[工程类试卷]房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷16及答案与解析.doc

1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 16 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。（A）投资风险（B）投资利率（C）投资现值（D）投资回报2 卖方物业代理从( ) 收取佣金。（A）买方（B）卖方（C）买卖双方（D）协议中规定的一方3 根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与( )之间。（A）10%（B） 15%（C）平均利润率（D）社会折现率4 一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是( )。（A）房地产学会（B）房地产行业协会（C）房地产管理部门（D）政府5 开发商若委托物业代理进行

2、物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。（A）1% 3%（B） 0.5%0.9%（C） 3.5%（D）4%6 潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。（A）目标（B）途径（C）市场化（D）商品化7 当利息周期小于 1 年时，则实际利率( )名义利率。（A）等于（B）大于（C）小于（D）两者无关系8 房地产投资的经济效果主要表现为( )。（A）销售收入（B）开发利润（C）成本利润率（D）投资收益率9 在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期 (Pc)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的。（A）Pb 小于或等于 Pc（B） Pb 等于 Pc（C） Pb 小

3、于 Pc（D）Pb 大于 Pc10 因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率( ) 。（A）提高（B）降低（C）无变化（D）为零11 一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就( )。（A）越大（B）越小（C）坚挺（D）疲软12 站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。（A）管理费（B）财务费（C）经营费（D）所得税13 投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。（A）详细研究（B）粗略研究（C）特定项目的投资机会研究（D）建设项目的投资机会研究14 以下不是房地产投资信托特征的是( )。（A）流动性好（B）高现金汇报（C）市场

4、价值不稳定（D）抵御通货膨胀15 国家对房地产开发项目资金比例要求是( )。（A）10%（B） 20%（C） 30%（D）40%16 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。（A）市场供求关系（B）房地产管理部门（C）业主的愿望（D）建筑质量17 收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。（A）租金收入（B）绿地管理费（C）保安费用（D）能源费18 个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。（A）企业住房贷款（B）等额本金方式（C）政策性住房抵押贷款（D）等额本息方式19 房地产投资信托的风险不包括( )。（A）经营风险（B）市场风险（C）利率风险（D）操作风

5、险20 债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。（A）自有资金（B）企业资金（C）预售期房（D）债券融资21 假如市场的整体平均预期收益率为 15%，一个投资项目的相关数是 0.5，则其预期收益率为( ) ，（A）10%（B） 15%（C） 5%（D）9%22 对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和( )等方面。（A）物业增值（B）管理费（C）契税（D）机会成本23 一般来说，通货膨胀会导致折现率( )。（A）小于利率（B）大于利率（C）降低（D）提高24 存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量上期存量+报告期新竣工量( ) 。（A）报告期灭失

6、量（B）最低销售量（C）工程量（D）盈亏平衡点量25 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( ) 的平衡关系的方法。（A）固定成本（B）变动成本（C）盈利（D）机会成本26 资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。（A）经营收入（B）资本金（C）经营成本（D）销售收入27 偿债备付率可用于还本付息资金与( )之比。（A）当期应还本付息资金（B）当期已付利息费用（C）当期本金（D）当期应付利息费用28 吸纳量是指报告期内销售房屋和( )的数量组合。（A）建设房屋（B）维修房屋（C）出租房屋（D）维护房屋29 房地产投资的弊端不包括(

7、 )。（A）变现性差（B）投资数额巨大（C）投资回收期较长（D）政府难以支持30 下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。（A）提高开发贷款利率（B）降低开发贷款利率（C）通货膨胀率下降（D）降低房地产税费31 对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，( ) 应该按国家规定办理申请批准手续。（A）建造商（B）总监理师（C）开发商（D）监理工程师32 国家提高贷款利率，会( )。（A）抑制房地产需求（B）增加房地产供给（C）增加银行风险（D）导致房地产实际价值折减33 当计息周期小于 1 年时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系是( )。（

8、A）ir（B） ir（C） ir（D）i1+r34 如果银行存款的利率为 10%，为在 1 年后获得 11 000 元，现在应该存入银行( )。（A）12 000 元（B） 10 000 元（C） 9250 元（D）9929 元35 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。（A）前期费用（B）房屋开发费（C）财务费用（D）办公费二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的

9、是( )。（A）买地建房卖房（B）买房 经营（C）买房 出租转售（D）买房出租（E）买地开发转让37 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。（A）导致房地产实际价值下降（B）导致房地产实际价值上升（C）加大投资者债务负担（D）抑制房地产市场需求（E）增加房地产市场需求38 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。（A）加大城市基础设施建设投入（B）调整银行贷款利率（C）调整公共住房政策（D）调整房地产税收政策（E）加快城市化进程39 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场” ，这种划分所采用的市场细分标准有( )。（A）按存量增量细分（B）按交易形

10、式细分（C）按目标市场细分（D）按房地产用途细分（E）按地域细分40 开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有( )。（A）建设工程规划许可证（B）选址规划意见通知书（C）项目设计方案的总平面图（D）城市计划部门批准征用土地的计划任务（E）1/2000 或 1/500 的地形图41 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。（A）随机型竞争者（B）凶猛型竞争者（C）选择型竞争者（D）从容不迫型竞争者（E）软弱型竞争者42 下列关于基础利率的表述中，正确的有( )。（A）等于银行存款利率（B）等于银行贷款利率（C）是投资者所要求的最低利率

11、（D）是银行同业之间的短期资金借贷利率（E）一般使用无风险的国债收益率作为其代表43 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有( )。（A）资金时间价值是资金的增值特性使然（B）利率是资金时间价值的一种标志（C）从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿（D）即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较（E）资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等44 房地产开发企业的经营成本主要包括( )。（A）土地转让成本（B）经营管理费用（C）配套设施销售成本（D）商品房销售成本（E）房地产出租经营成本45 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利

12、性指标的有( )。（A）投资回收期（B）借款偿还期（C）利息备付率（D）财务净现值（E）现金报酬率46 利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是( )。（A）项目净现值期望值大于零，则项目可行（B）净现值标准差能准确说明项目风险的大小（C）净现值标准差越小，项目的相对风险就越小（D）净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大（E）净现值期望值相同时，标准差小的方案为优47 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有( )。（A）基准收益率（B）目标收益率（C）出租率或空置率（D）毛租金收入比率（E）运营成本48 房地产开发项目策划的主

13、要工作内容有( )。（A）开发内容和规模的分析与选择（B）评价方案构造（C）区位分析与选择（D）开发时机的分析与选择（E）融资方式的分析与选择49 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( )。（A）发行企业债券（B）向银行借入信用贷款（C）房地产开发贷款（D）在公开市场上发行股票（E）土地储备贷款50 对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。（A）建筑规模（B）经营商品的特点（C）商业辐射区域的范围（D）周围环境（E）服务人口的收入水平三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产同时具有经济寿命和自然寿命。 ( )（A）正

14、确（B）错误52 城市环境污染、穷人大量润入城市所产生的社会问题等会导致住宅片分化。 ( )（A）正确（B）错误53 邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 ( )（A）正确（B）错误54 市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。 ( )（A）正确（B）错误55 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。 ( )（A）正确（B）错误56 进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。 ( )（A）正确（B）错误57 工程项目的规模较大、建设周期长、技

15、术复杂的房地产开发项目建设，应采用邀请招标。 ( )（A）正确（B）错误58 目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。 ( )（A）正确（B）错误59 房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部解决，是否需要收集成本很高的二手资料。 ( )（A）正确（B）错误60 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。 ( )（A）正确（B）错误61 对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。 ( )（A）正确（B）错误62 房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是

16、通过房地产的租售获得一定量的货币收入。 ( )（A）正确（B）错误63 开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。 ( )（A）正确（B）错误64 “三项预测值 ”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。 ( )（A）正确（B）错误65 初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭拟购买一套住宅，单价为 3000 元/m 2，该家庭

17、月收入为 6000 元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供 15 年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为 80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?67 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为 1 亿元。开发商自有资金的投入额为 4000 万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为 5%。还款从获得租金收入的年度开始，15 年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为 8%，有关数据如表 l所示。请根据已知条件完成表 2 和表 3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投

18、资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响) 表 1 项目现金流量表 单位：万元房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 16 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。2 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于了解范畴。卖方物业代理从卖方收取佣金。3 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于了解范畴。参考教材的有关内容。4 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于熟悉范畴。周为房地产管理部门负责颁发销售许可证。5 【正确答案】 A【试题解析】

19、 根据行业公认的委托物业代理进行物业销售的佣金比例。6 【正确答案】 B【试题解析】 参考教材的有关内容。7 【正确答案】 B【试题解析】 根据实际利率与名义利率的关系式。8 【正确答案】 A【试题解析】 参考教材的有关内容。9 【正确答案】 A【试题解析】 根据利用基准回收期(Pc)评价(Pb)的标准。10 【正确答案】 A【试题解析】 因为折现率的提高会抵消通货膨胀的影响。11 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于了解范畴。根据教材的有关内容。12 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据教材的有关利润的公式内容部分。13 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据

20、投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。14 【正确答案】 C【试题解析】 根据房地产投资信托的特征。15 【正确答案】 C【试题解析】 根据国家对房地产开发项目资金的比例要求。16 【正确答案】 A【试题解析】 因为在市场经济条件下，市场供求关系决定物业租金水平。17 【正确答案】 A【试题解析】 因为绿地管理费、保安费用、能源费都属于支出。18 【正确答案】 C【试题解析】 根据个人住房贷款的分类。19 【正确答案】 D【试题解析】 因为房地产投资信托的风险包括经营风险、市场风险、利率风险。20 【正确答案】 D【试题解析】 因为自有资金、企业资金、预售期房款都不属于债务

21、资金。21 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。22 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据教材中的房地产投资经济效果的表现形式。23 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于了解范畴。根据教材中通货膨胀的影响。24 【正确答案】 A【试题解析】 根据存量的概念和表达公式。25 【正确答案】 C【试题解析】 根据盈亏平衡分析的概念。26 【正确答案】 B【试题解析】 根据资本金净利润率的定义。27 【正确答案】 A【试题解析】 根据偿债备付率的定义。28 【正确答案】 C【试题解析】 根据吸纳量的概念。29 【正确答案】 D【试题解析】 根

22、据教材中的房地产投资之弊。30 【正确答案】 A【试题解析】 因为提高开发贷款利率会导致开发商减少开发项目，因此房地产价格上升。31 【正确答案】 C【试题解析】 因为建造商只负责施工，而监理工程师负责监督施工质量。32 【正确答案】 A【试题解析】 因为国家提高贷款利率会使购房者减少，则抑制房地产需求。33 【正确答案】 B【试题解析】 根据名义利率 r 与实际利率 i 的关系式。34 【正确答案】 B【试题解析】 根据一次支付现值公式。35 【正确答案】 D【试题解析】 根据管理费的概念。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，

23、不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。其特点可以体现为：买房经营；买房出租；买房出租转售。37 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 提高贷款利率对房地产市场的影响有：导致房地产实际价值下降，加大投资者债务负担，抑制房地产市场需求。38 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 政府对房地产市场进行宏观调控时，手段主要有：(1)调整银行贷款利率；(2)调整公共住房政策；(3) 调整房地产税收政策；(4)加快城市化进程。39 【正确答案】 C,D【试题解析

24、】 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式坐标准，对房地产市场进行细分。40 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见)、1/2000 或 1/500 的地形图、选址规划意见通知书、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。41 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】

25、 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为随机型竞争者、凶猛型竞争者、选择型竞争者、从容不迫型竞争者。42 【正确答案】 C,E【试题解析】 利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。43 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量

26、。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。44 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 经营成本是指房地产产品出售，出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应结转的经营成本。45 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 借款偿还期和利息备付率属于清偿能力指标。46 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和

27、整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。计算净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率值越大，项目所承担的风险就越小。47 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 经济评价的基础参数中，收益相关指标包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。基准收益率和目标收益率属于评价标准类指标。48 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 房地产开发项目策划方案用以指导后续开发投资活动，通常包括如下内容：(1)区位分析与选择

28、；(2) 开发内容和规模的分析与选择；(3)开发时机的分析与选择；(4)合作方式的分析与选择；(5) 融资方式与资金结构的分析与选择；(6)产品经营方式的分析与选择。49 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。50 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最

29、多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B【试题解析】 城市环境污染、穷人大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化。53 【正确答案】 B【试题解析】 公开招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B【试题解析】 我国虽然财务评价比较完善了，但还是不够的。房地产开发决策分析的市场分析一直以来是薄弱环节，市场研究的方法也比较简单。应当注意到，市场研究对选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系着项目的成败。57 【正确答案

30、】 B【试题解析】 公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发建设；邀请招标一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。58 【正确答案】 B【试题解析】 目标定价法属于成本导向定价；领导定价法属于竞争导向定价的方法。59 【正确答案】 B【试题解析】 房地产调查计划中，主要资料来源于一手资料和二手资料。二手资料是为其他目的收集的资料；一手资料指为了当前特定目的而收集的原始信息。二手资料是调查的起点，其优点是

31、成本低，并且可以立即使用。60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B【试题解析】 写字楼项目首先要考虑所在地段交通通达程度，拟建地点的周边环境及周围商业设施。62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B【试题解析】 成本利润率等于开发利润占总开发成本的比率。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B【试题解析】 题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究”。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 第一种解法： (1)设该家庭每月能支付的房款为 A： A=600030%1800(元)

32、(2)n=1512=180( 月) i=6%/12=0.5% (3)设该家庭能承受的抵押贷款额为 P： P=A/i1-1/(1+i n)1800/0.5%1 1/(1+0.5%)180=213306(元) (4)设该家庭能承受的购房总价值为 V： V=213306/80%=266633(元) (5)设对该家庭比较合适的房型面积为 S： S=266633/300=88.88(m 2) 第二种解法： 设可购买的面积为X(或 S)： 总房价为 3000X(元) 月还款额：600030%1800(元) n=1512=180(月) i=6%/12=0.5% P=A/i1-1/(1+i)n 抵押贷款价值比

33、例为80%， P=3000X80%=2400X(元) 2400X=1800/0.5%1-1/(1+0.5%) 180 X=88.88(m2) 第三种解法：直接采用综合性公式计算 SA/i1-1/(1+i) n/M/C 600030%/0.5%1-1/(1+0.5%) 180/80%)/3000 88.88(m 2) 说明：M抵押贷款价值比例：80%； C房屋单价：3000 元/m 2。 也可以用其他符号表示，只要概念清楚即可。67 【正确答案】 (1)填表 2、表 3 得出表 4、表 5： 表 4 全部投资现金流量表 单位：万元(2)净现值的计算公式：因为 FNPV20，所以可以满足自有资金的经济效果评价要求。