[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷52及答案与解析.doc

1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 52 及答案与解析一、单项选择题1 某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反映的是( )。（A）大位置（B）小位置（C）微位置（D）地址2 某块土地的地租为 200 万元，价格为 4 000 万元。若该块土地的地租增加到 300万元，利息率不变，则价格为( )万元。（A）4000（B） 6000（C） 9000（D）100003 下列关于中心地理论的说法，正确的是( )。（A）商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最近路程（B）需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高

2、购买力和服务水平（C）中心地职能以商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动（D）克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者都是社会人4 农产品的销售价格为 V，生产成本为 E，运输成本为 T，农业经营利润 P 可表示为( )。（A）PV(ET)（B） PV(ET)（C） PV(ET)（D）PV(ET)5 级差地租是指( ) 。（A）在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态（B）等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态（C）不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发

3、程度的不同而形成的差别地租（D）使用土地所获得的超额报酬或收益6 可以依法征收房地产的主体是( )。（A）个人（B）企业（C）农民集体（D）国家7 下列关于公共利益的说法，正确的是( )。（A）公共利益与政府利益是一致的（B）公共利益小于政府利益（C）公共利益不同于政府利益（D）公共利益的主体是政府8 征收基本农田以外的 30 公顷耕地，需要经( )批准。（A）国务院（B）省级人民政府（C）市级人民政府（D）县级人民政府9 国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于( )日。（A）30（B） 60（C） 90（D）12010 下列关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法，错误的

4、是( )。（A）两者的适用范围不同（B）两者的出让金形成方式不同（C）两者的最低价确定原则不同（D）两者的出让主体不同11 下列关于国有建设用地使用权出让特征的说法，错误的是( )。（A）建设用地使用权出让是一种国家垄断行为（B）建设用地使用权是有一定使用期限的（C）建设用地使用权出让是有偿的（D）建设用地使用权不可以分别设立12 下列关于国有建设用地使用权租赁的说法，错误的是( )。（A）出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利（B）对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务（C）承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受损的，应承担损害赔偿的义务（D）按照租赁合同的

5、规定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利13 以出让方式取得的房地产开发用地，满( )年未动工开发的，政府可以无偿收回建设用地使用权。（A）0.5（B） 1（C） 2（D）314 下列关于使用集体建设用地的说法，正确的是( )。（A）使用集体建设用地不超过一定面积的，可不办理审批手续（B）使用集体建设用地应按规划用地，节约用地，保护耕地（C）使用集体建设用地应按计划用地，突破计划控制指标时应报当地土地管理部门备案（D）占用集体所有的农用地的，不用办理农用地转用审批手续15 房地产市场需求由购买者、购买欲望和( )组成。（A）购买时间（B）购买地点（C）购买产品（D）购买能

6、力16 下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是( )。（A）一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率（B）家庭人口规模及构成（C）居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向（D）区域繁荣程度和购物条件17 在房地产市场调研中，与定量调研相比，定性调研采用的数据分析方法属于( )。（A）线性回归法（B）统计方法（C）算术平均方法（D）非统计方法18 房地产市场调研中，通过对过去和当前的备种市场情报资料的分析，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法，属于( )。（A）预测性调研（B）描述性调研（C）因果性调研（D）探测性调研19 房地产市场调研报告的核心部分

7、是( )。（A）调研成果（B）调研方法（C）调研条件（D）调研依据20 某城市由于修建地铁，使地铁沿线的房，地产价格得到提升。这说明房地产投资具有( ) 的特点。（A）投资品种多样性（B）投资变现复杂性（C）投资价值附加性（D）投资讨程综合性21 某房地产开发企业根据自身实力，对其开发的房地产项目采用了与较强的竞争对手正面竞争的市场定位策略。该市场定位策略是( )。（A）避强定位策略（B）迎头定位策略（C）创新定位策略（D）差异定位策略22 某家庭向银行申请了总额为 30 万元、年利率为 6、贷款期限为 30 年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。该家庭的月还款额是( )元。（A）1798.

8、65（B） 2333.33（C） 4786.25（D）5018.8123 房地产开发项目决策策划报告的主要任务之一是( )。（A）构建项目管理和组织模式（B）回答建设什么、为什么建设的问题（C）设计项目合同结构（D）解决谁来建设、怎样建设的问题24 下列房地产开发成本中，可视为固定成本的是( )。（A）土地费用（B）建安费用（C）公建费用（D）销售税费25 若贷款年利率相同，甲按月计息，乙按季计息，丙按半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是( )。（A）丙、乙、甲（B）乙、丙、甲（C）甲、乙、丙（D）甲、丙、乙26 人们虽然可以知道房地产投资风险发生的概率，但不能预知其在未来何时一定会发

9、生。房地产投资风险的这种特征，称为( )。（A）客观性（B）可测性（C）潜在性（D）不确定性27 从房地产投资者的角度看，只有建设期而没有生产经营期的房地产投资类型是( )。（A）出售型房地产开发投资（B）经营型房地产开发投资（C）购买型房地产置业投资（D）租赁型房地产置业投资28 甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有IRR (乙甲) i c，IRR (丙乙)i c，IRR (丙甲) i c，则各方案从优到劣的排列顺序是( )。（A）甲、乙、丙（B）乙、丙、甲（C）丙、乙、甲（D）乙、甲、丙29 某投资者以 500 万元购买了一商铺用于出租经营，未来 20 年的年净租金收入平均为 60 万

10、元，投资者的目标收益率为 10。该投资项目的财务净现值为( )万元。（A）5（B） 10.81（C） 12（D）54.5530 用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选，其判别准则是( )。（A）IRR ic，则年均净现金流大的方案为优（B） IRRi c，则年均净现金流大的方案为优（C） 0 IRRi c，则年均净现金流大的方案为优（D）IRR 0，则年均净现金流大的方案为优31 在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是( )。（A）楼面地价随容积率的增高而降低（B）容积率随楼面地价的增高而升高（C）楼面地价不受容积率变化的影响（D）容积率间接地受到楼面地价变化的影响32

11、 某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区。该住宅小区包括( )。（A）3 个建设项目（B） 10 个单项工程（C） 12 个单项工程（D）12 个单位工程33 若投资资金是强制约束条件，在进行投资方案比选时，宜采用的比选方法是( )。（A）净现值比较法（B）净将来值比较法（C）净年值比较法（D）净现值率比较法34 下列措施中，在房地产开发项目投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值-，应采取的纠偏措施不包括( )。（A）司法措施（B）组织措施（C）经济措施（D）技术措施35 下列房地产开发项目工程设计管理的工作内容中，不属于施工图设计阶段的是( )

12、。（A）组织厂家提供设备技术资料（B）办理施工图设计文件审查（C）协调落实水、电等外部接入系统（D）组织优化设计36 下列关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是( )。（A）开发项目一般要划分为检验批、分项、分部和单位工程进行质量检验和评定（B）检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收（C）分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收（D）分部工程由监理工程师组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人进行验收37 评标委员会完成评标后，向招标人推荐的合格中标候选人不超过( )名。（A）2（B） 3（C） 4（D）538 相对于自行销售方式，房地产开发企业选择商品

13、房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的( ) 。（A）经济性差（B）适应性差（C）可控性差（D）程序性差39 下列关于投标人资格预审的说法，错误的是( )。（A）资格预审属于招标工作唯一的法定程序（B）资格预审条件应在招标公告中载明（C）应向资格预审不合格的投标申请人告知预审结果（D）只有资格预审合格的投标申请人才能购买招标文件40 不追随竞争对手的价格，而是根据本企业商品房的实际情况与竞争对手的差异情况来确定房地产价格的方法，称为( )。（A）需求导向定价法（B）主动竞争定价法（C）目标利润定价法（D）随行就市定价法41 房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制定房地产营销( )策略

14、的内容。（A）公共关系（B）促销（C）销售渠道（D）价格42 某套住宅的成交价格为 5 000 元平方米，交易中的营业税和契税等税费均由买方负担。已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的 6，应由买方缴纳的契税等税费为正常价格的 2。该套住宅的正常价格为( )元平方米。（A）520000（B） 530000（C） 531915（D）54000043 房地产开发企业委托两家以上房地产经纪机构共同代理销售其开发的商品房，房地产经纪机构之间的协调工作一般由( )负责。（A）房地产开发企业（B）地方房地产经纪行业组织（C）资信最好的一家房地产经纪机构（D）资质等级最高的一家房地产经纪机构

15、44 房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的( )。（A）成果（B）价值（C）评估（D）产品45 某套商品住宅的建筑面积为 100 平方米，套内建筑面积为 80 平方米，建筑面积单价为 5000 元平方米，套内建筑面积单价为( )元平方米。（A）4000（B） 5000（C） 5500（D）625046 在物业管理中，业主大会的基本权利是对物业重大事项的( )。（A）管理权和知情权（B）管理权和决策权（C）议事权和知情权（D）监督权和知情权47 八年前建成交付使用的某一建筑物，建筑面积为 120 平方米，单位建筑面积的重置价格为 600 元平方米，年折旧额为 1 440 元，用直线法

16、计算该建筑物的成新率为( )。（A）8100（B） 8400（C） 8417（D）848048 在物业管理招投标活动中，招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同，这体现了物业管理招投标的( )。（A）公开原则（B）公平原则（C）公正原则（D）诚实信用原则49 某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）外部性折旧50 下列关于住宅专项维修资金使用的说法，错误的是( )。（A）住宅专项维修资金的存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用（B）住宅专项维修资金的使用应当遵循公开透明原则（C）住宅专项维修资金可用于从事委托理财业务（D）住宅专项

17、维修资金可用于购买一级市场国债51 物业建设单位制定临时管理规约的时间是在( )。（A）物业销售之前（B）物业竣工之前（C）物业交付之前（D）物业综合验收之前52 某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为 7 908 元，贷款年利率为 5，贷款期限为 15 年，抵押率为 40，则该房地产抵押物价值为( )万元。（A）100（B） 167（C） 250（D）30053 下列物业类型的前期物业管理服务，应通过招投标方式选聘物业服务企业的是( )。（A）新开发的写字楼项目（B）新开发的住宅项目（C）新开发的酒店项目（D）新开发的大型商场项目54 王某现年 50 岁，法定退休年龄为 60 岁，则王某住

18、房公积金贷款期限最长为( )年。（A）10（B） 15（C） 25（D）3055 当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的( )时，应当及时续交。（A）10（B） 20（C） 30（D）5056 我国现行房地产税收中，属于房地产漉转环节的税收是( )。（A）耕地占用税（B）房产税（C）城镇土地使用税（D）城市维护建设税57 某宗政府储备土地的市场评估价值为 5 000 万元，应上缴政府的土地出让收益为 1 500 万元，土地开发费用为 1 000 万元。该储备土地设定抵押权时的抵押价值为( )万元。（A）1500（B） 3500（C） 4000（D）500058 根据我国现行规定，外

19、商投资企业的房屋( )。（A）应缴纳城市房地产税（B）应缴纳房产税（C）不用缴纳土地增值税（D）不用缴纳城镇土地使用税59 下列关于房地产保险的说法，错误的是( )。（A）保险金额超过保价值时，保险人应退还相应的保险费（B）损失较大时，赔偿金额可以高于保险金额（C）保险人可以采取修复房屋至原状的方法来补偿被保险人的损失（D）危险建筑物不在财产保险基本险的标的范围内60 某房地产开发企业出售房地产的增值额为 2 000 万元，扣除项目金额为 1 500 万元，该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为( )万元。（A）600（B） 775（C） 800（D）1000二、多项选择题61 影响房地产需求量

20、的因素主要有( )。（A）房地产的价格水平（B）房地产开发的技术水平（C）消费者的收入水平（D）消费者的偏好（E）房地产开发商对未来的预期62 决定房地产供给量的一般因素有( )。（A）房地产的价格水平（B）房地产开发建设成本（C）房地产开发的技术水平（D）消费者对未来的预期（E）房地产开发企业对未来的预期63 征收和征用的共同之处有( )。（A）都不必得到财产所有权人的同意（B）都必须得到财产所有权人的同意（C）都应给予公平补偿（D）都可以不给予补偿（E）两者的前提条件相同64 下列关于国有建设用地使用权的说法，正确的有( )。（A）建设用地使用权出让是一种国家垄断行为（B）取得建设用地使用

21、权后，使用权人享有无限制的权利（C）建设用地使用权出让是有偿的（D）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立（E）商业、娱乐、综合用地的最高出让年限为 50 年65 下列关于国有建设用地使用权租赁的说法，正确的有( )。（A）出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利（B）对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物的修缮义务（C）由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人不承担任何义务（D）承人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应承担损害赔偿义务（E）租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其他地上建筑物、其他附着物66 房地产市场实地调研的方

22、法有( )。（A）因果关系法（B）小组访谈法（C）深度访谈法（D）观察法（E）实验法67 房地产市场预测的一般步骤包括( )等。（A）确定预测对象和预测目的（B）制定预测方案（C）搜集和分析有关资料（D）选择预测方法和预测模型（E）提出城市总体规划方案68 在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有( )。（A）房地产开发量在预期内全部售出（B）房地产销售均价在预期内保持不变（C）房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变（D）房地产开发企业在预期内没有新的投资项目（E）土地出让价格在预期内不受市场变化的影响69 房地产开发项目主题策划包括( )。（A）项目品牌名称设计（B）规划方案设

23、计（C）项目景观设计（D）售楼中心形象设计（E）项目导视系统设计70 房地产开发项目全面质量管理包括( )。（A）全过程的质量管理（B）全员的质量管理（C）全社会的质量管理（D）全方位的质量管理（E）全寿命的质量管理71 在房地产开发企业的资产负债表中，负债分为( )。（A）预付账款（B）流动负债（C）资本公积（D）建设投资借款（E）流动资金借款72 房地产开发企业在进行营销渠道比较和决策时，应考虑的因素有( )。（A）房地产开发企业决策者自身的能力和水平（B）房地产开发企业自身的实力和发展战略（C）房地产市场的供求状况（D）潜在目标客户的学术水平和欣赏能力（E）可供选择的房地产经纪机构的数量

24、和水平73 房地产开发项目的全寿命周期包括( )等阶段。（A）项目前期策划（B）规划设计（C）物业管理（D）施工建设（E）使用74 某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因有( )。（A）收入估计过高（B）空置率估计过低（C）空置率估计过高（D）运营费用估计过大（E）收益期限估计过长75 以商品房市场状况和消费者需求为基础的商品房定价方法有( )。（A）成本导向定价法（B）竞争导向定价法（C）需求导向定价法（D）比较定价法（E）目标利润定价法76 下列物业管理表决事项中，须经专有部分占全部专有部分面积 23 以上的业主且占总人数 23 以上的业主同意的有( )。（A）修改业主大会议事规则（B）选

25、聘物业服务企业（C）筹集专项维修资金（D）使用专项维修资金（E）改建建筑物及其附属设施77 房地产估价报告通常由八大部分组成，包括( )等。（A）估价委托书（B）致估价委托人函（C）估价委托合同（D）估价结果报告（E）估价技术报告78 固定利率等额本息还款方式的特征有( )。（A）每月还款额中本金逐渐增加（B）每月还款额中本金逐渐减少（C）每月还款额中利息逐渐增加（D）每月还款额中利息逐渐减少（E）每月偿还本金相同79 下列关于物业服务合同的说法，正确的有( )。（A）物业服务合同是有名合同（B）物业服务合同是无偿合同（C）物业服务合同是劳务合同（D）物业服务合同是要式合同（E）物业服务合同是

26、双务合同80 我国现行房产税的计税依据有( )。（A）房产原值（B）房产原值一次减除 1030后的余值（C）房产市场价格（D）房产租金收入（E）房产评估值三、案例分析80 某家庭于 2012 年 10 月在其居住的某省会城市购买了一套建筑面积为 100 平方米、单价为 10 000 元平方米的新建商品住宅。银行根据对该家庭购房情况审核的结果和相关规定，提供了抵押贷款价值比率为 40、以基准利率为基础上调10、按月等额还款、贷款期限为 15 年的个人住房抵押贷款。个人住房抵押贷款的年基准利率为 66。根据以上资料，回答下列问题：81 从银行提供的贷款条件看，该套住房属于该家庭购买的( )。（A）

27、首套住房（B）第二套住房（C）第三套住房（D）第三套以上住房82 该家庭住房抵押贷款的月还款额为( )元。（A）50646（B） 365371（C） 398222（D）41582283 该家庭购买该套住房依法应缴纳的税费为( )。（A）营业税（B）土地增值税（C）契税（D）住宅专项维修资金84 若该家庭住房抵押贷款的月还款额占其月收入的 35，则该家庭的年收入为( )元。（A）12022149（B） 12527004（C） 13653326（D）1425675484 某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为 2 000 万元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提

28、交投标保证金。此外，为了评标工作的需要，拟组建由 7 人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各 1 名，招标代理机构代表 1 名，其余 4 人是从专家名册中随机抽取的专家。根据以上资料，回答下列问题：85 该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为( )。（A）节约招标费用（B）选择最有竞争力的承包商（C）减少风险（D）节省招标时间86 该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险，宜选择( )。（A）总价合同（B）单价合同（C）成本加固定额酬金合同（D）成本加比例酬金合同87 该项目的投标保证金最高为( )万元。（A）40（B） 60（C） 80（D）1

29、0088 拟组建的评标委员会组成存在的问题为( )。（A）评标委员会成员总数 7 人，未达到法定人数（B）评标委员会成员中有该房地产开发企业总经济师（C）评标委员会成员中有招标代理机构代表（D）评标委员会成员中专家人数未达到法定比例88 某套住宅的建筑面积为 100 平方米，套内建筑面积为 80 平方米，买卖双方议定的单价为 6 000 元平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的 7和4，年折现率为 6。根据以上资料，回答下列问题：89 下列交易条件中，对卖方有利的为( )。（A）按套内建筑面积计价（B）交易税费均由

30、买方负担（C）交易税费由买卖双方各自负担（D）房价款分期支付90 下列交易条件中，对买方有利的为( )。（A）按套内建筑面积计价（B）交易税费均由卖方负担（C）房价款在成交时一次性付清（D）房价款分期支付91 若按套内建筑面积计价，交易税费均由买方负担，房价款在成交时一次性付清，则卖方出售该套住宅的实得金额为( )万元。（A）44.64（B） 48（C） 53.28（D）6092 若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，房价款在成交时支付一半，余款于第一年年末付清，则卖方出售该套住宅实得金额的现值为( )万元。（A）51.7（B） 51.89（C） 53.44（D）6092 某住宅小区共有住宅

31、 400 套，已售出并交付 300 套，其中四套住房登记为王海，其余一人一套；已售出未交付 70 套；未售出 30 套。由街道办事处组织成立了首次业主大会会议筹备组。筹备组完成了业主大会议事规则和管理规约的草拟，确定了业主委员会委员候选人名单等工作，拟召开首次业主大会会议。根据以上资料，回答下列问题：93 首次业主大会召开时，该小区业主投票权总数为( )人。（A）298（B） 299（C） 300（D）30294 首次业主大会筹备组组长由( )代表担任。（A）业主（B）物业服务企业（C）街道办事处（D）居民委员会95 筹备组自组成之日起，应在( )日内组织召开首次业主大会会议。（A）30（B） 60（C） 90（D）18096 下列选项中，可以不由业主共同决定的是( )。（A）筹集和使用住房专项维修资金（B）选聘物业服务企业（C）制定和修改业主大会议事规则（D）改变私有部分布局96 建筑公司因结构调整决定进行房地产开发，经市建设主管部门批复，在二道区取得了一桩土地开发建设项目。根据以上资料，回答下列问题：97 房地产开发的特点有( )。（A）位置固定性（B）项目复杂性（C）风险性（D）投资回报率高98 该公司管理人员编制了工程建设活动管理程序，包括( )。（A）工程建设准备（B）施工招标（C）施工建设（D）分部工程99 房地产开发合同通常包括的内容有( )。