[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷12及答案与解析.doc

1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 12 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 估价对象权利人一般是( )。（A）委托人（B）估价报告使用者（C）估价利害关系人（D）估价对象的抵押人2 人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是( )。（A）市场价值（B）保留价（C）清算价值（D）谨慎价值3 房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的( )。（A）独一无二（B）不可移动（C）流动性差（D）易受限制4 某份抵押贷款期限 20 年的估价报告，它的最低保管期限为( )年。（A）15（B） 20（C） 25（D）105 人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越

2、重视的是( )。（A）空间直线距离（B）水平直线距离（C）交通直线距离（D）交通时间距离6 1986 年 9 月，国务院颁布的中华人民共和国房地产税暂行条例中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除( )后的余值或房产的租金收入。（A）10% 20%（B） 20%30%（C） 10%30%（D）30% 40%7 某消费者预购买一套住宅，根据国家相关规定，消费者自有资金至少要占总房款的 30%，抵押贷款占 70%，抵押贷款年利率为 7%。根据该消费者的还款能力，需要采用按月等额偿还本息，贷款期限为 20 年。通过可比实例房地产计算出的自由资金资本化率为 12%，则综合资本化利率为( )。（A）

3、10.09（B） 8.5（C） 10.33（D）9.788 现有某宗房地产，建筑面积为 85.16m2，成交总价为 60 万元人民币，分 4 次支付，首付 18 万元，其余分三期支付，半年后支付 14 万元，一年后再支付 14 万元，余款两年后付清。则该宗房地产的实际成交价格为( )元人民币/ 平方米建筑面积。（A）6774.31（B） 7045.56（C） 6974.58（D）7034.529 投资价值评估时所采用的折现率为( )。（A）银行存款利率（B）最低收益率（C）最高收益率（D）社会一般收益率10 现有甲、乙、丙 3 块地，土地单价分别是：甲为 1000 元/m 2、乙为 800 元

4、/m 2、丙为 500 元/m 2，其容积率分别是 6、4、2。如此 3 块地其他条件完全相同，则明智的买者会买 ( ) 。（A）甲（B）乙（C）丙（D）无法确定11 下列价格阐述正确的是( )。（A）市场价格抵押价值征用价值课税价值（B）市场价格征用价值抵押价值课税价值（C）市场价格课税价值征用价值抵押价值（D）市场价格征用价值课税价值抵押价值12 某宗土地总面积 1000m2，容积率为 3，现允许将容积率提高到 5，楼面地价不变，现已算出应补地价 30 万元，则改变之前的地价为( )元/m 2。（A）430（B） 450（C） 440（D）42013 某宗出让土地，产权登记为居住用地，但可

5、以通过合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话，其价值为 3000 万元；如果进行居住开发的话，其价值为 2000 万元，进行工业开发的话，其价值为 2500 万元，则该宗土地的评估价格应为( ) 万元。（A）2000（B） 3000（C） 25003000（D）2000300014 某宗房地产，使用面积为 830 平方英尺，成交总价为 7 万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为 5%，人民币与美元的汇率为 1 美元7.7395 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1m2 建筑面积=0.9m 2 使用面积，(1 平方英尺0.09290304 平方米)，该宗房地产的实际成

6、交价格为( )元人民币/ 平方米建筑面积。（A）7026.14（B） 6258.75（C） 7010.34（D）6323.5815 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围内。（A）23（B） 14（C） 0.52（D）1216 有 A、B 两宗面积较小的相邻土地，各值 30 万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为 100 万元。在这种情况下，如果地块 A 的拥有者购买地块 B，则正常成交价格为 ( )万元。（A）30（B） 50（C） 3070（D）7017 某宗房地产 2006 年 2 月的价格为 4000 元/m 2，现需要将

7、其调整到 2006 年 6 月。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2006 年 1 月至 6 月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90. 8，95.2，96.3(以 2004 年 1 月为 100)。则该宗房地产 2006年 6 月的价格应为 ( ) 元m 2。（A）4443（B） 3852（C） 3601（D）415418 从买方角度看，成本法的理论依据是( )。（A）生产费用价值论（B）替代原理（C）效用价值论（D）重新购建价格19 某建筑物，经测算其重置成本为 50 万元，地面、门窗等引起的物质磨损为 1 万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为 8 万元，由于旁边新修铁

8、路引起的经济折旧为 5 万元。则该住宅的折旧总额为( )万元。（A）9（B） 1（C） 14（D）620 基本完好房的判定标准是( )。（A）九、八成（B）八、七成（C）七、六成（D）六、五成21 某宗房地产的收益期限为 35 年，预计第一年的净收益为 20 万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加 3 万元，该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格为 ( ) 万元。（A）581.38（B） 462.43（C） 268.06（D）716.8622 某宗房地产的收益期限为 35 年，通过市场预测其未来 5 年的净收益分别为 20万元、22 万元、24 万元、26 万元、28 万元，

9、从未来第六年到第 35 年每年的净收益大约为 35 万元左右，该类房地产的报酬率为 10%左右，则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）294.41（B） 295.54（C） 293.16（D）315.2223 下列说法中错误的是( )。（A）从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低（B）房地产价值与报酬率正相关（C）风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高（D）报酬率应等同于具有同等风险的投资报酬率24 对于下列房地产，不宜采用假设开发法的是( )。（A）在建工程（B）停建工程（C）可改变用途的旧房（D）荒地25 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度为

10、30m，前街路线价为 2000 元/m 2，后街路线价为 1000 元/m 2，若按重叠价值法估价，则后街影响深度为( )m。（A）15（B） 20（C） 10（D）1826 在制作价格修正率表时，临街深度价格递减率是“四三二一” 法则，同时用( )法则来补充。（A）“八七六五 ”（B） “九八七六”（C） “七六五四”（D）“十九八七 ”27 图中为一宗三角形街角地，正街路线价(土地单价)为 2000 元/m 2，旁街路线价(土地单价) 为 1000 元/m 2，临正街深度为 22.86m(即 75 英尺)，临旁街深度为15.24m(即 50 英尺) ，按照 “四三二一”法则确定临街深度价格

11、修正率。另假设旁街影响加价率为 20%，临街深度 75 英尺的三角形土地价格修正率为 63%，则该宗土地的单价为( ) 元/m 2。（A）1703.5（B） 1688.4（C） 1655.4（D）1725.628 以下不属于非市场价值的价值是( )。（A）清算价值（B）投资价值（C）谨慎价值（D）交换价值29 估价时点的确定要依赖于( )。（A）估价目的（B）委托人的意思表示（C）估价对象（D）估价方法30 抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为( )。（A）再次抵押估价（B）增加抵押贷款估价（C）续贷抵押估价（D）转抵押估价31 2006

12、 年 1 月 13 日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了 ( ) 。（A）关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知 （B） 注册房地产估价师管理办法（C） 关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知（D）房地产抵押估价指导意见32 功能折旧违背了以下哪个原理?( ) 。（A）收益递减原理（B）收益递增原理（C）均衡原理（D）适合原理33 以下难以用市场法进行估价的有( )。（A）住宅（B）写字楼（C）房地产开发用地（D）在建工程34 可比实例的房地产状况一般是在( )时的状况。（A）估价时点（B）成交日期（C）交易登记（D）合同签署35 某幢应有电梯而没有电梯

13、的办公楼，重建价格为 2100 万元，现增设电梯需要130 万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要 100 万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200 万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为( ) 万元，（A）2000（B） 1970（C） 2070（D）2170二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 在( ) 情况下，只单独评估建筑物的价值。（A）征收土地税费（B）住房按揭贷款（C）火灾发生后房地产损失（D）为计算建筑物折旧服务的估价（E）建筑物

14、拆迁补偿的估价37 以下可以成为房地产估价对象的有( )。（A）住宅楼中的某套住房（B）保龄球馆的一条球道（C）在建工程（D）以房地产为主的整体资产（E）宾馆的大堂38 不同的估价目的将影响( )。（A）估价结果（B）估价报告的用途（C）估价的依据（D）估价的方法（E）估价对象的范围39 房地产估价是估价行业的主流，原因体现在( )。（A）房地产同时具有“ 独一无二” 和“价值量大”两个特性。（B）房地产数量庞大，其他资产的相对数量较少。（C）房地产价值相对其它资产所占比重较高。（D）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。（E）房地产的价值较难确定。40 房地产需要专业估价

15、的原因是( )。（A）独一无二性（B）供给有限性（C）价值量大（D）流动性差（E）不可移动性41 下列属于房地产损害赔偿的类型有( )。（A）地震造成建筑物倒塌（B）使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失（C）错误查封，对房地产权利人造成损失（D）因未能履约使他人工程停、缓建，对他人造成损失：（E）异议登记不当，对房地产权利人造成损失42 成交价格一般应落在( )之间。（A）最低买价（B）最高买价（C）最低卖价（D）最高卖价（E）正常价格43 以下关于契税的计税依据，说法正确的是( )。（A）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格（B）土地使用权赠与、房屋交换，为所交换

16、的土地使用权、房屋的评估价格（C）土地使用权赠与、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额（D）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为评估价格（E）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格。44 房地产的成本租金不包括( )。（A）投资利息（B）房产税（C）保险费（D）地租（E）营业税45 以下能帮助我们确定最佳规模和最佳集约度的原理是( )。（A）收益递增递减原理（B）适合原理（C）替代原理（D）均衡原理（E）规模效益原理46 合法权益应包括( ) 。（A）合法产权（B）合法使用（C）合法收益（D）合法处分（E）合法买卖47 建立价格可比基础包括( )。（

17、A）统一付款方式（B）统一采用总价（C）统一面积内涵（D）统一面积单位（E）统一采用单价48 中国目前的房地产权利主要有( )。（A）所有权（B）土地使用权（C）地役权（D）空间利用权（E）抵押权49 收益法中的运营费用不包括( )。（A）房地产抵押贷款还本付息额（B）会计上的折旧额（C）房地产改扩建费用（D）地毯等的折旧费（E）房地产维修费50 下列说法欠妥的是( )。（A）传统方法模拟房地产的开发过程，不考虑各项支出、收入发生的时间不同（B）现金流量法模拟房地产的开发过程，考虑各项支出、收入发生的时间不同（C）传统方法中投资利息和开发利润单独显现（D）传统方法要计算投资利息，考虑预售和延迟

18、的时间（E）现金流量法中投资利息和开发利润单独显现三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 如果估价时点为现在，则估价对象状况可能为过去、现在或未来，相应的房地产市场状况也可能为过去、现在或未来。（A）正确（B）错误52 清算价值低于市场价值。（A）正确（B）错误53 无论是房地产估价师资格，还是房地产估价机构资质，按照中华人民共和国行政许可法之规定，都是行政许可项目。（A）正确（B）错误54 价格等于“ 成本加平均利润 ”是必然的。因为价格围绕着 “成本加平均利润”而上下波动，最终必然趋向于“成本加平均利润” 。（A）正确（B）错误55 具

19、有收益性建筑物的经济寿命，是指从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间，一般要短于其自然寿命。（A）正确（B）错误56 估价中开发利润指的是扣除所得税之后的利润。（A）正确（B）错误57 在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物建筑寿命的基础上做出的。（A）正确（B）错误58 重新购建价格是指假设在估价时点重新建设全新状况的估价对象所必需的支出。（A）正确（B）错误59 投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。（A）正确（B）错误60 开发经营期的起点是房地产开始动工的日期，终点是预计未

20、来开发完成后的房地产经营结束的日期。（A）正确（B）错误61 修建一条道路穿过某居住区，会降低该居住区住宅的价格。（A）正确（B）错误62 平均深度价格修正率累计深度价格修正率所给临街深度/ 标准临街深度。（A）正确（B）错误63 建设用地使用权期间届满的，建设用地使用权由国家无偿收回。（A）正确（B）错误64 征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金相当于租金)，如果被征用的房地产受到损失的，还应给予相当于被征用房地产价值的补偿金。（A）正确（B）错误65 承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和。（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤

21、。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 评估某写字楼于 2007 年 9 月 31 日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如表 2-1 所示：表 2-1 可比实例的成交价格、成交日期以及交易情况 上表交易情况中，正(负)值表示可比实例乎交价格高(低) 于其正常市场价格的幅度。假设 2007 年 3月 31 日美元与人民币的市场汇率为 1 美元=7.8650 元人民币，2007 年 9 月 31 日美元与人民币的市场汇率为 1 美元=7.7395 元人民币；据了解，该类写字楼

22、以人民币为基准的 2007 年 1 月至 2007 年 9 月的价格指数如表 2-2 所示： 表 2-2 同类房地产价格变动情况 表中的价格指数为环比价格指数。通过现场调查了解，房地产状况的比较判断结果如表 2-3 所示： 表 2-3 房地产状况比较判断结果 试利用上述资料测算该写字楼 2007 年 9 月 31 日的正常价格。67 某宾馆总建筑面积 15000m2，一层建筑面积 2500m2，其中 500m2 为宾馆大堂，2000m2 出租用于餐厅和购物场所；其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房 250 间(建筑面积 10000m2)，会议室 4 间(建筑面积 400m2)，自

23、用办公室 5 间(建筑面积 300m2)，当地同档次宾馆每间客房每天的房价为 400 元，年平均空置率为 30%；会议室的租金平均每间每次 1000 元，平均每间每月出租 20 次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为 20000 元/m 2，同档次办公楼的正常市场价格为 10000 元/m 2。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%。该宾馆剩余使用寿命还有 40 年，当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为10%。试利用上述资料估算该宾馆的正常价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 12 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确

24、答案】 C【试题解析】 估价对象权利人属于估价委托人里面的内容。估价委托人这一部分是新增内容，以前没有展开讲解。2 【正确答案】 A【试题解析】 这一部分是新增内容，以前没有涉及。3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B【试题解析】 估价资料的保管期限一般为 15 年，从估价报告出具之日算起。保管期限后满但估价所服务的行为未了的应当保管到估价所服务的行为完结为止。5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A【试题解析】 此题中要用到抵押贷款常数 RM，RM 本质上是等额还款额与抵押贷款金额的比值，进一步说就是资金时间价值计算中现值换算成年值的系数，所以只要熟练掌握了这个系数，计

25、算此题就没有什么障碍了。8 【正确答案】 A【试题解析】 9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A【试题解析】 楼面地价=土地单价建筑容积率 本题中甲楼面地价=10006=166.67(元/m 2) 乙楼面地价=8004=200( 元 /m(2) 丙楼面地价=5002=250(元/m2) 11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。补地价是指需要补交给政府的一笔地价。对于增加建筑容积率来说，解决此题的关键在于在理解的基础上牢记计算补地价的计算公式。13 【正确答案】 B14 【正确答案】 D【试题解析】 15 【

26、正确答案】 C【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查搜集可比实例的质量要求。解决此题的关键在于平时的经验以及重点记忆。16 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查影响房地产价格的因素以及正常成交价格的形成机制。土地面积的大小也会影响房地产的价格。一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济适用的土地，价格较低。但在特殊情况下可能有例外，面积狭小的土地有特高的价格，如本题中所示。另外，本题中成交价格的形成是处于卖方市场。在卖方市场下，成交价往往是偏高的。17 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查交易日期调整的方法。交易日期调整的方法包括价格指数调整和价格变

27、动率调整两种。其中，价格指数又包括定基价格指数和环比价格指数。本题中采用的是定基价格指数，具体计算过程是：解决此题的关键在于正确把握运用两种指数进行价格调整的公式，尽量在理解的基础上进行记忆。18 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。成本法的理论依据，可以分为从卖方和买方的角度分别来看，从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理。解决此题的关键是应在理解的基础上进行记忆。19 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念及原因。建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。本题中这三种折旧均包括，具体计算过程为：(1+8+5)万元14 万元解决此题的

28、关键在于正确理解建筑物折旧的概念及原因。20 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于了解的范畴。是在考查房屋折旧和房屋完损等级评定的有关规定。1984 年，我国颁布了房屋完损等级评定标准，指出了房屋新旧程度的判定标准。解决此题的关键在于重点记忆。21 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查对报酬资本化法的公式及其计算的掌握。本题为净收益按等差级数递增的情况，具体计算过程为：22 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查对报酬资本化法的公式及其计算的掌握。本题为净收益在前若干年有变化的情况，具体计算过程为：23 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范

29、畴。考查的是报酬率的概念。报酬率是一种收益率，是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。解决此题的关键在于深刻理解报酬率的含义。24 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。考查的是假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。解决此题的关键在于准确理解假设开发法的含义。25 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。采用路线价法计算前后两面临街矩形土地价格的过程为：26 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。最简单最容易理解的深度价格递减率是“四三二一”法则，同时

30、用“九八七六”法则来补充。解决此题的关键在于在熟悉的基础上加强记忆。27 【正确答案】 B【试题解析】 该宗土地的单价和总价计算如下： 该宗土地的单价=(u0dv0+u1dv1t)h 1688.4(元/m 2) 28 【正确答案】 D29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B【试题解析】 房地产抵押估价的类型属于新增内容。31 【正确答案】 D32 【正确答案】 C33 【正确答案】 D34 【正确答案】 B35 【正确答案】 C【试题解析】 该题有两种计算方法：(1)该办公楼因没有电梯引起的折旧额130-10030(万元)该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值2100-302070(万元)

31、(2)该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值2200-1302070(万元)解决此题的关键在于熟练掌握计算公式，要注意平时加强练习。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 C,D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。不同的估价目的源于对估价的不同需要。为了住房按揭贷款进行房地产的评估，在评估时，肯定要考虑到区位，采用市场价格。火灾发生后，土地并没有遭受损失，只需评估建筑物遭受的损失即，可。解决此题的关键在于搞清估价的目的。37 【正确答案】

32、A,C,D38 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同；估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。39 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 此部分是新内容，以前不涉及。40 【正确答案】 A,C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的必要性。理论上房地产估价的原因主要是：独一无二性和价值量大。解决此题的关键是在理解的基础上进行记忆。41 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是枉考查房地产估价

33、的必要性。解决此题的关键在于理解损害赔偿的含义。42 【正确答案】 B,C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。最高买价是指买者购买房地产时所愿意支付的最高价格，最低卖价是卖者出售房地产时所愿意接受的最低价格。在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿声接受的最低价格时，交易才有可能成功。解决此题的关键在于准确理解成交价格的含义。43 【正确答案】 A,C44 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。成本租金是按照出租房屋的成本确定的租金，有折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产

34、税 5 项因素构成。解决此题的关键在于准确理解市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金的联系和区别。45 【正确答案】 A,D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查最高最佳使用原则。有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：收益递增递减原理、均衡原理、适合原理。其中收益递增递减原理、均衡原理能帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。解决此题的关键在于有下定的经济学知识。46 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的估价原则。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。解决此题的关键在于理解合法原则的含义。47 【正确答案】 A,C,D,E【试题解

35、析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建立价格可比基础的内容。建立价格可比基础具体包括 5 个方面：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位。解决此题的关键在于在练习计算的基础上进行记忆。48 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 此题中关于中国目前的房地产权利，旧教材和新教材有所区别，旧的包含空间利用权，新的就是指土地使用权。49 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查收益法中净收益的求取。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，而

36、包含其他资本或经营的收益。解决此题的关键是区分开成本法中的成本、会计上的成本和收益法中的运营费用之间的联系和区别。50 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查现金流量折现法和传统方法的区别。解决此题的关键在于真正理解这两种方法的区别，可通过计算练习来加强记忆。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况。52 【正确答案】 B【试题解析】 清算价值是指在非继续使用条件下的价值。一般会低于市场价值，但也有特殊情况，如在城市房屋拆迁情况下

37、，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，虽然该餐厅不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予拆迁补倦。53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B【试题解析】 价格等于“成本加平均利润”是偶然的。价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B【试题解析】 估价中开发利润指的是扣除所得税之前的利润。57 【正确答案】 B【试题解析】 在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上做出的。58 【正确答案】 B【试题解析】 重新购建价格是指假设在估价时点重新建设全新状况的估价对象所必需的支出或重新取得开发建设全新状况的估价对象所必需的支出。59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B【试题解析】 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。61 【正确答案】 B【试题解析】 修建一条道路穿过某居住区，可能会降低也可能会提升该居住区住宅的价格。