房地产开发项目可行性研究报告（大纲）.doc

1、房地产开发项目可行性研究报告（大纲）一、总论1项目建设背景2项目概况（1）项目名称：_（2）建设地点：_（3）建设单位：_（4）企业性质：_（5）经营范围：_（6）公司类别：_（7）资质等级：_（8）企业概况：_（9）工程概况：_（10）资金来源：_3可行性研究报告编制依据4可行性研究报告研究范围5研究结论及建议6主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1。表1 项目主要经济技术指标序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 2 总建筑面积 平方米 3 建筑容积率 4 小区绿化率 户均面积 多层住宅 平方米户 5联排低层住宅 平方米户 6 地下停车库车位 平方米车位 综合售价 多层住宅

2、 元平方米 7联排低层住宅 元平方米 8 地下停车库 元位 9 建设投资 万元 10 每平方米建设投资 元 11 投资利润率 12 全部投资财务内部收益率(税前) 13 全部投资财务净现值(税前)万元 14 全部投资投资回收期(税前)年 二、住宅市场分析与营销战略1当前住宅市场现状2商品房市场现状与市场需求3商品房的市场需求及发展4当前住宅市场面临的矛盾和问题5营销战略三、项目选址及建设条件1项目选址2建设条件21 位置优越22 交通方便23 建设场区“五通”条件具备供水：_供电：_煤气：_通讯：_场地：_24 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全25 土地征用情况四、建设规模及功能1建筑面积的

3、内容2功能设施标准21 建筑使用功能22 设施标准（1）住宅装饰及设施标准（2）小区配套设施23 住宅户型规划3工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见表2。表2 主要工程量一览表序号 项目名称 说明 1 土建工程 建筑面积 1.1 多层住宅 建筑面积 1.2 联排低层高档住宅 建筑面积 1.3 地下停车库 建筑面积 2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房 3 普通消防系统 住宅区 4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备 5 照明工程 小区照明 6 通讯工程 普通电话配线(端子接单元口) 7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门8 通风工程 地下停车库通风 9 闭路电视 住宅

4、区 10 室外工程 室外绿化及部分道路场地 五、建设方案1建设场地环境11 地形12 场地自然条件（1）地貌：_（2）水文地质：_（3）地震裂度：_（4）地基土工程地质评价：2总体规划布局21 片区规划22 小区整体规划设计原则23 总平面布局24 交通组织25 规划指标根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。表3 项目建筑技术经济指标序号 项目 指标 1 总用地面积 平方米 2 总建筑面积 平方米 3 地下建筑面积(地下停车场) 平方米 地上建筑面积 平方米 其中：多层住宅 平方米 4联排低层高档住宅 平方米 建筑层数 地上 层 5地下 层 6 建筑总高 米 建筑层高 地上 米 7地下

5、米 8 建筑容积率 9 绿地率 以上 10 停车 地上 不停车 地下 辆 3建筑方案设计31 建筑方案总体构思32 平面设计（1）住宅。住宅经济技术指标见表4。表4 项目住宅经济技术指标序号 指标名称 单位 指标1 套内使用面积 平方米套 2 住宅标准层总使用面积 平方米 3 住宅标准层总建筑面积 平方米 4 住宅标准层使用系数 5 套内建筑面积 平方米 5.1 多层住宅 A型 平方米套5.2 多层住宅 B型 平方米套5.3 联排低层高档住宅 C型 平方米套6 户内平均居住人数 人户 7 居住户数 户 8 居住人数 人 （2）公用建筑。33 立面设计4结构设计41 基础造型及处理42 上部结构

6、5公用设施方案51 供水排水52 供电（1）供配电系统。（2）照明及电力设备。53 供气54 中央空调55 弱电设计6消防7环境保护六、项目实施进度安排 本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：_年_月_日：项目建议书批复。_年_月_日_年_月_日：编制可行性研究报告并报批。_年_月_日_年_月_日：建筑方案设计。_年_月_日：综合管网设计。_年_月_年_月：施工图设计。_年_月：报建、领取建设规划许可证。_年_月_日：工程开工。_年_月：完成投资的25%，开始预售。_年_月：主体工程断水。_年_月_年_月：单体工程验收。_年_月_年_月：分项工程验收。_年_月：正式入住。七、投资估算

7、与资金筹措1投资估算总投资造价见表5和附表1表5 项目投资估算单 位：万元开发产品成 本分期计划进度 序号 项目1 2 3 4 1 土地费用 2 前期工程费 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 开发间接费 7 管理费用 8 销售费用 9 开发期税费 10 其他费用 11 不可预见费 合计 2资金筹措详见附表2八、经济效益分析1住宅销售价格2销售进度及付款计划本项目计划在_年内完成销售，各年销售计划见表6。表6 各类建筑销售计划表（%）项目 合计 1 2 3多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车场 3税费率本报告采用的各种税费率见表7。表7 税费率表（%）税费项目

8、税费率 税费项目 税费率 营业税 土地增值税 城市维护建设税 公益金 教育费附加费 法定盈余公积金 企业所得税 任意盈余公积金 房产税(按租金) 不可预见费 项目盈利能力详见附表3附表7。表8 敏感性分析表变动幅度 全部投资(所得税前) () 内部收益率 净现值 投资回收期序号 项目() (万元) (年) 0 基本方案 1 开发产品投资2 售房价格3 预售款回笼进度4 租房价格 5清偿能力分析6资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。7敏感性分析将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发

9、产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图（略）。8临界点分析详见表9表9 临界点分析表敏感因素 基本值 临界点 全部投资税前内部收益率 期望值 开发产品投资(万元) 最高值 售房价格(元平方米) 最低值 土地费用(万元) 最高值 售房面积(平方米) 最低值 9主要经济指标项目的主要经济指标见表10。表10 主要经济指标表序号 名称 单位 数据 备注 建设规模 1 房地产开发产品总建筑面积 平方米1.1 商品房销售 平方米其中：多层住宅 平方米联排低层高档住宅 平方米地下停车场 平方米1.2 出租房 平方米地下停车场 平方米 经济数据 1 总投资 万元 2 资金筹措 万元 其中：资本金 万元 使用预售房款 万元 3 经营收入 万元 年平均 4 经营税金及附加 万元 年平均 5 总成本费用 万元 年平均 6 利润总额 万元 年平均 7 所得税 万元 年平均 8 税后利润 万元年平均 9 土地增值税 万元 年平均 财务评价指标 1 商品房投资利润率 2 商品房投资利税率 3 商品房资本金净利润率 4 全部投资内部收益率(所得税前) 5 全部投资投资回收期(所得税前) 年6 全部投资内部收益率(所得税后) 7 全部投资投资回收期(所得税后) 年8 资本金内部收益率 九、风险分析及对策1市场风险分析2经营管理风险分析3金融财务风险分析