2018年上半年西安市地产市场分析--上书房信息咨询.pdf

1、 2018 年上半年西安市地产市场分 析 2018 年上半年，全国一线城市土地市场供地小幅走低，出让金收入缩水明显。二线城市土地市场供需两旺，三四线城市承接外溢需求热度上升。就西安市来看，受规划及土地供给政策调整转型影响，中心城区整体短期内供给缩量，价格持续上涨，外围区域市场投资热度明显提升。上 半年西安市中心城区成交房地产开发用地 2767 亩，西咸新区远超西安市中心城区，成交土地 6452 亩。西安市中心城区与西咸新区商业用地土地均价分别为 513 万元 /亩、 163 万元 /亩，楼面均价分别为 2168 元 /平， 1008 元 /平；居住用地土地均价分别为 511 万元 /亩、 2

2、49 万元 /亩，楼面均价分别为 2917 元 /平， 1566 元 /平，价格均涨幅明显。住宅投资开发受市场追捧，商、住楼面单价倒挂。 上半年，西安市商品房新增供应缩量，销售量价齐涨。普通住宅量价走势与商品房保持一致，上半年均价 10713 元 /平，首破万元，环比上 涨 10.4%；商办类物业上半年新增面积均呈下滑趋势且减幅明显，销量有所上升，商业均价 15594 元 /平，办公均价 11425万元 /平，均小幅上涨。综合来看，商品房销售热点区域仍为浐灞、曲江、经开、高新等区域。位于经开的碧桂园凤凰城、城西的绿地新里城及城东的融创西安壹号院成交金额排位前三，分别为 59.4 亿元、 31.

3、2 亿元及 24.6 亿元。 (二 ) 商业用地 1、量价走势 2018 年上半年西安市中心城区成交商业用地 19 宗，面积 767 亩，环比下降47.5%，同比下降 60.1%，根据规划设计条件书，可开发商业建面 181.6 万平。成交土地单价 513 万元 /亩，楼面单价 2168 元 /平，与去年同期相比，量跌价涨。 2、区域分布 分区域看，浐灞生态区表现突出，成交土地面积 387.9 亩，可开发建面 103.1 万平，其次为高新区和曲江新区，成交土地面积分别为 90.2 亩、 79.5 亩，可开发建面为 22.3 万平、 15.4 万平。土地成交单价除碑林区、新城区、雁塔区、曲江新区外

4、，长安区、航天基地两 区域商业地价也超过 700 万元 /亩，分别为 854 万元 /亩及 721 万元 /亩；楼面单价则 仍以碑林区最高 6802 元 /平，其次为长安区及曲江新区，分别为 4131 元 /平、 3468 元 /平。 (三 ) 居住用地 1、量价走势 2018 年上半年西安市中心城区成交居住用地 33 宗，面积 2000.1 亩，环比下降27.5%，同比下降 57.9%，根据规划设计条件书，可开发建面为 350.2 万平。成交土地均价 511 万元 /亩，楼面均价 2917 元 /平，与去年同期相比，成交量大幅下滑，成交均价陡峭上涨。 2、区域分布 分区域看，城东浐灞生态区及

5、港务区居住用地成交量排前，分别为 557.8 亩、 500.5亩，可开发建面分别达 81.6 万平、 76 万平。土地成交单价除碑林区 1144 万元 /亩外， 500万元 /亩以上梯队有曲江新区 775 万元 /亩，长安区 663 万元 /亩，新城区 629 万元 /亩，雁塔区 617 万元 /亩，高新区 518 万元 /亩。 (四 ) 热点区域 1 月 25-26 日国际港务区 开年首月，国际港务区 25、 26 日接连成交 6 宗共计 570.276 亩房地产开发用地，成交总价款 16.46 亿元。此次成交的 6 宗地均为全运村配套建设项目及西安 奥体中心项目配套用地。 2 月 12 日

6、，西安市土拍市场再掀高潮，长安区 2 宗（共分四个地块）商住、文化设施及中小学用地现场开拍，土地总面积 281.56 亩。宗地均设最高限价，超最高限价后竞保障房配建面积。 CA06-23-6、 CA06-23-8 宗地历经 4 小时叫价 1150 轮最终由中信房地产集团有限公司（中海地产）以最高限价 136000 万元，外加 56300 平方米（不含基数 17064平方米）保障房面积竞得； CA06-23-7、 CA06-23-9 宗地竞价 14 轮后最终由西安创茂置业有限公司（金茂）以最高限价 54000 万元， 外加 10000 平方米（不含基数 5882 平方米） 保障房面积竞得。同日下午，浐灞生态区放量成交 971.352 亩房地产开发用地，成交总额达 40.753 亿元。 (五 ) 房企动向 上半年西安市中心城区共 33 家房企拿地，总规模为 2767.118 亩，购地资金合计128.03 亿元，各大房企战略布局仍以西安市热点开发区域浐灞生态区、曲江新区、长安区、国际港务区等板块为主，购地模式则以新增储备地为主。