[工程类试卷]房地产估价原则练习试卷3及答案与解析.doc

1、房地产估价原则练习试卷 3 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大利益的使用方式的估价结果,某宗房地产,城市规划规定既可用作商业用途,又可用作( ) 。（A）居住用途（B）商业用途（C）建筑用途（D）开发用途2 认为保持现状,继续使用最为有利时,应以保持现状,继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是:现状房地产的价值( )新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。（A）小于（B）大于（C）等于（D）其他3 认为装修改造但不转换用途再予以使用

2、最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地产价值的增加额( )装修改造费用。（A）大于（B）小于（C）等于（D）其他4 认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是:预计转换用途所带来的房地产价值的 ( )大于转换用途所需的费用。（A）减少额（B）不变（C）增加额（D）其他5 ( )是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。（A）居住房地产（B）商业房地产（C）收益性房地产（D）类似房地产6 根据( ),在同一市场上,相同的

3、商品,具有相同的价值(需要说明的是,经济学的规律只有平均意义上才是对的,它并不表现为准确的数量关系)。因为就理论上来说,任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为,是要以最小的代价(花费或成本)取得最大的效益。（A）替代原理（B）经济学原理（C）估价原理（D）均衡原理7 房地产价格也符合这一规律,只是由于房地产的( ),使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。（A）独一无二性（B）不可移动性（C）价值高大性（D）增值保值性8 在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与( )进行比较,任何买者不会接受比市场上的正常价格过

4、高的价格成交,任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交,最终是类似的房地产,价格相互牵掣,相互接近。（A）居住房地产（B）商业性房地产（C）收益性房地产（D）类似房地产9 如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格,则可以依据( ),由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下,由于估价人员很难找到各种条件完全相同的,可供直接比较的房地产价格作依据,因此,实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价,然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）替代原则（D）公平原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或

5、 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 替代原则对于具体的房地产估价指明了( )。（A）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格 ,则可以依据替代原则,由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格（B）认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提进行估价（C）不能孤立地思考估价对象的价格,既不能“情人眼里出西施 ”,也不能“下里巴人”,而要考虑相近效用的房地产价格的牵掣（D）认为保持现状,继续使用最为有利时,应以保持现状 ,继续使用为前提进行估价11 ( )是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或

6、其他有价物,简称买卖价;( )常称租金,在土地场合称为地租,在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。（A）买卖价格（B）租赁价格（C）抵押价值（D）保险价值12 商品租金是以房地价值为基础确定的租金,其构成内容包括( )。（A）折旧费、维修费（B）管理费、贷款利息（C）房产税、保险费（D）地租和利润13 成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金,由( )因素构成。（A）折旧费（B）维修费、管理费（C）贷款利息（D）房产税14 抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。它的实质是当抵押人不履行债务,抵押权人依法以提供担保的房地产(

7、 )时,该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权的价值。（A）折价（B）拍卖（C）变卖（D）维修15 根据规定,其中的标准房地价应按房地坐落地区、房屋建筑情况并参酌当地一般房地混合买卖价格( ) 评定。在美国,房地产课税价值是由地方政府为课税目的而确定的房地产价值,通常以该房地产市场价值的百分数表示。（A）分区评定（B）分类评定（C）分级评定（D）其他方法评定16 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。名义是指在成交日期时讲明,但不是一次付清的价格。例如,一套建筑面积 100m2,每平方米建筑面积 3000 元的住房,总价为 30 万元,其在实际交易中的付款方式可能有( )。（A

8、）要求在成交日期时一次付清。如果在成交日期时一次付清 ,则给予折扣,如优惠 5%（B）从成交日期时分散付清,如首付 10 万元,余款在一年内分两期支付,如每隔半年支付 10 万元（C）约定在未来某个日期一次付清（D）以抵押贷款方式支付,如首付 5 万元,余款在 10 年内以抵押贷款方式支付17 现实中的商品交易有( ),由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成以后立刻或在短期内可视为交易达成的同时,进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。（A）现房交易（B）现货交易（C）期房交易（D）期货交易18 一般来说,期货价格=( )+( )。（A

9、）现房价格（B）期货价格（C）储存费用（D）风险补偿三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 适合原理是以房地产内部构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑与土地组合来讲,建筑物与土地比较,显得过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的组合不是均衡状态,该房地产的效用便不能得到有效发挥,从而会降低该房地产的价格。( )（A）正确（B）错误20 某宗土地上有建筑物,但该建筑物不是在最高最佳使用状态,如已过时、破旧、现状建筑容积率低,则会对该宗土地的有效利用构成妨碍,在对该宗土地进行

10、估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到,如在旧城区有一块空地,另有一块有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,而有建筑物的土地上的建筑物已破旧,此时对于购买者来说,空地的价格高于有建筑物的土地价值。( )（A）正确（B）错误21 某宗房地产,土地面积 300m2。建筑面积 250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估计拆迁费用每平方米建筑面积 300 元,残值每平方米建筑面积 50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为 62500 元。( )（A）正确（B）错误22 某建筑物的建筑面积 5000m2,坐落的土地面积为 2000m2,土地价格 1500 元/m 2,用成本法

11、估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m 2,市场上该房地产的正常房地价格为 1800 元/m 2,则该建筑物的价格为 1700 元/m 2。( )（A）正确（B）错误23 适合原理是以房地产与其外部环境是否保持协调,来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助我们确定最佳用途。例如,在日常必需品的零售商店集中地区,开设专卖店并不一定能获得高收益,从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。( )（A）正确（B）错误24 最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如,某宗房地产,城市规划规定既可用作商业用途,也可用作居住用途

12、,如果用作商业用途能够取得最大收益,则估价应以商业用途为前提;反之,应以居住用途或商业与居住混合用为前提。 ( )（A）正确（B）错误房地产估价原则练习试卷 3 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则3 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则4 【正确答案】 C【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 B【试题解析】 根据经济学原理,在同一市场上,相同的商品,具有相同的价值。需要说明的是,在经济学的规律上只有平均意义

13、上才是对的,它并不表现为准确的数量关系。【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 D【试题解析】 在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较。【知识模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 C【试题解析】 如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格,则可以依据替代原则。【知识模块】 房地产估价原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产估价原则1

14、1 【正确答案】 A,B【试题解析】 买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物,简称买卖价。租赁价格常称租金,在土地场合称为地租,在房地混合场合称为房租。【知识模块】 房地产估价原则12 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 商品租金是以房地价值为基础确定的租金。【知识模块】 房地产估价原则13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价原则15 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 在美国,房地产课税价值是由地方政府为课税目的而确定的房地产价值,通常以该房地产市场价值的百分数表示。【知识模块】 房地产估价

15、原则16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则17 【正确答案】 B,D【试题解析】 现房交易和期房交易是对于房地产来讲的。【知识模块】 房地产估价原则18 【正确答案】 B,C【知识模块】 房地产估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 【正确答案】 B【试题解析】 均衡原理才是以房地产内部构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳约度和最佳规模。【知识模块】 房地产估价原则20 【正确答案】 A【试题解析】 因为购买者购得该建筑物的土地后,还需要花费代价拆除建筑物,从而该建筑物的存在,不仅增加不了土地的价值,还降低了土地的价值。【知识模块】 房地产估价原则21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则22 【正确答案】 B【试题解析】 应该为:(18005000-15002000)/5000=1200/ 元 m2【知识模块】 房地产估价原则23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则