[工程类试卷]房地产市场及其运行规律练习试卷2及答案与解析.doc

1、房地产市场及其运行规律练习试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 不管是主动的还是被动的,土地所有者或当前使用者的作用非常重要。为了( ),他们可能主动提出出让、转让或投资开发的迫切愿望。（A）国家政策的安排与调派（B）得到个人私心和欲望的实现（C）取得其他房地产企业或其他投资企业的认可（D）出售或提高其土地的使用价值2 在我国,政府垄断了( ),当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的作用。（A）国有土地使用权出让的一级市场（B）所有的农地使用权出让（C）居民用地的土地使用权出让（D）城市用地的土地使用权出让3 我国城市土地的所有权归( )所有

2、,其使用权可以有限、无限期地出让,土地所有权和使用权可以分离。（A）城市本身（B）城市上一级政府（C）国家（D）投资个人4 房地产开发商从一个人的皮包公司到大型的跨国公司有许多种类型。其目的即为( )。（A）通过实施开发过程获取利润（B）为国家获得更大的经济效益（C）为人民致富创造更多的就业机会（D）通过实施开发过程提高自己和公司的知名度5 在经营管理上,开发商的风格也有较大的差异。下列有关开发商相关方面阐述有误的一项为( ) 。（A）有些开发商从规划设计到租售阶段,均聘请专业顾问机构提供服务（B）由于开发商大都拥有巨额资产,因而他们在社会中的总体形象较好（C）有些开发商从规划设计到房屋租售乃

3、至物业管理,均由自己负责（D）客观地说,开发商大都是创业者,他们的工作是融创造者、推销商、谈判家、经理、领导者、风险管理者和投资者的特征于一体的极具挑战性的工作,知识、智慧、经验和决策艺术,是开发商成功的根本6 政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中,所起到的作用不包括( )。（A）有制定规则的权力（B）有监督、管理的职能（C）有调控房地产市场运行的作用（D）在有些方面会提供有关服务7 房地产开发投资者对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“ 经济调节器 ”,( )又是中央和地方政府财政收入的一个重要来源。（A）农业经济税收（B）工业生产销售带来的利润（C）

4、商业经济经营带来的巨大财富（D）与房地产有关的收入8 房地产开发过程中需要两类资金,即用于支付开发费用的短期资金即“( )” 和项目建成后用于支持使用者购买房地产的长期资金即就是“( )” 。（A）流动资金 固定资金（B）开发融资 抵押贷款（C）活期存款 定期存款（D）流动资金 抵押贷款9 房地产开发商往往需要将其建设过程的工程建设施工工作发包给( )。（A）自己所带领的施工队伍（B）个体承包商（C）建筑承包商（D）政府指定的建筑承包商10 下列有关建筑承包商在进行房地产开发投资过程中,所作的作用及相关内容有误的一个选项是( ) 。（A）承包商不能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些

5、开发风险 ,如购买土地使用权,参与项目的资金筹措和市场营销等（B）承包商仅仅作为建造商时,其利润仅与建造成本及时间有关,承担的风险相对较少（C）承包商往往能够承受较低的利润水平,因为承包商为了维持其相对庞大的施工队伍,当建筑市场中的需求减少时,也可以通过自己投资来开发一些项目（D）对于绝大多数承包商来说,其主要专长还是开发过程中的建筑施工阶段。开发商在选择承包商时,不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平,还要审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.

6、5 分。11 传统房地产周期理论的主要内容包括( )。（A）房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象 ,且此现象发生的次数较少（B）在市场供求平衡的前提下,房地产市场会正常运作,且这种平衡性会持续一定的时期（C）在此时期内,投入房地产市场的资金的利润预期保持不变,投资者具有自我调节投资量的能力（D）房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性 ,且不同周期之间的时间差异和投资回报差异也有较大的区别12 两个市场的连接可以通过四象限分析模型来分析。在右侧的两个象限(和)代表房地产使用市场,左侧的两个象限(和)代表房地产(所有权)投资市场。下列有关分析正确的是( ) 。（A）第象限有租金和存量两

7、个坐标轴,曲线表明在给定的经济状况下对房地产的需求数量在多大程度上取决于租金。从水平轴上可以看出租金变化时所对应的房地产需求的数量（B）第 象限代表了房地产投资市场的第一部分,有租金和价格两个坐标轴。两个坐标轴之间射线的斜率即代表了房地产资产的资本化率:租金和价格的比值,这是当前投资者为了继续持有物业所需要的收益率（C）第 象限是房地产投资市场的另一部分,从这里我们可以了解房地产资产的增加对市场租金、价格、成本和存量等的影响（D）在第象限,年新开发房地产的数量或增量转换成房地产资产的长期存量 ,导致房地产总存量的变化为 s,s 在一定期间内等于新开发房地产的数量减去由于意外事故而造成的建筑物存

8、量损失13 一般来说,资本化率的确定所需要考虑的方面不包括的选项为( )。（A）预期租金的下降率（B）经济活动中的长期利率（C）与租金收入流量相关的风险（D）投资企业对国家税收政策或法规的接纳度14 下列有关房地产市场运行的一般规律的认识表达不正确的选项为( )。（A）在人们希望拥有的房屋数量和零售商业中心物业的投资或拥有者数量这两种情况下,拥有房地产资产需求的增加会导致其价格下降,而过多的房地产资产供给会导致价格上升（B）房地产开发是房地产供给增量的主要来源,新增房地产供给取决于这些房地产资产的价格和其开发成本。从短期角度来看,由于房地产开发过程的滞后和拖延常常使两者相等（C）在房地产使用市

9、场,需求来源于房地产使用者(用家),这些使用者可以是租客或业主,也可以是企业或家庭（D）房地产使用市场的作用就是确定一个租金水平 ,在这个水平上对房地产的使用需求等于房地产的供给。当房地产供给固定而家庭数量增加或企业生产规模扩大时,租金就会下降15 房地产市场供给的变化可能引起的原因主要包括( )。（A）制定土地供应计划首先要了解房地产市场,通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格和数量、空置率等市场信号的分析研究,才能制定出既符合市场需要,可操作性强,又能体现政府政策和意志的土地供给计划（B）随着建筑技术的发展,在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低,导致高层住宅的供给量

10、逐渐增加,价格相对于多层住宅逐渐下降（C）发建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式（D）某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化16 在任何市场上,某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。简言之,价格机制是通过市场发挥作用的。房地产市场的功能,可以分为( )等几个方面。（A）配置存量房地产资源和利益（B）显示房地产市场需求的变化（C）能指导政府制订科学的土地供应计划（D）引导需求适应供给条件的变化三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 在我国,当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场,对有关土地的交易有着至关重要的作用。( )

11、（A）正确（B）错误18 国家作为城市土地的所有者,不仅要通过城市规划管理来影响建筑物的平面和空间位置,还要限定土地的用途和房地产开发的产品类型、开发地点及具体坐落位置。( )（A）正确（B）错误19 土地当前使用者对其拥有的土地没有影响,因为所有国有土地使用权都属于政府。( )（A）正确（B）错误20 房地产开发商从一个人的皮包公司到大型的跨国公司有许多类型。其目的很明确,即通过投资开发过程为国家获得巨额财富。( )（A）正确（B）错误21 许多小型开发商大都是将开发的物业出售,以迅速积累资本,而随着其资本的扩大,这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者,即经历所谓的“资产固化” 过程,逐

12、渐向中型、大型开发商过渡。( )（A）正确（B）错误22 开发商所承担的开发项目类型有很大差别。有些开发商对某些特定的开发类型或在某一特定的地区搞开发有专长,而另外一些公司则可能宁愿将其开发风险分散于不同的开发类型和地点上,还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。( )（A）正确（B）错误23 在经营管理上,开发商的风格有较大差异。但由于他们大都拥有巨额资产,故在社会中的总体形象都比较好。( )（A）正确（B）错误24 客观地说,开发商大都是创业者,他们的工作是融创造者、推销商、谈判家、经理、领导者、风险管理者和投资者的特征于一体的极具挑战性的工作。知识、智慧、经验和

13、决策艺术是开发商成功的根本。( )（A）正确（B）错误25 政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中,有制定规则的权力,但没有监督、管理的职能,在有些方面还会提供有关服务。( )（A）正确（B）错误26 建筑业、房地产业常常被政策用来作为一个经济调节器,与房地产有关的收入又是中央和地方政府财政收入的一个重要来源,而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。( )（A）正确（B）错误房地产市场及其运行规律练习试卷 2 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场及其运行规律2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及

14、其运行规律3 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场及其运行规律4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律5 【正确答案】 B【试题解析】 虽然他们大都拥有巨额资产,但他们在社会中的总体形象并不太好。【知识模块】 房地产市场及其运行规律6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场及其运行规律7 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场及其运行规律8 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场及其运行规律9 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场及其运行规律10 【正确答案】 A【试题解析】 承包商能够将其承包建筑安装工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险。【知识模块】 房地

15、产市场及其运行规律二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 B,C【试题解析】 D 项中不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。【知识模块】 房地产市场及其运行规律12 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项中应减去由房屋拆除导致的存量损失。【知识模块】 房地产市场及其运行规律13 【正确答案】 A,D【试题解析】 A 项应改为预期租金上涨率。另外还要考虑国家对房地产的税收政策或法规。【知识模块】 房地产市场及其运行规律14 【正确答案】 A,B,D【试

16、题解析】 A 项中过多的房地产供给资产会导致价格下降 ,B 项中常使两者不可能相等,D 项中会导致租金上涨。【知识模块】 房地产市场及其运行规律15 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产市场及其运行规律16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 另还包括指导供给以适应需求的变化一个方面。【知识模块】 房地产市场及其运行规律三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【试题解析】 国有土地使用权出让的一级市场的垄断者为国家。【知识模块】 房地产市场及其运行规律18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律19

17、【正确答案】 B【试题解析】 土地使用者的影响不可忽视,在土地出让转让或开发过程中要最大限度地满足土地使用者的既得利益。【知识模块】 房地产市场及其运行规律20 【正确答案】 B【试题解析】 为个人获取利润才是。【知识模块】 房地产市场及其运行规律21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律23 【正确答案】 B【试题解析】 总体形象并不太好。【知识模块】 房地产市场及其运行规律24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律25 【正确答案】 B【试题解析】 也有监督、管理的职能。【知识模块】 房地产市场及其运行规律26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律