[工程类试卷]成本法练习试卷16及答案与解析.doc

1、成本法练习试卷 16 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某类房地产,在其购买中通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为 8%,自有资金要求的年收益率为 15%,则该类房地产的资本化率为( )。（A）11%（B） 12.3%（C） 10.1%（D）9.9%2 某宗房地产的年净收益为 2 万元,购买者的自有资金为 5 万元,购买者要求的年收益率为 12%,抵押贷款的年利率为 8%,该房地产的价格为( )。（A）21.5 万元（B） 22 万元（C） 22.5 万元（D）23 万元3 综合资本化率是求取房地产价格对应采用的资本化率。这时对应的净收益是( )。（A）土

2、地与建筑物共同产生的净收益（B）土地产生的净收益（C）建筑物产生的净收益（D）自有资金产生的投资净收益4 建筑物资本化率是求取( )时所应采用的资本化率。这时对应的净收益是建筑物一项所产生的净收益,不包括土地产生的净收益。（A）单纯建筑物的价格（B）单纯土地所产生的价格（C）土地和建筑物共同产生的价格（D）综合建筑物房地产的价格5 土地资本化率是求取单纯土地的价格时所采用的( ),这时所对应的净收益是土地所产生的净收益,这个净收益不应包括其他方面带来的部分。（A）资本价值（B）资本价格（C）资本化率（D）综合资本化率6 有一房地产,其土地价值是总价值的 40%,土地资本化率为 6%,建筑物资本

3、化率为8%,综合资本化率为:( )。（A）6.8%（B） 7%（C） 9%（D）7.2%7 土地剩余技术是( ) 合并产生收益,但如果采用收益法以外的方法,如采用成本法能求得建筑物的价值时,则可将此建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属建筑物的净收益,然后以土地及地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于建筑物的净收益,得到归属于土地的净收益,再用土地资本化率进行资本化,即可求得土地的价值。（A）土地（B）地上建筑物（C）土地与地上建筑物（D）资本市场中8 某宗房地产的净收益为每年 50 万元,建筑物价值为 200 万元,建筑物的资本化率为12%,土地的资本化率为 10%,该宗房地产的价值为( )

4、。（A）200 万元（B） 250 万元（C） 260 万元（D）460 万元9 城市商业区内的土地,有时没有可参照的土地交易实例,难以采用比较法进行估价,成本法也往往不适用,但存在着大量的房屋出租商业经营行业,此时可以采用( )进行估价。（A）成本法（B）比较法（C）价值规律法（D）土地剩余技术二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是( ) 。（A）搞清房地产价格构成（B）估算各构成部分的金额（C）将各

5、构成部分的金额累加（D）求得各部分的价格11 新开发的土地包括( )后进行了“ 三通一平”等开发的土地。（A）填海造地（B）开山造地（C）退耕地（D）征用农地12 新开发区某宗土地的单价,在实际估算中的 3 个步骤是( )。（A）计算开发区全部土地的平均价格（B）计算开发区可转让土地的平均价格（C）计算开发区某宗土地的价格（D）计算开发完成后的利润率13 重新购建价格,应特别注意的是( )。（A）重新购建价格是估价时点时的（B）重新购建价格是客观的（C）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,未扣除折旧;土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格（D）重新购建价格是针对旧建筑物而言的14 求取

6、土地的重新购建价格,通常是假设土地上的建筑物不存在,再采用( )等估价方法求取其重新取得价格。（A）区位法（B）众数法（C）比较法（D）基准地价修正法15 建筑物的重新购建价格有( )两种。（A）重置价格（B）重修价格（C）重理价格（D）重建价格16 建筑物的重新购建价格可采用( )来求取,或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正来求取,也可以按照工程造价估算的方法来求取。（A）成本法（B）替代法（C）比较法（D）众数法17 属于自然方面的意外破坏损毁有( )。（A）失火（B）碰撞（C）水灾（D）风灾三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。

7、本大题总分最多扣至零分。18 净收益按等差级数递增的公式具体有两种情况:一是无限年; 二是有限年。( )（A）正确（B）错误19 净收益按等差级数递减的公式具体有一种情况,那就是无限年。( )（A）正确（B）错误20 净收益按一定比率递减的公式其有两种情况:一是无限年 ,二是有限年。( )（A）正确（B）错误21 运用收益法估价需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中取净收益甚至比求取资本化率更难,估算结果对净收益也很敏感。( )（A）正确（B）错误22 计算净收益的计算公式为:净收益=潜在毛收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。( )（A）正确（B）错误23 运营费用是维持房地产正常生产、

8、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。运营费用是以估价角度出发的,与会计上的成本费用有所不同,如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。( )（A）正确（B）错误24 净收益是由潜在毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的合理的收益。( )（A）正确（B）错误25 出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等,其净收益是根据租赁资料来求取,通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( )（A）正确（B）错误26 农业净收益的估算,是由农地平均年产值(

9、全年农产品产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息等。( )（A）正确（B）错误成本法练习试卷 16 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 r0=M.rM+(1-M)rE=70%8%+(1-70%)15%=10.1%【知识模块】 收益法2 【正确答案】 C【试题解析】 购买有要求的收益额=512%=0.6 万元,支付抵押贷款利息的能力=2-0.6=1.4 万元,抵押贷款额=1.48%=17.5 万元,该房地产价格 =5+17.5=22.5 万元【知识模块】 收益法

10、3 【正确答案】 A【试题解析】 也就是说,如果评估的是土地与建筑物合成体的价格,所采用的净收益就应是土地与建筑物合成体的净收益,同时所选用的资本化率应为综合资本化率。如果在这个问题上出错,尽管估价人员主观上想求取的是土地与建筑物合成体的价格,但实际评估出的价格并非如此。【知识模块】 收益法4 【正确答案】 A【试题解析】 因为讲的是建筑资本转化率,因而是求取单纯建筑物的价格所采用的资本化率。【知识模块】 收益法5 【正确答案】 C【试题解析】 如果在求取土地的价格时选用的资本化率不是土地资本化率,即使得出了一个结果,这个结果也不能说是土地价格。【知识模块】 收益法6 【正确答案】 D【知识模

11、块】 收益法7 【正确答案】 C【知识模块】 收益法8 【正确答案】 D【知识模块】 收益法9 【正确答案】 D【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法11 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 成本法12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法13 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法14 【正确答案】 C,D【知识模块】 成本法15 【正确答案】 A,D【知识模块】 成本法16 【正确答案】 A,

12、C【知识模块】 成本法17 【正确答案】 C,D【知识模块】 成本法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 收益法19 【正确答案】 B【试题解析】 净收益按等差级数递减的公式具体有两种情况;一是无限年,二是有限年。【知识模块】 收益法20 【正确答案】 A【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法22 【正确答案】 B【试题解析】 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失 -运营费用。【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A【知识模块】 收益法24 【正确答案】 B【试题解析】 是由有效毛收入扣除运营费用后得到的收益为净收益。【知识模块】 收益法25 【正确答案】 A【知识模块】 收益法26 【正确答案】 A【知识模块】 收益法