[工程类试卷]土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷25及答案与解析.doc

1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 25 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 确定还原率可采用安全利率加上( )调整值的方法。（A）通货膨胀（B）利息（C）贷款利息率（D）风险2 市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与( )相协调。（A）市场价格（B）收益价格（C）评估价格（D）交易价格3 剩余法评估中，在选择最佳的土地使用方式中，最重要的是选择最佳的( )。（A）容积率（B）覆盖率（C）土地用途（D）建筑高度4 ( )一般不作为剩余法评估中计算投资利润的办法。（A）计算不动产总价一定比例（B）计算全部预付总资本的一定比例（C）

2、计算年利润折现（D）计算建造费用的一定比例5 评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=( )土地开发费利息税金利润。（A）物业开发总价值（B）房地价格（C）熟地价格（D）房地总收益6 按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用( )标准。（A）出让合同价值（B）成本价值（C）完全产权价值（D）公开市场价值7 基准地价评估资料调查样本应具( )，且分布要均匀。（A）规范性（B）普遍性（C）整体性（D）代表性8 土地价格存在的根源是( )。（A）经济地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）垄断地租9

3、 下列折旧方法中，( ) 的每年折旧额是相等的。（A）新旧程度折旧法（B）平均年限折旧法（C）年数合计法（D）定率折旧法10 现场勘察过程中，( )是一个必不可少的记录手段，且在一定程度上是最具有真实性的，因而最具有说服力。（A）影像记录（B）文字记录（C）草图记录（D）模型记录11 个别因素的修正方法不包括( )。（A）利用比较修正系数表评估地价等步骤（B）确定比较因素（C）确定比较内容（D）评价各因素的比较修正系数12 在我国，决定供应的主要因素是（ ）。（A）自然供给（B）社会需求（C）价格（D）计划和规划13 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，比例高低随地区和

4、( )不同而有所不同。（A）项目类型（B）资本金类型（C）投资风险（D）利润回报14 关于地价的公式，表述正确的是( )。（A）地价= 不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-租售费用-税金-开发商合理利润（B）地价 =不动产总价- 建筑开发费-专业费- 不可预见费-利息-租售费用- 税金-开发商合理利润（C）地价 =不动产总价- 建筑开发费-专业费- 不可预见费-土地取得费-利息- 税金-开发商合理利润（D）地价= 不动产总价-建筑开发费-土地增值收益-专业费-不可预见费-利息-租售费用-开发商合理利润15 地价实例调查，一般应以最近( )年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调

5、查对象。（A）1（B） 2（C） 3（D）516 城镇土地分等因素因子表中，评价指标的选择要求属于备选的是( )。（A）城镇交通条件指数（B）城镇人口规模（C）城镇工业销售收入（D）城镇人均铺装道路面积17 基准地价确定的原则错误的是( )。（A）土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证（B）土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正（C）以比较评估的结果为准，以实际数据测算的结果为辅（D）要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策18 权属调查的主要内容不包括（ ）的调查。（A）宗地位置（B）使用者情况（C）界线（D）

6、权属状况19 在进行城镇土地分等时，选取了五个因素，通过德尔菲法，已确定出因素的重要程度为 V1V3,V3=U4U4=V5，若采用因素成对比较法(0，0.5，l 三种数值)，下列说法中，不正确的是（ ）。（A）V1 的权重为 0.3（B） V2 的权重为 0.4（C） V3 的权重为 0.5（D）V5 的权重为 0.120 在土地估价的原则中，（ ）原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。（A）平等（B）均价（C）分配（D）替代21 已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合（ ）。（A）替代原则

7、（B）贡献原则（C）变动原则（D）协调原则22 农用地定级考虑的因素中不包括（ ）因素。（A）自然经济（B）人文社会（C）区位差异（D）耕地便利23 在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是（ ）。（A）考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度（B）考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平（C）基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定（D）考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定24 采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是( )

8、。（A）职工工资（B）房屋折旧费（C）营业税（D）改扩建费用25 甲企业因进行改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果为 200 万元。时隔三个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价入股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为 250 万元。以下分析内容正确的是( )(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在三个月内的变化幅度为+1.0%)。（A）估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格（B）评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求（C）估价对

9、象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告（D）如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估26 根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定和国土资源部关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知(国土资发2005144 号)等规定，要制订征地“ 区片综合地价，征地补偿做到同地同价” ，这里的“同地同价”是指( )。（A）同一个农民集体都采用同一个征地区片价（B）同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿（C）同一个征地项目都采用同一标准补偿（D）同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致27 某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租

10、给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是( )。（A）补偿价格=工业用途评估地价 -甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格（B）补偿价格= 工业用途评估地价-土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格（C）补偿价格= 商业用途评估地价-土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格（D）补偿价格=商业用途评估地价 -甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格28 土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不动产总价时，正确的方法是( )。（A）依据委托方提供的数据（B）根据

11、销售广告中的报价（C）选择三个市场案例经市场比较法修正确定（D）采用申请销售许可证时备案的售价29 某工业用地无限年期价格为 1020 元/m 2，土地还原率为 5%，则该地的年租金为( )元/m 2。（A）51.00（B） 55.87（C） 59.44（D）98.2730 某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对厂区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式有( )。（A）将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估（B）将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估（C）纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估（D）按委托估价方的要求进行用途设定和评估二、多项选择

12、题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 下列说法不正确的是( )（A）路线价法适用于城市土地评估，更适用于农村土地评估（B）路线价法适用于征地拆迁评估（C）路线价法适用于征地补偿评估（D）路线价法不适用于大量宗地评估（E）路线价法适用于土地课税、土地重划32 替代原则可以在( ) 估价方法中得以应用。（A）路线价法（B）市场比较法（C）基准地价系数修正法（D）收益还原法33 成本法投资回报率考虑因素为( )。（A）开发土地的类型（B）开发周期的长短（C）土地的面积（D）开发土地所处的政治经济环境34 监测点地价评估要求包括(

13、 )。（A）监测点现状条件与设定内涵条件下的地价分别评估，评估值为地面价（B）监测点地价为土地使用权价格，不考虑他项权利限制（C）监测点地价设定内涵条件下为法定最高年限，现状条件下为实际剩余使用年限（D）应采用两种或两种以上的评估方法，或者采用基准地价系数修正法（E）监测点地价评估报告采用统一格式，评估报告格式见城市地价动态检测技术规范35 在资产审计时，为了确定某一企业资产中土地的价值，鉴于土地的( )，需要单独进行评估，这就是土地估价专业与资产评估专业的结合。（A）单一性（B）复杂性（C）特殊性（D）固定性（E）普遍性36 土地取得方式的核实，包括是否采用( )等方式，当时土地取得成本如何

14、、取得后有哪些投入、取得时原土地使用者的生产或经营状况如何、是否有特别的出售土地的动机。（A）出让（B）继承（C）买卖（D）转让（E）租用37 市场交易情况区域因素修正方法包括( )。（A）确定比较因子（B）利用比较修正系数表评估地价（C）评价各因子的比较修正系（D）测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度（E）利用计算出的区域因素修正系数，进行区域因素修正38 市场比较法的特点是( )。（A）市场比较法具有现实性，有较强的说服力（B）市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”（C）市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键（D）市场比

15、较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调（E）交易资料的可靠性39 市场交易情况修正，是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，交易行为中的特殊因素很复杂，主要可能有( )等。（A）相邻地块的合并交易（B）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易（C）双方房地产经纪人产生的矛盾（D）受债权债务关系影响的交易（E）特殊交易方式的交易40 区域因素包含的内容主要有( )等。（A）区域环境条件（B）地区的繁华程度（C）基础设施状况（D）地区的文化差异（E）土地使用限制41 专业费用包括( ) 等，一般采用建筑费用的一定比率估算。（A）建筑师的建筑设计费（B）付给监理

16、单位的费用（C）预算师的工程概预算用（D）大型机械的购置费（E）机械的维修费42 对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价，具体确定时需要估计的要素包括( )。（A）承租者的估计数量（B）不动产出租费用水平（C）单位建筑面积月租金或季度租金（D）不动产还原利率（E）可出租的净面积43 确定估价对象所在区域的土地级别及相应的基准地价时，主要是根据估价对象的( )，在土地级别图表上查看所属的级别范

17、围，并确定基准地价。（A）位置（B）用途（C）功能（D）期限（E）范围44 多因素综合评价法常用的公式可以使工作过程( )。（A）规范化（B）集中化（C）标准化（D）合理化（E）经济化45 基准地价评估是根据已有的地价、地租及土地收益资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料( )直接影响基准地价评估结果。（A）完整性（B）真实性（C）准确性（D）可靠性（E）安全性46 对于（ ）等均需要对不动产资产进行估价。（A）企业兼并（B）投资（C）参股（D）企业解体（E）企业重组47 基准地价评估是根据已有的（ ）资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接

18、影响基准地价评估结果。（A）地价（B）地租（C）土地等级（D）土地质量（E）土地收益48 某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中( )是错误的。（A）接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区 A、B、C 组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估 A 组团土地投标价格（B）与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的 50提供评估服务（C）倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准15范围内浮动收费的机制（D）接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方（E）与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的 30予以返还49 土地级别划分可

19、以根据总分频率曲线统计判断，它二般应当划在( )。（A）频率分布空白区（B）频率分布的低值区（C）频率分布的密集区（D）频率分布的最高点（E）频率分布的平缓变化区50 已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为 V1，政府确定其出让底价为V2，拍卖中其成交价为 V3。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有( )。（A）V 2V 3V 1（B） V1=V2（C） V2V3（D）V 1V2（E）V 3V2V 1三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 某房地产开发公司于 2005 年 10

20、 月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期 40 年，出让用途为商业，规划建设一座 6 层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为 3.0。2006 年 10 月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为 6500 元m 2(建筑面积 )，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。上袁中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在 2006 年 6 月至 2008 年 6 月间，平均每月比 2006 年 6月的价格上涨 0.

21、2 个百分点；2008 年 7 月至 2009 年 10 月间，平均每月比 2006 年6 月的价格上涨 0.1 个百分点，土地还原率取 6。根据以上内容，回答 5660 小题的问题。51 根据以上条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于 2009 年 10月所占用土地的总价格为（ ）万元。（A）282.9（B） 308.6（C） 265.8（D）288.452 按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊土地面积为（ ）m 2。（A）687.83（B） 654.67（C） 666.67（D）676.8353 该商场第一层再出租时，测算其单位土地面积的市场年租金

22、为（ ）元m 2。（A）290.20（B） 325.60（C） 285.60（D）310.3054 采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（ ）价格。（A）积算（B）比准（C）交易（D）参考55 建筑物的耐用年限有（ ）耐用年限之分。（A）主体建筑耐用年限和附属建筑（B）物理耐用年限和经济（C）经济耐用年限和会计（D）自然耐用年限和经济四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。56 C 市的某企业拟购进 A 市的宗地 H，委托某土地

23、评估机构对宗地 H 的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地 H 于 1999 年 7 月 31 日的市场价格 (计算地价时，案例选择不少于 4 个)。注：开发程度.*“ 表示宗地外 ”“七通一平”和宗地内 “三通一平”；*表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；* *表示宗地内外 “七通一平”。 区域因素和个别因素对地价的修正系数(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)，数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。 其他资料：A 市的地价指数以1997

24、 年为基期，每年在上一年的基础上增加 10%。A 市的容积率对地价的影响是，容积率以 2 为 100%，当容积率每升高或降低 0.1 时，宗地单位地价上涨率增加或减少 4 个百分点。A 市商业用地还原率为 4%。1997 年和 1998 年 A 市的商业用地宗地内从“三通一平 ”到“五通一平”的费用平均为每平方米 45 元。57 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“ 五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的 80，土地出让年限为 50 年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边

25、地区近 3 年农作物的年平均亩产值为 2 000 元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的 4征收；耕地占用税，按 5 元m 2征收；耕地开垦费，按 10 元m 2 计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平 ”的开发费平均为 90 元m 2。假定土地开发周期为 15 年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为 15，年贷款利率为 8，土地还原率为 6，50 年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为 120，请根据上述资料计算土地单价。5

26、8 某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为 100 亩，红线内外均已达到“五通一平” 开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了 4 个交易实例(宗地 A、B、C 、 D)，整理后见下表。 此外，估价师还获取了以下资料和信息。 (1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从 2003 年 5 月至 2006 年 12 月，工业用地价格指数每月平均上涨 0.5个百分点。 (2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低 3%和5%。 (3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(

27、或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2% 。 (4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少) 1km，价格对比指数减少(或增加)1%。 (5)以宗地外达到“ 五通”的开发费用为基准，每增加( 或减少)“ 一通”，价格对比指数增加 (或减少)2% 。 (6) 假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高 5 个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1% 。 (7) 假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降) 一个等级，价

28、格对比指数上升(或下降) 2%。 (8) 宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略。 (9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。 (10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0.1，其价格对比指数增加(或减少)0.5%。 (11) 该地区周边近 3 年农作物的年平均亩产值为2000 元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。(12)征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费

29、总额的 4%征收；耕地占用税，按 5 元/m 2 征收；征地开垦费，按 10 元/m 2 计收。 (13)该区域土地开发程度达到“ 五通一平” 时，其开发费用平均为 150 元/m 2；假定土地开发周期为 2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为 15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为 30%，年贷款利息率为 6.57%，土地还原利率为 6%。 请根据上述资料和素材完成如下任务。 1假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为 100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表” 。 2根据上述资料，以及完成的“因素条件价格对比指数表”

30、 中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取 0.5)。五、判断题59 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )（A）正确（B）错误60 剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。( )（A）正确（B）错误61 最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。( )（A）正确（B）错误62 收益还原法的关键是还原利率的确定。(

31、)（A）正确（B）错误63 收益还原法里用到的收益是指客观收益。( )（A）正确（B）错误64 采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为 60 年，待估宗地的剩余使用年期为 50 年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低 20。( )（A）正确（B）错误65 采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。( )（A）正确（B）错误66 正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过

32、修正予以运用。( )（A）正确（B）错误67 成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。( )（A）正确（B）错误68 成本逼近法的基本公式为：土地价格土地取得费+土地开发费+利息+ 利润十土地增值收益。( )（A）正确（B）错误69 成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。 ( )（A）正确（B）错误70 成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。 ( )（A）正确（B）错误71 征地是土地买卖活动，征地费用也就是土地购买价格。( )（A）正确（B）错误72 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数

33、据水平确定。( )（A）正确（B）错误73 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。( )（A）正确（B）错误74 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的建设规模。( )（A）正确（B）错误75 采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )（A）正确（B）错误76 对于城市商业用地来说，其使用价值随距离街道距离的增加而减少；对于城市住宅用地而言，其使用价值可能随距离街道距离的增加而增加。( )（A）正确（B）错误77 估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。( )（A）正确（B）错误78 虽然最后

34、的估价额主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。( )（A）正确（B）错误土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 25 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 D【试题解析】 安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率安全利率+风险调整值。【知识模块】 收益还原法2 【正确答案】 B【试题解析】 市场比较法是以价格求价格，所以在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。【知识模块】 市场比较法3 【正确答案】 C【试题解析】 在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次

35、等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。【知识模块】 剩余法4 【正确答案】 D【试题解析】 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率一般称之为销售利润率或投资利润率。【知识模块】 剩余法5 【正确答案】 C【试题解析】 生地价格=熟地价格土地开发费利息税金利润。【知识模块】 综合练习6 【正确答案】 D【知识模块】 综合练习7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A 11 【正确答案】 C 12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A 14 【正确答案】 B 15 【正确答案】 B 16 【正确答案】 C17 【正确答案

36、】 C18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 B23 【正确答案】 C24 【正确答案】 D25 【正确答案】 D26 【正确答案】 B27 【正确答案】 B28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 路线价估价法是适用于城市的估价方法。运用此方法要求：1路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排

37、列整齐的区域和城市，效果更佳。2路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。3路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。4路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。【知识模块】 路线价法32 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 路线价法、市场比较法、基准地价系数修正法的理论基础都是替代原则。【知识模块】 综合练习33 【正确答案】 A,B,D34 【正确答案】 A,B,C,E35 【正确答案】 B，C 36 【正确答案】 A，D，E37 【正确答案】 A,C,E38 【正确答案】 A，B，C，D 39 【正确答案】 A，B，D，E 40 【正确答案】 A，B，C，E 41 【正确答案】 A,C 42 【正确答案】 B,D,E43 【正确答案】 A,B 44 【正确答案】 A,C45 【正确答案】 B,C46 【正确答案】 A,B,C47 【正确答案】 A,B,E48 【正确答案】 B，C ，D49 【正确答案】 A,B