定商品房单位价格的方法称为_。（分数：2.00）A.需求导向定价法B.竞争导向定价法C.成本加成定价法 D.目标利润定价法解析：解析 本题考查成本加成定价法的概念。成本加成定价法是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费用，确定商品房单位价格的方法。20.指导商品房定价的基本思路是_。（分数：2.00）A.过程定价策B.心理定价策略C.折扣定价策略D.总体价格策略

30、 解析：解析 本题考查总体价格策略。低价策略和高价策略(即总体价格策略)是指导商品房定价的基本思路。21.并非所有的潜在客户都能得到促销活动带来的“实惠”，这体现了营业推广策略具有_特点。（分数：2.00）A.不确定性B.连续性C.即期效应明显D.非普遍性 解析：解析 本题考查营业推广策略的特点。房地产营业推广策略的特点有非普遍性、非连续性、即期效应明显。非普遍性体现在并非所有的潜在客户都能得到促销活动所带来的“实惠”。22.从物业管理的角度讲，物业服务企业服务的对象、房屋的所有权人可以称为_。（分数：2.00）A.开发商B.业主 C.销售机构D.房屋卖方解析：解析 本题考查业主的含义。业主是

31、房屋所有权人，是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象。23.业主大会活动规则要求，业主委员会应在召开业主大会会议_日以前，将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。（分数：2.00）A.10B.15 C.5D.20解析：解析 本题考查业主大会活动规则。业主委员会应在召开业主大会会议 15日以前，将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。24.某住宅小区业主委员会共有 20名委员，出席小区第 5次业主委员会会议的委员共 15人，该次会议所做出的决定若有效，必须经_名以上委员同意通过。（分数：2.00）A.8B.10 C.7D.3解析：解析 本题考查业主委员会会议。

32、业主委员会会议应有过半数的委员出席，做出的决定必须经全体委员半数以上同意。25.一级资质物业服务企业中，专职管理和技术人员应不少于_人。（分数：2.00）A.30 B.10C.20D.40解析：解析 本题考查一级资质物业服务企业的条件。一级资质物业服务企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30人。26.物业管理招标中的评标委员会的人数一般为 5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的_。（分数：2.00）A.1/2B.1/3 C.2/3D.1/5解析：解析 本题考查评标委员会的成立条件。评标委员会由招标人的代表和物业管理专家组成。评标委员会的人

33、数一般为 5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3，也就是说招标人的代表人数不得多于成员总数的 1/3。27.房地产金融活动主要是通过_完成的。（分数：2.00）A.房地产开发商B.房管局C.金融机构 D.业主解析：解析 本题考查房地产金融。房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是以房地产为对象，利用各种信用形式和各种工具，为房地产开发、购买等筹资、融资的活动。房地产金融活动主要是通过金融机构特别是银行金融机构完成的。28.按照_划分，房地产信托关系可以分为财产信托和资金信托。（分数：2.00）A.风险种类的不同B.受益人

34、利益的不同C.业务性质的不同D.财产类型的不同 解析：解析 本题考查房地产信托的分类。按照委托财产类型的不同，信托关系可以分为财产信托和资金信托。29.将个人住房贷款分为首次住房贷款和再交易住房贷款的划分依据是_。（分数：2.00）A.住房交易形态 B.贷款资金来源C.贷款用途D.借款人类型解析：解析 本题考查个人住房贷款的种类。根据住房交易形态，个人住房贷款分为首次住房贷款和再交易住房贷款。30.按照中国实行房地产抵押登记制度，房地产抵押应向_以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。（分数：2.00）A.省级B.市级C.县级 D.乡级解析：解析 本题考查房地产抵押贷款。中国实行房地产抵押登记

35、制度，房地产抵押应向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.房地产投资项目的方案比选主要包括_。（分数：4.00）A.同一时期可能有多个房地产投资项目的比选 B.同一房地产投资项目可能有多种投资方案的比选 C.同一项目收益情况的比选D.同一项目净现值的比选E.以上答案都正确解析：解析 本题考查房地产投资项目方案比选。房地产投资项目方案比选有两个层面：一是项目间的比选；二是同一项目投资方案的比选。32.常用的房地产投资风险识别的方法有_。（分数：4.00）A.实地考查法B.问卷调查法 C.专家调查法 D.定制法E.情景分析法 解析：解析

36、本题考查房地产投资风险识别的方法。风险识别应根据项目的特点选用适当的方法。常用的方法有问卷调查法、专家调查法和情景分析法。33.房地产开发项目质量控制的特点包括_。（分数：4.00）A.合理性B.全面性 C.及时性与主动性 D.标准的适应性 E.连续性和相关性 解析：解析 本题考查房地产开发项目质量控制的特点。房地产开发质量控制的特点有：(1)全面性。(2)及时性与主动性。(3)标准的适应性。(4)连续性和相关性。34.下列选项中，属于监理合同中规定的房地产开发企业权利的是_。（分数：4.00）A.对施工单位的发包权 B.为监理工作提供外部条件C.对监理方的监督管理权 D.对工程规模的认定权

37、E.对设计标准的认定权 解析：解析 本题考查监理合同中规定的房地产开发企业的权利。B 项属于监理合同中规定的房地产开发企业的义务。35.在房地产成本法估价中，求取建筑物折旧的方法有_。（分数：4.00）A.收益法B.比较法C.年限法 D.市场提取法 E.分解法 解析：解析 本题考查求取建筑物折旧的方法。求取建筑物折旧的方法有年限法、市场提取法和分解法三种。36.用收益法对房地产进行估价的基本步骤为_。（分数：4.00）A.求取折旧率B.搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关资料 C.预测估价对象的未来净收益 D.求取报酬率 E.选用适宜的收益法公式计算收益价格 解析：解析 本题考查房地产收

38、益法的估价步骤。运用收益法估价的一般步骤为：(1)搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料。(2)预测估价对象的未来净收益。(3)求取报酬率。(4)选用适宜的收益法公式计算收益价格。37.房地产市场营销与一般的市场营销相比，具有的独特性是_。（分数：4.00）A.营销的投资性B.营销的针对性C.市场的广泛性 D.活动的区域性 E.策略的差异性 解析：解析 本题考查房地产市场营销的特点。房地产市场营销具有的独特性包括营销市场的广泛性、营销活动的区域性和营销策略的差异性。38.在房地产定价中，不论采取何种定价策略，都必须遵循的原

39、则有_。（分数：4.00）A.价格浮动原则 B.利润最大化原则C.维持营业原则D.反映市场供求原则 E.价值规律原则 解析：解析 本题考查房地产定价的基本原则。注意一定要区分房地产定价的目标和定价的原则。B、C两项是定价目标。39.物业管理招投标应遵循的原则包括_。（分数：4.00）A.效率原则B.公开原则 C.公平原则 D.公正原则 E.诚实信用原则 解析：解析 本题考查物业管理招投标的原则。物业管理招投标的原则包括公开原则、公平原则、公正原则和诚实信用原则。40.根据贷款保证方式划分，房地产贷款可分为_。（分数：4.00）A.短期贷款B.信用贷款 C.担保贷款 D.固定利率贷款E.商业用房

40、贷款解析：解析 本题考查房地产贷款的种类。根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款。三、案例分析题(总题数：3，分数：40.00)某房地产开发商向银行申请获批 5年的长期贷款 1000万元。年利率为 10%。已知(P/A，10%，5)=3.7908，(F/P，10%，5)=1.6105。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：16.00）(1).若房地产开发商每年年末归还本金 200万元及所欠的利息，则 5年共计还款总额大约为_万元。（分数：4.00）A.1000B.1100C.1221 D.1300解析：解析 本题考查等额分付终值的计算。F=200(P/A，10%，5)(F/P，10

41、%，5)=2003.79081.6105=1221(万元)。(2).若每年年末只偿还所欠的利息，其本金在第 5年年末一次还清，则 5年共计还款额为_万元。（分数：4.00）A.1300B.1400C.1500 D.1600解析：解析 本题考查贷款的还款计算。1000 万元的贷款，每年利息为 100010%=100(万元)，因此 5年共计还款额为 1500万元。(3).若每年年末偿还等额本金和利息，则 5年共计还款总额为_万元。（分数：4.00）A.1200B.1300C.1319 D.1400解析：解析 本题考查资金等效值及其计算。A=P/(P/A，10%，5)=1000/3.7908=263

42、.8(万元)，因此 5年共计还款总额为 263.85=1319(万元)。(4).根据以上资料可知，在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金，称为_。（分数：4.00）A.资金现值B.等值资金 C.总值D.年金解析：解析 本题考查等值资金的概念。由于资金具有时间价值，发生在不同时点的等量资金，价值会不相同，而发生在不同时点的不等量资金，却有可能具有相同的价值。这种在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金，称为等值资金。某建筑物建筑面积为 90平方米，已经过 10年，重置价格为 500元/平方米，经济寿命为 20年，残值率为5%。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：12.00

43、）(1).用直线法计算该建筑物年折旧额为_元。（分数：3.00）A.1853.6B.2137.5 C.3000.0D.3510.0解析：解析 本题考查直线法中年折旧额的相关计算。D=(C-S)/N=C(1-R)/N=90500(1-5%)/20=2137.5(元)。(2).在用成本法对房地产进行估价时，需要利用年限法求取建筑物的折旧，年限法中最主要的方法是_。（分数：3.00）A.直线法 B.先进先出法C.后进先出法D.加速折旧法解析：解析 本题考查房地产估价成本法中建筑物折旧的求取。在对建筑物求取折旧时，年限法中最主要的方法是直线法，它是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧求取方法，这种方法假

44、设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。(3).该建筑物的成新率为_。（分数：3.00）A.66.40%B.52.50% C.50.00%D.47.00%解析：解析 本题考查成新率的相关计算。直线法折旧下的建筑物成新率=1-(1-R)t/N100%=1-(1-5%)10/20100%=52.50%。(4).求取建筑物折旧的计算方法有_。（分数：3.00）A.年限法 B.市场提取法 C.分解法 D.综合法解析：解析 本题考查求取建筑物折旧的计算方法。求取建筑物折旧的计算方法主要有年限法、市场提取法和分解法。北城花园住宅小区的业主委员会和此小区的建设单位城建房地产开发公司通过电视传媒发布招标信息

45、，邀请各愿意参加投标的物业管理企业参加招投标。经过法定的招标程序和投标程序，华晨物业管理公司中标。根据以上资料，回答下列问题：（分数：12.00）(1).本案中进行的物业管理招标形式为_。（分数：3.00）A.邀请招标B.公开招标 C.联合招标D.邀约招标解析：解析 本题考查公开招标。通过电视传媒发布招标信息，邀请不特定的投标主体，属于公开招标。(2).聘用华晨物业管理公司的决定必须由_作出。（分数：3.00）A.北城花园住宅小区的业主委员会B.北城花园住宅小区的全体业主 C.城建房地产开发公司D.北城花园住宅小区所在区域的街道办事处解析：解析 本题考查业主共同决定的事项。选聘和解聘物业服务企

46、业是由业主共同决定的事项。(3).本案中的物业管理投标人准备投标的文件可以分为_。（分数：3.00）A.物业基本情况文件 B.技术文件 C.开发企业的基本情况D.投标人自身的财务状况解析：解析 本题考查物业管理投标文件。投标文件又称标书，一般将投标文件分为物业基本情况和技术文件两大类。(4).若华晨物业服务公司的物业服务费用包干制，则下列选项中，说法正确的是_。（分数：3.00）A.物业管理项目是独立的会计主体B.物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金C.物业服务企业固定成本的比例较高 D.物业服务产生的风险由物业服务企业和业主共同承担解析：解析 本题考查物业服务费用包干制。无论是酬金制还是包干制，物业管理费用有以下特征：(1)物业服务企业固定成本的比例较高。(2)人工成本占总成本的比例较高。(3)物业服务企业成本费用的可预测性较强。