[工程类试卷]成本法及其运用练习试卷1及答案与解析.doc

1、成本法及其运用练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗熟地的原生地取得费为 540 元/m 2，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年和第二年分别为 90 元/m 2 和 60 元/m 2，贷款年利率为 8%。这块地的面积是 10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( )元/m 2。（A）55.2（B） 103.22（C） 109.63（D）114.822 某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为3000 元/m 2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m 2，开发成本和管理费用为

2、 1200元/m 2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为 1.5 年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为( )。（A）0.079（B） 0.1108（C） 0.1183（D）0.13733 某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/m 2，正常开发成本为 1500 元/m2，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/m2，直接成本利润率为 6%，则开发后的地价为( )元/m 2。（A）1840（B） 2840（C） 2966（D）30004 某成片荒

3、地面积 1km2，进行“七通一平” 的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65%。该地块可转让土地的应计成本是( )元/m 2.（A）310.61（B） 321.6（C） 477.87（D）494.775 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是( ).（A）建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间（B）在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间（C）由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间（D）剩余经济寿命与实际年龄之和的时间6 某 8 年前建成交付使用的建筑物

4、，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重置价格为 600 元/m 2，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。（A）0.16（B） 0.42（C） 0.58（D）0.847 某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2,层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建价格为 2000 元/m 2。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为( )万元。(

5、建筑物报酬率为 10%)（A）11.8（B） 16.07（C） 23.57（D）31.078 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为 2 年，该厂房建成 5 年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为 40 年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。（A）0.02（B） 0.0213（C） 0.0222（D）0.0259 某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/m 2，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 12%，商场建筑面积为 40000m2，可供出租的比例为

6、95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为( )万元。（A）690.4（B） 8284.79（C） 8720.83（D）9746.8110 某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10%，银行可提供 6 成、5 年、年利率 8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为( )。（A）0.088（B） 0.1（C） 0.18（D）0.186二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。（A）重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象

7、所必需的支出（B）重新购建价格是在估价时点的价格（C）重新购建价格是客观的价格（D）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格（E）土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格12 成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括( )。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）销售费用（E）销售税费13 在运用成本法时最主要的有( )。（A）区分计划成本和实际成本（B）区分实际成本和客观成本（C）结合实际成本来确定评估价值（D）结合实际开发利润来确定评估价值（E）结合市场供求分析来确定评估价值14 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有(

8、 )。（A）单位比较法（B）市场提取法（C）分解法（D）工料测量法（E）指数调整法15 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有( )。（A）功能落后（B）功能缺乏（C）环境污染（D）交通拥挤（E）正常使用的磨损三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 某房地产开发项目的利润为 360 万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为 2000 万元，投资利息为 200 万元，企业应缴纳土地增值税 200 万元，该房地产开发项目的投资利润率为 18%。（A）正确（B）错误17 建筑物重置价格是指采用与估价

9、对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。( )（A）正确（B）错误18 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。( )（A）正确（B）错误四、问答题答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。19 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，建筑面积 8500m2；建筑物建成于 1988 年 8 月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2007 年 6 月 15 日补办出让手续，补交出让金等费用，取

10、得了 50 年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库 2008 年 8月 30 日的价值。五、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。20 某建筑物的建筑面积为 500m2，重置价格为 3600 元/m 2，经济寿命为 50 年，有效年龄为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 2 万元；装饰装修得重置价格为600 元/m 2，平均寿命为 5 年，年龄为 3 年；设备的重置价格为 60 万元，平均寿命为 15 年，年龄为 10 年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。成本法及其运用练习试卷 1 答

11、案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 成本法及其运用2 【正确答案】 B【知识模块】 成本法及其运用3 【正确答案】 D【知识模块】 成本法及其运用4 【正确答案】 C【知识模块】 成本法及其运用5 【正确答案】 D【试题解析】 A 是自然寿命,C 也是自然寿命的影响因素【知识模块】 成本法及其运用6 【正确答案】 D【试题解析】 完全重置价值为 120600=72000年折旧为 1440所以建筑物寿命期为:720001440=50 年，已经经过 8 年，所以成新率为:(50-8)/50=84%【知识模块】 成本法及其运用7 【正确答案

12、】 D【知识模块】 成本法及其运用8 【正确答案】 C【试题解析】 出让合同中已约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧折旧期限50-5=45年折旧率1/45=2.22%【知识模块】 成本法及其运用9 【正确答案】 B【知识模块】 成本法及其运用10 【正确答案】 D【知识模块】 成本法及其运用二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法及其运用12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块

13、】 成本法及其运用13 【正确答案】 B,E【知识模块】 成本法及其运用14 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 成本法及其运用15 【正确答案】 C,D【试题解析】 A,B 为功能折旧，E 为物质折旧【知识模块】 成本法及其运用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 【正确答案】 A【知识模块】 成本法及其运用17 【正确答案】 B【知识模块】 成本法及其运用18 【正确答案】 B【知识模块】 成本法及其运用四、问答题答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。19 【正确答案】 估价过程： (1)选择估价方法。 本估价对象为专用仓库，所在城

14、市尚无同类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。 (2)选择计算公式。 该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧。 (3)求取土地重购建价格。 由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成

15、本。 通过计算得估价对象土地单价为 680 元/m 2，总价为 340 万元。 (4)求取建筑物重新购建价格。 现时(在估价时点 2008 年 8 月 30 日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格为 1000 元/m 2/建筑面积。故： 估价对象建筑物的重新购建总价10008500850.0(万元) (5)求取建筑物折旧。 采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为 60 年，有效年龄为 20 年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近 49 年，建筑物剩余经济寿命 40 年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，

16、应按照建筑物的经济寿命 60 年计算建筑折旧，故： 估价对象建筑物的折旧总额850(20/60)283.3(万元) (6)求取估算价格 旧的房地价值土地重新购建价格+建筑物重购建价格建筑物折旧 340.0+850.0 283.3906.7( 万元) 【知识模块】 成本法及其运用五、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。20 【正确答案】 解:该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用=2(万元)装饰装修的折旧额=6005001/53=18(万元)设备的折旧额=601/1510=40(万元)长寿命项目的折旧额=(3600500-20000-600500-600000)1/5010=17.6(万元)该建筑物的物质折旧额=2184017.6=77.6(万元)【知识模块】 成本法及其运用