资产评估-46及答案解析.doc

1、资产评估-46 及答案解析(总分：98.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：30.00)1.股票的内在价值是由( )决定的。A股票的净资产额 B股票的总资产额C股票未来收益折现值 D股票的利润总额（分数：1.00）A.B.C.D.2.资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有( )。A历史成本 B历史收益 C预期成本 D预期收益（分数：1.00）A.B.C.D.3.资产评估的客体是指( )。A委托方 B投资者 C被评估的资产 D评估机构（分数：1.00）A.B.C.D.4.用于资产评估的房地产收益应该是房地产( )。A实际总收益实际总费用 B实际总收益客观总费用

2、C客观总收益实际总费用 D客观总收益客观总费用（分数：1.00）A.B.C.D.5.按照一般要求，运用市场法通常应选择( )个以上参照物。A2 B3C5 D10（分数：1.00）A.B.C.D.6.被评估企业以无形资产向 A 企业进行长期投资，协议规定投资期 10 年，A 企业每年以运用无形资产生产的产品销售收入 5%作为投资方的回报，10 年后投资方放弃无形资产产权。评估时此项投资已满 5 年，评估人员根据前 5 年 A 企业产品销售情况和未来 5 年市场预期。认为今后 5 年 A 企业产品销售收入保持在200 万元水平。折现率为 12%，则该项无形资产的评估值最有可能是( )元。A1802

3、40 B72090000 C360480 D500000（分数：1.00）A.B.C.D.7.对被评估流动资产进行抽查核实，验证基础资料时，被评估资产的清单应以( )为依据。A账面记录 B实存数量C账面记录和实存数量的平均数 D以上说法都不正确（分数：1.00）A.B.C.D.8.被评估企业以机器设备向 B 企业直接投资，投资额占 B 企业资本总额的 20%。双方协议联营 10 年，联营期满 B 企业将按机器设备折余价值 25 万元返还投资方。评估时双方联营已有 5 年，前 5 年 B 企业的税后利润保持在 50 万元水平，投资企业按其在 B 企业的投资份额分享收益，评估人员认定被评估企业未来

4、5 年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为 8%，投资企业的直接投资的评估值最有可能是( )元。A500000 B569410 C700000 D483960（分数：1.00）A.B.C.D.9.下列关于土地的描述中错误的是( )。A在我国，所有土地的所有权均属于国家B国有土地使用权可以转让C科技、文化、体育类用地最高出让年限为 50 年D凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让（分数：1.00）A.B.C.D.10.建设单位管理费通常按( )的一定比例估算。A土地取得费 B建安工程费C建安工程费及工程附加支出 D建安工程费及配套费（分数：1.00）

5、A.B.C.D.11.无形资产包括自创和外购无形资产，这种分类是按( )标准进行的。A可辨识程度 B有无法律保护 C取得方式 D内容构成（分数：1.00）A.B.C.D.12.下列选项中不属于影响矿产资源资产价值的因素是( )。A矿产资源本身的稀缺程度和可替代程度 B矿产品的供求状况C矿床自然丰度和地理位置 D矿产品本身的使用价值（分数：1.00）A.B.C.D.13.在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是( )。A实际总收益-实际总费用 B实际总收益-客观总费用C客观总收益-实际总费用 D客观总收益-客观总费用（分数：1.00）A.B.C.D.14.商誉评估值的高低与企业为形成商誉而投

6、入的费用( )。A没有关系 B有一定联系 C有直接联系 D有完全联系（分数：1.00）A.B.C.D.15.下列关于资源资产的说法中，不正确的是( )。A资源资产具有天然性、有限性、稀缺性和生态性B自然资源具有使用价值，是经济发展的基础，其就等同于资源资产C资源资产能够以货币计量D资源资产具有获益性（分数：1.00）A.B.C.D.16.从本质上讲，商标权的价值主要取决于( )。A取得成本 B设计和宣传费用C商标所能带来的收益 D新颖性和创造性（分数：1.00）A.B.C.D.17.设备的有形损耗率等于( )。A1-成新率 B1成新率C成新率-1 D1成新率（分数：1.00）A.B.C.D.1

7、8.资产的价值是由资产所具有的( )所决定。A获得能力 B基本用途C通用性 D专用性（分数：1.00）A.B.C.D.19.由超额运营成本引起的功能性贬值通常利用( )进行估测。A价格指数法 B类比调整法C统计分析法 D趋势分析法（分数：1.00）A.B.C.D.20.在对矿产资源资产进行评估时，利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超额利润来确定探矿权价值，组合重置成本法和贴现现金流量法相结合的一种评估方法是 ( )。A地质要素评序法 B地勘加和法C联合风险勘查协议法 D可比销售法（分数：1.00）A.B.C.D.21.评估流动资产时一般可以不需要考虑资产的( )因素。A经济性贬值 B

8、功能性贬值 C技术性贬值 D有形损耗（分数：1.00）A.B.C.D.22.评估基准日应根据经济行为的性质由( )确定，并尽可能与评估目的的实现日接近。A受托方 B委托方C资产占有方 D以上均可（分数：1.00）A.B.C.D.23.投资人甲同时投资 A、B 两个商店，同样是投资了 50 万元，在 A 商店能获得 80%的股份，在 B 商店能获得 40%的股份。下列说法正确的是( )。A对于 A 来说，风险要小；对于 B 来说，风险要大B对于 A 来说，风险要大；对于 B 来说，风险要小C对于 A、B 来说，两者风险一样大D以上说法都不正确（分数：1.00）A.B.C.D.24.长期股权投资是

9、对( )的评估。A被投资单位资本的评估 B被投资单位偿债能力的评估C被评估企业资本的评估 D被评估企业获利能力的评估（分数：1.00）A.B.C.D.25.某被评估设备 2008 年历史成本为 80 万元，同类设备的价格指数每年都比前一年递增 10%，则 2012 年该设备的重置成本最接近于_万元。A98.65 B106.53 C117.13 D124.36（分数：1.00）A.B.C.D.26.确定应收账款评估值的基本公式是：应收账款评估值=( )。A应收账款账面余额-已确定坏账损失-预计坏账损失B应收账款账面余额-坏账准备-预计坏账损失C应收账款账面余额-已确定坏账损失-坏账损失D应收账款

10、账面余额-坏账准备-坏账损失（分数：1.00）A.B.C.D.27.决定被评估资产评估值的最主要的因素是( )。A资产的预期效用 B资产的账面价值C资产的社会必要劳动 D资产的历史收益水平（分数：1.00）A.B.C.D.28.被评估地块剩余使用年限为 30 年，参照物剩余使用年限为 25 年，假定折现率为 8%，被估地块的年限修正系数最接近于( )。A0.9659 B0.948 C1.152 D1.054（分数：1.00）A.B.C.D.29.正常情况下，一项资产在某一时点的评估价值，不会高于此时点重新取得相同效用资产的重置成本。这体现了资产评估的( )。A贡献原则 B客观原则C预期原则 D

11、替代原则（分数：1.00）A.B.C.D.30.在( )情况下，注册资产评估师应该聘请专家参与评估业务。A当涉及注册资产评估师能胜任的业务时B当涉及注册资产评估师不能胜任的业务时C当涉及同时含有注册资产评估师胜任和不能胜任的业务时D当涉及客户要求专家参与的评估业务时（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：10，分数：19.00)31.划分资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值的标准有( )。（分数：2.00）A.资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件B.资产评估时的资产的使用状态：正常使用(最佳使用)还是非正常使用C.资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场

12、信息还是非公开市场信息D.资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值E.资产业务的性质32.计算机软件可分为( )。（分数：2.00）A.系统软件B.办公软件C.应用软件D.支撑软件E.杀毒软件33.引起建筑物功能性贬值的因素主要有( )。（分数：2.00）A.政策变化B.使用强度不够C.市场不景气D.用途不合理34.形成企业商誉的原因有( )。（分数：2.00）A.所处地理位置的优势B.生产经营效率高C.管理基础好D.生产历史悠久E.市场占有率高35.运用收益法评估企业价值与运用加和法评估企业价值之间的差额可能是( )。（分数：2.00）A

13、.功能性贬值B.实体性贬值C.溢价D.商誉E.经济性贬值36.机器设备的重置成本应包括( )。（分数：2.00）A.机器设备的日常维修费用B.机器设备的购置费用C.机器设备的大修理费用D.机器设备操作人员的培训费用E.机器设备的调试费用37.在企业价值评估中，对企业中的无效资产采取( )等处理方式。（分数：2.00）A.修复后评估B.“资产剥离”C.“填平补齐”D.独立变现E.单独评估38.属于必须进行资产评估的经济行为是( )。（分数：1.00）A.企业经营、产成品出售B.资产转让、企业清算C.中外合资、合作、股份合营D.企业兼并、企业联营、企业出售E.企业所有权与经营权分离39.属于一般性

14、资源资产的性质和特征是( )。（分数：2.00）A.有用性B.天然性C.有限性D.可取性40.企业价值评估时，资产剥离的主要对象有( )。（分数：2.00）A.非生产性资产B.局部功能与整体企业功能不协调资产C.能耗、料耗大的资产D.闲置资产E.融资租赁资产三、综合题(总题数：4，分数：49.00)41.某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为 10 万元/亩(1 亩=667 平方米)，拆迁费 5 万元/亩，其他费用(含税费)3 万元/亩，开发费 3 亿元/平方公里。当地银行 1 年期贷款利率为 9%，2 年期为 10%，开发周期为 2 年，第一年投资占总投资的 75%，利润为 10%,试计算

15、熟地的价格。（分数：10.00）_42.在企业价值评估中如何处理“开办费”?（分数：18.00）_43.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为 1000 平方米，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3500 元/平方米，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2 元/平方米日，出租率为 85%，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价

16、和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的 20%。试评估该宗地地价。（分数：20.00）_44.请简述批量评估方法的基本程序。（分数：1.00）_资产评估-46 答案解析(总分：98.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：30.00)1.股票的内在价值是由( )决定的。A股票的净资产额 B股票的总资产额C股票未来收益折现值 D股票的利润总额（分数：1.00）A.B.C. D.解析：2.资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有( )。A历史成本 B历史收益 C预期成本 D预期收益（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有

17、预期收益。3.资产评估的客体是指( )。A委托方 B投资者 C被评估的资产 D评估机构（分数：1.00）A.B.C. D.解析：4.用于资产评估的房地产收益应该是房地产( )。A实际总收益实际总费用 B实际总收益客观总费用C客观总收益实际总费用 D客观总收益客观总费用（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：5.按照一般要求，运用市场法通常应选择( )个以上参照物。A2 B3C5 D10（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 运用市场法选择参照物时，为避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价格及评估值的影响，不论参照物与评估对象如何相似，通常应选择三个以上参照物。6.被评估

18、企业以无形资产向 A 企业进行长期投资，协议规定投资期 10 年，A 企业每年以运用无形资产生产的产品销售收入 5%作为投资方的回报，10 年后投资方放弃无形资产产权。评估时此项投资已满 5 年，评估人员根据前 5 年 A 企业产品销售情况和未来 5 年市场预期。认为今后 5 年 A 企业产品销售收入保持在200 万元水平。折现率为 12%，则该项无形资产的评估值最有可能是( )元。A180240 B72090000 C360480 D500000（分数：1.00）A.B.C. D.解析：7.对被评估流动资产进行抽查核实，验证基础资料时，被评估资产的清单应以( )为依据。A账面记录 B实存数量

19、C账面记录和实存数量的平均数 D以上说法都不正确（分数：1.00）A.B. C.D.解析：准确的评估资产清单是正确评估资产价值的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据，而不能仅仅以账面记录为准。8.被评估企业以机器设备向 B 企业直接投资，投资额占 B 企业资本总额的 20%。双方协议联营 10 年，联营期满 B 企业将按机器设备折余价值 25 万元返还投资方。评估时双方联营已有 5 年，前 5 年 B 企业的税后利润保持在 50 万元水平，投资企业按其在 B 企业的投资份额分享收益，评估人员认定被评估企业未来5 年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为 8%，投资企业的直接投资的评估

20、值最有可能是( )元。A500000 B569410 C700000 D483960（分数：1.00）A.B. C.D.解析：9.下列关于土地的描述中错误的是( )。A在我国，所有土地的所有权均属于国家B国有土地使用权可以转让C科技、文化、体育类用地最高出让年限为 50 年D凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让（分数：1.00）A. B.C.D.解析：10.建设单位管理费通常按( )的一定比例估算。A土地取得费 B建安工程费C建安工程费及工程附加支出 D建安工程费及配套费（分数：1.00）A.B. C.D.解析：建设单位管理费通常按建安工程费的一定比

21、例估算。11.无形资产包括自创和外购无形资产，这种分类是按( )标准进行的。A可辨识程度 B有无法律保护 C取得方式 D内容构成（分数：1.00）A.B.C. D.解析：按取得无形资产的方式，无形资产可分为自创的无形资产和外购的无形资产。12.下列选项中不属于影响矿产资源资产价值的因素是( )。A矿产资源本身的稀缺程度和可替代程度 B矿产品的供求状况C矿床自然丰度和地理位置 D矿产品本身的使用价值（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：影响矿产资源资产价值的因素主要包括：矿产资源本身的稀缺程度和可替代程度、矿产品的供求状况、矿床自然丰度和地理位置、科技进步、资本化率和社会平均利润率等。13.

22、在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是( )。A实际总收益-实际总费用 B实际总收益-客观总费用C客观总收益-实际总费用 D客观总收益-客观总费用（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：14.商誉评估值的高低与企业为形成商誉而投入的费用( )。A没有关系 B有一定联系 C有直接联系 D有完全联系（分数：1.00）A. B.C.D.解析：商誉评估值的高低与企业整体获利能力的强弱相关，与企业为形成商誉而投入的费用无关。15.下列关于资源资产的说法中，不正确的是( )。A资源资产具有天然性、有限性、稀缺性和生态性B自然资源具有使用价值，是经济发展的基础，其就等同于资源资产C资源资产能够以货币

23、计量D资源资产具有获益性（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 资源资产是一部分自然资源资产化的表现形式。二者不完全相等。16.从本质上讲，商标权的价值主要取决于( )。A取得成本 B设计和宣传费用C商标所能带来的收益 D新颖性和创造性（分数：1.00）A.B.C. D.解析：17.设备的有形损耗率等于( )。A1-成新率 B1成新率C成新率-1 D1成新率（分数：1.00）A. B.C.D.解析：18.资产的价值是由资产所具有的( )所决定。A获得能力 B基本用途C通用性 D专用性（分数：1.00）A. B.C.D.解析：19.由超额运营成本引起的功能性贬值通常利用( )进行估测。A

24、价格指数法 B类比调整法C统计分析法 D趋势分析法（分数：1.00）A.B. C.D.解析：20.在对矿产资源资产进行评估时，利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超额利润来确定探矿权价值，组合重置成本法和贴现现金流量法相结合的一种评估方法是 ( )。A地质要素评序法 B地勘加和法C联合风险勘查协议法 D可比销售法（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 地质要素评序法是以基础购置成本为基数，通过对地勘成果综合评价，将定性的地质要素转化为定量的价值调整系数，对基础购置成本进行调整来确定探矿权价值的方法。联合风险勘查协议法，是根据该勘查区已经签订的联合风险经营协议的条款，或类似的勘查

25、区所签订的协议条款，按照合作公司所承诺的勘查投资及其所获得的相应的股权，评估探矿权价值的方法。可比销售法是利用已知采矿权转让中的市场价，经过差异因素调整，来估算待估的采矿权价格的方法。21.评估流动资产时一般可以不需要考虑资产的( )因素。A经济性贬值 B功能性贬值 C技术性贬值 D有形损耗（分数：1.00）A.B. C.D.解析：由于流动资产周转快，变现能力强，在物价水平相对比较稳定的情况下，流动资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值。因此，在特定情况下，可以采用历史成本作为其评估值。同时，评估流动资产时一般可以不需要考虑资产的功能性贬值因素，其有形损耗(实体性损耗)的计算只适用于低值

26、易耗品、呆滞、积压存货类流动资产的评估。22.评估基准日应根据经济行为的性质由( )确定，并尽可能与评估目的的实现日接近。A受托方 B委托方C资产占有方 D以上均可（分数：1.00）A.B. C.D.解析：23.投资人甲同时投资 A、B 两个商店，同样是投资了 50 万元，在 A 商店能获得 80%的股份，在 B 商店能获得 40%的股份。下列说法正确的是( )。A对于 A 来说，风险要小；对于 B 来说，风险要大B对于 A 来说，风险要大；对于 B 来说，风险要小C对于 A、B 来说，两者风险一样大D以上说法都不正确（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 对于 A 商店而言，甲的投资

27、拥有绝对控股的权利，自己的经营风险转嫁给了投资人，因此自己的风险较小；而对于 B 商店而言，风险并未转嫁。24.长期股权投资是对( )的评估。A被投资单位资本的评估 B被投资单位偿债能力的评估C被评估企业资本的评估 D被评估企业获利能力的评估（分数：1.00）A. B.C.D.解析：25.某被评估设备 2008 年历史成本为 80 万元，同类设备的价格指数每年都比前一年递增 10%，则 2012 年该设备的重置成本最接近于_万元。A98.65 B106.53 C117.13 D124.36（分数：1.00）A.B.C. D.解析：运用物价指数法中定基环比法计算，重置成本=80(1+10%)(1

28、+10%)(1+10%)(1+10%)=117.128(万元)。26.确定应收账款评估值的基本公式是：应收账款评估值=( )。A应收账款账面余额-已确定坏账损失-预计坏账损失B应收账款账面余额-坏账准备-预计坏账损失C应收账款账面余额-已确定坏账损失-坏账损失D应收账款账面余额-坏账准备-坏账损失（分数：1.00）A. B.C.D.解析：27.决定被评估资产评估值的最主要的因素是( )。A资产的预期效用 B资产的账面价值C资产的社会必要劳动 D资产的历史收益水平（分数：1.00）A. B.C.D.解析：资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制着带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为

29、其所有者或者控制者带来的预期收益的多少。28.被评估地块剩余使用年限为 30 年，参照物剩余使用年限为 25 年，假定折现率为 8%，被估地块的年限修正系数最接近于( )。A0.9659 B0.948 C1.152 D1.054（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：29.正常情况下，一项资产在某一时点的评估价值，不会高于此时点重新取得相同效用资产的重置成本。这体现了资产评估的( )。A贡献原则 B客观原则C预期原则 D替代原则（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：30.在( )情况下，注册资产评估师应该聘请专家参与评估业务。A当涉及注册资产评估师能胜任的业务时B当涉及注册资产评估师不能

30、胜任的业务时C当涉及同时含有注册资产评估师胜任和不能胜任的业务时D当涉及客户要求专家参与的评估业务时（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 注册资产评估师应承接实际业务能力和专业技术服务范围内的业务，在涉及同时含有注册资产评估师能胜任和不能胜任的资产评估业务时，应该聘请相关注册资产评估师或其他相关专业的专家和技术人员参与评估业务。二、多项选择题(总题数：10，分数：19.00)31.划分资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值的标准有( )。（分数：2.00）A.资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件 B.资产评估时的资产的使用状态：正常使用(最佳使用)还是非正常使用 C

31、.资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息 D.资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值E.资产业务的性质解析：32.计算机软件可分为( )。（分数：2.00）A.系统软件 B.办公软件C.应用软件 D.支撑软件 E.杀毒软件解析：计算机软件可分为系统软件、支撑软件和应用软件三大类。33.引起建筑物功能性贬值的因素主要有( )。（分数：2.00）A.政策变化B.使用强度不够 C.市场不景气D.用途不合理 解析：34.形成企业商誉的原因有( )。（分数：2.00）A.所处地理位置的优势 B.生产经营效率高 C.管理基础

32、好 D.生产历史悠久 E.市场占有率高解析：商誉通常是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值，这是企业由于所处地理位置的优势，或由于经营效率高、管理基础好、生产历史悠久以及人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，可获得超额利润。35.运用收益法评估企业价值与运用加和法评估企业价值之间的差额可能是( )。（分数：2.00）A.功能性贬值B.实体性贬值C.溢价D.商誉 E.经济性贬值 解析：36.机器设备的重置成本应包括( )。（分数：2.00）A.机器设备的日常维修费用B.机器设备的购置费用 C.机器设备的大修理费用D.机器设备操作人员的培训费用 E.机器设备的调试费用

33、 解析：37.在企业价值评估中，对企业中的无效资产采取( )等处理方式。（分数：2.00）A.修复后评估B.“资产剥离” C.“填平补齐”D.独立变现E.单独评估 解析：在企业价值评估中，对企业中的无效资产有两种处理方式：一是进行“资产剥离”；二是在无效资产不影响企业盈利能力的前提下，用适当的方法将其进行单独评估。38.属于必须进行资产评估的经济行为是( )。（分数：1.00）A.企业经营、产成品出售B.资产转让、企业清算 C.中外合资、合作、股份合营 D.企业兼并、企业联营、企业出售 E.企业所有权与经营权分离解析：解析 企业经营、产成品出售和企业所有权与经营权分离均不属于资产评估的评估范围

34、。39.属于一般性资源资产的性质和特征是( )。（分数：2.00）A.有用性 B.天然性 C.有限性 D.可取性 解析：40.企业价值评估时，资产剥离的主要对象有( )。（分数：2.00）A.非生产性资产B.局部功能与整体企业功能不协调资产 C.能耗、料耗大的资产D.闲置资产 E.融资租赁资产解析：三、综合题(总题数：4，分数：49.00)41.某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为 10 万元/亩(1 亩=667 平方米)，拆迁费 5 万元/亩，其他费用(含税费)3 万元/亩，开发费 3 亿元/平方公里。当地银行 1 年期贷款利率为 9%，2 年期为 10%，开发周期为 2 年，第一年投资

35、占总投资的 75%，利润为 10%,试计算熟地的价格。（分数：10.00）_正确答案：(1) 土地出让金=100000667=149.93(元/平方米)(2) 拆迁费用=50000667=74.96(元/平方米)(3) 其他费用=30000667=44.98(元/平方米)(4) 土地开发费用=3 亿元1000000 平方米=300(元/平方米)每平方米土地取得费的开发费合计 569.87 元。(5) 第一期利息=569.8775%10%2=85.48(元/平方米)(6) 第二期利息=569.8725%9%1=12.82(元/平方米)(7) 利润=569.8775%10%+569.8710%=9

36、9.73(元/平方米)(8) 熟地价格地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9(元/平方米)解析：42.在企业价值评估中如何处理“开办费”?（分数：18.00）_正确答案：(本题考查重点是对“其他长期性资产的构成及成为评估对象的条件、标准和评估方法”的了解。开办费是企业在筹建期间发生的、不能计入固定资产或无形资产价值的费用，主要包括筹建期间人员的工资、员工培训费、差旅费、办公费、注册登记费以及不能计入固定资产或无形资产购建成本的汇兑损益、利息支出等。根据现行会计制度的规定企业筹建期间发生的费用，应于开始生产经营起一次计入开始生产经营当期的损益。因此，如果企业不

37、是在筹建期间评估，则不存在开办费的评估问题。如果企业是在筹建期间评估，由于开办费的尚存资产或权利的价值难以准确计算，故可按其账面价值计算其评估值。)解析：43.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为 1000 平方米，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3500 元/平方米，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2 元/平方米日，出租率为 85%，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为 6

38、%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的 20%。试评估该宗地地价。（分数：20.00）_正确答案：(1)年总收益 236585%10005=3102500(元)(2) 年总费用=31025002%+3 5005000(1.5%+0.2%)+310250017.5%=902487.5(元)(3) 年纯收益=3102500-902487.5=2200012.5(元)(4) 房地产总价=22 00012.5/7%1-1/(1+7%)50-2=30207215.38(元)(5)测算建筑费及专业费=3500(1+10%)5000=19250000(

39、元)(6)利息=地价(1+6%)2-1+19250000(1+6%)-1=0.1236 地价+1155000(7) 开发商利润=(地价+19250000)20%=0.2 地价+3850000(8) 地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润-30207215.38-19250000-0.1236 地价-1155000-0.2地价-3850000 地价=4496989.56(元)解析：44.请简述批量评估方法的基本程序。（分数：1.00）_正确答案：(基本步骤：(1)识别待评估资产。(2)确定财产的一致性性状的市场区域。(3)识别那些影响市场区域中的价值形成的特征因素(供给与需求)。(4)建立能反映那些影响市场区域中的价值的特征因素相互间关系的模型(模型设定层次)。(5)标准模型以决定影响价值的各个特征因素的作用(模型标准层次)。(6)把模型中所说到的结论应用于待评估资产。(7)检测批量评估的结果。)解析：