[工程类试卷]房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷55及答案与解析.doc

1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 55 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列风险中，属于个别风险的是( )。（A）比较风险（B）购买力风险（C）政策风险（D）市场供求风险2 下列房地产开发项目成本费用中，不属于土地费用的是( )。（A）土地出让价款（B）土地投标折价（C）基础设施建设费（D）土地租用费3 关于债务融资，下列说法不正确的是( )。（A）信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道（B）债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷（C）融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本（D）利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱

2、”或“ 借鸡生蛋”4 下列关于房地产置业投资的说法错误的是( )。（A）面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资（B）投资者可以通过转售物业，获取转售收益（C）房地产开发企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式（D）都是为了获取较为稳定的经常性收入5 在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，( )是指通过收集初步的数据揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。（A）试探性调查（B）描述性调查（C）因果性调查（D）假设性调查6 当( )产生，就很难通过自我调整恢复至平衡状态。（A）房地产次贷危

3、机（B）房地产过热（C）房地产泡沫（D）房地产过度开发7 不需要任何刺激需求的费用就可以实现的基本销售量称为( )。（A）市场潜量（B）市场预测量（C）市场最低量（D）市场最高量8 下列不是房地产投资的优点的是( )。（A）相对较高的收益水平（B）投资数额巨大（C）易于获得金融机构的支持（D）能抵消通货膨胀的影响9 某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的( )。（A）市场供求风险（B）周期风险（C）变现风险（D）通货膨胀风险10 在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )

4、。（A）第一阶段（B）第二阶段（C）第三阶段（D）第四阶段11 某投资市场的平均收益率为 12，银行贷款利率为 517，国债收益率为35，房地产投资的风险相关系统数为 05。那么，当前房地产投资的折现率为( )。（A）35（B） 517（C） 775（D）85912 某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款 20 万元，年贷款利率为 12，如果他今后 10 年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的 30可以用于住房支出，则他的月收入额需达到( ) 元才有足够的偿还能力。（A）987635（B） 956472（C） 942167（D）93758113 房地产市场的( ) 特征，给予房地产供给者一定程度

5、的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。（A）移动（B）异质（C）垄断竞争（D）买卖14 房地产市场供给垄断性的原因不包括( )。（A）房地产市场需求的广泛性（B）房地产市场供给的异质性（C）土地所有权的排他性（D）土地的有限性15 房地产市场也存在资产市场和( )这两个层面。（A）信托市场（B）证券市场（C）资本市场（D）空间市场16 不同的投资者有不同的投资策略，中小型房地产企业更注重( )。（A）考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布（B）考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的物业类型分布（C）市场所处的周期阶段（D）企业的成长性和盈利性17 房地产开

6、发商根据消费者对物业品牌的认知价值制定价格的方法是( )。（A）成本导向定价法（B）认知价值定价法（C）竞争导向定价法（D）市场导向定价法18 某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元由金融机构提供抵押贷款，余款 20 万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 28 万元，则该项投资的税前现金回报率为( )。（A）11（B） 12（C） 13（D）1419 现金流入与现金流出之差称为( )。（A）现金波动值（B）现金后期值（C）净现金流量（D）现金流量差值20 准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例称为(

7、)。（A）空置量（B）空置率（C）空置水平（D）空置面积21 企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于( )。（A）选择专业化（B）市场集中化（C）市场专业化（D）产品专业化22 房地产置业投资项目主要不确定性因素不包括( )。（A）容积率（B）权益投资比率（C）空置率（D）运营费用23 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于( )阶段。（A）投资机会研究（B）初步可行性研究（C）详细可行性研究（D）

8、项目的评估和决策24 对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是( )。（A）自有资金（B）销售收入（C）自营收入（D）经营资金出资额25 我国房地产企业自有资金占总开发投资的比重保持在( )左右。（A）10（B） 20（C） 18（D）1526 单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( ) 。（A）正的协方差（B）负的协方差（C）标准协方差（D）绝对协方差27 解决房地产市场信息不对称问题的主要途径不包括( )。（A）发展房地产估价等专业服务（B）政府加强房地产市场信息

9、的发布工作（C）加强开发商的管理体制（D）提高房地产市场的透明度28 产生房地产价格泡沫的基础是( )。（A）土地稀缺（B）城市化进程快（C）投机需求膨胀（D）过度放贷29 政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的( )。（A）产品质量（B）产品性价比（C）规模和结构（D）产品档次30 凡综合风险度超过( )的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。（A）50（B） 60（C） 70（D）8031 法定税费包括营业税及附加，税率为( )，按月缴纳。（A）55（B） 44（C） 43（D）5332 初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达( )，所需费用约

10、占总投资的02515。（A）5（B） 10（C） 20（D）3033 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在( )年内延续弥补。（A）2（B） 3（C） 4（D）534 高尔夫球场属于( ) 。（A）住居物业（B）酒店和休闲娱乐设施投资（C）工业物业（D）特殊物业35 物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。（A）零售商的财务能力（B）零售商需要的服务（C）零售商组合与位置分配（D）零售商的声誉二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不

11、得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列费用中，属于房屋开发费的有( )。（A）建筑安装工程费（B）购置土地费（C）基础设施建设费（D）场地平整费（E）公共配套设施建设费37 投资决策分析主要由( )组成。（A）市场分析（B）项目财务评价（C）项目风险估算（D）市场经济前景（E）投资决策38 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有( )。（A）土地（B）劳动力（C）资本（D）环境（E）伙伴关系39 引起房地产需求增加或减少的原因主要包括( )。（A）未来预期收益变化（B）政府税收政策的影响（C）消费者的自我需要（D）收入水平变化或消费品位变化（E）土地供给的变

12、化40 按照物业用途的不同，房地产投资可以分为( )投资。（A）居住物业（B）商业物业（C）工业物业（D）出租物业（E）房地产经营物业41 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有( )。（A）房地产同时具有经济寿命和自然寿命（B）自然寿命一般要比经济寿命长（C）如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命（D）房地产的经济寿命与使用性质无关（E）房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间42 房地产间接投资的形式主要有( )。（A）购买物业用于出租经营（B）购买住房抵押支持证券（C）购买房地产企业债券（D）投资房地产企业股票（E）

13、购买土地进行开发43 采取随行就市定价法确定价格的情形有( )。（A）开发商难以估算成本（B）开发商处于市场领导者地位（C）开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近（D）开发商打算与同行和平共处（E）开发商具有向市场领导者挑战的实力44 设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有( )。（A）各层功能分布图（B）以实测现状为参考的结构图（C）各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图（D）以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图（E）各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料45 对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括( ) 。（A）方

14、法科学（B）调查方法专一性（C）创造性（D）合理信息价值和成本比率（E）政策性46 房地产投资项目经济评价指标体系中，房地产开发投资清偿能力指标包括( )。（A）借款偿还期 、（B）偿债备付率（C）流动比率带动（D）利息备付率（E）内部收益率47 投资项目可行性研究的根本目的包括( )。（A）减少或避免投资决策的失误（B）提高项目开发建设的经济效益（C）提高项目开发建设的社会和环境效益（D）为项目决策提供依据（E）为项目后期的经营决策提供依据48 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有( )。（A）期望值相同，标准差小的方案为优（B）标准差相同，期望值小的为优（C）标

15、准差相同，期望值大的为优（D）标准差系数大的为优（E）标准差系数小的为优49 金融机构在融出资金时，要遵循( )原则。（A）流动性（B）偿还性（C）安全性（D）地域性（E）盈利性50 对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。（A）建筑规模（B）经营商品的特点（C）商业辐射区域的范围（D）贷款期限（E）服务人口的收入水平三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在房地产市场运行环境中，城市发展政策属于资源环境。 ( )（A）正确（B）错误52 房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。报告期竣工和报告期施工后又停建、缓建的房屋面积仍包括

16、在施工面积中。 ( )（A）正确（B）错误53 城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。 ( )（A）正确（B）错误54 我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。 ( )（A）正确（B）错误55 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。( )（A）正确（B）错误56 房地产投资的时间风险仅表现为选择合适的时机进入市场。 ( )（A）正确（B）错误57 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 ( )（A）正确（B）错误58 物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 ( )（A）正确（B

17、）错误59 市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体，成为自然细分市场。 ( )（A）正确（B）错误60 房地产资本市场中，私人市场和公开市场的主要区别在于资本投资是否可以公开交易。( )（A）正确（B）错误61 房地产空间市场决定房地产租金，资本市场决定房地产价格。 ( )（A）正确（B）错误62 房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。 ( )（A）正确（B）错误63 供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。 ( )（A）正确（B）错误64 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。 ( )（A）正确（B

18、）错误65 当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 张某于 2000 年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中的 60来自银行提供的年利率为 6、期限为 15 年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于 2005 年 1 月 1 日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从 2005 年 1 月 1 日一201

19、4 年 12 年 12 月 31 日，年利率为 6，按月等比递增式还款(月等比递增比率为02)。【问题】李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?67 某投资者以 15000 元m 2 的价格购买了一个建筑面积为 100m2 的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的 25，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为 15 年，年利率为 57，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的 25。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于 15。 【问题】 试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。房地产估价师（房地产开发经营与

20、管理）模拟试卷 55 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 房地产投资的个别风险包括：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。比较风险又称为机会成本风险。2 【正确答案】 C【试题解析】 土地费用包括征收补偿费、土地出让价款、土地转让费、土地租用费、土地投资折价以及土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C 、D 选项属于勘察设计和前期工程费用中的土地开发工程费的支出。3 【正确答案】 B【试题解析】 债券偿付方式有三种：偿还、转期、转换。4 【正确答案】 D【试题解析】 房地产置业投资一是自用，

21、二是获取较为稳定的经常性收入。5 【正确答案】 A【试题解析】 试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。6 【正确答案】 C【试题解析】 房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而恢复至平衡状态，往往要通过外力干涉。7 【正确答案】 C【试题解析】 不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。8 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。9 【正确答案】 A【试题解析】 市场供求风险是指

22、投资者所在的房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。10 【正确答案】 B【试题解析】 从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段。在第二阶段(增长超过了平衡点)，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。11 【正确答案】 C【试题解析】 本题中，折现率=35+05(12一 35)=775。12 【正确答案】 B【试题解析】 已知抵押贷款额 P=20 万元；月贷款利率 i=1212=1，计息周期数 n=1012=120(月)，则月还款额

23、 A=Pi(1+i)n(1+i) n 一 1=2000001(1+1 ) 120(1+1) 120 一 1=2869416(元)，该购房人欲购买上述住宅，其月收入须为：2869416130=956472(元)。13 【正确答案】 C【试题解析】 房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。14 【正确答案】 A【试题解析】 供给的垄断与需求无直接关系。15 【正确答案】 D【试题解析】 房地产市场也存在资产市场和空间市场这两个层面。16 【正确答案】 D【试题解析】 中小型房地产企业更注重企业的成长性和盈利性，面临的主要是单

24、一项目的投资决策问题。大型房地产企业在决策单一项目的投资问题时，往往还要考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布、物业类型分布、市场所处的周期阶段等。17 【正确答案】 B【试题解析】 认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。18 【正确答案】 D【试题解析】 该项投资的税前现金回报率为 2820100=14 。19 【正确答案】 C【试题解析】 现金流入与现金流出之差称为净现金流量。20 【正确答案】 B【试题解析】 空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力等有

25、关。21 【正确答案】 B【试题解析】 企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工提高经济效益的模式属市场集中化。22 【正确答案】 A【试题解析】 其不确定因素包括：购买价格、权益投资比率、空置率和运营费用。23 【正确答案】 B【试题解析】 在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略地审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。24 【正确答案】 D【试题解析】 ABC 出现在财务计划现金流量表。25 【正确答案】 C【试题解析】 我国房地产企业自筹资金占总并发投

26、资的比重保持在 30左右，而房地产企业自有资金占自筹资金的比重不到 60，则我国房地产企业自有资金占总开发投资的比重为 18左右。26 【正确答案】 B【试题解析】 单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负的协方差。27 【正确答案】 C【试题解析】 解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。28 【正确答案】 A【试题解析】 土地稀缺是产生房地产价格泡沫的基础。29 【正确答案】 C【试题解

27、析】 政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构。30 【正确答案】 B【试题解析】 凡综合风险度超过 60的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。31 【正确答案】 A【试题解析】 法定税费包括营业税及附加，税率为 55，按月缴纳。32 【正确答案】 C【试题解析】 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20，所需费用占总投资的 02515。33 【正确答案】 D【试题解析】 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在 5 年内延续弥补；5 年内不足以弥补的，用税后利润弥补。34 【正

28、确答案】 B【试题解析】 高尔夫球场既属于酒店和休闲娱乐设施投资物业，也属于商业物业投资。35 【正确答案】 D【试题解析】 声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。37 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 投资决策分析主要包括市场分

29、析、项目财务评价和投资决策三部分工作。38 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 房地产开发需要投入土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系等资源。39 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 引起房地产需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品位变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。40 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 按照物业用途的不同，房地产投资可以分为居住物业投资、商业物业投资、工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资、特殊物业投资。41 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 经济寿命是指在正常市场和运营状

30、态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命：房地产的经济寿命与其使用性质相关。42 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。43 【正确答案】 A,D【试题解析】 市场中的追随者通常在以下情况采用随行就市定价法：难以估算成本；打算与同行和平共处；很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时。B 属于领导定价法；C 和 E 常见于挑战定价法。44 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 设计方案审批阶段

31、，开发商提交的设计方案的内容有：以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。45 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 对市场调查的分析与评估有效的市场调查应具备以下特点：方法科学、调查具有创造性、调查方法多样、模型和数据相互依赖、合理的信息价值和成本比率、正常的怀疑态度、调查过程遵守职业道德。46 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 清偿能力指标包括：利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率带动、速动比率。47 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 可行性研究的根本目的，

32、是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。48 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同，标准差小的方案为优；标准差相同，期望值大的为优；标准差系数小的为优。49 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。50 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心；地区购物商场；居住区商场；邻里服务性商店；特色商店。 三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1

33、 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 城市发展政策属于法律制度环境。52 【正确答案】 A【试题解析】 房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。报告期竣工和报告期施工后又停建、缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。53 【正确答案】 A【试题解析】 城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。54 【正确答案】 B【试题解析】 我国房地产权益通常包括一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权。55 【正确答案】 B【试题解析】 第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目，主要是进行过剩供给的吸纳。56 【正确答案】 B【试题解析】 时间风险的含义不仅表现为

34、选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择，以及转售过程所需要时间的长短等。57 【正确答案】 A【试题解析】 开发商成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。58 【正确答案】 B【试题解析】 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。59 【正确答案】 A【试题解析】 市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体，称为自然细分市场。60 【正确答案】 A【试题解析】 房地产资本市场中，

35、私人市场和公开市场的主要区别在于，这些资本投资是否可以公开交易。61 【正确答案】 B【试题解析】 空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。62 【正确答案】 B【试题解析】 房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。63 【正确答案】 A【试题解析】 供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。64 【正确答案】 B【试题解析】 房地产空间市场上的需求者是使用房地产的家庭和企业，而资产市场的新增供给者一般是开发

36、商。65 【正确答案】 B【试题解析】 通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)已知：i=6 12=05，s=02，n=1512=180 月，m=512=60 月抵押贷款 p=5060=30 万元(2)张某月还款：A=2531 57 元 (3)2005 年 1 月 1 日欠银行贷款：(4)李某首次月还款额：A 1=226932 元m 2。67 【正确答案】 (1)购买总价：150

37、00 元m 2100m2=150 万元 (2) 自有资金：150万元25 =375 万元 (3)抵押贷款年偿还额 抵押贷款总额：150 万元75=112 5 万元 已知： n=15 年，i=57 则：A=Pi(1+i) nE(1+i) n 一 1=1125000 元57X(1+57) 15(1+57) 15=11357331 元 (4)设月租金单价为 x 元(m 2月) 年租金 =10012=1200x 年税前现金流量=1200x(125)一 11357331(税前现金流量=净收益一还本付息额，用于评估房地产自有资金权益的价值) 依据公式：税前现金回报率=( 净收益一还本付息额)权益资本(资本金)100，得：(900x 一 11357331) 375000100=15 。