[工程类试卷]房地产估价原则练习试卷10及答案与解析.doc

1、房地产估价原则练习试卷 10 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 中国大陆目前的土地使用权出让是例外,拍卖、招标的价格较能反映市场行情,而协议价格( ) 。（A）往往偏高（B）与市场行情大致是相符合的（C）随情况不同而高低不同（D）往往偏低2 在房地产交易中往往需缴纳一些税费,下面属于正常税费的是( )。营业税;土地增值税;契税;交易手续费;补交土地使用权出让金;（A）（B） （C） （D）3 有时为了一定的需要,持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产,则价格往往会( )。（A）偏低（B）与市场吻合（C）偏高（D）其他4 采用百分率法进行交易情况修正的一般

2、公式为:可比实例的成交价格 交易情况修正系数=( )。（A）成交价格（B）交易价格（C）修正价格（D）正常价格5 交易情况的修正中应该( )。（A）以成交价格为基准（B）以可比实例的成交价格为基准（C）以实际成交价格为基准（D）以正常价格为基准6 可比实例的成交价格是( ),是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。（A）签署协议时价格（B）双方达成基本一致的价格（C）成交日期时的价格（D）双方口头许诺进行交易时价格7 交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。经过了交易日期修正后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在( )。（A）估价时点时的价格（B）正常情况下的价格（C）交易修正时的价格

3、（D）市场前提下的价格8 采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为:可比实例在成交日期时的价格 交易日期修正系数=( )。（A）在估价时点的价格（B）在当前状态下的市场价格（C）交易价格（D）正常价格9 交易日期修正的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况,具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格,找出这类房地产的价格随着时间的变化而变动的规律,据此再对可比实例的成交价格进行( )。（A）时点价格（B）交易日期修正（C）实例修正（D）市场状况修正10 如果是以某个固定时期作为基期的,我们常称为( )。（A）定基价格指数（B）固定价格指数（C）长期价格指数（D）

4、涨落比价格指数11 如果是以上一时期作为基期的,称为( )。（A）前期比价格指数（B）定基价格指数（C）固定价格指数（D）环比价格指数12 采用定基价格指数时,进行交易日期修正的公式:（A）可比实例的价格指数（B）成交日期时的价格指数（C）估价时点时的成交价格（D）可比实例在成交时的价格指数二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响,但观察其( )过程,仍有基本性规律,不以个别人的主观意志为转移。（A）形成（B）运动（C）上升（D）下降14

5、遵循合法原则,具体来说有下列几个方面,即( )。（A）在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据（B）在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据（C）在合法处分方面,应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据（D）在合法估价方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据15 现行的土地权属证书有( )。（A）国有土地所有证（B） 集体土地所有证（C） 集体土地使用证（D）土地他项权利证明书16 现行房屋权属证书有( )。（A）房屋所有权证（B） 国有土地使用证（C） 房屋共有权证（D）房屋他项权证17 当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责( )工作的,可能制作、颁发统一的房地产权

6、证书。（A）估价管理（B）期货管理（C）房产管理（D）土地管理18 如果城市规划规定了某宗土地的( ),那么对该宗土地进行估价就必须以其符合这些规定为前提。（A）用途（B）建筑高度（C）建筑容积率（D）净高三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格,而且这个特定时间是估价人员任意假定的。政府有关房地产的法律、行政法规、税收、估价标准等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格。( )（A）正确（B）错误20 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。

7、( )（A）正确（B）错误21 如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。( )（A）正确（B）错误22 在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时,包含土地使用权出让金。( )（A）正确（B）错误23 在最高最佳使用估价原则中,经济可行性检验的一般做法是:针对每一种使用方式,首先预测其未来的收入和支出流量,然后将未来的收入和支出流量用现值表示,再将这两者进行比较。只有收入现值小于支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。( )（A）正确（B）错误24 在城市某一地块,规划用途为居住用地,但其周围是

8、繁华的商业区,如果改作商业用地,其收益远远大于居住用地,因此这类土地的评估,其最高最佳用途应为商业。( )（A）正确（B）错误25 房地产估价目的使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。( )（A）正确（B）错误26 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响,但观察其形成和运动过程,仍有基本性规律,不以个别人的主观意志为转移。所以,估价人员对房地产的估价要做到客观、公正、科学、合理,就不能将自己主观随意认定的价格强加于估价对象,而必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律。( )（A）正确（B）错误27 合法原则要求房地产

9、估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值会有所不同。( )（A）正确（B）错误28 在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证三种。( )（A）正确（B）错误29 行政划拨的土地不能估价。( )（A）正确（B）错误30 如果城市规划规定了该宗土地为居住用途,即使从其坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用途,但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途,而且能够获得批准。( )（A）正确（B）错误房地产估价原则练习试卷 10 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只

10、有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 中国大陆的土地出让方往往是政府,受让方是与自身利益结合较紧密的个人、企业等,从而协议出让的结果往往是政府让利,而协议价格由此而降低。【知识模块】 市场法2 【正确答案】 D【试题解析】 以上这些均属于应当缴纳的税费,不同的只是有的应有买方缴纳,有的由卖方缴纳,有的则由买卖双方各负担一部分。【知识模块】 市场法3 【正确答案】 C【试题解析】 一宗房地产与另一宗房地产合并后,效用通常会增加,故当该房地产的拥有者欲购买相邻房地产时,相邻房地产的拥有者会据此而出高价,而该房地产的拥有者也往往会愿意出较高的价钱,因而交易时会偏高。【知识模块】 市

11、场法4 【正确答案】 D【试题解析】 其中,交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定的。【知识模块】 市场法5 【正确答案】 D【试题解析】 之所以在交易情况修正中以正常价格为基准,是因为只有这样,比较的基准才会只有一个。【知识模块】 市场法6 【正确答案】 C【试题解析】 可比实例的成交价格针对的是其成交日期时的价格,其他都是不正确的。【知识模块】 市场法7 【正确答案】 A【试题解析】 对交易日期修正就是针对估价时点的不同对市场状况的修正,因而修正后的价格就成了估价时点时的价格。【知识模块】 市场法8 【正确答案】 A【试题解析】 对交易日期的修正,实际上是房地产市场状况修正,因而得出的

12、便是在估价时的价格。【知识模块】 市场法9 【正确答案】 B【试题解析】 本题指出的便是交易日期的修正。【知识模块】 市场法10 【正确答案】 A【知识模块】 市场法11 【正确答案】 D【知识模块】 市场法12 【正确答案】 B【知识模块】 市场法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,B【知识模块】 房地产估价原则14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价原则15 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产估价原则16 【正确答案】 A,C,

13、D【知识模块】 房地产估价原则17 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产估价原则18 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则22 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则23 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则24 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则25 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则27 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则28 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则29 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则30 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则