[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷21及答案与解析.doc

1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 21 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业( )的经营权转让给其他经营者的行为。（A）整体资产或者部分资产（B）整体资产（C）部分资（D）固定资产2 数学曲线拟合法中最简单、最常用的为( )。（A）直线趋势法（B）指数曲线趋势法（C）二次抛物线趋势法（D）指数修匀法3 对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西” 讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现” 讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从 ( )上把握房地产价格的“ 数量 ”。（

2、A）货币支付（B）价值（C）现象（D）本质4 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为( )。（A）有效经过年数等于实际经过年数（B）有效经过年数短于实际经过年数（C）有效经过年数长于实际经过年数（D）有效经过年数可能短于或长于实际经过年数5 ( )是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。（A）权益原理（B）收益递增递减原理（C）均衡原理（D）适合原理6 基准地价是城市中均质区域内的土地( )。（A）最低价格

3、（B）最高价格（C）平均价格（D）成交价格7 已知某房地产价格为 900 己/m 2 时，需求量为 100104m2，当价格为 1000 元/m 2时。需求量为 90104m2，则需求价格弹性为 ( )。（A）10（B） 9（C） 0.9（D）0.18 估价报告有效期应从( )起计。（A）估价时点（B）估价作业期（C）出具估价报告之（D）签订估价委托合同之日9 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提10 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估

4、价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( )。（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）替代原则（D）公平原则11 某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1(以 2002 年 1 月 1 日为 100)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m 2，对其作交易日期修正到 2004 年10 月 1 日的价格为( ) 元/m 2。（A）2121（B） 2200（C） 1819（D）224212 某住宅小区

5、附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）会计折旧13 针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。（A）主观合理价值和公开市场价值（B）主观合理价值和非公开市场价值（C）主观合理价值和客观合理价值（D）公开市场价值和非公开市场价值14 为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000 元/m 2，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易

6、日期修正后的价格为( ) 元/m 2。（A）3314（B） 3347（C） 3380（D）303315 已知某城市容积率修正系数表，如下表： 若确定比较案例宗地地价为 900 元/m 2，客积率为 1.7，待估宗地规划容积率为1.3，则进行容积率修正后可比实例的价格为( )元/m 2。 （A）1177（B） 675（C） 688.2（D）120016 下列( ) 种情况会导致房地产的价格偏高。（A）政府协议出让土地（B）购买相邻房地产（C）卖方不了解行情（D）设立抵押的房地产17 收益法适用的条件是房地产的( )。（A）收益能够量化（B）风险能够量化（C）收益或风险其一可以量化（D）收益和风险

7、均能量化18 （A）净收益 A 每年不变（B）收益年限 n 为有限年（C）报酬率 y 不等于零（D）价格 V 符合评估时点市场情况19 评估某宗房开发用地 2006 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2006 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2009 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000 万元折现到 2006 年 10 月 16 日，即在 2006 年 10 月 16 日的房价实际为( )万元。（A）2526（B） 2241（C） 2135（D）298520 某房地产占地面积 40000m2，上

8、存楼房三栋。甲楼 4 层，每层建筑面积均为3000m2 乙楼建筑面积为 3 层，每层 6000m2；丙楼 6 层，每层 7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为( ) 。（A）242.4%（B） 50%（C） 41.259%（D）187.5%21 某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。（A）10.2 万元（B） 11.0 万元（C） 11.3 万元（D）11.5 万元22 某商铺的收益年限为 30 年，年有效毛收入为 6000 元/m 2。假设净收益率为75%，

9、报酬率为 10%，则该商铺目前的价值为( ) 。（A）14140 元/m 2（B） 4242 元/m 2（C） 56561 元/m 2（D）60000 元/m 223 某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元/m 2，对应的报酬率为 7%。现假定报酬率为 9%，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于( )（A）3275 元/m 2（B） 3287 元/m 2（C） 3402 元/m 2（D）4375 元/m 224 某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置价格为 100 万元，成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%，建筑物资本化

10、率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )。（A）43 万元（B） 112.5 万元（C） 123.3 万元（D）150 万元25 用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为 a(1+g)t-1，年限为 n，净收益增长率 g 与报酬率 y 相等，则房地产价格 V=( )。（A）0（B）（C） an（D）26 某公司 3 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 500m2 的面积，约定租赁期限为 10 年，月租金固定不变为 75 元/m 2。现市场上类似的写字楼的月租金为 100 元/m 2 假设折现率为 10%，目前承租人权益的价值应是( )万元。（A）70

11、.03（B） 71.03（C） 72.03（D）73.0327 报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的( )比率。（A）同价值（B）同收益（C）同性质（D）同类型28 资本化率的公式为( )。（A）（B）（C）（D）29 某宗房地产的土地价值占总价值的 40%，建筑物价值占总价值的 60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，综合资本化率为( )。（A）6.2%（B） 7.2%（C） 8.2%（D）9.2%30 假设开发法的原理依据与( )相同，是预期原理。（A）收益法（B）经济法（C）权益法（D）成本法31 地租-市场价格- 生产成本-

12、普通利润( 平均利润)是 ( )提出的。（A）亚当.斯密（B）威廉 .配弟（C）大卫 .李嘉图（D）马尔萨斯32 ( )主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。（A）估算法（B）成本法（C）路线价法（D）基准地价法33 某幢楼房的土地总面积 500m2，总建筑面积 1000m2，某人拥有其中 80m2。的建筑面积，如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为( )。（A）6%（B） 7%（C） 8%（D）9%34 下列不属于房地产估价基本程序的是( )。（A）获取估价业务（B）实地查看估价对象（C）确定估价结果（D）估价资料公开35 ( )在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并

13、决定的。（A）估价目的（B）估价时点（C）估价程序（D）估价做业二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为( )。（A）重整价格基准（B）重建价格基准（C）重置价格基准（D）折旧价格基准（E）替代价格基准37 收益性房地产包括( )。（A）未出租的餐馆（B）旅店（C）加油站（D）农地（E）未开发的土地38 甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元/m2，容积率为 1.5，土地使用年限为 50 年

14、。乙地块土地单价为 820 元/m 2，容积率为 2.4，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为 8%则下列表述中正确的有( )。（A）乙地块比甲地块贵（B）甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 341.67 元/m 2（C）甲地块与乙地块的楼面地价相等（D）甲地块比乙地块贵（E）乙地块的 70 年使用权楼面价高于 340 元/m 239 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有( )。（A）该种房地产的价格水平（B）消费者的预期（C）该种房地产的开发成本（D）该种房地产的开发技术水平（E）房地产开发商对未来的预期40

15、 商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定。（A）征地费及拆迁安置补偿费（B）勘察设计及前期工程费（C）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用（D）住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费（E）住宅建筑、安装工程费41 收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。（A）房地剩余技术（B）市场剩余技术（C）土地剩余技术（D）建筑物剩余技术（E）自有资金剩余技术42 可比实例的成交价格是实际发生的，( )。（A）它可能是正常的（B

16、）它可能是不正常的（C）它肯定是正常的（D）它肯定是不正常的（E）它肯定是实际的43 下列属于建筑物折旧的是( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）结构折旧（E）性质折旧44 在房地产估价中，下列原则对应正确的是( )。（A）最高行为准则与技术性原则对应（B）普适性原则与特殊原则对应（C）谨慎原则与特殊原则对应（D）技术性原则与谨慎原则对应（E）技术性原则与普适性原则对应45 不属于市场法估价的步骤是( )。（A）搜集交易实例（B）查看交易成功的比例（C）比较价格的最大差距（D）选取可比实例（E）对可比实例的成交价格进行适当的处理46 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取

17、决于( )的健全与否。（A）路线价（B）深度百分率（C）宗地形状（D）临街状态（E）土地形状47 影响房地产价格的社会因素，主要有( )。（A）政治安定状况（B）社会治安状况（C）房地产投资（D）房地产投机（E）城市化48 预期原理是( ) 等估价方法的理论依据。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）假设开发法（E）路线价法49 应用路线价法需要进行( )等修正。（A）临街深度（B）土地形状（C）交易日期（D）交易情况（E）临街宽度50 以下属于估价报告内在质量的有( )。（A）估价结果的准确性（B）估价方法选用的正确性（C）参数选择的合理性（D）文字表述水平（E）文字格式及印刷质量三

18、、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。( )（A）正确（B）错误52 房地产价格通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )（A）正确（B）错误53 某建筑物总价值 100 万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、 25%、 15%，经济耐用年限分别为 55 年、10 年、5 年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为 6.59 万元。( )（A）正确（B）错误54 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。( )（A）正确（B）错误55 市场调节价是通过市场

19、竞争形成的价格，而不是由经营者自主制定的。( )（A）正确（B）错误56 人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族因素而构成的相互关系。( )（A）正确（B）错误57 在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平” 土地的价格可能低于“五通一平 ”的土地价格。 ( )（A）正确（B）错误58 评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。( )（A）正确（B）错误59 成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。( )（A）正确（B）错误60 应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确

20、定必须从租赁收人中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。( )（A）正确（B）错误61 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否则就不适宜采用这种方法。( )（A）正确（B）错误62 从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。( )（A）正确（B）错误63 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。( )（A）正确（B）错误64 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。( )（A）正确（B）错误65 房

21、地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2001 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2002 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m 2，同类建筑物重置价格是

22、1000 元/m 2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%，求该房地产在 2005 年 5 月的市场价格。67 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积 1200 m2；建筑总面积 4500m2；建于1984 年 9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼 2004 年 9 月 30 日的价值。搜集有关资料如下： (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示 从 2003 年 11 月2004 年 10 月地价每月上升 0.4

23、%。 (2)当地征地农民的费用等资料如下： 在估价时点征郊区农地平均每 1 亩需要 10 万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等 150 元/m 2，土地开发费用、税金和利润等 120 元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为 8 个级别，城市边缘土地为第 8 级，而估价对象处于第 3 级土地上各级土地之间的价格差异如下表所示： (3)建筑物的重置价格为 1100 元/m 2。 (4) 建筑物耐用年限为 50 年，无残值。 试用成本法评估该办公楼 2004 年 9 月 30 日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成 本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均

24、法)。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 21 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 C4 【正确答案】 D5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 C9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 C14 【正确答案】 B15 【正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D19 【正确答案】 C20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确

25、答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确答案】 A32 【正确答案】 C33 【正确答案】 C34 【正确答案】 D35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 D,E37 【正确答案】 A,B,C,D38 【正确答案】 D,E39 【正确答案】 A,C,D,E40 【正确答案】 A,B,D,E41 【正确答案】

26、C,D42 【正确答案】 A,B43 【正确答案】 A,B,C44 【正确答案】 A,B45 【正确答案】 B,C46 【正确答案】 A,B47 【正确答案】 A,B,D,E48 【正确答案】 B,D49 【正确答案】 A,B50 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答

27、案】 B63 【正确答案】 B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)求在估价时点时土地价值 VL： VL=50020001-1/(1+8%)36/1-1/(1+8%)40=98.26(万元) (2)求在估价时点时建筑物价值 VB： 总建筑面积20003.0=6000(m2) 重置价值 6000b1000=600(万元) 可修复部分折旧额 5 万元 装修部分折旧额 302.5/5=15(万元) 设备部分折旧额 502.5/15=8.33(万元

28、)结构部分折旧额 (600-5-30-50)2.5/38.5=33.44(万元) 总折旧额5+15+8.33+33.44=61.77(万元 ) 建筑物价值 VB=600-61.77=538.23(万元) (3)求房地价值 V： V=V 1+VB+=98.26+538.23=636.49(万元) 该房地产在 2005 年 5 月的市场价格是 636.49 万元。67 【正确答案】 成本法公式如下： 房地产价格-土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧求取土地的重量价，用市场法 求取： 再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为： (2249.21+2259.60)/2=2254.41(元/m 2) 土地总价=2254.411200=270.53(万元) 求建筑物的重置价值为： 11004500=495(万元) 求建筑物的折旧总额： 49520/50=198(万元) 计算估价额： 该房地产价格(总价)=270.53+495-198=567.53(万元) 该房地产价格(单价)=567.53/4500=1261.18(元 /m2)