[工程类试卷]物业管理练习试卷4及答案与解析.doc

1、物业管理练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 关于承租人组合与位置分配说法不正确的是( )。（A）主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的承租人组合形式（B）在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时,同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求（C）当购物中心内只有两个或两个以上的主要承租人时,不需注意他们的商品种类是否搭配合理（D）位置分配的目标是,在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下,实现购物中心整体利润和最大化2 零售商业物业的租金是以( )为基础计算的。（A）每一个独立出租单元的总出

2、租面积（B）以每月每平方米（C）以每平方米可出租面积（D）每平方米可出租面积按月或年支付的金额3 关于百分比租金说法不正确的是( )。（A）通常以年总营业额为基础计算,但具体可以按月或季度支付（B）又称最低租金,是业主获取的,与承租人经营业绩不相关的一个最低收入（C）以零售商的营业额为基数,其数量可能在每个月之间有较大的波动（D）收取百分比租金时,没有统一的百分比标准4 零售商业物业的租约中包含有( )。对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定对每一独立承租单元的用途及限制经营内容相似的承租人作了特殊规定对限制承租人在一定地域范围内重复设店、营业时间、公用面积的维护作出具体规定

3、对广告、标志、图形,折让优惠 ,其他条款作出具体规定（A）（B） （C） （D）5 衡量收益性物业投资获利能力大小的标准为( )。（A）为投资者所带来的净经营收入的大小（B）物业经营过程中所产生的现金流（C）物业经营过程中所产生的净现金流（D）为投资者所带来的经营收入的大小6 关于潜在毛租金收入说法不正确的是( )。（A）物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入（B）它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积（C）能够改变它和惟一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化（D）它代表物业实际获取的收入7 造成潜在毛租金收入减少的原因有( )。（A）空置的面积不能产生租金收入;租出的面积没收

4、到租金（B）租出的面积不能产生租金收入（C）安置的面积没收到租金（D）空置的面积产生租金收入;租出的面积收到租金8 关于空置和损失不正确的是( )。（A）空置和损失从可能毛租金收入中扣除后,就能得到某一报告期实际的租金收入（B）欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录,当欠缴的租金最终获得支付时（C）空置虽然减少收入,但不是损失（D）实际租金收入与潜在毛租金收入相等9 收益性物业的经营费用不包括( )。（A）人员工资及办公费用（B）保持物业正常运转的成本,为租客提供服务的费用（C）保险费、房产税和法律费用等（D）抵押贷款还本付息费用二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符

5、合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 关于承租人组合与位置分配说法正确的是( )。（A）主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的承租人组合形式（B）在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时,同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求（C）位置分配的目标是在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物件行为等因素的前提下,实现购物中心整体利润的最大化（D）当购物中心内只有两个主要承租人时,不需注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理,且与次要承租人所提供的商品类型是否互为补充等11 零售商业物业的租金有

6、( )。（A）基础租金、百分比租金（B）代收代缴费用和净租约（C）租金的调整（D）净租12 代收代缴费用所包括的费用项目名称有( )。（A）水（B）电（C）煤气（D）房产税13 净租的形式一般有( )。（A）承租人反按比例分摊与物业有关的税项（B）承租人要按比例分摊与物业有关的税项和保险费（C）所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用等都由承租人直接支付,而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用（D）承租人在租金外还需支付的费用项目必须在租约中仔细规定14 零售商业物业的租约规定( )。（A）目的在于就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不

7、可预见因素做出具体的约定（B）对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定外（C）关于每一独立承租单元的用途,限制经营内容相似的承租人,限制承租人在一定地域范围内重复设店等作具体规定（D）营业时间,公用面积的维护、广告、标志和图形 ,折让优惠作具体规定15 潜在毛租金收入说法正确的是( )。（A）物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入（B）它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积（C）能够改变其收入的惟一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化（D）它代表物业实际获取的收入16 关于空置和收租损失说法正确的是( )。（A）实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等（B）潜在毛

8、租金收入的减少可能由两方面原因造成,一是空置的面积不能产生租金收入,二是租出的面积没有收到租金（C）空置虽然减少收入,但不是损失（D）物业管理企业有责任催收欠缴的租金17 关于现金流的说法正确的是( )。（A）从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后 ,就得到了物业的税前现金流（B）从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后,即得到物业税后现金流（C）税前现金流= 净经营收入-准备金-所得税（D）税后现金流=税前现金流 -抵押贷款还本付息三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 百分比租金通常以年总营业额为基础计算,但具体可以按月或季度支付。(

9、)（A）正确（B）错误19 收取百分比租金时有统一百分比标准。( )（A）正确（B）错误20 净租的形式一般有三种:承租人仅按比例分摊与物业有关的税项 ;承租人要按比例分摊与物业的税项和保险费;所有经营费用都由承租人直接支付。 ( )（A）正确（B）错误21 由于零售商业物业的租约期限很长,因此租约中必须对租金调整做出明确的规定,对于主要承租人一般每年调整一次,对于次要承租人可每 5 年调整一次。( )（A）正确（B）错误22 零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的,目的在于就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体的约定。( )（A）正确（B）错误23

10、 对于收益性物业投资而言,衡量其获利能力大小的标准只有一个,即为投资者所带来的净经营收入的大小,对于收租物业,该净经营收入的大小主要取决于物业经营过程中所产生的现金流。( )（A）正确（B）错误24 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入,它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。( )（A）正确（B）错误25 能够改变潜在毛租金收入的惟一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化,它代表物业实际获取的收入。( )（A）正确（B）错误26 潜在毛租金收入减少可能由两方面原因造成,一是空置面积不能产生租金收入;二是租出面积没有收到租金。( )（A）正确（B）错误物业管理练习试卷 4 答

11、案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理2 【正确答案】 A【试题解析】 B 为基础租金计算方式。【知识模块】 物业管理3 【正确答案】 B【试题解析】 B 为基础租金的定义。【知识模块】 物业管理4 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理5 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理6 【正确答案】 D【试题解析】 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入;它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。【知识模块】 物业管理7 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理8 【正确答案】 D【试题解析】 实际租

12、金收入很少与潜在毛租金收入相等。【知识模块】 物业管理9 【正确答案】 D【试题解析】 收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。【知识模块】 物业管理二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 当购物中心内有两个或两个以上的主要承租人时应该注意。【知识模块】 物业管理11 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 物业管理12 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气等资源的

13、使用费。此外,设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常常单独缴纳。【知识模块】 物业管理13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 不论是哪种情况,承租人在租金外还需支付的费用项目都要在租约中仔细规定。【知识模块】 物业管理14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理15 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入,它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时,可以获得的租金收入。【知识模块】 物业管理16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理17 【正确答案】 A,B【试题解析】 税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本

14、付息 ;税后现金流=税前现金流-准备金 -所得税。【知识模块】 物业管理三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理19 【正确答案】 B【试题解析】 收取百分比租金时,没有统一标准,因为承租人经营的商品种类和经营方式不同,使其经营毛利润率水平有很大的差异,但不论经营什么内容,都存在一个可接受的百分比范围。【知识模块】 物业管理20 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理21 【正确答案】 B【试题解析】 对于主要承租人一般每 5 年调整一次,次要承租人可每年调整一次。【知识模块】 物业管理22 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理23 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理24 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理25 【正确答案】 B【试题解析】 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入,它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时,可以获得的租金收入。【知识模块】 物业管理26 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理