[职业资格类试卷]物业管理师（物业管理实务）模拟试卷36及答案与解析.doc

1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 36 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是( )。（A）规划设计阶段（B）物业承接查验阶段（C）竣工验收阶段（D）销售阶段和建设阶段2 下列不属于前期物业管理期间物业服务企业从事的活动和提供的服务的是( )。（A）物业正常使用期问所需要的常规性服务内容（B）业主人住（C）工程质量保修处理（D）配合设备安装，确保安装质量3 以下事实中,要求给予警告的是( )。（A）招标人强制要求投标人组成联合体共同投标的 ,或者限制投标人之间竞

2、争的（B）招标代理机构与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的（C）将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标的（D）依法必须进行招标项目的招标人泄露标底的4 政府有关管理部门按照消防法的规定，对社区新建房屋，特别是高层建筑的消防设施进行 检查，( )后才允许投入使用。（A）订立了消防管理制度（B）符合消防要求（C）取得消防合格证（D）符合消防要求并取得消防合格证5 我国国家规定高达( ) 的建筑物为高层建筑。（A）12m（B） 20m（C） 24m（D）30m6 物业管理招标，其评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为( )。（A）5 人

3、以上单数，其中物业管理专家不得少于成员总数 1/2（B） 5 人以上单数，其中物业管理专家不得少于成员总数 2/3（C） 7 人以上单数，其中物业管理专家不得少于成员总数 2/3（D）7 人以上单数，其中物业管理专家不得少于成员总数 1/27 住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处( )以下的罚款。（A）5 万元（B） 10 万元（C） 20 万元（D）50 万元8 物业管理招标具有明显的( )。（A）单一性（B）综合性（C）行政性（D）福利性9 根据法律规定,

4、行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,如果相对人有正当理由相信行为人有代理权的,该代理行为( )。（A）有效（B）依然无效（C）效力待定（D）可撤销10 住宅室内装饰装修，是指( )后，业主或者使用人对住宅室内进行装饰装修的建设活动。（A）住宅竣工（B）住宅竣工验收合格（C）住宅封顶后（D）业主入住11 物业管理企业资质等级分为( )。（A）国家级、省级、地市级（B）甲级、乙级、丙级（C）一级、二级、三级（D）高级、中级、初级12 根据我国有关法律规定,房屋装修工程的最低保修期限为( )。（A）1 年（B） 2 年（C） 5 年（D）50 年13 物业管理公司承

5、接物业之后,物业共用区域及共用设施设备的工程质量保修由( )负责。（A）业主大会（B）建设单位（C）业主委员会（D）物业管理公司14 业主委员会的成立须经( )依法核准登记后，才能取得社会团体法人资格。（A）房地产行政管理部门（B）公安部门（C）政府建设行政单位（D）政府社团登记部门15 消防安全管理工作的指导原则是( )。（A）安全第一,防范火灾（B）重大节日,保障安全（C）预防为主,防消结合（D）动火作业,严密监控16 将风险分为财产风险、人身风险和责任风险是按风险( )进行的分类。（A）分析依据（B）产生原因（C）潜在损失形态（D）后果17 下列关于物业管理招标投标基本要求的叙述，不正确

6、的是( )。（A）物业管理招标投标的法律依据主要有中华人民共和国招标投标法 、物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法及各地方的相关法规、政策规定（B）在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素（C）招标人在发布招标公告或投标邀请书的 10 日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的市级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案（D）投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性、项目外部环境和条件等方面进行综合评估18 下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是( )。（A）前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务

7、企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议（B）前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据（C）前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及业主（D）在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同19 装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下应不超过( ) 。（A）2 个月 （B） 3 个月（C） 6 个月 （D）1 年20 在入住工作的准备工作中，除要作大量的资料准备外，还有其他准备工作，以下项目中的( ) 不含在其他准备工作中。（A）入住工作计划（B）入住仪式策

8、划（C）环境准备（D）用于检验的设备、工具准备21 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由( )代表全体业主与物业服务企业签订。（A）业主代表 （B）施工单位（C）建设单位 （D）委托单位22 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，体现了合同签订的( ) 原则。（A）主体平等 （B）合同自由（C）权利义务公平对等 （D）诚实信用23 随着物业管理市场的不断规范和发展，其对( )的运作要求也越来越高。（A）人力资源管理（B）物业管理企业（C）物业日常管理（D）信息安全管理24 物业管理投标中，常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。下列对商务文件

9、和技术文件的叙述，不正确的是( )。（A）公司简介不属于商务文件范畴（B）公司简介包括投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况（C）公司法人地位及法定代表人证明属于商务文件（D）商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价25 在试用期间被证明不符合录用条件的，应对当事人予以( )。（A）辞职（B）辞退（C）解职（D）资遣26 有关物业开发项目早期介入的必要性表述中，不正确的是( )。（A）协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题（B）能从源头上堵住漏洞，避免或减少阶段问题的发生（C）减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行（D）可以在物业开

10、发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素彻底消除27 物业查验的过程中，( )检验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。（A）观感 （B）检测（C）试验 （D）使用28 全国物业服务企业信用档案建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，由国家 ( )统一部署。（A）行政主管部门 （B）住房与城乡建设部（C）中国物业管理协会 （D）当地物业管理行政主管部门29 下列不是标点符号的作用的是( )。（A）表示停顿（B）表示语气，标明句子是陈述语气、疑问语气，还是感叹语气（C）表示句中的意思（D）标示句子中某些词句的性质30 物业管理机构更迭时物业查验的内容有(

11、)。（A）物业资料情况（B）物业公用部位、共用设施及管理现状（C）园林绿化情况（D）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况31 招标人在发布招标公告或投标邀请书的( )日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。（A）7 （B） 10（C） 15 （D）3032 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别，主要体现在订立合同的当事人不同和( ) 。（A）合同内容不同 （B）合同主要条款不同（C）合同期限不同 （D）合同的制订程序不同33 下列不属于技术资料及图纸的是( )。（A）竣工图（B）文件图纸（C）详细技术资料（D）设备资料34

12、 在考核的程序中，确定考核的周期，一般以( )为周期比较合适。（A）1 个月 （B） 3 个月（C） 6 个月 （D）1 年35 下列说法错误的是( )。（A）业主由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题（B）由于物业管理企业普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一（C）物业管理服务项目外包是物业管理运作中常见的现象（D）物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担全部的法律责任36 下列不是物业消防安全检查的内容与方法的是( )。（A）消防安全检查的内容（B）消防安全检查的责任和策略（C）消防安全检查的组织

13、方法和形式（D）消防安全检查的程序37 ( )的资料档案收集与入住期物业管理工作密切相关，须同步进行。（A）物业承接查验期（B）物业入住期（C）日常物业管理期（D）特殊物业管理期38 “根据形成和处理文件的年度，将全宗内档案分成各个类别” 的是( )。（A）事件分类法（B）时间分类法（C）年度分类法（D）组织机构分类法39 下列不属于日常物业管理期档案的是( )。（A）物业运行记录档案（B）物业维修记录档案（C）物业收集资料档案（D）物业管理公司行政管理档案40 居住类型物业的重点主要集中在( )。（A）基础性的物业管理服务内容层面（B）经营和设施设备管理等方面（C）人员的出入管理方面（D）对

14、紧急事件的预防与处理方面41 ( )是常规物业管理清洁服务的延伸服务。（A）外墙清洗（B）泳池清洁（C）上门有偿清洁服务（D）专项清洁工作42 房屋及设备设施维修养护计划的编制依据不包括( )。（A）安全与环境保护的要求（B）房屋及设施设备的技术状态（C）房屋及设备设施的使用要求（D）房屋及设备设施的造价43 物业管理投诉处理的程序第四个步骤是( )。（A）判定投诉性质（B）确定处理责任人（C）调查分析投诉原因（D）记录投诉内容44 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于( )日。（A）15（B） 20（C） 30（D）6045 设区的市级人民

15、政府房地产行政主管部门负责( )物业管理企业资质证书的颁发和管理。（A）一级、二级和三级（B）二级和三级（C）三级（D）临时资质46 义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每( ) 还应进行一到两次的消防实战演习。（A）年（B）季（C）月（D）周47 地方物业管理行政主管部门负责( )资质以下物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理。（A）一级（B）二级（C）三级（D）四级48 一级资质物业管理企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员不少于( )人。（A）15（B） 20（C） 25（D）3049 把物业租赁分

16、为住宅租赁和非住宅租赁，这是按( )划分租赁市场。（A）物业用途（B）租赁房屋的性质（C）物业租赁期限（D）承租人的国籍50 物业入住阶段，( ) 应由物业服务企业通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传，力求家喻户晓。（A）临时管理规约（B）管理规约（C）物业服务合同（D）前期物业服务合同二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 人员激励机制的内容包括( )。（A）激励时机（B）激励频率（C）激励程度（D）激励深度（E

17、）激励广度52 发生失窃案应根据( )决定是否向公安机关报案。（A）物业管理公司的制度（B）客人的明确要求（C）保安部的规模（D）丢失财物价值（E）公安机关的规定53 有关投标人的法律禁止性规定包括( )。（A）禁止投标人之间相互约定抬高或压低投标报价（B）禁止招标人向投标人泄漏标底（C）挂靠或者借用其他企业资质进行投标（D）投标人以低于成本价投标（E）投标人在投标截止时间前又提出补充内容的54 物业管理方案中体现物业服务企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容有( ) 。（A）项目的整体设想与构思（B）组织架构与人员配置（C）费用测算与成本控制（D）工作目标和计划（E）服务承诺55

18、 以下属于市场拓展部职责内容的有( )。（A）投标管理（B）制订物业项目考核体系（C）客户满意度评价及监督（D）顾问项目管理与协调（E）物业管理市场调查研究56 制订物业管理方案的关键性内容包括( )。（A）物业项目的整体设想与构思（B）组织架构与人员配置（C）费用测算、成本控制（D）管理方式、运作程序及管理措施（E）自我约束条款57 物业服务费的测算编制应考虑的因素有( )。（A）物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中（B）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还

19、是市场调节价（C）物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金（D）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本（E）物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展58 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括的内容有( )。（A）获取招标信息（B）招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点（C）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准（D）物业服务合同的签订说明（E）对投标人及投标书的

20、要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容59 物业服务企业信用档案的记录内容主要包括( )。（A）公众投诉及处理情况 （B）经营活动中的违法违规行为（C）企业及执(从)业人员的基本情况 （D）物业服务企业信用档案投诉情况（E）服务质量问题及其他不良行为记录60 室外公共区域的清洁方法主要包括( )等。（A）擦 （B）扫（C）养 （D）洗（E）捡61 早期介入的作用有( )。（A）优化设计（B）有助于提高工程质量（C）有利于了解物业情况（D）更改物业的规划设计（E）为验收接管打下基础62 物业管理档案管理包括物业管理档案的( )。（A）概念（B）分类（C）价值（D）收集整理（E）保管利用6

21、3 对于电梯系统管理，以下说法错误的是( )。（A）电梯每两年要由政府技术监督部门进行年检，获得合格证，才能继续使用（B）根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间（C）电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人（D）所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的毕业证书（E）电梯属于业主共有财产，未经业主许可不能进行维修64 室外公共区域的清洁方法主要包括( )等。（A）拖（B）扫（C）洗（D）捡（E）擦65 物业管理信用档案的建立范围包括( )。（A）物业管理企业（B）物业管理专业人员（C）业主委员会（D）建设单位（E）物业使用人三、简答题66 委托

22、招标代理机构进行物业管理招标时,招标代理机构应具备哪些基本条件?67 入住的前提条件有哪些。68 房屋及设备设施档案主要包括哪几个方面?69 维修养护计划的内容有哪些?70 培训体系的建立应考虑哪些因素?71 简述薪酬体系设计的基本步骤。四、案例分析题72 方达物业管理公司(3 级资质)目前承接了 5 个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积 135 万平方米，服务质量得到了上述物业项目的业主的肯定。 问题1为了进一步发展企业，该物业管理公司应如何制定市场营销策略?2物业管理公司经营战略的模式有哪些? 物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 36 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，

23、每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 早期介入与前期管理2 【正确答案】 D【知识模块】 早期介入与前期管理3 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理招标投标4 【正确答案】 D【知识模块】 公共秩序管理服务5 【正确答案】 C【知识模块】 公共秩序管理服务6 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标7 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标8 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标9 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同10 【正确答案】 B【知识模块】 物业入住与装修管理11 【正确答案】 C【知

24、识模块】 物业管理企业的设立和组织机构12 【正确答案】 B【知识模块】 综合13 【正确答案】 B【知识模块】 综合14 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构15 【正确答案】 C【知识模块】 公共秩序管理服务16 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理风险防范与紧急事件17 【正确答案】 C18 【正确答案】 D19 【正确答案】 B20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】

25、 C31 【正确答案】 B32 【正确答案】 C33 【正确答案】 B34 【正确答案】 D35 【正确答案】 D36 【正确答案】 B37 【正确答案】 B38 【正确答案】 C39 【正确答案】 C40 【正确答案】 A41 【正确答案】 C42 【正确答案】 D43 【正确答案】 B44 【正确答案】 B45 【正确答案】 C46 【正确答案】 A47 【正确答案】 B48 【正确答案】 D49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少

26、选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B,C,D,E【知识模块】 人力资源管理52 【正确答案】 B,D【知识模块】 公共秩序管理服务53 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理招标投标54 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 物业管理招标投标55 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构56 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理招标投标57 【正确答案】 A,B,D,E58 【正确答案】 B,C,D,E59 【正确答案】 A,B,C,E60 【正确答案】 B,D,E61 【正确答案】 ABCE62 【正确答案】 ABD

27、E63 【正确答案】 A,E64 【正确答案】 B,C,D65 【正确答案】 A,B三、简答题66 【正确答案】 招标代理机构应当具备的基本条件有:从事招标代理业务的营业场所和相应资金;编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量 ;招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守有关招标人的规定。【知识模块】 物业管理招标投标67 【正确答案】 物业入住的前提是,物业符合国家规定的各项交付使用条件,并经物业管理单位接管验收合格。入住前提条件包括法律规定和合同约定两个方面,法律规定主要是指物业符合国家规定的交付条件,如已办理竣工验收或综合验收等相关工作,并通过物业接管验收。合同约定主要是

28、指建设单位和业主签订的购房合同中双方约定的交楼条件,如,是毛坯房交楼还是粗装修标准交楼。房地产和物业管理实践中要特别注意房屋的质量、朝向、面积、水电气以及物业相关配套设备、设施和场地等要符合规定的交付使用条件,否则不得办理入住等手续。【知识模块】 物业入住与装修管理68 【正确答案】 原始档案 ;使用档案;支持档案。【知识模块】 房屋及设备设施管理69 【正确答案】 包括维修养护的对象、维修养护的责任人、维修养护的标准、维修养护的方法和维修养护效果的验证。【知识模块】 房屋及设备设施管理70 【正确答案】 (一) 项目机构的数量及分布如果项目机构的数量较多,且分布较散,则宜建立二级培训体系。如

29、果项目机构的数量较少,且分布较集中,则宜建立一级培训体系。(二)物业类型结构如果企业所管物业类型结构简单,则宜建立一级培训体系。如果所管物业类型结构复杂,则宜建立二级培训体系。(三)员工素质的高低员工素质的高低也是影响物业管理企业培训体系建立的一个重要因素。如果员工整体素质较高,则宜建立二级培训体系,如果员工素质较低,则宜建立一级培训体系。(四)拥有的培训资源企业拥有的培训资源包括财力资源、人力资源、物力资源、时间资源、信息资源及场地资源等。培训资源的多少影响公司培训体系的选择,如果一个物业管理企业培训资源较紧缺,则宜建立一级培训体系,以最大限度地利用资源;若培训资源比较充裕,则宜建立二级培训

30、体系。【知识模块】 人力资源管理71 【正确答案】 物业管理企业的薪酬体系要体现对内具有公平性,对外具有竞争力。要设计出合理科学的薪酬体系,一般要经历以下几个步骤:第一步:职位分析,这是确定薪酬的基础。第二步:职位评价,重在解决薪酬的对内公平性问题。第三步:薪酬调查,重在解决薪酬的对外竞争力问题。第四步:薪酬定位。在分析同行业的薪酬数据后,需要做的是根据企业状况选用不同的薪酬水平。第五步:薪酬结构设计。【知识模块】 人力资源管理四、案例分析题72 【正确答案】 1该物业管理公司应这样制定市场营销策略：(1)建立营销机构。(2)调查分析市场。(3)明确市场定位。竞争地位可分为市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场利益者。(4)确定经营战略。(5)设计营销战略。(6)制定和实施营销方案。2经营战略四种模式：(1)特色品牌专一发展模式。(2)特色品牌综合发展模式。(3)连锁经营发展模式。(4)资产重组发展模式。