[职业资格类试卷]物业管理师（物业管理实务）模拟试卷56及答案与解析.doc

1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 56 及答案与解析一、案例分析题0 某住宅小区在业主大会成立后，选聘甲物业公司对其进行管理，并与甲物业公司签订了为期 2 年的物业服务合同。1 年后，小区业主认为甲物业公司处理问题不及时，不能满足他们的利益。于是，小区业主自行组织选举产生业主委员会，业主委员会选择了乙物业公司，提前解除了与甲物业公司的物业服务合同，强迫甲物业公司撤离小区。【问题】1 物业服务合同应当具备哪些内容?2 业主委员会的职责有哪些?3 假如经业主大会 23 以上投票权业主投票决定，业主大会可否解除与甲物业公司的物业服务合同?3 某物业项目建筑面积 30 万平方米，可收物业服务费用面积

2、 27 万平方米，每年计划成本 375 万元，现在进行招投标。有一物业公司管理项目多层住宅 20 万平方米，高层住宅 20 万平方米，别墅 4 万平方米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：(1)人工费：人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用，包括公司分管项目副总经理的工资、项目经理的工资和社会保险。补充养老金。项目人员年终绩效奖励。(2)工程保修费。(3)公共区域清洁卫生材料费。(4)装修工程垃圾清运费。(5)对社会的爱心捐赠。(6)用于项目的固定资产折旧。(7)项目履约保证金。(8)共用设施设备及公众责任保险金。(9)对供用部位的大修费。(10)公共秩序维护费。【问题】4

3、根据该投标物业公司管理的建筑面积可知该物业公司管理资质等级为哪类?5 本案例中的资质等级证书应由谁颁发?6 说明该物业公司的注册资本范围和物业管理专业人员的分配。7 以上费用哪些不能计人物业服务成本?7 2013 年 7 月 10 日，业主李某入住了某高档公寓 5 单元 601 室，并且预缴了一年的物业服务费。2014 年 6 月 9 日，李某所缴纳的物业服务费到期，至今再也没有缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次催缴其所欠的物业服务费，但李某坚决不交，其主要理由是该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些

4、都是开发商遗留的问题，让李某直接找开发商联系解决。【问题】8 物业服务企业这样的答复是否合理?如果不合理，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留来的问题?9 针对业主王某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应如何处理?10 物业服务企业对质量缺陷工程的处理对策有哪些?10 甲招标公司受业主 A 委托，于 201 4 年 7 月 2 日在中国招标网发布某廉租住房建设办公室和谐园物业管理权项目公开招标公告。请各有关单位于 2014 年 7 月 21日前与公告中联系人联系，及时参与投标等相关工作，以免错失商业机会。【问题】11 物业项目管理权的获取方式不包括 ( )（A）招投标方式（B）直接委托方式（C）

5、协议选聘（D）直接获取12 物业服务项目的招投标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择( )的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。（A）最符合条件（B）服务费用最低（C）服务标准最高（D）性价比最高13 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于( )日。（A）10（B） 20（C） 30（D）4014 开标过程结束后应立即进入( )程序。（A）招标（B）评标（C）投标（D）中标14 某房地产开发公司开发的某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于 2012 年 6 月开始入住，2014 年 8 月该小区召开首次

6、业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于 2014 年 10 月 1 日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于 2014 年 10 月 13 日前办理完成物业交接验收手续。【问题】15 房地产开发公司书面提请甲物业服务企业承接查验，在现场查验( )日前，房地产开发公司应当向甲物业服务企业移交相关物业资料。（A）5（B） 10（C） 20（D）3016 物业管理机构更迭时，管理工作移交的物业资料中，业主房屋装修资料包括 ( )（A）身份证复印件、相片（B）入住登记表（C）设备维修记录（D）消防审批1

7、7 若乙物业服务企业为二级资质物业服务企业，则其注册资本应为人民币( )万元以上。（A）500（B） 300（C） 200（D）10018 主营业务收入是指物业服务企业在从事物业服务活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括 ( )（A）物业管理收入（B）物业委托收入（C）物业经营收入（D）物业大修收人19 在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人 ( )（A）自主经营（B）结余归己（C）风险自担（D）综合经营20 工程保修服务内容主要包括 ( )（A）物业公司验收（B）维保派工（C）跟踪管理（D）维保验证21 物业设施设备主要分为( )和电梯升降系统、给排

8、水系统、消防系统、弱电系统等。（A）房屋与设施（B）强电系统（C）垃圾回收系统（D）空调系统物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 56 答案与解析一、案例分析题1 【正确答案】 物业管理条例第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。2 【正确答案】 物业管理条例第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物

9、业服务合同。 (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。(4)监督管理规约的实施。(5)业主大会赋予的其他职责。3 【正确答案】 根据物业管理条例第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如经业主大会 23 以上投票权业主投票决定，业主大会可以解除与甲物业公司的物业服务合同。4 【正确答案】 根据物业服务企业资质管理办法，二级资质物业服务企业中关于面积的规定为：“ 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100

10、：多层住宅 100 万平方米；高层住宅 50 万平方米；独立式住宅(别墅)8 万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20 万平方米” 。而本案例中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为：多层住宅：20100=20；高层住宅：2050=40；别墅：48=50；20+40 +50=110100，符合条件。据此判断该公司资质等级为二级。5 【正确答案】 物业服务企业资质管理办法第四条规定，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受

11、国务院建设主管部门的指导和监督。因此，本案例中物业公司的资质等级证书应由省、自治区人民政府建设主管部门或直辖市人民政府房地产主管部门颁发。6 【正确答案】 根据物业服务企业资质管理办法的规定，该物业公司为二级资质，其注册资本应为人民币 300 万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 20 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。7 【正确答案】 物业服务收费管理办法第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部

12、位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。因此，不能计入物业服务成本的费用有：公司分管项目副总经理的工资、补充养老金、项目人员年终绩效奖励、工程保修费、项目履约保证金、装修工程垃圾清运费、列社会的爱心捐赠、对物业共用部位的大修费。8 【正确答案】 (1)该物业服务企业这样回答是不合理的。正确的做法应为：向王某解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等；向王某介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。(2)处理开发

13、商遗留问题的几种方式：代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题；协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题；协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗留的工程问题等。9 【正确答案】 针对业主王某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应采取以下措施：(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业服务收费的理解和配合。(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交。(4)如果仍不能解决，物业服务企业可要求业主委员会(如已成立)履行催缴义务。(5)

14、在正式向法院提起诉讼之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。10 【正确答案】 物业服务企业对工程质量缺陷的处理对策：(1)为保证维保工作质量与效率，建设单位、承建商、物业服务企业应签订三方维保协议。首先，明确承建商保修期满结算工程质量保证金须经物业服务企业验收确认；其次，物业服务企业通知承建商维保，但承建商不及时履行义务的，物业服务企业有权另行指定维保单位组织实施，费用由承建商承担。(2)一般性质量缺陷按工程维保

15、流程进行处理。(3)重大缺陷首先明确责任，主动与业主说明情况；其次要求建设单位组织协调承建商给出完善的时间计划。11 【正确答案】 D【试题解析】 物业项目管理权的获取方式有三种：招投标方式、直接委托方式以及其他合法方式，如协议选聘等。12 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务项目的招投标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。13 【正确答案】 B【试题解析】 招

16、标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于 20 日。14 【正确答案】 B【试题解析】 开标过程结束后应立即进入评标程序，评标由评标委员会负责，评标应当在严格保密的情况下进行。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。15 【正确答案】 C【试题解析】 建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验 20 日前，建设单位应当向物业服务企业移交相关物业资料。16 【正确答案】

17、D【试题解析】 物业管理机构更迭时，管理工作移交的物业资料主要包括：(1)物业产权资料、综合竣工图纸及竣工资料、工程验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。(2)业主资料： 业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等；业主专有部分维修及特约服务记录等。 (3)管理资料。(4)财务资料。 (5)合同协议书。 (6)人事档案资料。(7) 其他需要移交的资料。17 【正确答案】 B【试题解析】 根据物业服务企业资质管理办法的规定，我国物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一级资质注册资本为人民币 5

18、00 万元以上；二级资质注册资本为人民币 300 万元以上；三级资质注册资本为人民币 50 万元以上。18 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 主营业务收入是指物业服务企业在从事物业服务活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业服务收入、物业经营收入、物业酬金收入和物业大修收入。19 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。20 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 工程保修服务内容主要包括信息收集、维保派工、跟踪管理、维保验证、业主验收五个方面的内容。21 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等。