[财经类试卷]注册资产评估师建筑工程评估基础（房地产评估方法及其应用）模拟试卷3及答案与解析.doc

1、注册资产评估师建筑工程评估基础（房地产评估方法及其应用）模拟试卷 3 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为 180 平方米，建筑面积为 400 平方米。该房地产的折现率为 9，评估时的剩余使用年限为 10 年。经测算，该住宅的年纯收益为 50000 元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )元。（A）80225（B） 825（C） 1054（D）13282 有一宗土地，第一年的纯收益为 100 万元，资本化率为 5，若：(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增 1；(2)以后各年年纯收益逐

2、年增加 1 万元。则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为( )。（A）2500 万元和 1600 万元（B） 1667 万元和 2400 万元（C） 2500 万元和 2400 万元（D）1667 万元和 1600 万元3 某待估宗地的剩余使用年限为 30 年，还原利率为 6，比较实例价格为 3000 元平方米，剩余使用年限为 40 年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于( )元平方米。（A）3279（B） 2250（C） 2744（D）40004 在房地产评估中，资本化率又称( )。（A）还原利率（B）实际利率（C）成本利率（D）利税率5 待估土地的年客观总收益为 300 万

3、元，年客观总费用为 250 万元，剩余使用年限为 40 年，折现率为 6，则其评估价值最接近于( )万元。（A）700（B） 800（C） 833（D）7526 在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( )。（A）实际总收益一实际总费用（B）实际总收益一客观总费用（C）客观总收益一实际总费用（D）客观总收益一客观总费用7 如果某房地产的售价为 1000 万元，其中建筑物价格为 600 万元，地价为 400 万元；该房地产的年客观收益为 72 万元，建筑物的资本化率为 8，那么土地的资本化率最接近于( ) 。（A）8（B） 75（C） 6（D）58 有一宗土地，出让年期为 40 年

4、，资本化率为 10，预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万元、22 万元、24 万元、21 万元和 25 万元，并从第 6 年开始稳定保持在 30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。（A）2639065（B） 2664212（C） 3735815（D）1022269 下表为收集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法(算术平均法)确定评估标的的资本化率为( )。（A）68（B） 7（C） 71（D）7210 某待估房地产，已知建筑物的还原利率为 8，土地的还原利率为 6，建筑物价值占房地产总价值的 45，则该房地产的综合还原利率应为( )。（A）5（B） 6（C

5、） 69（D）7111 运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。（A）管理费+折旧费+ 保险费+税金（B）管理费+ 折旧费+保险费 +税金+空房损失费（C）管理费+ 维修费+折旧费 +保险费+税金+ 空房损失费（D）管理费+维修费+ 保险费+税金12 运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为( )条件下的价格。（A）评估对象所处区域（B）参照物所处区域（C）城市平均区域（D）参照物规划区域13 待估建筑物的账面原值为 150 万元，竣工于 2005 年年底。假定 1995 年的价格指数为 100，20062010 年的价格指数每年增长幅度分别是117、1

6、7、205、69和 48，则 2010 年年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 万元。（A）2650（B） 265（C） 2410（D）24114 在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，宜运用( )评估。（A）成本法（B）市场法（C）剩余法（D）收益法15 中华人民共和国土地管理法规定，国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。征用耕地的补偿费，为该耕地被征前三年平均年产值的( )倍。（A）6101346（B） 48（C） 61216 每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的( )倍。（A）5（B） 10（C） 15（D）2017 采用成本法

7、评估建筑物的重置成本通常是以( )为依据的。（A）该建筑物预算数（B）同类建筑物客观合理投入额（C）建筑物建安成本（D）建筑物人工费率变化率18 在房地产开发中的“ 三通一平 ”费用属于( )。（A）基础设施配套费（B）公共事业配套费（C）小区开发配套费（D）城市建设配套费19 土地的“三通一平 ”是指 ( )。（A）通水、通热、通路、平整地面（B）通水、通路、通电、平整地面（C）通水、通路、通气、平整地面（D）通气、通电、通讯、平整地面20 由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )。（A）土地取得费（B）土地增值收益（C）土地出让金（D）土地配套费21 运用使用年限

8、法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。（A）已使用年限（B）剩余使用年限（C）实际已使用年限（D）已提折旧年限22 对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。（A）功能性贬值（B）建筑物增值（C）经济性贬值（D）经济性溢价23 根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。（A）30（B） 40（C） 50（D）6024 在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。（A）建筑物的经济性贬值（B）建筑物的功能性贬值（C）土地的经济性贬值（D）土地的功能性贬值2

9、5 某宗土地面积为 2000 平方米，土地上建有一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为1200 平方米，第 210 层每层建筑面积为 1000 平方米，则由此计算而得的建筑容积率为( ) 。（A）06（B） 51（C） 2（D）626 某宗土地面积为 2000 平方米，单价为 1000 元平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为 05，则楼面地价为( )。（A）250 元平方米（B） 500 元平方米（C） 1000 元平方米（D）2000 元平方米27 某宗土地，单价为 10000 元平方米，规划容积率为 8，建筑密度为 05，则其楼面地价为( ) 元平方米。（A）5000（B） 1250（C

10、） 800（D）2000028 基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。（A）收益法（B）成本法（C）市场法（D）清算法29 城镇土地的基准地价是( )。（A）某时点城镇土地单位面积价格（B）某时期城镇土地单位面积价格（C）某时期城镇区域性土地平均单价（D）某时点城镇区域性土地平均单价30 若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。（A）楼面地价（B）土地单价（C）建筑单价（D）基准地价31 造成房地产经济性贬值的根本性标志是( )。（A）利用率下降（B）部分闲置（C）实际收益率下降（D）客观收益下降32 对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的(

11、)为准。（A）市场价格（B）账面价值（C）重置成本（D）收益价格二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。33 适用于房地产评估的经济技术原则包括( )。（A）供求原则（B）替代原则（C）最有效使用原则（D）贡献原则（E）合法原则34 房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益资本化率，其成立的前提条件是( )。（A）纯收益每年不变（B）资本化率固定（C）收益年限为法定最高年限（D）收益年限为无限期35 运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在( )方面与待估资产

12、大致相同。（A）外观（B）结构（C）高度（D）坐落位置（E）土地状况36 国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。（A）土地补偿费（B）拆迁费（C）安置补助费（D）地上附着物补偿费（E）青苗补偿费37 运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是( ) 。（A）土地取得费用和土地开发费用（B）土地取得费用和土地增值收益（C）土地开发费用和土地增值收益（D）开发后的土地地价（E）土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用38 下列费用中，属于建筑安装工程费的有( )。（A）招投标费（B）质量监督费（C）测量、勘察设计费（D）竣工图费（E）城市规划设计

13、费39 新建房地产的开发成本包括( )。（A）可行性研究费（B）设计费（C）土地出让金（D）场地平整费（E）勘察费40 新建房地产的公共配套设施建设费包括( )等的建设费用。（A）临时用电（B）附属锅炉房（C）自行车棚（D）大型游乐场（E）经营性用房41 在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有( )。（A）供电工程费（B）红线内自来水设施建设费（C）雨水处理费（D）管理费用（E）销售广告宣传费用42 应用假设开发法评估地价时，从房地产预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。（A）征地费用（B）建筑总成本（C）利润（D）税金（E）利息43 应该由政府指定并定期公布的房地产价格有(

14、 )。（A）基准地价（B）交易底价（C）标定地价（D）房屋重置价格（E）转让价格44 运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括( )。（A）土地出让金（B）土地使用年限（C）拆迁费用（D）土地等级（E）容积率45 运用基准地价修正法评估房地产价值时，在对基准地价修正的过程中，需要利用的主要修正系数包括( )。（A）容积率修正系数（B）宽度修正系数（C）深度修正系数（D）年期修正系数（E）期日修正系数三、综合题本大题满分 50 分。涉及计算的问题，要求列出算式和计算步骤。需按公式计算的，应列出公式。如果试题没有特殊要求，则计算结果保留两位小数。46 有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率

15、为 6，预计未来前 5 年的纯收益分别为 30 万元、32 万元、35 万元、33 万元和 38 万元，第 640 年每年纯收益大约稳定保持在 40 万元左右。要求：试用收益法评估该宗土地的价值。47 有一宗房地产，假设其使用年期为无限期，未来第 1 年年纯收益为 100 万元，资本化率为 10，若：(1)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增加 1 万元；(2)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增长 l。要求：计算在这两种情况下该宗房地产的评估价值。48 有一待估宗地，剩余使用年限为 40 年，还原利率为 6，现收集到A、B、C 、D 四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素

16、和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 152 之间时，容积率每增加01，宗地地价比容积率为 15 时增加 2。该城市 20052009 年，每年地价指数上升 1。要求：试根据上述条件评估该待估宗地 2009 年 1 月的价值。49 有一宗“七通一平 ”待开发建筑用地，面积为 1000 平方米，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3500 元平方米，专业费用为建筑费用的 10，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2 元平方米.日

17、，管理费用为年租金的2，维修费用为建筑费用的 15，保险费用为建筑费用的 02，税金为年租金的 175，贷款利率为 6，房地产综合还原利率为 7，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用) 之和的 20。要求：试评估该宗地地价。50 某房地产公司于 2005 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年的使用权，并于 2007 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为 60 年，残值率为 0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米 2500 元。该建筑物占地面积为 1000 平方米，建筑面积为 1800 平方米，现用于出租，每年实收租金为 72 万元。另据调

18、查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10，每年需支付的管理费为年租金的 3，维修费为重置价格的 15，土地使用税及房产税为每建筑平方米 25 元，保险费为重置价格的 02，土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8。要求：试根据以上资料评估该宗地 2008 年 1月土地使用权的市场价值。注册资产评估师建筑工程评估基础（房地产评估方法及其应用）模拟试卷 3 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用3 【

19、正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用6 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用7 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用11 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用12 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用13 【正确答案】 B【知识模块】 房地

20、产评估方法及其应用14 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用15 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用16 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用17 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用19 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用20 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用21 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用23 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用2

21、4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用25 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用27 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估方法及其应用28 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用29 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用30 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估方法及其应用31 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估方法及其应用32 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估方法及其应用二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以

22、上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。33 【正确答案】 A,B,C,D,E【知识模块】 房地产评估方法及其应用34 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产评估方法及其应用35 【正确答案】 B,C【知识模块】 房地产评估方法及其应用36 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产评估方法及其应用37 【正确答案】 A,D【知识模块】 房地产评估方法及其应用38 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产评估方法及其应用39 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产评估方法及其应用40 【正确答案】 B,C【知识模块】 房地

23、产评估方法及其应用41 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产评估方法及其应用42 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产评估方法及其应用43 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产评估方法及其应用44 【正确答案】 B,E【知识模块】 房地产评估方法及其应用45 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 房地产评估方法及其应用三、综合题本大题满分 50 分。涉及计算的问题，要求列出算式和计算步骤。需按公式计算的，应列出公式。如果试题没有特殊要求，则计算结果保留两位小数。46 【正确答案】 P=30(1+6)+32(1+6) 2+35(1+6 ) 3+33(1+6)4+38

24、(1+6) 5+406X(1+6) 31 一 l(1+6 )40-5=283019+284799+293867+261391+28 3958+433359957406(万元)【知识模块】 房地产评估方法及其应用47 【正确答案】 (1)P=a r+br 2=10010+1(10) 2=1000+100=1100(万元) (2)P：a(rS)=100(10一 1)=1111( 万元)【知识模块】 房地产评估方法及其应用48 【正确答案】 (1)应用下列公式进行评估：P=P 交易时间修正交易情况修正容积率修正区域因素修正 个别因素修正年期修正 剩余使用年限修正(2)建立容积率修正系数表，见下表：(

25、3)年期修正：KA=KD=1 一(1+6 ) -401 一(1+6) .38=10135KC=1 一(1+6) -401 一(1+6) -39=10066(4)参照物地价修正：A：22001 01100 99104102100991 0135=2343(元平方米)B：24001 01104 106100102=2332( 元平方米 )C：23001 0110066=2338(元平方米)D：21001 01 210098104102100991 0135=2282(元平方米)(5)评估结果 P=(2343+2332+2338+2282)4=2324(元平方米)【知识模块】 房地产评估方法及其应用

26、49 【正确答案】 (1)年总收益=236510005=3650000(元) (2)年总费用=36500002+35005000(1 5+02)+3650000175 =1009250(兀) (3)年纯收益=3650000 1009250=2640750(元) (4)房地产总价 =2640750711(1+7) 30-2=36258750(元) (5)测算建筑费用及专业费用=3500(1+10)5000=19250000(元) (6)利息=地价(1+6) 2 一 1+19250000(1+6) 一 1 =01236地价 +1155000 (7)开发商利润=(地价+19250000)20=02地

27、价+3850000 (8)地价=房地产总价一建筑费用一专业费用一利息一利润 =36258750 19250000 一(01236地价+1155000) 一(02地价+3850000) 地价=9069016(元)【知识模块】 房地产评估方法及其应用50 【正确答案】 (1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50121800(110 )=972000(元) (2) 计算总费用。 年管理费=9720003=29160(元) 年维修费=2500180015=67500( 元) 年税金=251800=45000(元) 年保险费=250018000 2=9000( 元) 年总费用

28、=+ =29160+67500+45000+9000=150660(元) (3)计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益一年总费用 =972000 150660=821340(元) (4)计算房屋纯收益。 计算年 (折旧费 )贬值额。年(折 1 日费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据城市房地产管理法第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为 48 年(50 一 2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无

29、偿收回(注：如计算残值，也可以)。 年(折旧费)贬值额=建筑物重置价使用年限=2500180048=93750( 元) 计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价一年(折旧费) 贬值额已使用年数 =25001800 937501 =4406250(元) 计算房屋纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值 房屋资本化率 =44062508=352500( 元) (5)计算土地纯收益。 土地年纯收益= 年房地产纯收益一房屋年纯收益 =821340352500=468840(元) (6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在 2008 年 1 月的剩余使用年期为： 50 一 3=47(年) P=468840611(1+6) 47=7308760(元) 单价=73087601000=7309(元平方米) (7) 评估结果。本宗土地使用权在 2008 年 1 月的土地使用权市场价值为 7308760 元，单价为 7309 元平方米。【知识模块】 房地产评估方法及其应用