[工程类试卷]房地产估价师房地产开发经营与管理（物业资产管理）模拟试卷1及答案与解析.doc

1、房地产估价师房地产开发经营与管理（物业资产管理）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 物业管理的核心工作是( )，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。（A）对房地产资产进行日常的维护与维修（B）使租户继续租用其物业（C）使租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意（D）满足当前租户的需要并吸引未来的新租户2 零售商业物业的租金是以( )为基础计算的。（A）土地面积（B）每一个出租单元内有效使用面积（C）建筑面积（D）每一个独立出租单元的总出租面积3 下列选项中，可以使业主较容易地对物业管理的财务情况进行检查的是( )。

2、（A）预算（B）确定目标（C）检查物业质量状况（D）签订服务合同4 租金一般是指租户用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额，写字楼的租金水平主要取决于当地( )。（A）物价水平（B）租户的购买力（C）房地产市场状况（D）政府定价5 在接管一宗物业后，首先要( )。（A）制定物业管理计划（B）加强市场宣传（C）制定租金收取方法（D）对物业进行维修与养护6 物业可以获取的最大租金收入为( )。（A）净毛租金收入（B）潜在租金收入（C）潜在毛租金收入（D）实际租金收入7 综合运用多种学科知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行的行业是( )。（A）财务管理（B）物业管理（C

3、）资产管理（D）投资管理8 主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境的新型房地产服务业务是指( )管理。（A）物业（B）设施（C）资产（D）组合投资9 某写字楼现租单元内使用面积 60m2，外墙面积 7m2，单元问分隔墙面积 10m2、公摊面积 4m2，则可出租面积应为( )m 2。（A）64（B） 72（C） 76（D）8110 物业资产管理中，资产管理和投资组合管理是以( )为主。（A）运行管理（B）经营管理（C）政策性管理（D）策略性管理11 一般来说，为每个办公室工作人员提供( )m 2 的单元内建筑面积比较合适。（A）1015（B） 1520（C） 20

4、25（D）51012 物业管理人员要根据( )，确定实现业主提出的目标所需的时间、需要进行的修缮工作及其费用。（A）分析有关投资信息（B）质量状况检查的结果（C）出租策略的影响（D）同类型物业的市场供求关系13 从理论上来说，租金的确定依据不包括( )。（A）物业出租经营成本（B）税费（C）市场供求关系（D）业主希望的投资回报率14 下列选项中，( ) 是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具。（A）目标成本（B）管理目标（C）目标收益（D）预算15 建筑规模一般在 300010000m 2 之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口 1 万5 万人，年营业额在 3000 万元10

5、000 万元之间的是( )。（A）购物中心（B）地区购物商场（C）居住区商场（D）特色商场16 下列商业辐射区域中，( )是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的6075都来自该区域。（A）主要区域（B）次要区域（C）边界区域（D）服务区域17 在零售商业物业的租约中制定( )的主要目的是为了防止某一个租户随意改变所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。（A）关于每一独立承租单元的用途（B）限制经营内容相似的租户（C）限制租户在一定地域范围内重复设店（D）营业时间18 一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入( )项目上。（A）潜在毛租金收入（B）其他收入

6、（C）有效毛收入（D）净经营收入19 下列选项中，( ) 的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理工作成功与否的主要方面。（A）潜在毛租金收入（B）有效毛收人（C）净经营收入（D）经营费用降低空间20 某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，三月份的空置率为 5，收租损失为 6 万元，物业的其他收入为 3 万元，则该月份物业的有效收入为( )万元。（A）28.5（B） 22.5（C） 25.5（D）33二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 写字楼分类过程中不需要考虑的

7、内容有( )。（A）位置（B）使用面积（C）建筑形式（D）声望、形象（E）食堂22 我国城市房产税的征收分为按( )两种情况，按年计征，分期缴纳。（A）租金征收（B）净经营收入征收（C）税后利润征收（D）房产原值征收（E）房地产利润征收23 下列选项中属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有( )。（A）能源费（B）康乐设施费（C）绿化费（D）仓库物业管理（E）居住物业24 据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为( )。（A）居住物业管理（B）工商用物业管理（C）收益性物业管理（D）公共物业管理（E）基础性物业管理25 确定写字楼租金时，物业服务企业应认真考虑( )因素。（A）可出租或可

8、使用面积（B）基础租金（C）租客的租用时间（D）市场租金（E）出租单元的面积规划和室内装修26 下列选项中，零售商业物业租户的选择应考虑的因素有( )。（A）声誉（B）财务能力（C）组合与位置分配（D）基础的租金（E）需要的服务27 要根据实际经营情况调整预算，预算中包括( )，且这些数字构成了物业管理的量化目标。（A）详细的预期收益估算（B）允许的空置率水平（C）经营费用（D）物业管理费（E）物业收益28 零售商业物业分类主要依据其( )等。（A）建筑规模（B）经营商品的特点（C）商业辐射区域的范围（D）购物人群的特点（E）租户的商誉29 物业资产管理是指为了满足置业投资者的目标，综合利用(

9、 )的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为投资者提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。（A）财务管理（B）物业管理（C）设施管理（D）房地产资产管理（E）房地产组合投资管理30 下列选项中，( ) 属于房地产组合投资管理的主要工作内容。（A）制定物业策略计划（B）客户报告与现金管理（C）监督物业运行绩效（D）制定并执行组合投资策略（E）负责策略资产的配置和衍生工具的应用31 租户是否租用物业一般取决于( )。（A）物业租金水习（B）物业预期收益（C）其对目前和未来所提供空间的满足感（D）其对所需支付费用的承受能力（E）物业增值空间32 下列因素中，( ) 等因素对需要的服务写字楼物

10、业分类过程中的影响进行简要的分析。（A）位（B）交通方便性（C）声望或形象（D）商业信誉和财务状况（E）建筑形式33 根据原建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，可出租单元内建筑面积包括( )。（A）单元内使用面积（B）外墙（C）分摊的公用建筑面积（D）单元间分隔墙（E）单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半34 零售商业物业的出租一般以可出租面积计算，可出租面积包括( )。（A）出租单元内建筑面积（B）分摊的公用面积（C）外墙（D）营业面积（E）单元内使用面积35 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。（A）消费者到达该地点是否方便（B）周围环境

11、（C）交通的通达程度（D）物业的易接近性（E）物业所处区域的繁华程度三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 租户和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础，如果人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入减少。( )（A）正确（B）错误37 由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般不包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。( )（A）正确（B）错误38 在物业管理的类型中，公共物业管理可以分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、酒店物业管理。( )（A）正确（B）错误39 只要租金相对于其他竞争性物

12、业来说相差不大，则物业的特性和质量就不是吸引租户的主要因素。( )（A）正确（B）错误40 选择租户过程中最复杂的工作之一，就是确定建筑物内是否有足够的空间来满足某一特定租户的需求。( )（A）正确（B）错误41 在选择零售商业物业租户时，首先要考虑的因素就是零售商的业务范围。( )（A）正确（B）错误42 零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩有关。( )（A）正确（B）错误43 设施管理的核心工作是对房地产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。( )（A）正确（B）错误44 对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，

13、还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。( )（A）正确（B）错误45 较大型的购物中心，需要认真考虑逐渐树立起自己的经营特色。( )（A）正确（B）错误46 业主授予物业管理者的权利范围有很大差别，业主只对重大决策问题发表意见，而对有关细节问题概不过问。( )（A）正确（B）错误47 维护较好的旧有建筑，由于其建筑成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因而对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建筑成本和融资费用上升越快，这种情况就越不明显。( )（A）正确（B）错误48 邻里服务性商店的建筑规模一般在 3000m2 以下，且以 5001000m 2 建筑面积者居多

14、，服务人口在 1 万人以下，年营业额在 3000 万元以下。( )（A）正确（B）错误49 保障租户人身和财产的安全通常是物业管理人员的义务。( )（A）正确（B）错误50 潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力的一个方面。( )（A）正确（B）错误51 人们购买食品一般只愿意走 500m800m，购买服装和家庭生活用品的出行距离可达到 10002000m，出行 10km 以上的往往是为了大综合性购物。( )（A）正确（B）错误52 基础租金是业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入。( )（A）正确（B）错误53 零售商业物业收取百分比租金时，

15、通常统一采用一个合理的百分比标准。( )（A）正确（B）错误54 使收益性物业净经营收入最大化的关键，是对物业经营收入和费用支出状况做出准确合理的评估。( )（A）正确（B）错误55 对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准只有一个，即为投资者所带来的净经营收入的大小。( )（A）正确（B）错误56 任何使物业增加净经营收入的因素都会提高物业的价值。( )（A）正确（B）错误57 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上净经营收入，就得到了物业的有效毛收人。( )（A）正确（B）错误房地产估价师房地产开发经营与管理（物业资产管理）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答

16、案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 D3 【正确答案】 A4 【正确答案】 C5 【正确答案】 A6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 D11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B13 【正确答案】 C14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】 A17 【正确答案】 A18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分

17、。21 【正确答案】 B,E22 【正确答案】 A,D23 【正确答案】 A,B24 【正确答案】 A,C,D25 【正确答案】 A,B,D,E26 【正确答案】 A,B,C,E27 【正确答案】 A,B,C28 【正确答案】 A,B,C29 【正确答案】 B,C,D,E30 【正确答案】 B,D,E31 【正确答案】 C,D32 【正确答案】 A,B,C,E33 【正确答案】 A,B,D,E34 【正确答案】 B,D35 【正确答案】 A,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 【正确答案】 B37 【正确答案】 B38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 B42 【正确答案】 B43 【正确答案】 B44 【正确答案】 A45 【正确答案】 A46 【正确答案】 B47 【正确答案】 B48 【正确答案】 A49 【正确答案】 B50 【正确答案】 A51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B