[职业资格类试卷]物业管理师（物业管理实务）模拟试卷29及答案与解析.doc

1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 29 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题( )。（A）自行组织处理（B）待到业主入住时向业主说明（C）提交建设单位处理（D）直接与承包商交涉处理2 物业管理条例明确规定( )应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。（A）建设单位（B）街道办事处（C）业主大会、业主委员会（D）物业服务企业3 让秘书起草一份文件是一种( )。（A）任务（B）职位（C）职务（D）职业4 物业管理服务费( ) 。（A）所有权属于物业管理公司，

2、业主无权过问其收支情况（B）为物业管理公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可（C）所有权属于业主，物业管理单位应当定期(一般 6 个月)向业主公布其收支账目，受业主 监督（D）所有权属于国家5 早期介入的服务对象是( )。（A）建设单位（B）承建单位（C）物业产权人（D）全体业主6 下列不属于公共安全管理服务内容的是( )。（A）出入管理（B）安防系统的使用、维护和管理（C）施工现场管理（D）日常社区管理7 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的( )前,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行招标备案。（A）7 日（B） 15 日（C） 10 日（D）30

3、日8 合同法的最高要求是( )。（A）主体平等、合同自由（B）权利义务公平对等（C）诚实信用（D）守法和维护社会公益9 投标人在提交投标文件的截止时间前( )。（A）可以补充、修改但不能撤回已提交的投标文件 ,其补充、修改的内容为投标文件的组成部分（B）可以补充、但不能修改或撤回已提交的投标文件,其补充、修改的内容为投标文件的组成部分（C）可以补充、修改或撤回已提交的投标文件,其补充、修改的内容为投标文件的组成部分（D）不得补充、修改或撤回已提交的投标文件10 承诺对要约内容的非实质性变更指的是( )。（A）受要约人对合同条款中违约责任和解决争议方法的变更（B）承诺中增加的建议性条款（C）承诺

4、中要求增加价款（D）受要约人对合同履行方式提出独立的主张11 装修人在从事住宅室内装饰装修活动时，改变住宅外立面和在非承重墙上开门、窗的行为，应当经( ) 批准。（A）供暖管理单位（B）燃气管理单位（C）城市规划行政主管部门（D）房地产行政主管部门12 物业管理企业通过签订书面的物业服务合同,明确与业主的( )关系。（A）权利与义务（B）服务与被服务（C）管理与被管理（D）委托与被委托13 管理两种以上物业注册资质一级的物业管理企业，其多层住宅物业管理总面积的计算基数要求( ) 。（A）不少于 200 万 m2（B）不少于 100 万 m2（C）不少于 80 万 m2（D）不少于 60 万 m

5、214 业主、住户手册是物业管理企业向业主、住户介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的( )性质的文件。（A）合同约定（B）业主公约（C）物业管理制度（D）服务指南15 物业管理企业应建立有效的供电运行管理制度,进行合理的负荷分配,尽可能保证三相平衡,任何情况下都不允许( )。（A）超负荷供电（B）超时间供电（C）超范围供电（D）超限量供电16 城市房屋白蚁防治应当使用经( )批准生产的药剂。（A）建设单位（B）业主委员会（C）国家有关部门（D）物业管理企业17 财务管理是人们利用价值形式对企业的( ),进行组织和控制,并正确处理企业与各方面财务关系的一项经济管理工作。（A）劳动过程（B

6、）使用价值运动（C）物质运动（D）资金运动18 下列有关物业管理档案的说法中错误的是( )。（A）物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面的历史记录（B）年度分类法是根据形成和处理文件的年度,将全宗内档案归为一类（C）组织机构分类法是按照立档单位的内部组织机构,把全宗内的档案分成各个类别（D）物业管理企业档案的分类应根据企业自身的情况和档案管理的要求 ,采用相应的分类方法19 在物业管理适用的各类文书中,下列词语属于公文经办用语的是( )。（A）拟请（B）兹经（C）据查（D）兹因20 ( )是直接记载物业及物业管理各个方面的历史记录。（A）物业管理资料（B）物业管理档案（C）物业管理记录（

7、D）物业管理文件21 “根据形式和处理文件的年度，将全宗内档案分成各个类别” 是( )。（A）时间分类法（B）事件分类法（C）年度分类法（D）组织机构分类法22 要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为( )。（A）要约邀请 （B）承诺（C）反要约 （D）发价23 物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是指( )。（A）施工单位 （B）监理单位（C）建设单位 （D）档案管理部门24 下列不属于签订前期物业服务合同应注意事项的是( )。（

8、A）物业的基本情况（B）物业各项的承接验收（C）物业服务的费用（D）前期物业服务合同的解除或终止25 投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、( )、招标文件要求提供的其他材料等组成。（A）投标方案 （B）操作方案（C）物业管理方案 （D）答疑文件26 ( )是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。（A）物业各项管理（B）财务管理（C）企业管理（D）项目管理27 下列不属于物业管理档案的是( )。（A）物业维修记录（B）物业服务记录（C）物业工作记录（D）物业运行记录资料28 工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以( )为主，在植物选用上多选

9、用生长快、成活率高、抗性强的树种。（A）降低噪声 （B）美化环境（C）减轻污染 （D）环保29 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。（A）30 天 （B） 6 个月（C） 1 年 （D）2 年30 下列不属于档案管理常用检索工具的是( )。（A）目录（B）簿式索引（C）装订工具（D）卡片式检索工具31 物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和( )。（A）物业所在地的经济环境 （B）物业所在地的人文环境（C）费用 （D）物业所在地的气候条件32 拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约

10、与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于( )。（A）要约 （B）反要约（C）邀请要约 （D）承诺33 物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是( )。（A）物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作（B）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作（C）对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见（D）参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议34 消防器材的配置应

11、结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理配置。一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置( )瓶灭火器。（A）1 （B） 2（C） 4 （D）635 掌握验收情况，收集工程质量，功能配套等方面是( )阶段的方法和要点。（A）规划设计（B）建设（C）销售（D）竣工验收 36 ( )可通过一定渠道或选择一定的方式，公布有关招聘信息。（A）人力资源管理（B）物业日常管（C）物业管理企业（D）信息安全管理37 下列( ) 不是物业管理机构更迭时的承接查验准备工作。（A）符合承接查验条件（B）成立物业承接查验小组（C）计划准备（D）资料和工具准备38 物业管理企业利润总额包括(

12、)。 营业利润；投资净收益；营业外收支净额；利润净收益；补贴收入；（A）（B） （C） （D）39 下列有关合同的说法，错误的是( )。（A）合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方（B）当事人依法享有自愿订立合同的权利（C）合同的任何一方当事人都享有权利，但可以不承担相应的义务（D）当事人订立合同应当遵守法律法规，不得损害社会公共利益40 下列不是房屋及设施设备管理内容及方法的是( )。（A）评价参考主要指标（B）技术支持（C）技术档案资料管理（D）外包管理41 下列不属于物业管理投诉处理方法的是( )。（A）耐心倾听，不与争辩（B）真诚对待，冷静处理（C）提出解决投诉方案

13、（D）总结经验，改善服务42 全民所有制物业管理企业的资产属于( )。（A）企业所有（B）行政所有（C）国家所有（D）国家和企业所有43 业主大会已经成立的，由( )负责实施物业管理权的招标组织工作。（A）建设单位（B）物业公词（C）业主委员会（D）物业协会44 合同的订立，必须经过( )两个阶段。（A）要约和邀约（B）邀约和承诺（C）要约和承诺（D）邀请要约和承诺45 新设立的物业管理企业的资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。（A）一年（B）半年（C）二年（D）三年46 物业管理企业面临紧急情况要及时发现、及时报告、及时响应、及时控制和( )。（A）及时处置（B）及时规避（C）及时沟

14、通（D）及时疏散居民47 企业文化和社区文化建设是( )的职责。（A）行政管理部（B）品质管理部（C）市场拓展部（D）经营管理部48 前期物业管理，是指业主、业主大会在选聘物业管理企业之前，由( )选聘物业管理企业实施的物业管理。（A）业主（B）业主大会（C）建设单位（D）行政主管部门49 物业管理招标和投标活动，应当遵循公开、公平、公正和( )的原则。（A）诚实信用（B）市场竞争（C）经济合理（D）保密50 物业管理公司在直接面对业主的文书中，大量地使用到的是( )类的应用文书。（A）礼仪文书（B）条据类应用文书（C）告启类应用文书（D）事务文书二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2

15、 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 灭火预案主要内容包括( )。（A）物业项目单位的基本情况，包括周围情况，水源情况 (特点)，物资特性以及建筑特点，单 位消防组织与技术设备（B）火灾危险性及火灾发展特点（C）灭火力量部属，灭火措施及战术方法（D）灭火预案图（E）调查研究，确定消防重点52 以下需要在前期物业服务合同中约定的有( )。（A）物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容（B）物业共用部位、共用设施设备的承接验收标准（C）物业共用部位、共用没施设备的承接验收责任（D）业主自

16、有物业专有部分的承接验收（E）物业服务的费用53 承诺的实质性变更包括( )。（A）合同履行地点和方式的变更（B）增加说明性条款（C）合同价款或者报酬的变更（D）增加建议性条款（E）合同解决争议方式的变更54 要正确处理好单个业主与全体业主之间的关系，单个业主的利益要服从全体业主的共同利益，这就要求所有业主都要增强( )。（A）权利意识（B）义务意识（C）自治意识（D）自律意识（E）法律意识55 保险的基本职能是( ) 。（A）融通资金（B）为建立市场经济提供保障（C）分散风险（D）组织经济补偿（E）为社会的弱者提供帮助56 根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为( )。（A）物业

17、建设单位为主体的招标 （B）业主大会(或单一业主)为主体的招标（C）全权管理项目的招标 （D）监理单位为主体的招标（E）物业产权人为主体的招标57 物业服务企业的营业成本包括( )等。（A）直接人工费 （B）补贴收入（C）专项维修资金 （D）间接费用（E）直接材料费58 有关物业服务企业职能机构及其职责的表述中，正确的有( )。（A）人力资源部的主要职责包括：制定企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置（B）财务部的主要职责包括：执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作（C）市场拓展部的主要职责

18、包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理等（D）品质管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制定物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等（E）环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等59 专项维修资金的来源主要有( )几个方面。（A）法规规定的费用（B）物业服务的费用（C）业主大会中决定分摊的费用（D）业主共有物业的收益（E）社会捐赠或政府拨款的费用60 住房与城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求，以下叙述错误的有( )。（A）物业服务企业信用档

19、案记录信息的报送、传递及有关事官的联系，必须采用电子邮件方式（B）扩大物业服务企业信用档案的覆盖面（C）物业服务企业信用档案记录信息每季度至少更新两次（D）保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确（E）统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享61 物业管理投诉处理的程序包括( )。（A）记录投诉内容（B）详细记录，确认投诉（C）判定投诉性质（D）及时处置，注意质量（E）答复业主62 物业管理风险的内容包括( )。（A）早期介入的风险（B）前期物业管理的风险（C）物业管理合同订立的风险（D）日常物业管理的风险（E）前期介入的风险63 物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的( )，规范业主

20、、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。（A）管理（B）服务（C）控制（D）计划（E）组织64 物业管理常见的行政公文包括( )、通报、请示、批复、意见、函和会议纪要等。（A）通知（B）通告（C）通令（D）报告（E）报道65 日常物业管理期档案主要包括( )。（A）物业购置物品记录档案（B）物业运行记录档案（C）物业维修记录档案（D）物业服务记录档案（E）物业管理公司行政管理档案三、简答题66 物业管理投标主要存在哪些风险,如何进行有效控制?67 物业管理项目义务消防队应由哪些人员组成?一般分

21、为哪些组?68 薪酬管理的主要内容包括哪些?69 薪酬体系设计应注意哪几个问题?70 项目机构主任的考核内容可有哪些?71 测量客户满意的方法?四、案例分析题71 某物业服务企业管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表请分析后回答以下问题：72 解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)?73 上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些?对此，物业服务企业应如何处理?74 在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项? 为什么 ?75 针对上述问题，请结合工作实践，试举出至少三项

22、管理措施，以提高管理服务水平?物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 29 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 物业的承接查验2 【正确答案】 A【知识模块】 物业的承接查验3 【正确答案】 C【知识模块】 人力资源管理4 【正确答案】 C【知识模块】 财务管理5 【正确答案】 A【知识模块】 早期介入与前期管理6 【正确答案】 D【知识模块】 公共秩序管理服务7 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标8 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理合同9 【正确答案】 C【知识模块

23、】 综合10 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同11 【正确答案】 C【知识模块】 物业入住与装修管理12 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同13 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构14 【正确答案】 D【知识模块】 物业入住与装修管理15 【正确答案】 A【知识模块】 房屋及设备设施管理16 【正确答案】 C【知识模块】 综合17 【正确答案】 D【知识模块】 财务管理18 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理档案管理19 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理应用文书20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案

24、】 C24 【正确答案】 A25 【正确答案】 C26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C31 【正确答案】 C32 【正确答案】 C33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 C37 【正确答案】 C38 【正确答案】 B39 【正确答案】 C40 【正确答案】 A41 【正确答案】 C42 【正确答案】 C43 【正确答案】 C44 【正确答案】 C45 【正确答案】 A46 【正确答案】 B47 【正确答案】 A48 【正确答案】 C49 【正确答案】 A50 【正确答案】 C

25、二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 公共秩序管理服务52 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 物业管理合同53 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 物业管理合同54 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构55 【正确答案】 C,D【知识模块】 物业管理风险防范与紧急事件56 【正确答案】 A,B,E57 【正确答案】 A,D,E58 【正确答案】 A,B,C,

26、E59 【正确答案】 ACDE60 【正确答案】 A,C61 【正确答案】 ACE62 【正确答案】 ABD63 【正确答案】 A,B,C64 【正确答案】 A,D65 【正确答案】 B,C,D,E三、简答题66 【正确答案】 物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。由于物业管理投标是对招标的响应,招标活动中招标人和招标物业的风险也存在于投标活动中,除此之外,来自于招标人和招标物业的风险还有招标方提出显失公平的特殊条件;招标方有未告知但会直接影响投标结果的信息 ;招标方出现资金等方面的困难造成项目无法正常进行;招标方在中标后毁约或无法执行合同条款 ;物业延迟交

27、付使用、前期服务期限延长;招标方与其他投标人存在关联交易等。来自于投标人的风险主要有:未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证造成投标决策和投标策略的失误,盲目作出服务承诺,价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营,项目负责人现场答辩出现失误,接受资格审查时出现不可预见或可预见未作相应防范补救措施的失误;投标资料(如物业管理方案、报价等)泄露;投标人采取不正当的手段参与竞争,被招标方或评标委员会取消投标资格;未按要求制作投标文件或送达投标文件造成废标等。来自竞争对手的风险主要有:竞争对手采取打价格战、欺诈、行贿等不正当的竞争手段参与投标活动;竞争对手具备背景或综合竞争的绝对优势 ;竞争对手窃取本

28、企业的投标资料和商业秘密等。对上述风险的防范与控制的具体措施有:严格按照相关法律法规的要求参与投标活动;对项目进行科学合理的分析、评估,周密策划、组织、实施投标活动 ;完善企业自身的管理;选择信誉良好的招标方和手续完备赢利优势明显的物业 ;充分考虑企业的承受能力,制定可行的物业管理方案,选择经验丰富的项目负责人;慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。【知识模块】 物业管理招标投标67 【正确答案】 物业管理项目的义务消防队应由项目的全体员工组成。一般分为指挥组、通讯组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。【知识模块】 公共秩序管理服务68 【正确答案】 (1)确定薪酬管理目标(2)选择薪酬

29、政策(3)制定薪酬计划【知识模块】 人力资源管理69 【正确答案】 (1)体现内在公平,突出外在竞争;(2)引入报酬风险机制,明确薪酬的激励导向功能;(3)调薪的方式要透明和公开,并根据员工的不同需要调整管理方式;(4)改变传统单一的福利模式,重视员工的福利愿望。【知识模块】 人力资源管理70 【正确答案】 项目机构主任的考核内容可有:利润完成率、利润 (佣金)上缴及时性、小区事故发生率、小区顾客投诉率、小区顾客满意率、员工劳动生产率、全局意识、协作意识、授权意识。【知识模块】 人力资源管理71 【正确答案】 抱怨与建议系统 ;客户满意调研;神秘客户法;失去客户分析;竞争者分析【知识模块】 综

30、合四、案例分析题72 【正确答案】 需要资金投入的项目：第 1、6、7、8、9 项。其中第 1、6、9 项应在物业服务费中列支；第 7、8 项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。73 【正确答案】 不属于物业服务企业管理职责范围的项目：第 4、12、13 项。物业服务企业应向业主作出解释，第 4、13 项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业服务企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务；并跟踪事态，及时向业主通报。74 【正确答案】 不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是第11 项，因为物业服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。75 【正确答案】 管理措施： (1) 加强基础管理，包括日常检查和员工培训。 (2) 调整优化管理服务工作流程。 (3) 加强安全、公共秩序管理。 (4) 加强小区共用设施设备的更新改造工作。 (5) 加强小区卫生管理工作。 (6) 加强沟通和宣传工作。