[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷17及答案与解析.doc

1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 17 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 从经济上看，土地利用的一般顺序是：( )。（A）商业、办公、工业、居住（B）商业、办公、居住、工业（C）办公、商业、居住、工业（D）商业、居住、办公、工业2 房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：( )。（A）两者相同（B）两者没有关系（C）前者高于后者（D）前者低于后者3 某宗土地面积为 300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为 250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为 300 元/m 2，残值 50 元/m 2。若市场上同类空地单价为

2、 1500 元/m 2，则该附有建筑物土地总价为( )。（A）31.25 万元（B） 38.75 万元（C） 37.5 万元（D）43.5 万元4 当某宗房产有限年期的价格分别是 VN，和 Vn 且报酬率为零时，V n=( )。（A）（B）（C）（D）5 间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=( )。（A）（B）（C）（D）6 下列哪种情况会导致房地产价格偏高( )。（A）有特殊利害关系人之间的交易（B）出国急售（C）买方对所买房地产有特别兴趣（D）卖方不了解行情7 某类房地产平均售价，2003 年 1 月初为 4500 元/m 2，2003 年 12 月初为 4000 元/m2，则其价

3、格的逐月变动率为( )。（A）-1.07%（B） -0.98%（C） -1.14%（D）-1.04%8 建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和( )耐用年限。（A）等于（B）大于（C）小于（D）A、B、C 均有可能9 有甲乙两建筑物，甲建筑物建于 1970 年，乙建筑物建于 1976 年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则( )。（A）甲大于（B）甲小于乙（C）甲等于（D）难以判断10 下面哪个说法是错误的：( )。（A）重新购建价格是估价时点的价格（B）重新购建价格是客观的价格（C）建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格（D）土地的重新购建价格是全新状态下的价格11

4、下列对折旧的描述哪一个是错误的：( )。（A）估价的折旧注重的是价值的减损（B）估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致（C）会计折旧时的 C 值必须是资产原值（D）估价上的折旧强调采用尚可使用年限12 由“五项因素 ”构成的租金叫 ( )。（A）商品租金（B）成本租金（C）准成本租金（D）福利租金13 政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用( )。（A）比较法（B）收益法（C）成本法（D）假设开发法14 有一房地产，未来第一年的净收益为 20 万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少 2%，该类房地产的报酬率为 10%，其无限年期的价格为( )。（A）250

5、万元（B） 200 万元（C） 196 万元（D）167 万元15 某房地产总价值 100 万元，其中土地价格 45 万元。已知土地的报酬率为 8%，综合报酬率为 15%，则建筑物报酬率为( )。（A）11.4%（B） 11.85%（C） 18.6%（D）20.73%16 当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择( )。（A）用途（B）建筑容积率（C）覆盖率（D）建筑式样17 假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑( )。（A）最佳利用方式（B）货币时间价值（C）投资的风险（D）投资利息18 路线价法求得的价格实际是一种( )。（A）市场价格（B）收益价格（C）积算价格（D）比准价格19 在

6、一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格称为( ) 。（A）基准地价（B）标定地价（C）宗地价格（D）路线价格20 估价报告书的外在质量包括( )。（A）估价结论的准确性（B）估价参数确定的合理性（C）估价方法选择的正确性（D）估价报告的文字表述水平21 某一在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为 40 年，建造期为 3 年，建筑物的经济寿命为 60 年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为 ( )年。（A）37（B） 40（C） 60（D）6322 收益法估价公式 的假设前提是：( )。（A）(1) 净收益在前 t 年(含第 t 年) 有变

7、化，在 t 年后无变化为 A；(2) 报酬率大于等于零为 Y(3) 年期无限（B） (1) 净收益在前 t 年(不含第 t 年)有变化，在 t 年后无变化为 A；(2) 报酬率大于等于零为 Y；(3) 年期无限。（C） (1) 净收益在前 t 年(含第 t 年)有变化，在 t 年后无变化为 A；(2) 报酬率大于零为 Y(3) 年期无限（D）(1) 净收益在前 t 年(不含第 t 年) 有变化，在 t 年后无变化为 A；(2) 报酬率大于零为 Y；(3) 年期无限23 完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在( )年以

8、上。（A）5（B） 10（C） 15（D）2024 开发利润与开发完成后的房地产价值之比为( )。（A）投资利润率（B）成本利润率（C）销售利润率（D）直接成本利润率25 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入为：( )。（A）潜在收入（B）潜在毛收入（C）有效毛收入（D）净收益26 若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于( )。（A）非收益性房地产（B）收益性房地产（C）综合性房地产（D）保值增值性房地产27 一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指( )。（A）估价原则（B）估价依据（C）估价目的（D）估价方法28 综合报酬率是求取房地价值时应

9、采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是( )。（A）土地产生的净收益（B）建筑物产生的净收益（C）全部投资产生的净收益（D）土地与建筑物共同产生的净收益29 房地产估价可以认为是( )。（A）一种定价（B）对估价对象可实现价格的保证（C）可以取代当事人的某种民事权利（D）为当事人提供公平可信的价格参考依据30 房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括( )。（A）有用性（B）有效需求（C）稀缺性（D）排他性31 房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括( )。（A）价值最大化（B）双方都认可（C）经济上可行（D）技术上可能32 房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价

10、值，一般称作为( )。（A）比较价格（B）比准价格（C）积算价格（D）收益价格33 通常简称为“ 两税一费 ”的，并不包括( )。（A）营业税（B）所得税（C）城市维护建设税（D）教育费附加34 在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括( )。（A）物理折旧（B）功能折旧（C）物质折旧（D）外部性折旧35 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。以下说法不正确的是：有效经过年数( ) 实际经过年数。（A）可能短于（B）可能长于（C）一定长于（D）可能相当于36 在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-( )。（A）自然寿命（B）剩余寿命（C）经过年数（D）剩余经

11、济寿命37 房地产估价的收益法中，资本化率( )报酬率。（A）一定大于（B）一定小于（C）一定等于（D）可能没有明显严格的数学关系38 房地产估价的假设开发法，下述说法中，( )并不正确。（A）包含求在建工程的公式（B）包含求熟地价值的公式（C）包含求毛地价值的公式（D）不包含求旧房价值的公式39 马克思(18181883 年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是( )的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。（A）威廉.配第（B）亚当 .斯密（C）大卫 .李嘉图（D）马尔萨斯40 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括

12、( )。（A）声觉环境（B）视觉环境（C）水文环境（D）人文环境二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 不同的估价目的将影响估价结果，是因为( )。（A）估价目的不同，估价对象的范围可能不同（B）估价委托机构的不同，估价的性质可能不同（C）估价时点的不同，估价方法也可能不同（D）估价时点的不同，评估的价值类型可能不同（E）估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同42 建筑物区分所有权包括( )等。（A）按份共有所有权（B）专有部分所有权（C）共同关系成员权（D）共用部分持份权（E

13、）长期使用和租赁43 房地产的最高最佳使用状态应该包括( )。（A）最佳区位（B）最佳规模（C）最佳用途（D）最佳集约度（E）最佳收益44 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有( )。（A）农用地改为非农建设用地（B）在写字楼旁新建大型游乐场（C）住宅区道路禁止货车通行（D）在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路（E）常常遭受洪水威胁45 估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )。（A）实地查勘记录（B）委托人名片（C）估价项目来源和接洽情况（D）估价中的不同意见（E）估价报告定稿之前的重大调整或修改意见46 下列关于可比实例的说法中，正确的有( )。（A）可比实例一定是交易实例（B）可比

14、实例不一定是交易实例（C）交易实例一定是可比实例（D）交易实例不一定是可比实例（E）可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例47 房地产价格构成中的开发成本包括( )。（A）取得土地使用权时的出让金或转让金（B）基础设施建设费（C）公共配套设施建设费（D）勘察设计和前期工程费（E）管理费48 运用路线价法估价的步骤包括( )等。（A）调查评估路线价（B）计算临街土地的价值（C）求取可比实例价格（D）划分路线价区段（E）交易情况修正49 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。（A）意外破坏的损毁（B）市场供给的过量（C

15、）建筑设计的缺陷（D）人们消费观念的改变（E）周围环境条件恶化50 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有( )。（A）估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别（B）建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额（C）建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失（D）建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额（E）建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧51 长期趋势法包括( ) 等方法。（A）数学曲线拟台法（B）平均增减量法（C）平均发展速度法（D）年限法（E）指数修匀法52 在划分路线价区段时，应符合的条件包括( )。（A）形状相似（B）在同一条街道上只有

16、一个路线价区段（C）面积接近（D）地块相连（E）可及性相当53 房地产估价所评估的是房地产的( )。（A）投资价值（B）账面价值（C）市场价值（D）使用价值（E）交换价值54 直接资本化法的优点不包括( )。（A）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益（B）指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础（C）每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解（D）不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率（E）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值

17、的关系，能较好地反映市场的实际情况55 不属于环境景观的是( )。（A）大气环境（B）水文环境（C）声觉环境（D）地质环境（E）地理环境三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。56 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。( )（A）正确（B）错误57 在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。( )（A）正确（B）错误58 收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。( )（A）正确（B）错误59 建筑物

18、的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。( )（A）正确（B）错误60 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。( )（A）正确（B）错误61 由于房地产开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量或者根据房地产的降价及时地缩减开发量，都存在着程度不同的困难，因此，房地产供给的价格弹性是比较小的。( )（A）正确（B）错误62 在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。( )（A）正确（B）错误63 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 35

19、00元/m 2 乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m 2，那么乙的价格高于甲的价格。( )（A）正确（B）错误64 对于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。( )（A）正确（B）错误65 重置成本，也叫重建成本，是指在估价时点时建造与估价对象相同的、全新的建筑物所花费的客观成本。( )（A）正确（B）错误66 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。( )（A）正确（B）错误67 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消

20、除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。( )（A）正确（B）错误68 长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。( )（A）正确（B）错误69 基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。( )（A）正确（B）错误70 房地产估价程序是完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作，按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有

21、计算结果而无计算过程的，不得分。71 某商店的建筑面积为 1000m2，土地使用年限为 40 年，从 2000 年 10 月 1 日起计。 2002 年 10 月 1 日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为 20 年，月租金为 150 元/m 2，租金支付方式为每 2 年一次性支付，支付时间为第 2 年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为 200 元/m 2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增 5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，试求该公司 2006 年 10 月 1 日的承担人权益价值(房地产报酬率取 8%)。72 估价对象为一写字楼，土地总

22、面积 1000m2，于 2001 年 9 月底获得 50 年使用权。写字楼总建筑面积 4500m2，建成于 2004 年 9 月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼 2006 年 9 月 30 日的价值。搜集有关资料如下。 在估价时点征收城市边缘上地平均每亩需要 57.32 万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为 150 元/m 2，土地开发费用、税金和利润等为120 元/m 2，以上合计为城市边缘土地使用权年限 50 年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： (3)在

23、估价时点不设电梯的层高 5m 的建筑物重新购建价格为 1800 元/m 2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重新购建价格为 140 万元，经济寿命为 5 年；设备的重新购建价格为 100 万元，经济寿命 10 年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为 0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为 80%，月租金为 38 元/m 2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 40 元/m 2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的 35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用 60 万元，安装费用 40 万

24、元。同时，由于该写字楼的层高比正常层要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗 1 万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 20 万元。 试用成本法评估该写字楼 2006 年 9 月 30 日的价值。土地重新购建价格要用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为 5%，房地产报酬率为 7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后傈留两位)房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 17 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案

25、】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D9 【正确答案】 D10 【正确答案】 D11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B13 【正确答案】 C14 【正确答案】 D15 【正确答案】 D16 【正确答案】 A17 【正确答案】 B18 【正确答案】 D19 【正确答案】 B20 【正确答案】 D21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C28 【正确答案】 D29 【正确答案】 D30 【正确答案】 D31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34

26、【正确答案】 A35 【正确答案】 C36 【正确答案】 D37 【正确答案】 D38 【正确答案】 D39 【正确答案】 C40 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 B,C,D42 【正确答案】 A,C43 【正确答案】 C,E44 【正确答案】 B,C,D,E45 【正确答案】 A,C46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 A,B,D,E48 【正确答案】 A,B,C,D49 【正确答案】 B,D,E50 【正确答案】 A,B

27、,C,D51 【正确答案】 A,B,D52 【正确答案】 B,C,D53 【正确答案】 A,B,D,E54 【正确答案】 A,C,E55 【正确答案】 A,C,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A66 【正确答案】 B67 【正确答案】 A68 【正确答案】 A69 【正确答案】 B70 【正确答案】 A四、计算题要求列

28、出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。71 【正确答案】 72 【正确答案】 (1)求取土地价格。 1)市场法求取土地单价。 2)成本法求取土地单位。 城市边缘地价的求取： 征地补偿和安置等费用=573200/666.67=859.80(元/m2) 50 年城市边缘熟地价=859.80+150+120=1129.80( 元/m 2) 3)土地单价=(1805.37+1770.46)/2=1787.92(元/m 2) 土地价值=1787.921000/10000=178.79(万元) (2)求取建筑物价格。 1)重新购建价格=18004500.10000=810( 万元) 2)门窗损坏的折旧额=10(万元) 装修的折旧额 =1402/5=56(万元) 设备的折旧额=1002/10=20(万元) 长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)2/47=23.83(万元) 总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83(万元) 计算价格=(1787.92+1726.19)/2=1757.01(元/m 2) 以下计算相同。