[工程类试卷]房地产估价程序练习试卷21及答案与解析.doc

1、房地产估价程序练习试卷 21 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 对估价资料的保存时间一般应在( )。（A）10 年（B） 10 年以上（C） 15 年（D）15 年以上2 搜集什么样的实例资料,主要取决于拟采用的估价方法。对于收益法而言,主要是搜集( )。（A）交易实例资料（B）收益实例资料（C）开发建设成本实例资料（D）建设实例资料3 为了防止在实际估价中估价人员随意改变权重来调整估价结果,应对不同估价方法测算结果的权重取值范围作出限制。若采用两种估价方法的,权重应( )。（A）0.30.7（B） 0.20.6（C） 0.150.5（D）0.40.84 估

2、价资料的保管期限一般为( ),从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料,应当保管到估价所服务的行为完结为止。（A）5 年（B） 10 年（C） 15 年（D）20 年5 ( )应当建立估价资料的立卷、归档、保管、查阅和销毁等管理制度,保证估价资料妥善保管,有序存放、方便查阅,严防毁损、散失和泄密。（A）委托人（B）保管员（C）估价机构（D）估价员6 多数估价是对当前的价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期作为( ) 。（A）估价对象（B）估价时点（C）估价目的（D）以上答案都不对二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意

3、。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。7 在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明,作用是( )。（A）告知委托人和估价报告使用者,估价师是以客观无偏见的方式进行估价的（B）对签名的估价师也是一种警示（C）它说明了估价报告中对事实的陈述是真实准确的这一观点（D）它说明了估价报告中的分析、意见和结论,是我公正的专业分析、意见和结论 ,但要受估价报告中的已说明的假设和限制条件的限制和影响这一观点8 估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”, 是在完成估价后给委托人的正式答复,是( )的。（A）全面（B）公正（C）客观（D）准确9 无论是

4、( ) 都只是表现形式不同,对它们的基本要求是相同的。（A）口头报告（B）书面报告（C）表格式报告（D）叙述式报告10 叙述式报告说法正确的有( )。（A）叙述式报告能使估价人员有机会充分论证和解释其分析、意见和结论 ,使其估价的结果更具有说服力（B）叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。所以,我们认为叙述式报告是最普遍、最完整的（C）无论是估价报告完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,还是正文内容和附件资料齐全,配套的说明都采用叙述式报告（D）叙述式报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量 ,应尽量采用表格而少文字11 房地产估价的核心是为了特定的目的,对特定的房地产或

5、特定的房地产权益,在特定的时点的价值进行测算和判定。因此,明确估价基本事项主要包括( )。（A）明确估价目的（B）明确估价结果（C）明确估价时点（D）明确估价人员（E）明确估价对象12 在明确了有关事项之后,估价机构可以要求委托人出具估价委托书,并与其签定书面估价委托合同。估价委托合同是委托人和估价机构之间就估价事宜的相互约定。其作用主要有( ) 。（A）成立受法律保护的委托与受托关系（B）明确委托人和估价机构的权利与义务（C）提供解决争议的依据（D）载明估价的有关事项（E）说明报酬问题13 估价人员平常就应留意搜集估价所需要的有关资料,在估价时更应如此。估价所需要的资料主要包括( ) 。（A

6、）对房地产价格有普遍影响的资料（B）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（C）对建筑成本有影响的资料（D）相关实例资料,即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料（E）反映估价对象状况的资料14 估价法主要有市场法、收益法、成本法等几种。而具体选用哪些估价方法进行测算,主要是由下面哪些方面综合决定的( )。（A）估价对象的房地产类型（B）估价方法适用的对象和条件（C）所搜集到的资料的数量和质量（D）所采用的搜集资料的方法（E）估价员本身15 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁去做以及如何做,即是关于未来一系列行动的方案。具体来说,估价作业方案的内容主要包括:( )。（

7、A）采用的估价员的资质（B）拟采用的估价技术路线和估价方法（C）拟调查搜集的资料及其来源渠道（D）预计所需要的时间、人力、经费（E）估价作业步骤和时间进度安排三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的,例如在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可使地租、地价根本不存在。( )（A）正确（B）错误17 估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论,具体应做到以下几点:全面性 ;公正性和客观性 ;准确性;概括性 ;估价报告的纸张、封面设计、排版装订应有较好的质量,做到图文并

8、茂。( )（A）正确（B）错误18 致函正文用来说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、估价报告的有效期。而致函落款是指为估价机构的全称,加盖估价机构公章,并由法定代表人或估价师签名、盖章。( )（A）正确（B）错误19 在采用数学方法求出一个综合结果的基础上,估价人员还应考虑一些不可量化的因素,同时可听取有关人士的意见,对该结果进行适当的调整,或取整或认定该结果,作为最终的结果。( )（A）正确（B）错误20 签订了书面估价委托合同之后,估价机构在未经委托人书面同意时,也可转让、变相转让受托的估价业务,并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。( )（A）正确（B）错误2

9、1 估价目的从本质上讲是由委托人提出并决定的。但在实际中,委托人往往不懂得要提出估价目的,因此通常是由估价员主动提出相关的问题,让委托人回答认可。( )（A）正确（B）错误22 估价时点可由委托人决定,也可由估价人员决定,或者可由两者协商而定。( )（A）正确（B）错误23 估价人员应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用,结合估价对象和估价目的,正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象,宜选用三种以上(含三种)估价方法进行估价。( )（A）正确（B）错误24 向委托人出具估价报告之后,估价人员和估价机构应及时对在该项估价活动中直接形成的有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理

10、,并将它们分类保存起来,即归档。( )（A）正确（B）错误25 估价报告质量的高低,除了取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性,还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者是估价报告的内在质量,后者是估价报告的外在质量,两者不可偏废。( )（A）正确（B）错误房地产估价程序练习试卷 21 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价程序2 【正确答案】 B【试题解析】 因为题目所问为收益法,即从收益的角度来进行估价,所以应搜集收益实例资料。因此选 B 选项而排除其它选项。【

11、知识模块】 房地产估价程序3 【正确答案】 A【试题解析】 采用三种估价法,权重在 0.20.6 之间,采用四种估价法,权重在0.150.5 之间 ,而采用两种估价法 ,权重在 0.30.7 之间 ,所以排除其它选项而选 A 选项。【知识模块】 房地产估价程序4 【正确答案】 C【试题解析】 此为一般情况下的惯例,记住即可。【知识模块】 房地产估价程序5 【正确答案】 C【试题解析】 委托人对单独一份估价资料的保存是没有意义的,而估价员不得将估价资料拒为已有。所以排除其它选项而选 C。【知识模块】 房地产估价程序6 【正确答案】 B【试题解析】 题目叙述得很清楚;实地查勘的时间和估价作业期内的

12、某个时间点,所以应选估价时点,B 选项正确。【知识模块】 房地产估价程序二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。7 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序8 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序9 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序10 【正确答案】 A,B【知识模块】 房地产估价程序11 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 因为估价结果是估价前难以预料的,而估价人员对估价并无决定性影响,所以应排除此两项而选 A、C、E

13、三个。【知识模块】 房地产估价程序12 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 提供解决争议的依据和报酬问题都包含在 D 选项载明估价的有关事项之中,所以应排除这两项而选 A、B、D 三个。【知识模块】 房地产估价程序13 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 选项所述对建筑成本有影响的资料包含在 D 选项所述内容之中,有重复,因此排除 C 选项而选 A、B、D、E 四个。【知识模块】 房地产估价程序14 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 采用的搜集资料的方法影响收集资料的数量和质量,在 C 选项中有重复,而估价员本身对估价方法并无影响,因此排除 D、E 两选项而选 A、B、C 三个

14、。【知识模块】 房地产估价程序15 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 因所从事估价工作的估价人员都具有一定的资质,所以排除 A 选项而选 B、C 、D、E 四个选项。【知识模块】 房地产估价程序三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序19 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序20 【正确答案】 B【试题解析】 估价机构未经委托人书面同意,不得转让,变相转让受托的估价业务。【知识模块】

15、 房地产估价程序21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序22 【正确答案】 B【试题解析】 估价时点既不是由委托人决定的,也不是由估价人员决定的,本质上是由估价目的决定的。因此此题所陈述的观点是错误的。【知识模块】 房地产估价程序23 【正确答案】 B【试题解析】 此题目前句陈述无误,但对于同一估价对象,宜采用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。因此此题是错误的。【知识模块】 房地产估价程序24 【正确答案】 A【试题解析】 应注意,是估价人员和估价机构对估价资料进行归档,而并非委托人来进行。【知识模块】 房地产估价程序25 【正确答案】 A【试题解析】 估价报告的内在实质内容故然重要,但若表达陈述较差,将使委托人无法了解其实质内容,因此其外在形式也十分重要。【知识模块】 房地产估价程序