《2018中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》(2)(1)(1).pdf

1、 Content CREIS 璠璠 20 A 100070 010-56319200 010-56319191/1 /3 2 12 40298 298/6 1.56 4 20 /8 1.5 /16 2011-2017 /24 /32 /39 GDP 55% 47%/47 /52 /55 - TOP51 1 402017 2017 58.5%2018 2 2017 20182050 40 18% 66% 85% 19 2017 5 GDP 55% 40% 2003 163 2 2003 298 12018 2 12 40 31 298 1 4 85%CREIS wind 31 298 2005

2、-2017 13 GDP GDP A / / 2018 y = min( ) max( ) min( ) 100 y = max( ) max( ) min( ) 100 5 298 2015-2017 298 ( ) GDP ( ) ( ) 1 4 3600 28000 2000 2900-3500 20000 1000-1500 1.5 7 2000-3700 11000-20000 800-1600 2 18 600-1600 3500-11000 500-1000 2.5 25 400-1000 2500-8000 200-1000 3 64 200-500 1000-5000 200

3、-800 3.5 80 80-300 1000-3000 200-700 4 100 80 1500 400 6 1 4 1.5 7 2 18 2.5 25 3 2.5 3 64 3.5 3 3.5 4 180 3.5 4 1 2018 26 51 76 27 52 77 28 53 78 4 29 54 79 5 30 55 80 6 31 56 81 7 32 57 82 8 33 58 83 9 34 59 84 10 35 60 85 11 36 61 86 12 37 62 87 13 38 63 88 14 39 64 89 15 40 65 90 16 41 66 91 17 4

4、2 67 92 18 43 68 93 19 44 69 94 20 45 70 95 21 46 71 96 22 47 72 97 23 48 73 98 24 49 74 99 25 50 75 100 1 10 11 12 2 3 4 5 6 7 8 9 13 22 23 24 14 15 16 17 18 19 20 21 25 26 35 36 37 27 28 29 30 31 32 33 34 38 47 48 49 39 40 41 42 43 44 45 46 50 51 60 61 62 52 53 54 55 56 57 58 59 63 72 73 74 64 65

5、66 67 68 69 70 71 75 76 85 86 87 77 78 79 80 81 82 83 84 88 97 98 99 89 90 91 92 93 94 95 96 1007 2018 1.5 1 1.5 5 1.5 10 2 11 13 14 2 2.5 20 34 50 2018 2018 20 6 4 50% 6 8 1. 5. 7. 12. 16. 20. 3. 4. 17. 19. 8. 10. 2. 9. 13. 18. 11. 14. 6. 15. 2018 1-50 51-100 101-150 151-200 201-250 251-298 8 2 1.5

6、 1 1.5 2 2.5 0 20 40 60 80 100 人口基础 供求关系 市场热度 需求满足度 房价支撑度 市场规模 规划潜力 交通便捷性 环境及配套 财富水平 产业与创新 经济实力9 1.51.5 1.5 2017 1.52.5 2017 2.52017 GDP CREIS 2017 GDP 2.5 8.8% 7% 6.9% 6.7% 1.5 GDP 1.5 7.5% 2017 GDP 9.3% 8.1% 8% 3.6% 1.5 2 GDP 7268 7.9% 7.4% 7.5% 7.9% 7.6% 7.2% 7.4% 6.7% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7

7、.5% 8.0% 8.5% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1 线 1.5 线 2 线 2.5 线 3 线 3.5 线 4 线 亿 元 GDP均值（左） GDP平均增速（右） 全国：6.9% 10 GDP 11.3% 2.5 GDP 7.6%1.5 2017 GDP 100 CREIS 1.5 2017 1.5 2017 1.72017 2016 / 上海 北京 深圳 广州 重庆 天津 苏州 成都 武汉 杭州 南京 青岛 长沙 无锡 宁波 郑州 东莞 泉州 西安 合肥 福州 常州 长春 石 家庄 绍兴 扬州 昆明 泰州 济宁 镇江 金华 沧州 东营

8、中山 岳阳 大庆 咸阳 0 3000 6000 9000 12000 0 3000 6000 9000 12000 15000 18000 社 会 消 费 品 零 售 总 额 （ 亿 元 ） 固 定资 产 投资 （ 亿元 ） 一线城市 1.5 线及二线城市 上海 北京 苏州 杭州 宁波 广州 南京 绍兴 嘉兴 深圳 无锡 舟山 温州 台州 金华 厦门 常州 湖州 青岛 长沙 佛山 珠海 东莞 济南 镇江 中山 东营 包头 鄂尔多斯 呼和浩特 武汉 南通 威海 泉州 烟台 马鞍山 沈阳 福州 大连 昆明 株洲 衢州 乌海 丽水 成都 扬州 西安 克拉玛依 合肥 南昌 廊坊 乌鲁木齐 天津 唐山

9、0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 21000 26000 31000 36000 41000 46000 51000 56000 61000 66000 2016 年 常 住 人 口 / 户 籍 人 口 2017 年城镇居民人均可支配收入（元） 三四线城市 长三角城市 珠三角城市11 CREIS 2017 6 55000 / 1.2 / 4.1 2.0 45000 / 1 3 2017 1.5 2017 11 7.0% 1.5 3000 1.5 2000 51% 40% 2017 2017 50% 重庆 上海 北京 郑州 杭州 广州 武汉 成都 苏州 西

10、安 天津 南京 深圳 福州 昆明 合肥 长沙 佛山 宁波 青岛 济南 石家庄 无锡 温州 南宁 厦门 沈阳 廊坊 嘉兴 东莞 三亚 蚌埠 保定 太原 呼和浩特 河源 肇庆 淮南 晋中 吉林 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 投 资 增 速 2017 房地产开发投资额(亿元) 3000 亿 + 2000 亿 + 12 2017 CREIS 2017 16.9 7.7% 1.5 2017 6700 3000 2017 2017 30% 成都

11、武汉 郑州 佛山 西安 长沙 杭州 苏州 青岛 昆明 广州 上海 福州 南通 惠州 南昌 南宁 宁波 天津 南京 潍坊 合肥 泉州 济南 无锡 临沂 温州 嘉兴 烟台 绍兴 威海 济宁 滁州 中山 北京 阜阳 信阳 大连 蚌埠 廊坊 宿州 深圳 黄冈 周口 南阳 保定 0 500 1000 1500 2000 2500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2016 年 常 住 人 口 （ 万 人 ） 2017年商品房销售面积 （万 平 ） 热点二线及核心城 市周边城市 三四线城市13 2005 2008 2015-2017 2017 2018-20

12、20 3 1500 1 2020 2013-2016 2017 *90 / 2013 2015-2017 1800 2015 2016 48.5% 2017 50% 2017 50% 19% 2015-2017 试点阶段：2005 年-2007 年 加速阶段：2013 年-至今 推广阶段：2008 年-2012 年 304 470 580 600 600 580 460 460 320 500 601 606 609 7.9% 9.0% 29.9% 48.5% 50.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 0 100 200 300 400 50

13、0 600 700 计划量 完成量 货币化安置比例 2013 2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E 2% 4% 14% 19% 19% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 2013 2014 2015 2016 2017 万 平 方 米 商品住宅销售面积（左） 棚改货币化面积（左） 占比（右） 14 2016 PSL 2014 4 PSL PSL 2017 PSL 6350 2016 2018 5 PSL 4371 48.31% 2017 2

14、018 42018 2018 2018 5 2018 20 70 54 2017 2018 12.7 5 10.6 5.4 3.5 10 6 2018 4.9-6.2 2018棚 改规模 较上一 年增长 棚 改规模 较上一 年减少 1 2 2 3 3 4 4 6 9 9 9 13 14 20 22 22 23 23 23 26 28 28 29 39 54 70 0 10 20 30 40 50 60 70 80 海南 天津 北京 广东 宁夏 福建 辽宁 重庆 吉林 广西 黑龙江 山西 内蒙古 陕西 江苏 湖北 河北 甘肃 四川 安徽 江西 湖南 浙江 贵州 河南 山东 15 16 2011-

15、2017 2017 58.5%1) 2011-2017 40 30 1.5 17 2000 2010 CREIS 2001-2010 2011-20172015 20172001-2010 3.6 27 2011-2017 10w 20w 0 10w 20w 2001-2010 重庆 天津 北京 深圳 广州 成都 上海 苏州 70w 30w 40w 30w 40w 50w 60w 哈尔滨 石家庄 武汉 郑州 邯郸 潍坊 青岛 杭州 温州 西安 菏泽 泉州 济宁 南京 东莞 宁波 合肥 长沙 福州 沧州 佛山 湛江 济南 南宁 大连 昆明 无锡 南昌 惠州 常州 贵阳 嘉兴 太原 厦门 兰州

16、中山 呼和浩特 西宁 海口 银川 珠海18 2017 2) 2017 19 2017 CREIS 20172018 4.4 4.4 4.5 6.0 6.0 6.1 6.5 6.9 6.9 7.0 7.5 7.6 8.1 8.1 10.1 10.2 13.3 16.3 18.3 19.5 22.2 25.6 27.3 35.2 43.8 佛山 南京 宁波 厦门 沧州 贵阳 阜阳 合肥 济南 保定 泉州 福州 青岛 杭州 长沙 石家庄 成都 武汉 郑州 上海 广州 深圳 重庆 北京 天津 19 7 13 9 5 11 10 10 9 4 7 9 9 28 27 10 13 13 16 -1 45

17、 62 27 -2 -5 2011-2016 2017 19 3) 1.5 2017 53 3 & 500570%1500 / 2-3 70% 1/ / 2-6 401 / 2 3.6 / 3 3600-1000 / / 36 50 33 3000 / 5 50 35 2 0.6-1.5 / 3000- 20000 600- 800 / 20 / / 1.5-3 / 160-300 3 1-22 5 2018 5 1.51.52016 CREIS 2016 20 60 2016 106 95 80 91 84 82 71 65 64 63 56 56 55 53 51 51 50 49 47

18、45 44 44 39 0 20 40 60 80 100 北京 武汉 广州 济南 重庆 上海 西安 成都 郑州 天津 南昌 长沙 哈 尔滨 合肥 石 家庄 沈阳 昆明 南京 太原 杭州 2016 ( ) 60 95 106 73 73 51 83 79 89 51 61 59 64 50 44 40 47 83 43 43 0 50 100 21 TOP10 2CREIS CREIS 802CREIS 2017 11 。 22 2017 2017 2016 CREIS 2017 15%56%13% 7% 10% 19% 10% 14% 12% 13% 18% 17% 15% 14% 12%

19、 19% 20% 23% 29% 12% 13% 28% 14% 12% 14% 25% 33% 39% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 广 东 山 东 河 南 四 川 江 苏 河 北 湖 南 安 徽 湖 北 浙 江 广 西 云 南 江 西 辽 宁 福 建 陕 西 黑 龙 江 山 西 贵 州 吉 林 甘 肃 内 蒙 古 新 疆 海 南 宁 夏 青 海 2017 年常 住人 口( 左, 万人) 2017 年城 镇化 率( 右) 2017 年省 会城 市 常住 人 口占 比( 右) 23 NA

20、SA-NOAA Suomi NPP100 50 7500 1.2 60%24 OpenStreetMap2017 2008 2017 12.7 2.5 2008 37 CREIS 25 1) 2008 350 2016 7 2020 3 80% 4.5 2030 50 1 4 2 CREIS 26 3.5% 3 埼 2007 2008 - 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 东 京都 神 奈川 县 崎 玉县 千 叶县 1964 1995 5.7% 5.0%

21、 5.5% 2.9% 2.5% 2.2% 1.7% 0.9% 0.1% -0.1% 3.7% 3.3% 4.2% 1.9% 1.4% 1.5% 0.4% -0.4% 0.2% -0.1% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 北京 上海 27 2) 1-2 1 4 15028 1 2019 10 2023 1 48 2019 2021 2025 2030 29 0.5-1 2020 0.5 1 2020 12 0.51 0.51

22、2030 3) 2017 34 5033 3241 2017 32 879.9 4 2017 732 685 350 2017 132 14 100365 56 0.4 0.4 0.5 0.7 0.9 0.9 1.0 1.1 1.1 1.1 1.2 1.6 2.3 2.5 2.5 3.2 3.4 3.5 6.1 7.4 7.8 9.3 9.8 14.5 28.1 35.4 37.8 0 20 40 东莞 合肥 福州 青岛 长春 无锡 南宁 南昌 宁波 哈尔滨 昆明 大连 长沙 苏州 郑州 沈阳 杭州 天津 西安 重庆 成都 武汉 南京 深圳 广州 上海 北京 亿 人次 732 75 298 3

23、4 38 9 175 2017 2017 31 370020 86% 91%JR 100 2040KM 40KM 线路 数量 运营 里程 站点 数量 东京 都市 圈 北京 注 ：东京 轨道交 通包括 地铁、 国铁、 私铁及 有轨电 车 等其他 轨道交 通形式 22 条 121 条 685 公里 4715公里 376 个 2210 个32 18 -19 20 50-60 20 70-80 20 90 20 90 33 1) 2017 GDP CREIS GDP GDP GDP1.5 100% 1.5 GDP( / ) 上海 南京 无锡 常州 南通 连云港 镇江 杭州 宁波 温州 金华 衢州 台

24、州 合肥 芜湖 蚌埠 马鞍山 淮北 铜陵 安庆 黄山 滁州 宿州 六安 池州 南昌 鹰潭 开封 漯河 武汉 十堰 鄂州 长沙 岳阳 张家界 永州 怀化 太原 大同 朔州 吕梁 沈阳 大连 锦州 四平 哈尔滨 大庆 北京 天津 唐山 秦皇岛 济南 青岛 东营 济宁 广州 深圳 珠海 佛山 清远 东莞 中山 海口 三亚 厦门 南平 西安 宝鸡 安康 商洛 兰州 平凉 定西 银川 呼和浩特 海东 南宁 梧州 钦州 成都 攀枝花 巴中 贵阳 昆明 昭通 丽江 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 第 三

25、 产 业 占 比 常 住人 口 城镇 化 率 34 2) 320 80 20 90 2000 20082008 2009 2017 60003TOP5 2017 TOP5 35 2017 82750 OPPO VIVO2011 20 400 2000 2011 2016 16% TOP5 TOP5 36 3) - 7 TOP100 PCT PCT 1 - 94079 6.3% 2 - 41218 41.2% 3 34324 18.3% 4 34187 10.4% 5 - 23512 8.3% 7 15185 22.6% 10 13461 8.1% 11 12215 10.9% 12 11813

26、 7.2% 19 6639 9.5% 63 1670 6.8% 85 1213 16.9% 94 1030 8.7% 100 956 7.9% WIPO 2017 GII 127 22 3 16 PCT PCT 100 PCT PCT 59% - 23.9%100 7 - 2 7 19 - - - PCT 41.2% PCT 37 2017 2016 146 GDP 8.98 GDP 12.1% 5544.7 R&D 35.4% 26.2 29.8 WIND 2016 50% 28.5%100 85 49 3838 2011 (2014-2020 ) 8900 1100 IBM 200 GDP

27、 10% 39 2017 2018 5 GDP 55.1% 39.6% 2018 40 天津 北京 沈阳 长春 哈尔滨 呼和浩特 石家庄 南京 郑州 合肥 武汉 银川 兰州 西宁 拉萨 成都 重庆 昆明 贵阳 长沙 南昌 杭州 福州 广州 南宁 海口 台北 澳门 香港 深圳 湛江 汕头 青岛 烟台 大连 厦门 泉州 三亚 西安 太原 济南 上海 舟山 宁波 乌鲁木齐 41 19 4( ) ( km) 2017GDP ( ) 2016GDP ( ) GDP ( / km) 2017 ( ) 2017 ( ) 9 5.5 7.6 5998 12.6 13796 9823 10445 26 21.3

28、 16.5 1.5 10.9 7752 22194 25146 13 21.5 8.2 1.1 7.3 3827 10606 8631 28 34.4 7.9 1.3 6.3 2286 8738 18012 16 24 5.4 9899 5.4 2236 8797 16823 963.4 82.7 13.8 6 859 109799 169408 11% 55% 40% / / 55% 47% 17 15.9 7.3 994 7 7.3 4588 6637 12781 17 22.8 5 795 1 6.2 2181 7181 10027 25 24.1 5.5 1.3 4.2 2286 89

29、69 16498 4GDP珠 三角 长 三角 京 津冀 山 东半 岛 长 江中游 海 峡西 岸 成渝 中原 哈长 辽 中南 北 部湾 关中 呼 包鄂 榆 黔中 滇中 山 西中部 兰西 天 山北 坡 宁 夏沿黄 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 常 住 人 口 ( 万 人 ) 2017GDP( 万亿) 气 泡大小 表示 人均GDP 水平42 11% 55% 47% 2017 GDP 16.5 GDP 10 1 2 2.5 2017 1.8 1.7 2017 GDP 7.3 5

30、119 8CREIS 0 10 20 30 40 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 深 圳 广 州 佛 山 东 莞 惠 州 中 山 江 门 珠 海 肇 庆 北 京 天 津 唐 山 石 家 庄 沧 州 邯 郸 保 定 廊 坊 邢 台 承 德 张 家 口 衡 水 秦 皇 岛 重 庆 成 都 绵 阳 德 阳 宜 宾 南 充 泸 州 达 州 乐 山 内 江 自 贡 眉 山 广 安 遂 宁 资 阳 雅 安 珠三角 京津冀 成渝 GDP( 左: 亿元) 第一大城市GDP/ 第K大城市GDP: 实际值( 右) 第一大城市GDP/ 第K 大城市GDP: 理论值( 右) 双核驱动型 0 10 20 30 40 50 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 上 海 苏 州 杭 州 南 京 无 锡 宁 波 南 通 合 肥 常 州 绍 兴 盐 城 扬 州 泰 州 台 州 嘉 兴 镇 江 金 华 芜 湖 湖 州 马 鞍 山 安 庆 滁 州 舟 山 宣 城 铜 陵 池 州 武 汉 长 沙 南 昌 襄 阳 宜 昌 岳 阳 常 德 衡 阳 株 洲 九 江 湘 潭 上 饶 宜 春 荆 州 黄 冈 孝 感 益 阳 荆 门 吉 安 娄 底 黄 石