[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷19及答案与解析.doc

1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 19 及答案与解析一、单项选择题1 地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。在我国，目前人们通常所讲的地价是( )。（A）国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入（B）国家一次性出让若干年的国有建设用地所有权的收入（C）土地所有权人转让国有建设用地所有权所获得的收入（D）国家一次性出让若干年的国有建设用地所有权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入2 为了使征收权的合宪性(形式合法)得以成立，必须保证( )的正当性及征收权行使的公共目的性。这也是评判

2、征收实践中一项具体征收行为是否合法(实质合法)的根本标准和防止征收权滥用的重要措施。（A）政府利益（B）多数人利益（C）国家利益（D）公共利益3 依据土地管理法和建设用地审查报批管理办法，集体土地征收的程序正确的步骤是( ) 。（A）申请、审查、征地补偿、公告和批准（B）申请、审查、征地补偿、批准和公告（C）申请、审查、批准、征地补偿和公告（D）申请、审查、批准、公告和征地补偿4 国有建设用地使用权划拨的程序是( )。（A）申请、发证、拨地、审批（B）申请、审批、发证、拨地（C）审批、申请、发证、拨地（D）申请、审批、拨地、发证5 在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于(

3、)调研。【2009 年真题】（A）经济环境（B）政治法律环境（C）区域环境（D）社会文化环境6 ( )是影响项目定位的重要参考资料。（A）项目基地现状资料的搜集（B）竞争项目资料的搜集（C）人文社会经济资料的搜集（D）房地产市场景气资料的搜集7 投资风险分析的基础是( )。（A）房地产投资风险预测（B）房地产投资风险分析（C）房地产投资风险识别（D）以上均不对8 具有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目是( ) 。（A）单项工程（B）单位工程（C）分部工程（D）分项工程9 房地产市场营销是房地产开发企业以客户对房地产产品及相关服务的需求为( )。（A

4、）出发点（B）目的（C）终点（D）条件10 影响消费者选购行为的决定性因素之一的是( )。（A）房屋结构（B）小区物业（C）价格（D）地理位置11 业主应当按照设计预留的位置安装空调，没有预留设计位置的，应当按照物业服务企业指定的位置安装，并按照物业服务企业的安装要求做好噪音及冷凝水的处理，这是业主使用物业应当遵守的( )。（A）相邻权规定（B）房屋装饰装修规定（C）物业共用部位、共用设施设备的使用规定（D）使用物业的禁止性规定12 公有住房售房单位应当在收到售房款之日起( )日内，将应当提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。（A）10（B） 15（C） 20（D）3013

5、担保法规定， ( )可以作为保证人。（A）国家机关（B）学校或医院（C）社会团体或企业法人的职能部门（D）具备完全民事行为能力和代其清偿债务的能力的自然人14 投保人和保险人订立保险合同，应当遵循的原则不包括( )。（A）公平互利（B）协商一致（C）利益最大化（D）自愿订立15 为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，对使用城镇土地的单位和个人征收的一种税收_是( )。（A）耕地占用税（B）城镇土地使用税（C）土地增值税（D）房产税16 低开高走定价策略运用的关键是掌握好起步价、调价频率和调价幅度。根据实践经验，每次调价涨幅在( )较为合适。（A）13（B） 3

6、5（C） 79（D）91 117 相对于委托代理销售，房地产开发企业自行组织销售的优点不包括( )。（A）减少管理工作量（B）易于控制项目实施过程（C）对项目的情况熟悉（D）节约代理费用18 下列说法中错误的是( )。（A）我国个人住房抵押贷款的最高年限是 20 年（B）房地产金融活动主要是通过银行和非银行金融机构完成的（C）房地产抵押贷款是房地产市场资金融通的主要形式之一（D）房地产金融具有安全性、长期性、多样性、证券化和政策性等特点19 促销活动实质上是一种沟通活动( )。（A）激励活动（B）娱乐活动（C）公益活动（D）投资活动20 青苗的补偿标准，由( )规定。（A）国务院建设行政主管部

7、门（B）省、自治区、直辖市（C）县级以上人民政府（D）村镇政府21 下列关于空置率的表达中，不正确的是( )。（A）空置率是准备出租但没有出租出去的建筑面积占全部可出租面积的比例（B）对于经营型房地产开发项目和房地产置业投资项目，空置率的估计对有效毛租金收入的估算非常重要（C）在单位租金不变的情况下，空置率提高，导致有效毛租金收入减少（D）空置率降低，有效毛租金收入一定提高22 以市场上相互竞争的同类商品房作为定价基本依据的定价方法是( )。（A）需求导向定价法（B）成本加成定价法（C）竞争导向定价法（D）加权点数定价法23 利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是( )。（A）N

8、PV0（B） NPV0（C） NPV=0（D）NPV 大于或等于 024 与国内不同，在国际上把施工图设计归为( )阶段。（A）施工准备阶段（B）设计阶段（C）可行性研究阶段（D）施工阶段25 用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。（A）该宗房地产的实际（B）类似房地产的客观（C）类似房地产的最高（D）类似房地产的最低26 下列不是房地产开发贷款的类型的是( )。（A）商用房开发贷款（B）土地开发贷款（C）住房抵押贷款（D）住房开发贷款27 划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额( )包括土地价格。（A）应当（B）不应当（C）可以（D）不确定28 从其立足点和出发点来看

9、，下列房地产定价方法中与其他三种方法不同的是( )。（A）成本导向定价法（B）需求导向定价法（C）竞争导向定价法（D）比较定价法29 用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法称为( )。（A）全部投资现值法（B）差额净现值法（C）差额投资内部收益率法（D）净年值法30 下列不属于业主义务的是( )。（A）按照业主大会规约缴纳专项维修资金（B）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生环境等方面的规章制度（C）提出修改管理规约的建议（D）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定31 房地产( ) 是确定保险关系和保险责任的依据。（A）保险价值（B）保险金额（C

10、）保险标的（D）保险费32 在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是( )。（A）承诺（B）议价（C）要约（D）邀约33 某宗房地产净收益每年 60 万元，建筑物价格 200 万元，建筑物资本化率12，土地资本化率 12，则该宗房地产总价值为( )万元。（A）416.67（B） 450（C） 500（D）10034 物业管理实施的必要条件是产权清晰、( )、经费保障、管理科学。（A）平等协商（B）服务社会（C）权责明确（D）优质优价35 按照投资基础的不同，下列选项中不属于现金流量表的是( )。（A）投资各方现金流量表（B）项目投资现金流量表（C）项目资本金现金流量表（D）资产负

11、债表36 市场调研报告写作的基本要求不包括( )。（A）易于理解（B）简洁明了（C）有针对性（D）超前判断37 下列不是物业服务企业的主要特征的是( )。（A）物业企业是独立的企业法人（B）物业服务企业属于服务性企业（C）物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能（D）物业服务企业是依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体38 在市场调研中，通常把可能到某处购物的顾客所分布的地区范围称为( )。（A）生活圈（B）活动圈（C）商圈（D）行政圈39 建设用地使用权租赁合同的标的是指( )。（A）建设用地所有权（B）建设用地使用权（C）建设用地位置、面积（D）建设用地用途40 下列关于开标的说法

12、错误的是( )。（A）开标是将所有投标人的标书启封揭晓（B）工程招标一般私募进行招标（C）招标时，应当有投标人或其代表出席（D）开标时应该当众宣读并记录投标人名称、每个投标的总金额，以及任何替代投标方案的总金额41 下列关于选取可比实例的说法错误的是( )。（A）可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价值的准确性（B）在实际估价中，只要对可比实例的成交价格进行“适当” 的处理，通过一个可比实例就可以求出被估价房地产的价值（C）选取的可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产（D）为减少估价误差，一般选取 3 个以上(含 3 个)、10 个以下(含 10 个)可比实例42 下列关于报酬

13、率的说法错误的是( )。（A）报酬率与投资风险正相关（B）盈利的多少取决于投资对象所处的投资环境（C）求取报酬率的基本方法有累加法和市场提取法（D）一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率43 下列不属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是( )。（A）单位比较法（B）部分分项法（C）供料测量法（D）权数比较法44 下列关于区位的说法中，错误的是( )。（A）区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（B）区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定（C）地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化（D）政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位4

14、5 多核心理论中，城市最主要的核心是( )。（A）中心商务区（B）批发与轻工业区（C）低收入住宅区（D）中高收入住宅区46 在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是( )。（A）广告宣传促销（B）公共关系推广（C）人员推销（D）社会公益活动促销47 临时管理规约是指由( )在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。（A）基层政府（B）社区（C）物业建设单位（D）业主48 对于房地产投资项目可行性研究的作用理解错误的是( )。（A）申请项目核准的依据（B）项目投资决策的依据（C）筹集建设资金的依据（D）前期阶段规

15、划设计工作的依据49 下列不属于房地产定价的基本方法的是( )。（A）价格导向定价法（B）需求导向定价法（C）竞争导向定价法（D）比较定价法50 按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现，用于方案比选的现值的方法称为( )。（A）费用年值法（B）备选年值法（C）差额净现值法（D）年值折现法51 房地产证券化利用证券市场的功能，充分发挥房地产的( )目标。（A）细分化和流动化（B）风险分散化和收益最大化（C）资本大众化与经营专业化（D）动产化和盈利化52 建设用地使用权抵押后，若该抵押标的的价值大于所担保债权的余额部分，( )再次抵押。（A）不可（B）可以（C）必须（D）不确定53 求取建筑物折

16、旧的主要方法不包括( )。（A）现值法（B）年限法（C）分解法（D）市场提取法54 下列不属于业主在物业管理活动中所享权利的是( )。（A）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权（B）遵守管理规约和业主大会议事规则（C）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务（D）参加业主大会会议，行使投票权55 一般工程设计管理程序为( )。初步设计阶段；设计后评价；方案设计与勘察阶段；设计委托阶段；施工和验收阶段；施工图设计阶段（A）（B） （C） （D）56 下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为 50 年的是（ ）。（A）别墅用地（B）图书馆用地（

17、C）汽车装配厂用地（D）购物中心用地57 下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（ ）。（A）通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权（B）通过协议出让方式取得的建设用地使用权（C）通过转让方式取得的建设用地使用权（D）已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权58 采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(IRR)与基准收益率(ic)进行比较，判别标准是（ ）。（A）若 IRRic，则投资大的方案为优（B）若 IRRic ，则投资小的方案为优（C）若 IRRic ，则投资大的方案为优（D）若 IRRic，则方案间无法直接比较59 某房地产开发企业拟开发建

18、设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区。该住宅小区包括( )。（A）3 个建设项目（B） 10 个单项工程（C） 12 个单项工程（D）12 个单位工程60 相对于自行销售方式，房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的( ) 。（A）经济性差（B）适应性差（C）可控性差（D）程序性差二、多项选择题61 选择货币补偿方式进行房屋拆迁补偿的，拆迁方需要向被拆迁方提供拆迁补偿费，这个费用包括( ) 。（A）被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和地上附着物的补偿费（B）搬迁补助费（C）因征收房屋需要过渡的，应当给予过渡补助费（D）因搬迁误工的，应当给予误工补

19、偿费（E）因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予停产停业补偿费62 国有建设用地使用权实行挂牌方式出让时，可以确定成交的是( )。（A）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人（B）报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外（C）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的（D）是在挂牌期限内竞买人的报价均低于底价的，出价最高者为竞得人（E）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价合理的为竞得人63 国有建设用地使用权划拨的程序包括( )。（A）申请（B）审批（C）拨地（D）公示（E）发证64 房地产投资项目清偿性指标包

20、括( )。（A）存款准备金率（B）借款偿还期（C）利息备付率（D）偿债备付率（E）财务比率65 房地产投资风险防范策略中，最常用的方法有哪些( )。（A）保险策略（B）投资分散策略（C）风险利用策略（D）融资策略（E）联合策略66 对于房屋建筑工程，以下情形属于保修范围的是( )。（A）施工单位造成的质量缺陷（B）第三方造成的质量缺陷（C）不可抗力造成的质量缺陷（D）设计不合理造成的质量缺陷（E）因使用不当造成的质量缺陷67 运用假设开发法的基本公式综合起来，主要有以下几种情况( )。（A）被估价房地产为生地，在生地上进行房屋建设（B）被估价房地产为生地，将生地开发成熟地（C）被估价房地产为毛

21、地，在毛地上进行房屋建设（D）被估价房地产为毛地，将毛地开发成熟地（E）被估价房地产为熟地，在生地进行房屋建设68 发生危及房屋安全或者其他严重妨碍业主正常生活的紧急情况，需要立即对住房共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，按照( )规定进行。（A）实施物业管理的，由物业服务企业预先垫付有关费用，再按照规定程序审核确定后从住宅专项维修资金中列支（B）未实施物业管理但有房屋管理单位的，由房屋管理单位预先垫付有关费用，再按照规定程序审核后从住房专项维修资金中列支（C）未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由有关业主提出申请，经建设(房地产)主管部门审核后先从维修资金中支付，再按照规定程序审核

22、后从住宅专项维修资金中列支（D）未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由业主委员会预先垫付有关费用，再按照规定程序审核后从住房专项维修资金中列支（E）未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由业主代表预先垫付有关费用，再按照规定程序审核后从住房专项维修资金中列支69 下列原因可以导致国有建设用地使用权终止的是( )。（A）因土地灭失而终止（B）由于土地使用者抛弃而终止（C）协议灭失（D）混同（E）抵押70 房地产投资的主要特点是( )。（A）投资品种的多样性（B）投资变现的复杂性（C）投资价值的附加性（D）投资区域的差异性（E）投资收益的普遍性71 房地产市场调研报告中不能使用( )等含糊词语。

23、（A）可能（B）大概（C）也许（D）应当（E）尽管72 房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程组成，即( ) 。（A）投资管理（B）投资规划（C）投资控制（D）直接投资（E）间接投资73 下列选项中，关于国有土地上房屋征收的程序说法正确的是( )。（A）作出房屋征收决定的准备丁作（B）拟定征收补偿方案及公告（C）无需作出房屋征收决定（D）房屋征收的实施（E）房屋征收的强制执行74 土地使用权应包括( )。（A）租金标准（B）租赁期限（C）土地用途（D）租赁双方的权利义务（E）处置75 资金时间价值换算基本公式的假定条件为( )。（A）方案实施中发生的经常性

24、费用发生在计息期的初期（B）现值 P 是当前期间开始时发生的（C）年值 A 是在实施期间间隔发生的，第一个 A 与 P 同时发生（D）初期投资发生在方案的寿命初期（E）本期的期末为下期的期初76 房地产销售间接渠道的缺点主要包括( )。（A）不利于形成销售专业优势（B）房地产开发企业支付的佣金可能“得不偿失”（C）容易造成开发和销售的矛盾（D）不利于房地产开发企业集中精力（E）容易导致房地产开发企业的信誉受到损失77 房地产金融的主要业务种类包括( )。（A）房地产贷款（B）房地产证券（C）房地产投资信托基金（D）房地产保险（E）房地产税收78 房屋拆迁补偿的方式包括( )。（A）人股分红补偿

25、（B）货币补偿（C）房屋产权调换（D）保障安置补偿（E）货币安置79 房地产开发项目质量的可靠性体现在（ ）等。（A）平面、空间布局的合理性（B）隔声和采光功能的良好性（C）保证防火和抗震要求（D）满足使用寿命要求（E）与生态环境的协调性80 物业管理规约对（ ）具有约束力。（A）全体业主（B）物业承租人（C）借住在业主家的亲戚（D）物业建设单位和物业服务企业（E）物业的继受人三、案例分析80 甲房地产开发公司在一次土地拍卖会上购得土地一块，按规划要求设计为下部两层商场，上部三层住宅。在两层商场完成后，房地产开发公司为了获得建设资金，将已建项目全部向银行进行了抵押贷款。后又完成了两层住宅建设，

26、因预售情况不理想而债务又已经到期，经协商，同意将项目整体拍卖偿还债务，拍卖中，乙房地产开发公司得到了该项目。81 甲房地产开发公司之所以能够取得该块土地使用权，是因为( )。（A）具备开发资质且土地出价最高（B）土地出价高于底价且开发方案最好（C）出价及开发能力、条件综合最好（D）出价较高且能一次性支付土地费用82 国有建设用地使用权出让有( )和协议等方式。（A）招标（B）拍卖（C）划拨（D）挂牌83 甲房地产开发公司在进行抵押时( )。（A）可以任意地进行重复抵押（B）抵押权人和抵押人应签订书面协议（C）应向县级以上政府规定的部门办理抵押登记（D）抵押期间，抵押物应由抵押权人所有84 抵押

27、的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时( )。（A）抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足（B）抵押权人无权要求抵押人重新提供或者增加担保（C）抵押权人与抵押人共同承担损失（D）抵押权灭失84 某商品住宅开发项目的楼面地价为 500 元m 2，建筑安装工程费为 2500 元m 2，各项规费为 300 元m 2。该项目营销方案部分内容如下： (1)前言。 (2)市场分析。 (3)销售目标和进度计划。 (4) 销售价格确定：以市场价格为主。 (5)销售渠道：委托 A、B、C 三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之

28、间不做区分。 (6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予 100 元m 2 的价格优惠。85 在该项目市场分析中，应注重( )。（A）当地商圈的一般规模（B）潜在消费者需求倾向（C）本项目的成本分析（D）项目的机会和威胁86 该项目采用的销售渠道为( )。（A）直接渠道、参与代理（B）间接渠道、共同代理（C）间接渠道、参与代理（D）直接渠道、共同代理87 若该项目预期成本利润率为 25，销售税费率为 12，则按照成本加成定价法确定的价格应为( ) 元m 2。（A）3977（B） 4261（C） 4620（

29、D）468888 该项目营销方案采用的促销方式有( )。（A）广告（B）人员推销（C）活动推广（D）营业推广88 某写字楼在建工程的用地是 3 年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为 50年，预计该写字楼 2 年后建成出租，月毛租金为 50 元平方米，出租率为 90，运营费用为毛租金的 40。89 采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去( )。（A）土地取得成本（B）已投入的开发建设成本（C）后续开发建设的必要支出（D）后续开发建设应获得的正常利润90 该写字楼建成后的年净收益为( )元平方米。（A）300（B） 360（C） 540（D）60091 求取该写字楼

30、建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有( )。（A）累加法（B）成本法（C）市场提取法（D）直线法92 假设报酬率为 8，该写字楼建成后的价值为( )元平方米。（A）3000（B） 3633（C） 3750（D）450092 某宾馆的土地是 2002 年通过出让方式取得的 40 年使用权，建筑物建成于 2005年，建筑物寿命为 50 年。该宾馆共有 400 张床位，平均每张床位每天的价格为 50元，年平均空置率 20，正常营业时每月总费用平均占每月总收入的 30。估计该类宾馆的土地价值占 30。建筑物价值占 70，土地还原利率为 8，建筑物还原利率为 10。现需要评估该宾馆在 20

31、07 年的价格。 根据上述资料，回答下列问题。93 根据上述资料应选用( )进行评估。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法94 该宾馆的纯收益计算应为( )。（A）4005036520(1-30)（B） 40050365(1-20 )（C） 400 50365(1-20)30 （D）40050365(1-20)x(1-30)95 评估中计算公式中的 n 应为( )年。（A）35（B） 50（C） 36（D）4896 评估中计算公式中的房地产报酬率应为( )。（A）8（B） 10（C） 8.6（D）0.09496 李某决定于 2007 年 5 月购买一套普通住房自住，经估价该住房

32、市场价格为 120万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为 20000 元，李某在 4 月份缴纳的住房公积金为 300 元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有 30 年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为 25 万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为 15 万元。根据上述资料，回答下列问题。97 李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。（A）11（B） 15（C） 236（D）2098 李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。（A）2（B） 7（C） 15（D）2599 假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为 64 万元和 56 万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为( )万元。