资产评估-57及答案解析.doc

1、资产评估-57 及答案解析(总分：99.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：29，分数：29.00)1.注册资产评估师应在每个具体的评估工作过程形成( )。（分数：1.00）A.评估工作计划B.评估工作总结C.评估工作检查D.评估工作底稿E.评估工作手册2.资产评估必须按照统一的公允的准则和技术规范执业，这是资产评估公正性的( )。（分数：1.00）A.组织基础B.制度基础C.技术基础D.思想基础3.我国的资产评估基本上形成了以( )及其方法为主的评估技术特点。（分数：1.00）A.收益途径B.收入途径C.成本途径D.市场途径4.甲、乙企业拟各投一部分资产组成一个新的公司

2、，甲企业以某项技术投资，该技术的重置成本为 200万元，企业无形资产成本利润率为 500%，乙企业以部分有形资产投资，有形资产的重置成本为 5000万元，成本利润率为 15%。甲企业投资的无形资产的利润分成率为( )。（分数：1.00）A.3.85%B.18.46%C.17.27%D.28.57%5.( )是指假设在未进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的价值。（分数：1.00）A.在用价值B.剩余价值C.清算价值D.特殊价值6.清算价格与现行市价相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。因此，清算价格往往( )现行市场价。（分数：1.00）A.高于 B.低于

3、C.等于7.剩余法特别适用于( )的评估。（分数：1.00）A.成熟龄林木资产B.中龄林木资产C.竹林资产D.实验林资产8.某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高 15%，室内格局因素修正系数为( )。（分数：1.00）A.100/115B.85/100C.115/100D.100/859.资产评估假设的最基本的作业之一是( )。（分数：1.00）A.表明资产评估的作用B.表明资产评估面临的条件C.表明资产评估的性质D.表明资产评估的价值类型10.设备成新率是指( )。（分数：1.00）A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备

4、有形损耗率的倒数C.设备现时状态与设备重置成本的比率D.设备有形损耗与 1的差率11.运用使用年限法评估设备成新率时，一般首选( )作为设备的总使用年限。（分数：1.00）A.自然寿命B.经济寿命C.技术寿命D.折旧寿命12.评估基准日被评估企业年利润总额为 1000万元，年折旧及摊销额为 200万元，净资产总额为 2000万元，企业适用的所得税税率为 33%。同行业的同类型上市公司平均每股价格与每股净利润之比是 8，平均每股销售收入与每股净资产之比为 2.5，仅就上述数据分析，被评估企业的股东全部权益评估价值可能最接近于( )万元。（分数：1.00）A.4288B.5000C.5360D.8

5、00013.土地使用权出让的最高年限由( )确定。（分数：1.00）A.县政府B.地市级政府C.省政府D.国务院14.在地块面积一定的条件下，容积率越高，意味着建筑面积( )。（分数：1.00）A.不变B.增加C.减少D.不一定15.( )是按应收账款拖欠的时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账损失。（分数：1.00）A.坏账估计法B.账龄分析法C.市场法D.信用分析法16.被评估设备购建于 1993年，账面原值 50万元，1998 年对该设备进行技术改造，投资 12万元，2000年对该设备进行评估经调查，该类设备 1993年、1998 年及 2000年的定基物价指数分别为 100%、125%

6、和 130%，则该设备的加权投资年限为( )年。（分数：1.00）A.6.19B.6.03C.6.06D.6.2317.由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失是资产的( )贬值。（分数：1.00）A.实体性B.经济性C.功能性D.内在性18.从本质上讲，资产评估是一种( )活动。（分数：1.00）A.事实判断估算B.价值分析估算C.价格分析确定D.资产保值估算19.某被评估资产 2000年购建，账面价值 12万元，账面净值 6万元，2005 年进行评估，已知 2000年和2005年该类资产定基物价指数分别为 130%和 150%，由此确定该资产的重置成本为( )万元。（

7、分数：1.00）A.13.85B.10.40C.6.92D.5.2020.某设备的年收益额为 10万元适用本金化率为 10%，则该设备的评估价值为( )万元。（分数：1.00）A.110B.150C.100D.5021.在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是( )。（分数：1.00）A.单纯深度百分率B.累计深度百分率C.平均深度百分率D.标准深度百分率22.复原重置或成本与更新重置成本相比较，采用相同标准的是( )。（分数：1.00）A.价格水平B.材料消耗C.设计水平D.规模和技术23.交易实例土地每平方米价格为 2000元，待估土地的环境条件达到交易实例土地的环境条

8、件预计需要 5年，折现率为 10%，则该待估土地价格为( )万元。（分数：1.00）A.1241.8B.758.2C.1379.1D.200024.关于资产评估报告书摘要与资产评估报告书正文两者关系表述正确的是( )。（分数：1.00）A.资产评估报告书摘要的法律效力高于资产评估报告书正文B.资产评估报告书正文的法律效力高于资产评估报告书摘要C.两者具有同等法律效力D.两者法律效力的高低由当事人协商确定25.下列关于资产评估价值类型的说法中，不正确的有( )。（分数：1.00）A.评估目的是决定价值类型的一个重要因素，但不是唯一的因素B.市场价值以外价值类型有：在用价值、投资价值、持续经营价值

9、、课税价值、清算价值和保险价值，不包含投资性资产价值C.投资价值是投资获利为依据衡量价值的是从产出角度评估资产价值，而重置成本价值类型是从投入角度评估资产的价值D.公允价值指的就是市场价值26.A公司将其拥有的某项产品的商标使用权通过许可使用合同许可给 B公司使用。使用期为 3年。按许可协议，B 公司每年按使用该商标新增利润的 25%支付给 A公司。B 公司拟年生产该商标产品 20万台，每台市场售价为 100元，公司预期各年销售利润率为 20%，折现率按 10%计算，该商标的评估值接近( )万元。（分数：1.00）A.995B.249C.497D.124327.一台数控机床，重置成本为 200

10、万元，已使用 2年，其经济寿命为 20年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费用为 20万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额为( )万元（分数：1.00）A.38B.18C.20D.3028.货币资产的评估价值实际上是货币资产的( )。（分数：1.00）A.市场价格B.重置价格C.清算价格D.核实对账后的账面价值29.A公司会计核算制度健全，会计资料完整，其评估基准日的“应收账款”科目余额为 130万元。查看该公司前 4年的资料，得出该公司前 4年的应收账款余额合计额为 875万元，实际发生的坏账损失额为31.5万元。则评估基准日该应收账款的评估值为( )万元。（分数：1.00）A.1

11、30B.98.5C.125.32D.127.66二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)30.关于低值易耗品的评估说法正确的有( )。（分数：2.00）A.在库低值易耗品的评估，可以采用与库存材料评估相同的方法B.在用低值易耗品的评估，采用成本法进行评估C.在用低值易耗品采用成本法时，一般不考虑其功能性损耗和经济性损耗D.低值易耗品评估时候，要注意区分出低值易耗品和固定资产的界限31.矿产资源开发采矿的经济寿命取决于( )。（分数：2.00）A.设计能力B.矿产储量C.生产规模D.开采难度32.复原重置成本与更新重置成本的差异在于( )。（分数：2.00）A.功能不同B.成本构成

12、不同C.价格标准不同D.材料、标准、技术等不同33.建筑物评估中关于市场法说法正确的有( )。（分数：2.00）A.建筑物评估中市场法主要有两种方法：交易实力比较法和基准价格对照法B.建筑物评估中市场法主要有两种方法：直接法和间接法C.区域因素修正有三种方法：双百分制比较法，十等份因素比较法和环境成熟度修正法D.建筑物评估中市场法对个别因素修正时，主要采用售价调整法，一般由简单平均法和加权平均法E.个别因素是决定相同区域房地产出现差异的依据 区域因素的修正是市场法的关键和难点之一34.下列说法中，正确的有( )。（分数：2.00）A.资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相

13、成，缺一不可B.企业单项资产价值之和等于企业整体价值之和，这里的单项资产不包含商誉C.资产评估的最基本的功能评价和评值以及咨询和管理的功能D.同一资产在公开市场假设、持续使用假设和清算假设下评估得到的价值类型分别是公开市场价值、持续使用价值和清算价值，其中清算价值肯定最低35.下列说法中，正确的是( )。（分数：2.00）A.折现率就是指无风险利率B.折现率一般包括无风险利率和风险报酬率C.无形资产评估中折现率往往要高于有形资产评估的折现率D.无形资产的有效期限与法定保护期限相等E.无形资产的有效期限是指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间36.房地产评估中必须遵守的原则有( )。（分数

14、：2.00）A.最有效使用原则B.供求原则C.替代原则D.合法原则37.下列说法中，正确的是( )。（分数：2.00）A.在分段型股利政策下股票价值评估中，第一段是指能够较为客观地预测股票的收益期间或股票发行企业某一经营周期B.在分段型股利政策下股票价值评估中，以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段C.分段型股利政策下股票价值的评估是指将两段收益现值相加得出评估值D.股份公司的股利分配政策通常可以划分为固定红利型、红利增长型和分段型38.关于土地使用权的说法不正确的有( )。（分数：2.00）A.土地使用权属于无形资产B.土地的特性指的是土地的自然特性C.土地使用权价值主要取

15、决于它的载体，即土地的特性和条件D.我国土地的所有权属于国家39.价格指数法适用于( )设备重置成本的估测。（分数：2.00）A.无账面原值的B.无现行购置价的C.无财务核算资料的D.无参照物的三、B综合题/B(总题数：4，分数：50.00)40.简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。（分数：10.00）_41.HP公司因销售货物，于 2004年 2月 5日收到甲公司开出的一张带息商业汇票，面值为 120万元，期限为 6个月，票面利率为 8%，贴现率为 9%，2004 年 5月 10日，某评估公司接受委托对 HP公司进行评估。(每月按 30天计算) 要求：计算该商业汇票的评估值。（分数：10

16、.00）_42.被评估设备购建于 2005年 11月，账面原值为 100万元，其中设备购置价 80万元，基础及安装费用18万元，运杂费 2万元。2008 年 11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料： (1) 2008 年该类设备的购置价比 2005年上涨了 50%，基础及安装费的物价上涨了 30%，该设备的运杂费用达到 3万元。 (2) 由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的 60%，尚可使用 5年。 (3) 与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为 1000元。 (4) 该企业的正常投资报酬率为 10%，所得税率为 33%。 要求：根据上述资料，分别计算机器设备的重

17、置成本和各项贬值指标。 (2)计算被估设备的评估值。（分数：10.00）_43.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为 1000平方米，使用期限为 50年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2年，建筑费用为 3500元/平方米，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2元/平方米日，出租率为 85%，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之

18、和的 20%。试评估该宗地地价。（分数：20.00）_资产评估-57 答案解析(总分：99.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：29，分数：29.00)1.注册资产评估师应在每个具体的评估工作过程形成( )。（分数：1.00）A.评估工作计划B.评估工作总结C.评估工作检查D.评估工作底稿 E.评估工作手册解析：注册资产评估师应在每个具体的评估工作过程形成评估工作底稿。2.资产评估必须按照统一的公允的准则和技术规范执业，这是资产评估公正性的( )。（分数：1.00）A.组织基础B.制度基础C.技术基础 D.思想基础解析：3.我国的资产评估基本上形成了以( )及其方法为主的

19、评估技术特点。（分数：1.00）A.收益途径B.收入途径C.成本途径 D.市场途径解析：4.甲、乙企业拟各投一部分资产组成一个新的公司，甲企业以某项技术投资，该技术的重置成本为 200万元，企业无形资产成本利润率为 500%，乙企业以部分有形资产投资，有形资产的重置成本为 5000万元，成本利润率为 15%。甲企业投资的无形资产的利润分成率为( )。（分数：1.00）A.3.85%B.18.46% C.17.27%D.28.57%解析：200(1+500%)/5000(1+15%)+200(1+500%)=17.27%5.( )是指假设在未进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分

20、进行变卖处置的价值。（分数：1.00）A.在用价值B.剩余价值 C.清算价值D.特殊价值解析：6.清算价格与现行市价相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。因此，清算价格往往( )现行市场价。（分数：1.00）A.高于 B.低于 C.等于解析：7.剩余法特别适用于( )的评估。（分数：1.00）A.成熟龄林木资产 B.中龄林木资产C.竹林资产D.实验林资产解析：防护林不适合用市场法；成熟龄林木适合剩余法；经济林、竹林、试验林、母树林适合收益法；幼龄林适合成本法。8.某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高 15%，室内格局

21、因素修正系数为( )。（分数：1.00）A.100/115B.85/100C.115/100D.100/85 解析：房地产状况指数，以待估对象状况为 100。9.资产评估假设的最基本的作业之一是( )。（分数：1.00）A.表明资产评估的作用B.表明资产评估面临的条件 C.表明资产评估的性质D.表明资产评估的价值类型解析：10.设备成新率是指( )。（分数：1.00）A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.设备现时状态与设备重置成本的比率D.设备有形损耗与 1的差率 解析：11.运用使用年限法评估设备成新率时，一般首选( )作为设备的总使用年限。（分数：1.00）A.自然寿命

22、B.经济寿命 C.技术寿命D.折旧寿命解析：12.评估基准日被评估企业年利润总额为 1000万元，年折旧及摊销额为 200万元，净资产总额为 2000万元，企业适用的所得税税率为 33%。同行业的同类型上市公司平均每股价格与每股净利润之比是 8，平均每股销售收入与每股净资产之比为 2.5，仅就上述数据分析，被评估企业的股东全部权益评估价值可能最接近于( )万元。（分数：1.00）A.4288B.5000C.5360 D.8000解析：81000(1-33%)=5360(万元)。13.土地使用权出让的最高年限由( )确定。（分数：1.00）A.县政府B.地市级政府C.省政府D.国务院 解析：土地

23、使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。14.在地块面积一定的条件下，容积率越高，意味着建筑面积( )。（分数：1.00）A.不变B.增加 C.减少D.不一定解析：15.( )是按应收账款拖欠的时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账损失。（分数：1.00）A.坏账估计法B.账龄分析法 C.市场法D.信用分析法解析：16.被评估设备购建于 1993年，账面原值 50万元，1998 年对该设备进行技术改造，投资 12万元，2000年对该设备进行评估经调查，该类设备 1993年、1998 年及 2000年的定基物价指数分别为 100%、125%和 1

24、30%，则该设备的加权投资年限为( )年。（分数：1.00）A.6.19 B.6.03C.6.06D.6.23解析：750(130%/100%)/50(130%/100%)+12(130%/125%)+212(130%/125%)/50(130%/100%)+12(130%/125%)=765/(65+12.48)+212.48/(654-12.48)=6.19(年)17.由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失是资产的( )贬值。（分数：1.00）A.实体性B.经济性 C.功能性D.内在性解析：18.从本质上讲，资产评估是一种( )活动。（分数：1.00）A.事实判断估

25、算B.价值分析估算 C.价格分析确定D.资产保值估算解析：19.某被评估资产 2000年购建，账面价值 12万元，账面净值 6万元，2005 年进行评估，已知 2000年和2005年该类资产定基物价指数分别为 130%和 150%，由此确定该资产的重置成本为( )万元。（分数：1.00）A.13.85 B.10.40C.6.92D.5.20解析：20.某设备的年收益额为 10万元适用本金化率为 10%，则该设备的评估价值为( )万元。（分数：1.00）A.110B.150C.100 D.50解析：10/10%=100(万元)21.在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是(

26、)。（分数：1.00）A.单纯深度百分率B.累计深度百分率 C.平均深度百分率D.标准深度百分率解析：在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是累计深度百分率。22.复原重置或成本与更新重置成本相比较，采用相同标准的是( )。（分数：1.00）A.价格水平 B.材料消耗C.设计水平D.规模和技术解析：复原重置或成本与更新重置成本相比较，采用相同的价格水平标准。23.交易实例土地每平方米价格为 2000元，待估土地的环境条件达到交易实例土地的环境条件预计需要 5年，折现率为 10%，则该待估土地价格为( )万元。（分数：1.00）A.1241.8 B.758.2C.1379.1

27、D.2000解析：2000(1+10%)-5=20000.6209=1241.8(元)(1+10%)-5=0.6209 是区域因素调整系数。24.关于资产评估报告书摘要与资产评估报告书正文两者关系表述正确的是( )。（分数：1.00）A.资产评估报告书摘要的法律效力高于资产评估报告书正文B.资产评估报告书正文的法律效力高于资产评估报告书摘要C.两者具有同等法律效力 D.两者法律效力的高低由当事人协商确定解析：25.下列关于资产评估价值类型的说法中，不正确的有( )。（分数：1.00）A.评估目的是决定价值类型的一个重要因素，但不是唯一的因素B.市场价值以外价值类型有：在用价值、投资价值、持续经

28、营价值、课税价值、清算价值和保险价值，不包含投资性资产价值C.投资价值是投资获利为依据衡量价值的是从产出角度评估资产价值，而重置成本价值类型是从投入角度评估资产的价值D.公允价值指的就是市场价值 解析：B 中的投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值，投资性资产价值属于市场价值。D 的正确理解是：市场价值是资产公允价值的坐标，它仅仅是公允价值的一种形式。注意掌握在用价值、投资价值、持续经营价值的含义。26.A公司将其拥有的某项产品的商标使用权通过许可使用合同许可给 B公司使用。使用期为 3年。按许可协议，B 公司每年按使用该商标新增利润的 25

29、%支付给 A公司。B 公司拟年生产该商标产品 20万台，每台市场售价为 100元，公司预期各年销售利润率为 20%，折现率按 10%计算，该商标的评估值接近( )万元。（分数：1.00）A.995B.249 C.497D.1243解析：2010020%25%-(1+10%)-3/10%=1002.4869=248.69(万元)。同时关注利润分成率和收入分成率之间的关系。27.一台数控机床，重置成本为 200万元，已使用 2年，其经济寿命为 20年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费用为 20万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额为( )万元（分数：1.00）A.38 B.18C.20D

30、.30解析：20+(200-20)(2/20)=38(万元)。28.货币资产的评估价值实际上是货币资产的( )。（分数：1.00）A.市场价格B.重置价格C.清算价格D.核实对账后的账面价值 解析：29.A公司会计核算制度健全，会计资料完整，其评估基准日的“应收账款”科目余额为 130万元。查看该公司前 4年的资料，得出该公司前 4年的应收账款余额合计额为 875万元，实际发生的坏账损失额为31.5万元。则评估基准日该应收账款的评估值为( )万元。（分数：1.00）A.130B.98.5C.125.32 D.127.66解析：该应收账款的评估值=130-(13031.5875)=125.32(

31、万元)。二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)30.关于低值易耗品的评估说法正确的有( )。（分数：2.00）A.在库低值易耗品的评估，可以采用与库存材料评估相同的方法 B.在用低值易耗品的评估，采用成本法进行评估 C.在用低值易耗品采用成本法时，一般不考虑其功能性损耗和经济性损耗 D.低值易耗品评估时候，要注意区分出低值易耗品和固定资产的界限 解析：31.矿产资源开发采矿的经济寿命取决于( )。（分数：2.00）A.设计能力B.矿产储量 C.生产规模 D.开采难度解析：矿产资源开发采矿的经济寿命取决于矿产储量和生产规模。32.复原重置成本与更新重置成本的差异在于( )。（分数

32、：2.00）A.功能不同B.成本构成不同 C.价格标准不同D.材料、标准、技术等不同 解析：33.建筑物评估中关于市场法说法正确的有( )。（分数：2.00）A.建筑物评估中市场法主要有两种方法：交易实力比较法和基准价格对照法 B.建筑物评估中市场法主要有两种方法：直接法和间接法 C.区域因素修正有三种方法：双百分制比较法，十等份因素比较法和环境成熟度修正法 D.建筑物评估中市场法对个别因素修正时，主要采用售价调整法，一般由简单平均法和加权平均法 E.个别因素是决定相同区域房地产出现差异的依据 区域因素的修正是市场法的关键和难点之一 解析：34.下列说法中，正确的有( )。（分数：2.00）A

33、.资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可 B.企业单项资产价值之和等于企业整体价值之和，这里的单项资产不包含商誉C.资产评估的最基本的功能评价和评值以及咨询和管理的功能D.同一资产在公开市场假设、持续使用假设和清算假设下评估得到的价值类型分别是公开市场价值、持续使用价值和清算价值，其中清算价值肯定最低 解析：B 正确的说法是“企业单项资产价值之和等于企业整体价值之和，这里的单项资产包含商誉以及企业的全部可确指资产价值之和”，C 正确的说法是“资产评估的最基本的功能评价和评值，管理是辅助性和过渡性的功能，咨询是资产评估的作用，不是功能”。35.下列说法中，正确的

34、是( )。（分数：2.00）A.折现率就是指无风险利率B.折现率一般包括无风险利率和风险报酬率 C.无形资产评估中折现率往往要高于有形资产评估的折现率 D.无形资产的有效期限与法定保护期限相等E.无形资产的有效期限是指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间 解析：无形资产的有效期限有可能比其法定保护期限短，因为他们要受许多因素的影响。36.房地产评估中必须遵守的原则有( )。（分数：2.00）A.最有效使用原则 B.供求原则 C.替代原则 D.合法原则 解析：注意房地产评估肯定是必须遵守一般的评估原则的，但是房地产评估还需要遵守最有效使用原则和合法原则(这两项是房地产评估特殊的原则)。37

35、.下列说法中，正确的是( )。（分数：2.00）A.在分段型股利政策下股票价值评估中，第一段是指能够较为客观地预测股票的收益期间或股票发行企业某一经营周期 B.在分段型股利政策下股票价值评估中，以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段 C.分段型股利政策下股票价值的评估是指将两段收益现值相加得出评估值 D.股份公司的股利分配政策通常可以划分为固定红利型、红利增长型和分段型 解析：38.关于土地使用权的说法不正确的有( )。（分数：2.00）A.土地使用权属于无形资产B.土地的特性指的是土地的自然特性 C.土地使用权价值主要取决于它的载体，即土地的特性和条件D.我国土地的所有权属

36、于国家 解析：39.价格指数法适用于( )设备重置成本的估测。（分数：2.00）A.无账面原值的B.无现行购置价的 C.无财务核算资料的D.无参照物的 解析：三、B综合题/B(总题数：4，分数：50.00)40.简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。（分数：10.00）_正确答案：()解析：在建工程评估的主要方法有： (1) 形象进度法。形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。 应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式为： 在建工程价值=建造完成的房地产市场价值工程形象进度百分比(1-折扣率) 工程形象进度百分比=(实际完

37、成建筑工程量+实际完成安装工程量)总工程量100% 折扣率的确定应考虑营销支出、广告费用和风险收益等因素。 (2) 成本法。成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。 在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税 (3) 假设开发法。用假设开发法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价值时，将被估在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以确定被估在建工程价值的一种评估方法。 在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程

38、成本+后续工程费用+正常利税)41.HP公司因销售货物，于 2004年 2月 5日收到甲公司开出的一张带息商业汇票，面值为 120万元，期限为 6个月，票面利率为 8%，贴现率为 9%，2004 年 5月 10日，某评估公司接受委托对 HP公司进行评估。(每月按 30天计算) 要求：计算该商业汇票的评估值。（分数：10.00）_正确答案：()解析：(1) 票据到期值=120+1208%612=124.8(万元) (2)贴现期为 180-95=85(天) 贴现息=124.89%36085=2.652(万元) (3) 该商业汇票的评估值=124.8-2.652=122.148(万元)42.被评估设

39、备购建于 2005年 11月，账面原值为 100万元，其中设备购置价 80万元，基础及安装费用18万元，运杂费 2万元。2008 年 11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料： (1) 2008 年该类设备的购置价比 2005年上涨了 50%，基础及安装费的物价上涨了 30%，该设备的运杂费用达到 3万元。 (2) 由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的 60%，尚可使用 5年。 (3) 与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为 1000元。 (4) 该企业的正常投资报酬率为 10%，所得税率为 33%。 要求：根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。

40、(2)计算被估设备的评估值。（分数：10.00）_正确答案：()解析：重置成本=80150%+18130%+3=146.4(万元) (2) 实体性贬值率=(360%)(360%+5)100%=26.47% 或=1-5(360%+5)100%=26.47% 或实体性贬值额=146.426.47%=38.75(万元) (3)功能性贬值=0.112(1-33%)3.7908=3.05(万元) (4)评估值=146.4-38.75-3.05=104.6(万元) 或=146.4(1-26.47%)-3.05=104.6(万元)43.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为 1000平方米，使用期限为 50年

41、，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2年，建筑费用为 3500元/平方米，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2元/平方米日，出租率为 85%，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的 20%。试评估该宗地地价。（分数：20.00）_正确答案：()解析：年总收益 236585%10005=3102500(元) (2) 年总费用=3

42、1025002%+3 5005000(1.5%+0.2%)+310250017.5%=902487.5(元) (3) 年纯收益=3102500-902487.5=2200012.5(元) (4) 房地产总价=22 00012.5/7%1-1/(1+7%)50-2=30207215.38(元) (5)测算建筑费及专业费=3500(1+10%)5000=19250000(元) (6)利息=地价(1+6%)2-1+19250000(1+6%)-1=0.1236地价+1155000 (7) 开发商利润=(地价+19250000)20%=0.2 地价+3850000 (8) 地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润-30207215.38-19250000-0.1236 地价-1155000-0.2 地价-3850000 地价=4496989.56(元)