[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷10及答案与解析.doc

1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 10 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 下面对工业物业管理的说法，不正确的是( )。（A）通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关（B）必须保证能源供应和内部运输系统的通畅（C）要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响（D）整体开发的各种使用用途的工业物业管理2 对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的( ) 和组合投资管理工作。（A）资产管理（B）财务管理（C）投资管理（D）经营管理3 房地产投资也并不是

2、十全十美，有某些缺点。这些缺点突出表现在( )。（A）流动性差（B）投资数额巨大和投资回收期较长（C）需要专门的知识和经验（D）以上全部正确4 变现风险是指( ) 。（A）房地产市场的周期波动给投资者带来的风险（B）急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险（C）房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求风险（D）物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险5 房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在( )。（A）城市社会经济活动中的位置（B）整体市场供求关系中的位置（C）未来城市发展建设中的位置（D）以上全部正确6 对于一个特定的经济系统而言

3、，投入的资金，花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式体现的资金流出或( )。（A）现金流入（B）现金流出（C）资金流出（D）净现金流量7 年利率为 12%，存款额为 1000 元，期限为一年。一年 12 次按月利率计息，则一年后的本利和为 ( ) 元。（A）1120.00（B） 1125.51（C） 1126.83（D）1147.968 此图为( )。（A）一次支付现金流量图（B）等差序列支付现金流量图（C）等额序列支付现金流量图（D）等比序列支付现金流量图9 第一类无形磨损，是指( )。（A）由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进，技术更完善，生产效率更高，运行费用更低的新型设

4、备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的磨损（B）生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值（C）设备因自然力产生的磨损（D）设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损变形和损坏10 某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元由金融机构提供抵押贷款，余款 20 万元由投资者用现金支付。如果该项投资年税后净现金流量为 2.2 万元，则该项投资的税后现金回报率为( )。（A）9%.（B） 10%.（C） 11%.（D）14%.11 等额还本利息照付是指( )。（A）借款期间每期仅支付当期利息，而不还本金，最后一期归还全

5、部本金并支付当期利息（B）规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息（C）在规定期限内分别等额摊还本金和利息（D）借款期末一次偿付全部本金和利息12 物业价格的有效需求是指( )。（A）支付能力支持的需要（B）不但愿意购买而且有能力购买（C）只有需要而无支付能力（D）虽然有支付能力但不需要13 成交价格是一个( ) 的事实。（A）正进行（B）继续进行（C）已经完成（D）无结束14 面积包括面积单位和面积( )。（A）内容（B）内涵（C）情况（D）状况15 一套建筑面积为 100m2，单价为 3000 元/m 2，总价为 30 万元的住房，在实际交易中约定在一年后付清，则实际单价为( )元/m 2

6、。（A）2857（B） 2963（C） 2975（D）300016 从物业价值是从物业预期未来收益的现值之和的角度来看，由于物业价值与折现率( )相关，而折现率与利率( ) 相关，所以利率升降会使物业价格( )。（A）负 负 上升或下降（B）正 正 上升或下降（C）负 正 下降或上升（D）正 负 下降或上升17 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 2325 元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%，则该宗物业的正常成交价格为( ) 元/m 2。（A）2500（B） 2625（

7、C） 2763（D）232518 某宗物业是政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益为 8 万元；该宗物业的报酬率为 8.5%，则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）90.56（B） 91.52（C） 94.43（D）95.1219 在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格( )。（A）相邻物业的合并交易（B）交易税费非正常负担的交易（C）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易（D）以上全是20 如下图所示，商品住宅需求曲线由 D1 变成 D2，如果住宅价格仍为户，则居民购买商品住宅需求量下降为(

8、)。（A）Q1（B） Q2（C） Q3（D）不确定21 销售量是指报告期内销售房屋的数量、单位建筑面积和( )。（A）体积（B）件数（C）套数（D）个数22 ( )是政府调控房地产市场的主要对象。（A）区位（B）房地产收益（C）房地产价格（D）房地产管理23 当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、( )的分析，以便制定出更明智的租买决策。（A）租金价格水平（B）市场吸纳情况（C）竞争情况分析（D）以上全部正确24 ( )，是为物业资本支出准备资金的惯例做法。（A）建立准备基金（B）建立预备基金（C）确立准备基金（D）确立预备基金25 从物业管理者的权益角度考虑，自动延期的延长

9、期限最好是在( )的租约中明确地规定下来。（A）最初（B）最终（C）计划（D）预算26 在制定租赁方案时，需要首先确定物业中( )。（A）能够对外出租的面积和租赁方式（B）编制租赁经营预算（C）定后目标市场（D）确定租金方案27 申请房屋租赁登记备案应当提交证明文件包括书面租赁合同、( )。（A）房屋所有权证（B）当事人合法证件（C）城市人民政府规定的其他文件（D）以上全是28 房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续间相关。时间是合同的基本元素，因此房屋租赁合同属于( )。（A）双务合同（B）有偿合同（C）要式合同（D）继续性合同29 ( )是物业经营管理企业实施 LRM 的基础，也是

10、CRM 的基础。（A）建立详细的租户档案（B）租赁期内的服务（C）租金缴交的管理（D）数据统计与分析30 在数量上，( ) 等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。（A）边际成本（B）差异成本（C）机会成本（D）估计成本31 成本项目的估算方法，最后都必须( )。（A）分摊到每月每平方米（B）算上法律费用（C） 100%（D）以整数出现32 ( )特别适合那些经营管理水平较高，业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。（A）固定预算（B）弹性预算（C）零基预算（D）概率预算33 物业管理企业财务

11、管理部门可以采用( )形式，对成本实行总额控制。（A）同理理论（B）费用手册（C）实施预算（D）控制成本34 在物业经营管理活动中，不论是哪种类型的合同，其构成要素包括( )。（A）物业经营管理服务报告的内容要求（B）管理者的权力范围（C）管理者的责任（D）以上全是35 物业交付业主前，物业服务费由( )承担；物业交付业主后，由( )承担。（A）建设单位 建设单位（B）业主 业主（C）建设单位 业主（D）业主 建设单位36 所有物业管理企业在相同的条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业管理企业提供的资料，提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的，这是物业管理招投标原则中的( ) 原则。（

12、A）公开（B）公平（C）公正（D）合理37 ( )的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同对策。（A）风险识别（B）风险评估（C）风险控制（D）风险调整38 物业保险的目的是利于善后工作和( )。（A）分散意外损失（B）确保财产安全（C）保护意外财产（D）转移直接伤害39 公共责任保险的除外责任包括( )。（A）绝对除外责任（B）可以附加承保的除外责任（C）公众责任不能保，但其他保险可承保的除外责任（D）以上全是40 ( )是在企业实行内部经济核算制的条件下，企业内部各单位之间相互提供的商品和劳务要进行计价结算形成的。（A）企业同其所有者之间的财务关系（B）企业同其债权人之间的财务关系（C

13、）企业内部各单位之间的财务关系（D）企业同职工之间的财务关系41 财务情况说明书包括企业生产经营的基本情况、( )。（A）利润实现和分配情况（B）资金增减和周转情况（C）对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项（D）以上全部正确42 ( )是将基本评价结果与定性评价结果按照规定的方法进行拟合的最终评价分数。（A）综合评价结果（B）最终评价结果（C）终极评价结果（D）初步评价结果43 下列属于发展能力状况修正指标的是( )。（A）经营亏损挂账比率（B）长期资产适合率（C）总资产增长率（D）应收账款周转率44 用于评议指标的评价计分的方法是( )。（A）功效系数法（B）综合分析判断法

14、（C）定量计分法（D）定量和定性相结合计分法45 针对物业管理报告的不同，其公布或送达的具体要求也不同，一般来说，向企业高层管理者以及企业的投资者或董事会提交的物业管理报告，收益性物业的物业管理报告通常都需要( ) 公布或提交一次。（A）每月（B）每季度（C）每半年度（D）一年度46 下列对写字楼物业管理工作模式的说法，错误的是( )。（A）物业管理目标是物业的市场定位（B）建筑物管理包括确定适当的建筑物维修养护的标准，建筑物管理办法，对建筑物进行定期检查和公共设施设备的维修养护与管理（C）租赁期间管理主要指租户履行租约义务的监督，制定的有效的租金收取政策，服务管理、租金调整和续租谈判和租期结

15、束时的管理等工作（D）经营状况评估是指物业管理企业经常更新和评估物业的财务状况，以便从中发现物业经营状况好坏的原因的过程47 在写字楼出租过程中，物业管理师常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积的比例系数(R/U 系数)，实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但计算租金时要将该单元内建筑面积再 ( )R/U 系数。（A）加上（B）减去（C）乘以（D）除以48 写字楼物业投保的最大特点是( )。（A）写字楼物业的业主，物业管理企业和租户都要参加保险（B）主被称为投保人，物业管理企业为附属投保人（C）保费费是物业运营成本的一部分，且这部分费用最终要转嫁到租户身上（D）物业投资过程中的所有风险

16、都可能通过保险安排来进行规避，但在物业投保的过程中，业主或物业管理企业通常还要在投保项目和保险支出之间作出平衡49 物业管理绩效评价报告由( )组成。（A）封面（B）正文（C）附录（D）以上全是50 ( )是零售商业物业经营管理的核心内容。（A）策略与运行管理（B）现场管理（C）营销管理（D）财务管理51 研究消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象的是( )。（A）中心地理论（B）同类零售店聚售理论（C）需求的外部效应理论（D）同期理论52 下列英文略写中，表示生命周期成本的是( )。（A）LCC（B） LGG（C） LCG（D）L

17、GC53 不属于以应收账款形式的不良资产是( )。（A）证卷投资的应收账款（B）逾期的应收账款（C）呆滞的应收账款（D）坏财、死财形式的应收账款54 投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标需进行( )。（A）分期投资（B）组合投资（C）分步投资（D）投资管理55 超出性租金是( ) 。（A）毛租（B）净租（C）百分比租金（D）以上全是56 在零售商业物业中，客户投诉一般分为( )。（A）来访投诉（B）电话投诉（C）来信报拆（D）以上全是57 编制弹性成本预算的主要方法有公式法和( )。（A）列表法（B）举例法（C）排除法（D）划分法58 ( )是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿

18、命来求取建筑折旧的方法。（A）直线法（B）曲线法（C）年限法（D）经济法59 在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少的是( )。（A）人口净增长（B）人口负增长（C）人口机械增长（D）人口自然增长60 对一个新建成的零售商业物业而言，设施维护费占总费的( )。（A）1% 2%（B） 3%5%（C） 5%7%（D）9%.二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 物业经营管理，是指为了满足业主的目标，综合运用下列( )技术、手

19、段和模式，为业主提供综合性管理服务。（A）物业管理（B）设施管理（C）房地产资产管理（D）房地产投资管理（E）房地产组合投资管理62 房地产投资的特性有( )。（A）位置固定不可移动性（B）寿命周期长（C）政策影响性（D）专业管理依赖性（E）资金流动性63 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有( )。（A）经营税金及附加（B）城镇土地使用和房产税（C）企业所得税（D）员工所得税（E）保险税64 在复利计算和考虑资金时间的计算中，常用的符号表示正确的有( )。（A）i计算周期数（B） P现值（C） F终值(未来值)（D）G每一时间间隔收入或支出的等比变化值（E）B每一时间间隔收入或支出的

20、等差变化值65 物业价格与一般物品的价格共同之处在于( )。（A）都是价格，用货币来表示（B）都有波动，受供求因素的影响（C）都是按质论价：优质高价，劣质低价（D）都是受区位的影响很大（E）都是形成的时间较长66 选取的可比实例应符合( )。（A）可比实例物业应是估价对象物业的类似物业（B）可比实例的成交日期应与估价时点接近（C）可比实例的交易类型应与估价目的吻合（D）可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常的市场价格（E）可比实例应同实际完全相符67 影响房地产市场发展的社会因素有( )。（A）家庭收入水平及分布（B）传统观念及消费心理（C）社会福利（D）家庭户数与规模（E）家庭生

21、命周期68 下列关于表达式 f (Pn，Pn-1，Y，G，)的说法，正确的有( )。（A）此公式表示消费对某种商品的需求数量与不同影响因素之间的关系（B）该公式的含义是：对某种商品”的需求数量( )是该商品本身的价格(Y) ，其他商品的价格 (Pn-1)，收入(Pn)，政府政策(G) 以及其他因素()的函数（C）该公式的含义是：对某种商品 n 的需求数量( )是该商品本身的价格(Pn)，其他商品的价格 (Pn-1)，收入(Pn)，政府政策(G) 以及其他因素()的函数（D）对应某种具体的商品来说，其他因素也是不可以确定的（E）对应某种具体的商品来说，其他因素也是可以确定的69 房屋租赁登记备案

22、的一般程序包括( )。（A）签订（B）申请（C）审查（D）颁证（E）变更70 房屋租赁合同的法律特征有( )。（A）房屋租赁合同是双务合同（B）房屋租赁合同是无偿合同（C）房屋租赁合同是诺成合同（D）房屋租赁合同是要式合同（E）房屋租赁合同是继续性合同71 在营业成本中，直接人工费用包括( )。（A）人员的工资（B）人员的奖金（C）人员福利费（D）办公费（E）差旅费72 在编制成本预算时，必须遵循( )。（A）成本预算必须同其他预算相协调（B）成本预算要以各项定额为基础（C）成本预算应有相应的技术经济措施保证（D）成本预算要全面权衡，提高资金使用效益（E）成本预算要符合实际，不要留余地73 物

23、业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可将合同归为( ) 。（A）物业建设单位在开发过程中所订立的合同（B）前期物业服务合同与物业服务合同（C）业主所签订的与物业管理活动有关的合同（D）物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同（E）后期物业管理合同74 物业服务合同具有( )特征。（A）物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合 同，一经查实，可依法起诉（B）物业服务合同是有偿合同（C）物业服务合同具有过渡性（D）物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同（E）物业服务合同是劳务合同75 企业财务活动是指在商品货

24、币经济条件下企业的资金运动，包括( )。（A）资金筹集（B）资金运用（C）资金耗费（D）资金转收（E）资金收回和分配76 写字楼物业的特点，主要体现在( )。（A）所处区位好，规模大（B）多为现代化的高层建筑（C）功能齐全，配套设施完善（D）全部由专业物业管理企业管理（E）保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键77 北京市写字楼等级划分有特定的参考标准(硬件部分)。下列有关甲级写字楼的描述，错误的是( ) 。（A）位置十分优越，一般属于城市商务中心(CBD)，交通十分便利（B）停车位数量：每 90120m 2 出租面积提供 1 个机动车位（C）办公空间在一定程度上具有灵活分隔适应性，室内净

25、高 2.5m（D）全面设置消防自动报警系统和消防自动灭火系统（E）中央空调系统，温湿可由中央系统控制78 零售商业物业的经营管理工作，主要包括( )。（A）招商及承租户组合（B）零售技术及营销（C）零售技术（D）物业维护（E）运行管理79 组合投资管理包含的要素有( )。（A）管理对象（B）管理规则（C）管理者（D）管理方法（E）管理目的80 物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑( )。（A）管理的范围、深度和想要达到的管理效果（B）现有管理流程的规范化程序（C）管理人员综合应用计算机的水平（D）资金的投入（E）资金的流出物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 10 答案与解析

26、一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 A3 【正确答案】 D4 【正确答案】 B5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 C8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 A13 【正确答案】 C14 【正确答案】 B15 【正确答案】 D16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】 B19 【正确答案】 D20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案】 D24

27、【正确答案】 A25 【正确答案】 A26 【正确答案】 A27 【正确答案】 D28 【正确答案】 D29 【正确答案】 D30 【正确答案】 B31 【正确答案】 A32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 D35 【正确答案】 C36 【正确答案】 B37 【正确答案】 B38 【正确答案】 A39 【正确答案】 D40 【正确答案】 C41 【正确答案】 D42 【正确答案】 A43 【正确答案】 C44 【正确答案】 B45 【正确答案】 A46 【正确答案】 A47 【正确答案】 C48 【正确答案】 C49 【正确答案】 D50 【正确答案】 A51 【正确

28、答案】 C52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B55 【正确答案】 C56 【正确答案】 D57 【正确答案】 A58 【正确答案】 C59 【正确答案】 C60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 ABDE62 【正确答案】 ABCD63 【正确答案】 ABC64 【正确答案】 BC65 【正确答案】 ABC66 【正确答案】 ABCD67 【正确答案】 BCDE68 【正确答案】 ACE69 【正确答案】 BCD70 【正确答案】 ACDE71 【正确答案】 ABC72 【正确答案】 ABCD73 【正确答案】 ABCD74 【正确答案】 ABDE75 【正确答案】 ABCE76 【正确答案】 ABCE77 【正确答案】 BCE78 【正确答案】 ABCD79 【正确答案】 ACD80 【正确答案】 ABCD