房地产项目开发计划模板(2018.3.11).doc

1、第 1 页 共 27 页 项目开发计划模板 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 土地 信息 收集 地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 前期部 工程部 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 前期部 工程部 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 工程部 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交 通等情况 工程部 销售部 了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划，对以 后项目开发的影响和支撑 销售部 前期部 土地 价值 初判 了解地块的上市方式和土地款

2、同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 销售部 前期部 了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费 项目和具体情况 成本 部 工程部 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 销售部 工程部 土地 价值 深判 可行性研究报告 现状图（四至电子文件） 前期部 工程部 市场深度 调研 市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析， 进行区域市场调研。 销售部 前期部 项目最终定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 销售部 工程部 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分

3、析及比选 进行项目开发的方案设计和成本测算。 成 本 控制部 销售部 工程部 成 本 控制部 销售部 工程部 开发周期及付款计划 各部门会同研讨 ：根据土地的开工条件、市场情况，共 同制定开发节奏。 项目方案确定 总经理 各部门 现金流测算 财务部 各部门 第 2 页 共 27 页 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部 门 主办岗 位 协办部 门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 寻找 合作 资金 项目招商报告 （前期阶段） 区域宏微观市场研究 项目招商文本中盈利能力分析 明确合作伙伴、寻找合作方式 （招商阶段） 项目商业策划书 制定项目财务数据 项目部

4、财务部 合作伙伴确定 制定合作方式、投资回报方式、草拟合同 财务 总监 项目部 财务部 合作方案确定 合作细节确定 项目引资 （商业计划书） 签署战略合作协议 协议盖章，存档。 财务 总监 项目部 合作实施 （实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 协助办理股权、增资等相关财务问题，工商局办理公司注册。 副总 经理 项目部 财务部 行政办 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 摘牌 竞争对手分析、确定土 地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳土地款、契税、交易费等 合同条款的草拟和完善；提供资金 总经理 项目部 财

5、务部 用地规划 许可证 准备材料，办证 提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明 提供土地出让合同； 提供资金缴纳出让金、交易费。 前期部 财务部 行政办 建设用地规划许可证 前期部 土地出让合同 资料室 ：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 核定土地边界 核定用地图、核定用 地相关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 1:500 现状地形图 需准备 3 份 详规 委托设计详规 第 3 页 共 27 页 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 办 理 土地证 土地出让合同 交费证明 缴纳土

6、地费用 建设用地规划许可证 地籍图 4 份 （薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 土地权人证明材料 申请人主体资格证明、法人代表 证明或个人身份证明 行政部：提供企业相 关证明资料。 规 划 设 计 阶 段 区域 市场 调研 房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体 供求现状、价格水平等 对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 销售部 前期部 竞争性楼盘调查 项目周边 竞争性楼盘详细调查 项目所在商圈或临近商圈现状调研 （商业部分） 项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等 针对重点商家，进行专向访谈，同

7、时组织相关专业人士进行专业论证。 销售部 前期部 项目 定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量 公建部分业态选择与数量确定 前期部 物业 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作 设计部 ：配合完成公建类配套定位 总经理 各 部门 经济测算 逐步细化成本测算及利润率分 析，进行现金流测算 财务 总监 各部门 项目发展报告 开发计划： 根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； 结合市场现状完成项目公

8、建部分开发不同业态产品开发顺序建议； 按营销计划和工程情况排定工期。 成 本 控制部 销售部 工程部 项目考核指标初定： 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 工程：根据工期制定工程款支付计划； 工 作 主要工作内容 工作部门 完成时第 4 页 共 27 页 阶段 主 项 分 项 主办部 门 主办岗 位 协办部 门 间 大类 小类 说明 规 划 设 计 阶 段 设计 前期 工作 明确产品设计思路 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。 销售部 成 本 控制部 工程

9、部 设计院初步选择 明确设计单位选择标准，了解相 关设计院的价格行情。 必要时，对设计单位 进行实地考察 工程部 方案 设计 组织 方案、规划设计院选择与合同签订 法务 ：合同文本审核 成本 ：设计费用审核 设计任务书与相关技术指标初订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标； 工程 ：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。 成 本 控制部 销售部 工程部 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。 结合项目

10、地块的基本素质 、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议； 从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见； 提供各项配套费用标准。 成 本 控制部 销售部 工程部 前期部 彩色总平面图方案送规划预审 彩色总平面图（含经济指标） 前期部 详细性规划方案的报建及确定 （含配套场站点）报 市建委 前期部 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。 各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。 成 本 控制部 销售部 工程部 彩 色立面效果图送规划预审及审批 （上报市建委） 前期部 建筑方案报建图 前期部 景观概念方案设计及确定 各部门结合项目实际，

11、从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。 成 本 控制部 销售部 工程部 工作 主要工作内容 工作部门 完成时第 5 页 共 27 页 阶段 主 项 分 项 主办部 门 主办岗 位 协办部 门 间 大类 小类 说明 规 划 设 计 阶 段 项目 指标 确认 项目成本指标确定 对销售费用指标，进行讨论确定； 结合不同客户需求 ，提供有关配套设备设施种类、数量建议； 成 本 控制部 销售部 工程部 项目考核指标确定 工程：制定工期。 工程部 年度考核指标调整 工程：制定工期考核标准。 工程部 施工图 设计 组织 施工图、建筑设计院选择与合同签定 成本控制部：配合研发进行设计招投标

12、； 工程部：对结构方案、设备选型进行评估； 法务：合同的审核。 成 本 控制部 工程部 法务 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定） 按产品型式不同，提供建筑设 计限额指标、景观限额设计指标： 结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定； 提供工程技术专业建议。 成 本 控制部 销售部 工程部 结构方案及设备选型研讨及确定 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优； 工程：参与结构方案及设备选型研讨。 成 本 控制部 工程部 地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质勘察报告 工程部 施工图成果 总平面图 放线图 桩位图 施工

13、图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见； 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。 施工图全图 编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化： 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化； 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施 工的可行性进行审核。 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部 主办岗 协办部第 6 页 共 27 页 大类 小类 说明 门 位

14、门 规 划 设 计 阶 段 施工图 设计 组织 综合管网方案设计 提供各专业设计条件 景观扩初及施工图设计 成本控制： 成本核算及费用控制 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。 成 本 控制 部 销售部 工程部 施 工 准 备 阶 段 建设 工程 规划 许可证 规划方案及市政方案送审 设计方案 (含总平面图 )申报表 前期部 土地出让合同 提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 修建性详细规划 2 份，电子文件1 份（注：审定前，提交 10 本规划设计方案，电子文件 1 份） 提供

15、所需图纸 建筑方案送审 建筑设计方案申报表 1/500 现势地形图 1 份 土地出让合同 提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 建筑设计方 案 2 份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型 取得许可证 投资计划 大配套 财务 ：提供资金保障 小配套 财务 ：提供资金保障 消防证明 提供消防报建图 人防证明 提供人防报建图 地名证明 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部 主办岗 协办部第 7 页 共 27 页 大类 小类 说明 门 位 门 施 工 准 备 阶 段 现场 工程 放线 准备相关文件 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及

16、电子文件 首层平面图 工程：现场配合。 出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放 置，出放线报告 工程 ：配合勘测、清除现场障碍 现场保护与移交 施工单位配合做记录、现场保护 工程 ：组织现场保护 移交施工单位 工程 ：组织交接。 施工 许可证 准备相关文件 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工图纸及技术资料 报告书 工程施工中标通知书及经过签证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明） 项目年度投资计划（当年计划） 施工图审查 提供施工图及计算 书 质量监督手续 质量监督登记表 工程 ：配合办理 安全措施 工程 ：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。 安全施工措施登记表 工程 ：

17、配合现场安全 开工 前期 工作 “三通一平” 临水、临电 工程：确定临水、临电位置及数量； 协助临时电送电、 接入水接入； 财务：提供资金； 成本控制：审核相关费用和成本。 场地平整 施工组织方案 工程部，负责提供所需的全部资料； 成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格 招投标、签订合同 勘察单位 提供总规划图等所需的全部资料； 成本： 配合招投标、测算成本； 法务 ：招投标文件的法务审核、合同审核 桩基施工单位 监理单位 土建施工单位 甲供材、分包商 沉降观测 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 第 8 页 共 27

18、 页 施 工 准 备 阶 段 开工 前期 工作 招标合同备案 指土建施工单位的公开招标及合同备案 工程：确定备选单位、提供招标资料及备案合同； 成本：共同确定合同约定的各项条款。 施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸进行会审 会同设计院进行会审，签定图纸会审记录 设计交底 会同设计院进行技术交底，签定 交底记录 质量监督手续 办理质检委托 项目 ：配合办理相关手续。 办理安全检查委托 环卫、环保等相关报建手续 项目临时、永久路口的报建手续 项目 ：配合办理相关手续。 申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续 工 程 建 设 阶 段 项目 开工 施工放线 建立平面和高程控制系统。建立控制主轴

19、线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置 规划验线 监理单位组织工程部、设计、规 划局验线 项目 ：配合 桩基施工 试桩施工，确定桩基施工 标准 桩基全面施工 桩基检测 委托桩基检测单位 进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告 开 槽 土方工程 支护工程 降水工程 基础施工 地基处理 工程部 ：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题。 混凝土垫层 地下防水 混凝土基础 基础验收备案 承建单位自评 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和 检查 监理组织相关部门验收 签定建筑工程分部工程（基础）验收表 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协

20、办部门 大类 小类 说明 第 9 页 共 27 页 工 程 建 设 阶 段 主体 施工 审核施工方案、施工组织设计 钢筋混凝土工程 施工单位填报材料进场报验单 三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证） 模板分项工程 钢筋分项工程 预应力分项工程 混凝土分项工程 现浇结构分项工程 装配式结构分项工程 混凝土结构子分部工程 配套管线预埋 重要分项工程及隐蔽工程质量验收 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋 地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。 图纸问题解决 图纸问题的发现及分析 设计变更 施工质量问题、 事

21、故处理 施工质量问题、事故的调查分析 处理方案的制定、审核、审批 处理方案的实施 变更 签证 设计变更 成本控制 ：核定变更成本影响。 工程变更 工程变更技术经济分析 成本 ：进行经济分析。 工程变更申请 ； 测算变更对成本的影响，对可行性判断。 设计变更 成本 ：核定成本影响 工程款 支付 工程进度的确认 工程款申请表审批 成本控制 ：按合同约定审核付款比例。 工 程款支付 财务 ：审核工程价款单及发票，付款。 主体 验收 主体验收备案 施工单位自评 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小

22、类 说明 第 10 页 共 27 页 工 程 建 设 阶 段 外檐装修 材料确定 设计、工程定板 施工样板制作 材料确定 甲供、甲 分包材料 的招标 制定招标计划 编制招标文件 拟定投标单位 成本控制 ：审核招标方案 确定材料招标技术要求 成本控制 ：参与招标、测算成本。 确定定标原则 成本控制 ：参与确定定标 原则 考察投标单位 招标、定标 成本控制 ：参与招标定标 内外檐 装 修 地 面 基层处理 找平层 面层 防 水 基层处理 防水层施工 面层砂浆 抹 灰 基层处理 抹灰 饰面板（砖） 排砖 面砖安装 门 窗 型材加工 安装窗框 安装窗扇 封胶 轻质隔墙 放线定位 隔墙砌筑及安装 幕 墙

23、 幕墙专业设计 预埋件安装 龙骨加工及安装 幕墙面材安装 封胶 涂 饰 基层处理 面料施工 工作阶 段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 第 11 页 共 27 页 工 程 建 设 阶 段 水、暖、 电安装 室内给水系统 给水管道及配件安装 室内消火栓系统安装 给水设备安装 管道防腐，绝热 室内排水系统 排水管道及配件安装 雨水管道及配件安装 室内热水供应系统 管道及配件安装 辅助设备安装 防腐，绝热 卫生器具安装 卫生器具安装 卫生器具给水配件安装 卫生器具排水管道安装 变配电室 变压器、箱式变电所安装 成套配电柜、控制柜和动力

24、、照明配电箱（盘）及控制柜安装 裸母线、封闭母线、插接式母线安装 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设 电缆头制作、导线连接和线路电气试验 接地装置安装 避雷引下线和变配电室接地干线敷设 供电干线 裸 母线、封闭母线、插接式母线安装 桥架安装和桥架内电缆敷设 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆穿管和线槽敷线 电缆头制作、导线连接和线路电气试验 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 工 水、暖、 电气动力 成套配电柜、控制柜和动力、照 第 12 页 共 27 页 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间

25、 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 工 程 智能化 通信网络系统 通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统 程 建 设 阶 段 电安装 明配电箱 （盘）及控制柜安装 低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线 低压气动力设备检测、试验和空载试运行 桥架安装和桥架内电缆敷设 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆穿管和线槽敷线 电缆头制作、导线连接和线路电气试验 插座、开关、风扇安装 电气照明安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、 电缆导管和线槽敷设 电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线 钢索配线，电缆头制作 导线连接

26、和线路气试验 灯具、插座、开关、风扇安装 建筑照明通电试运行 备用和不间断电源安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装 柴油发电机安装 不间断电源的其他功能单元安装 裸母线、封闭母线、插接式母线安装 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆导管和线槽敷线 电缆头制作 导线连接和线路气试验 接地装置安装 第 13 页 共 27 页 建 设 阶 段 办公自动化系统 计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全 建筑设备监控系统 空调与 通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口 火灾报警

27、及消防联动系统 火灾和可燃气体探测系统， 火灾报警控制系统。 消防联动系统 安全防范系统 电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统 综合布线系统 缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装 智能化集成系统 集成系统网络，实时数据库， 信息安全，功能接口 电源与接地 智能建筑电源，防雷及接地 环境 空间环境，室内空调环境，视 觉照明环境，电磁环境 住宅（小区）智能化系统 火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视 临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建

28、筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台 工作阶段 主要工作 内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 工 程 建 设 阶 段 通风 与 空调 送排风系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试 防排烟系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试 除尘系统 风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐， 第 14 页 共 27 页 风机安装 ，系

29、统调试 空调风系统 风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试 净化空调系统 风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试 制冷设备系统 制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试 空调水系统 管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装， 阀门及 部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试 电梯 安装 招标选定安装单位 选型及招标 提供电梯井道土建节点图 预埋件设置

30、、预留洞口的设置 指导电梯井道施工 土建交接检验 电梯安装及调试 驱动主机 导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重） 安全部件，悬挂装置，随行电缆 补偿装置，电气装置 整机安装调试、验收 毛坯房 竣工验 收备案 会同监 理、施工单位初步验收 施工队伍整改。 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供建筑工程质量保修书 组织销售、研发、运营、物业共同验收。 报建委质监部门审定备案 与物业进行交接。 物业 ：办理交接手续 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 第 15 页 共 27 页 工 程 建 设 阶 段 毛坯房 竣工 验收 土建、给排水

31、、采暖、电气、空调、甲供材、 各项分包工程结算 核对各栋建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。 工程 ： （ 1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理） 签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证 、水电扣款等基础性资料 （ 2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料； （ 3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料。 成品房 装 修 土建工作 面移交 土建整改 垃圾清运 吊 顶 龙骨加工及安装 封板

32、洁 具 洁具选型及招标 洁具安装 护栏和扶手制作与安装 饰面板（砖） 排砖 面砖安装 勾缝 涂 饰 基层处理 底料施工 面料施工 橱柜制作与安装 橱柜招标 橱柜设计 橱柜安装 门窗套制作与安装 花饰制作与安装 窗帘盒、窗台板 裱糊与软包 细 部 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 第 16 页 共 27 页 工 程 建 设 阶 段 成品房 验收 备案 会同监理、施工单位初步验收，施工队伍整改 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供建筑工程质量保修书 组织工程、销售、 研发、成本控制、物业等部门共同验收 报建委质监部门审定备案

33、项目 ：办理建设工程档案预验收证明。 与物业进行交接。 物业 ：办理交接手续。 成品房 竣工结算 精装修的甲供材、精装修分包、成品房施工结算 工程 ：核定工程量，组织办理结算。 配套 手续 及 施工 排 水 成本控制 ：审查预算、确定工程费用。 工程 ：提供工作面，监督施工、协助验收。 财务 ：提供资金，保证交费。 财务 ：提供资金，保证交纳工程费。 自来水 成本控制 ：负责招标、审核预算。 工程 ：提供设计所需要的各种图纸；提供进件所需要的图纸，保证进件。 工程 ：提供工作面，监督施工，协助并保证挂表、通水、配合验收。 财务 ：提供资金、保证交纳工程费。 园林用水、换热站用水 工程 ：提供进

34、件所需要的图纸，保证进件。 工程 ：监督施工、提供施工所需工作面，通水、挂表。 财务 ：提供资金，交纳工程费。 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 工 程 建 设 阶 段 配套 手续 及 施工 燃气（专业局招标） 工程 ：提供进件所需的各种进件图纸；提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计。 工程 ：提供工作面，保证施工、监督施工；协调现场整改、验收，保证点火。 财务 ：提供资金，保证交费。 场站点位置 工程 ：配合确定场站点位置和技术支持 视 讯 工程 ：提供设计所需要的图纸。 工程 ：签订协议、

35、信号开通；提供工作面，监督施工、验收。 电 力 工程 ：提供进件所需要的图纸、提供设 第 17 页 共 27 页 计所需要的图纸。 销售 ：提供面积测量报告； 工程 ：提供进件所需的用电量、用电点；提供工作面，保证施工监督施工；提供现场协助保证验收、挂表。 财务 ：提供资金支持，保证交费。 排水、热力招标手续 成本控制 ：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标。 配套 施工 给排水与采暖 室外给水系统 室外排水系统 室外供热系统 电气 室外供电系统 室外照明系统 综合管网 室外智能化系统 室外燃气系统 环境 施工 附属建筑 停车场 围墙，大门 收集站

36、 景观 建筑小品，亭台，连廊 道路 花坛，场坪绿化 竣工 结算 排水、自来水、煤气、视讯、电力、环境工程结算 工程、成本 ：核定 工程量 结算 稽核 全部合同结算并做项目整体结算报告 销售 ：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况。 成本 ：负责所有设计合同的结算。 工程 ：组织承包单位提供结算书，核定结算书。 第 18 页 共 27 页 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 竣 工 入 住 阶 段 室内空 气检测 住宅 准入证 项目竣 工验收报告 建设工程规划验收合格证 工程 ：现场具备验收条件 非经

37、营性公建配套证明 工程 ：现场具备验收条件 供水、供电、供气、供热、排水等配套证明 工程 ：现场具备验收条件 土地使用权证书 地名管理部门批准的地名文件 小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片 4 张、非经营性公建配比表） 工程 ：提供竣工资料 规划验收 工程 ：组织相关单位参加， 提供验收资料 消防验收 工程 ：组织相关单 位参加，提供验收资料。 人防验收 工程 ：组织相关单位参加， 提供验收资料 通水、通电 工程 ：组织施工单位配合通 水、通电 第 19 页 共 27 页 小配套验收 工程 ：组织相关单位参加， 提供验收资料 竣工验收备案通知书 提供验收资料 入住 准备 工程质量保证书

38、工程 ：提供工程质量保证书 所需相关数据 住宅使用说明书 工程 ：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 寄发商品房交付使用通知书 法务 ：入住通知书的审核。 物业 ：电话通 知业主入住。 销售客户资料移交客服 楼牌 标识 协调地名办办理地名手续 客服 ：现场配合安装 物业 收房 物业用品储备 物业接收钥匙、验房 工程 ：提供钥匙，组织交接， 办理移交手续。 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 竣 工 入 住 阶 段 办理 入住 手续 制定入住流程 销售 ：配合制定 审验合同全款发 票，发放两书，开具入住分配单 物业 ：

39、提供人员支持 验房及交费 收集反馈业主问题，并及时解决各种问题 验房问题汇总 售后 维修 工程 ：配合维修 售 后 及 移 交 投诉 处理 工程 ：配合解决投诉问题 装修 管理 工程 ：协调解决业主装修问题 移交 物业 施工资料整理及移交 工程 ：组织施工单位整理工程 资料，办理移交 移交建筑物及相关资料 物业 ：接收建筑物及相关资料 产品问 工程 ：对发现的产品设计问题 第 20 页 共 27 页 题 总结 及反馈 进行归纳总结，改进设计工作 工程、物业 ：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生。 初始 登记 区局办理初始登记手续 工程 ：提供竣工备案通知书、

40、竣工图； 进行竣工图绘制，核对竣工图的准确。 产权证 办 理 为客户办理产权证前期手续 财务 ：房款多退少补、开发票； 物业、客服 ：提供人员支持，快速办理产权证。 分 户 土地证 销售 ：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告； 土地 证 办 理 为客户办理土地证前期手续 物业 ：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证； 财务 ：主要负责产权退补款办理，发票换领等。 规 划 验 收 发证窗口 项目中心规划局窗口 联系人 联系电话 主办部门 区规划分局 联系人 联系电话 流转流程 办理中心窗口受理并转区规划分局区规划局受理现场踏勘办理中心窗口发件 计划起止日期 资料准备 序号 资料名

41、称 详细要求 责任人 跟踪人 时间节点 1 规划验收竣工测量报告（住宅及公建配套） 1、需勘察 院出具合格的要求，若现场与规划相差较大需立即整改； 2、需勘察院灰线组与规划报批图核对后出测量报告书给区规划局。 2 建设工程项目施工总平面图及平、立、剖面图 1、必须为施工单位制作加盖竣工章，由监理审核的签字的； 2、应在房管实测要求图纸调整完成后制作； 3、应保证现场、图纸、实测三统一。 现场及其它要求 序号 内容 具体要求 责任人 跟踪人 时间节点 4 主体工程完工并竣工 验收 5 区内道路基本成型 满足现场踏勘条件 其他相关事宜 注意：在规划验收前的质监验收新增了保温 验收，参照新规范 GB

42、50411-2007建筑节能工程施工质量验收规范。 第 21 页 共 27 页 交 警 验 收 发证窗口 项目中心交警大队窗口 联系人 联系电话 主办部门 杭州市公安局交通警察支队 联系人 联系电话 流转流程 办理中心窗口受理并转区规划分局区规划局受理现场踏勘办理中心窗口发件 计划起止日期 资料准备 序号 资料名称 详细要求 责任人 跟踪人 时间节点 1 停车场（库）平面图 由总包单位提供的竣工图 2 停车场（库） 交通组织图 3 总平面图（地上道路） 由道路施工单位提供的竣工图 4 反光膜、标线漆生产单位的 产品质量确认报告 5 对停车场（库）进行交通设施施工的单位对其设置的交通设施的产品规

43、格、数量、型号、生产商的确认报告，以及对使用年限和施工安装质量的检测报告 包括标线、标牌、标志、护角、定位器、减速带、立杆、反光镜 现场及其他要求 序号 内容 具体要求 责任人 跟踪人 时间节点 6 区内道路完工 7 完成地下室清理及全部交 通设施安装 满足现场踏勘条件 8 据交通影响分析审核意见 提前沟通整改 1、检查地下室入口净高大于 2.2 米； 2、控制消防喷淋和通风管的高度，保证地下室主通道的净高大于 2.2 米； 3、确保主通道口宽度满足交警要求； 4、检查自行第 22 页 共 27 页 车库整体净高是否大于是 2 米。 其他相关事宜 注： 1、尽快完成交通设施安装单位的招标和选定

44、工作，考察其与政府在职能部门关系，并确保该单位在交警验收中发挥最大作用。 防雷装置竣工验收 发证窗口 杭州市气象局（政策法规局） 联系人 联系电话 主办部门 同上 联系人 联系电话 流转流程 办理 中心窗口受理领导签署意见办理中心窗口发件 计划起止日期 资料准备 序号 资料名称 详细要求 责任人 跟踪人 时间节点 1 防雷装置检测报告 2 防雷装置竣工图 现场及其它要求 序号 内容 具体要求 责任人 跟踪人 时间节点 3 防雷装置检测 其他相关事宜 人 防 验 收 发证窗口 杭州市人民防空办公室（工程处） 联系人 联系电话 主办部门 杭州市人民防空办公室（工程处） 联系人 联系电话 流转流程

45、办理中心窗口受理现场 踏勘办理中心窗口办理办理中心窗口发件 计划起止日期 资料准备 序号 资料名称 详细要求 责任人 跟踪人 时间节点 1 人防工程技术资料（含施工主要材料的检验报告，混凝土试检实验及灌注记录，隐蔽工程验收记录，人防设备的出厂合格证及相关试验证名等复印件一套） 由人防设备和总包共同提供 2 人防工程设计变更、技术交底会 议纪要 3 人防工程竣工图（包括总平图、建筑、结构、风、水、电和平战功能转换实施方案，另附人防建筑平面图 A3 图 4 张） 总包、消防及人防设备单位共同绘制竣工图 4 工程质量保修书 5 人防工程专项验收整改意见书、有关修改图、联系单和整改情况说明的资料 现场

46、及其它要求 序号 内容 具体要求 责任人 跟踪人 时间节点 6 人防工程完成 7 竣工验收 其他相关事宜 第 23 页 共 27 页 注意：了解人防验收需注意事项。 环 保 验 收 发证窗口 项目中心环保局窗口 联系人 联系电话 主办部门 杭州市环保局（建设项目管理处） 联系人 联系电话 流转流程 办理中心窗口受理现场踏勘窗口办公室办理办理中心窗 口发件 计划起止日期 资料准备 序号 资料名称 详细要求 责任人 跟踪人 时间节点 1 市政排水许可证（由杭州市政府城管办颁发） 需要排水许可证办理一套流程 2 环境后评估及相关环 境检测 最好能先请预验收 现场及其它要求 序号 内容 具体要求 责任人 跟踪人 时间节点 3 区内道路基本成型 4 排水接管完成 5 根据项目环境影响评价文件意见提前沟通整改若需做后评估或检测的马上进行 满足现场踏勘条件 其他相关事宜 注意： 1、需要完成规划许可证的办理 ； 2、尽快完成地下车库出入口顶棚和地面施工单位的招标和选定，考察其与政府在职能部门关系，并确保该单位在交警验收中发