[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷21及答案与解析.doc

1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 21 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，需采购( )的物业经营管理服务。（A）系统化、全面化（B）高标准、系统化、专业化（C）高标准、高质量、专业化（D）高质量、综合化2 对于居住物业，物业经营管理的全部内容是( )。（A）房地产资产管理（B）物业管理（C）房地产组合投资管理（D）物业管理和资产管理3 房地产资产管理公司负责管理( )，监督其行为，指导其为物业发展制定战略计划。（A）物业服务企业和设施管理公司（B）物业

2、业主（C）房地产组合投资管理公司（D）投资者4 房地产的( ) 寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。（A）自然（B）经济（C）使用（D）技术5 房地产投资决策以( ) 为基础。（A）投资者在税收方面取得的好处（B）投资者对未来收益估计（C）投资者对物业增值可能性的估计（D）投资者能获得金融机构支持的可能性6 在下列影响项目投资区位选择的因素中，( )决定了写字楼项目对未来使用者的吸引力。（A）与另外商业设施接近的程度（B）市政公用和公建配套设施完备的程度（C）公共交通便捷程度（D）易接近性7 从消费者角度看，资金的时间价值体现为( )。（A

3、）放弃即期消费的损失所应得到的补偿（B）对因风险可能带来的损失所 6 得到的补偿（C）因货币贬值造成的损失所应得到的补偿（D）资金的增值特性8 某人将 2000 元存入银行，期限为 1 年，年利率为 12%，一年 2 次复利计息，则一年后可得到的本利和为( )元。（A）2247.2（B） 2508.8（C） 2240（D）24809 某投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的写字楼单元，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%。该贷款的年利率为 9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值 2%，投资者在第 6 年年初将

4、该物业转售，则第 6 年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为( )万元。（A）213.22（B） 192.16（C） 176.2（D）198.3410 设备更新的核心工作，是确定设备的( )。（A）自然寿命（B）经济寿命（C）磨损程度（D）技术寿命11 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 10%，则该投资项目的财务净现值为( )万元。（A）137.3（B） 483.15（C） 310.51（D）189.4912 对于一般房地产投资项目，当偿债备付率指标小于( )时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。（A）1.5（B） 1（C） 2（D）

5、1.213 以下不属于物业价格的形成条件的是( )。（A）有用性（B）有效需求（C）稀缺性（D）不可移动性14 投资者的投资行为(或交易)能够实现的基本条件是其所评估的物业( )。（A）具备有用性、稀缺性和有效需求（B）既有使用价值也有交换价值（C）需求大于供给（D）投资价值大于或等于该物业的市场价格15 一套建筑面积 120m2、单价 3000 元/m 2、总价 36 万元的住房，在实际交易中，双方约定在一年后一次性付清。假设年折现率为 8%。则该住房的实际总价为( )万元。（A）38.88（B） 33.33（C） 36（D）30.8616 资产的价值会随着时间流逝而上下波动的是( )价值。

6、（A）市场（B）账面（C）投资（D）重置17 某宗物业的正常成交价格为 4200 元/m 2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 4%。则买方实际付出的价格为( )元/m2。（A）4032（B） 4494（C） 3906（D）436818 某宗物业预计未来每年的净收益为 14 万元，收益期限可视为无限年，至今已使用了 8 年，该类物业的报酬率为 10.5%。则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）148.18（B） 133.33（C） 167.12（D）116.5219 以下属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标的是( )。（A）可供租售量（B）预售面积

7、（C）城市家庭人（D）空置率20 房地产的位置、环境、数量、档次的差异，说明了房地产市场供给( )的特点。（A）具有非同质性（B）缺乏弹性（C）具有多样性（D）具有广泛性21 城市房地产市场的主要组成部分是( )。（A）市场价商品住宅（B）经济适用住房（C）公共住宅（D）廉租房22 房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的( )。（A）宏观因素（B）市场供求（C）相关因素（D）价格因素23 物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于( )。（A）物业服务企业的质量（B）物业服务企业的要求（C）物业的现状（D）业主的态度24 以下物业租赁方式中，会因租约一方的死亡而中止的是( )租赁。（A）周

8、期性（B）私房（C）定期（D）意愿25 房屋租赁登记备案的一般程序不包括( )。（A）申请（B）审查（C）批准（D）颁证26 租赁管理的核心是( )。（A）租赁方式（B）定位目标市场（C）租金方案（D）编制租赁经营预算27 以下属于出租人权利的是( )。（A）有要求保障房屋安全的权利（B）有对物业管理状况进行监督、建议的权利（C）出租房屋出售时，有优先购买权（D）有宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利28 物业经营管理企业实施 CRM 的基础是( )。（A）租赁合同（B）租户档案（C）服务价值（D）物业租金29 企业管理的财务费用中，( )是指公司在经营期间发生的各项债务的

9、利息支出减去利息收入后的净额。（A）利息净支出（B）汇兑净损失（C）金融机构手续费（D）固定资产净损失30 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。（A）边际（B）机会（C）可免（D）可缓31 在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中教育经费应按工资总额的( )计算。（A）0.14（B） 0.05（C） 0.02（D）0.01532 成本预算的编制方法中，( )预算是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确

10、定出的预算。（A）固定（B）弹性（C）零基（D）滚动33 成本控制的分类中，按成本控制的( )不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。（A）机制（B）时间（C）性质（D）内容34 成本控制的原则中，( )原则是指物业服务企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异(例外情况)集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决。（A）全面控制（B）讲求经济效益（C）责权利相结合（D）例外管理35 对于经营性物业及以租赁为主的高档居住物业，( )是物业合同管理中的重要部分。（A）租赁合同管理（B）物业服务合同（C）物业管理合同（D）前期物业服

11、务合同36 前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( ) 日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。（A）15（B） 30（C） 45（D）6037 由于物业管理本身的特点，使物业管理招标投标具有与其他行业招标投标不同的特点是早期介入和( ) 。（A）不确定性（B）长期性（C）阶段性（D）确定性38 物业服务企业投标过程中，各阶段的主要工作安排不同，下列属于标书准备阶段的是( ) 。（A）讨论确定投标项目管理总体思路（B）制定投标工作计划和进度安排（C）对手动态及优劣势分析（D）做好招标方考察准备39 利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益

12、损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程是指( )。（A）风险识别（B）风险控制（C）风险评估（D）风险管理40 ( )是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当的调整。（A）风险管理（B）风险识别（C）风险调整（D）风险应对41 下列关于保险合同法律特征的说法中，错误的是( )。（A）保险合同是一种要式合同（B）保险合同是一种附合合同（C）保险合同是双务无偿合同（D）保险合同是射幸合同42 ( )保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。（A）财产（B）公众责任（C）人身（D）雇

13、主责任43 财务管理的具体目标中，企业( )管理目标是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多(或较多)的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。（A）筹资（B）投资（C）资金运用（D）利润分配44 下列不属于财务报告分析的特征是( )。（A）拓展性（B）判断性（C）依耐性（D）综合性45 物业管理绩效评价的类型中，( )评价是指企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。（A）政府（B）企业集团内部（C）社会（D）企业自我诊断46 功效系数法作为一种( )的方法，具有规范、节约和不受各种主观因素干扰

14、等特征，能够通过精确的计量模型，比较客观、公正地判断出企业绩效的状况。（A）定量评价（B）定性评价（C）综合分析（D）修正指标计分47 财务效益状况修正指标中，( )是指物业服务企业一定时期的主营业务利润同主营业务收入净额的比率。（A）盈余现金保障倍数（B）主营业务利润率（C）成本费用利润率（D）营业增长率48 偿债能力状况修正指标中，( )是对企业资金挂账的分析解剖，反映了企业由于经营亏损挂账而导致的对所有者权益的侵蚀程度。（A）经营亏损挂账比率（B）长期资产适合率（C）现金流动负债比率（D）速动比率49 某物业服务企业 2009 年速动资产合计为 46800 元，速动负债合计为 31200

15、 元，流动资产合计为 108000 元，流动负债合计为 36000 元，则该物业服务企业的流动比率为( ) 。（A）1.5（B） 2（C） 2.5（D）350 选择租户过程中最复杂的工作之一就是确定建筑物内是否有足够的空间来满足某一特定租户的需求。一般来说，为每个办公室工作人员提供( )m 2 的单元内建筑面积比较合适。（A）15（B） 510（C） 1520（D）202551 写字楼风险的( ) ，决定了风险识别的全寿命性，即写字楼生命周期中的风险都属于风险识别的范围。（A）不确定性（B）确定性（C）可测性（D）不可预测性52 普通租售型商务写字楼中标准层的有效使用率一般为( )。（A）50

16、% 60%（B） 60%70%（C） 70%80%（D）80% 90%53 写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标是( )。（A）服务满意度（B）物业经济指标（C）管理计划（D）物业品牌化54 零售商业物业经营管理的选址与规划中，( )是指购物中心所处的位置、建筑风格以及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸引到中心里来。（A）进出交通（B）规模大小（C）市场容量（D）地点显著55 零售商业物业的租金确定与调整中，( )租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额) 不相关的一个最低收入。（A）市场（B）基础（C）附加（D）百分比56 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。下列

17、不属于其影响因素的是( )。（A）经营管理策略（B）有针对性的管理方案设计（C）详细的管理计划（D）精确的费用测算57 投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括( )。（A）全部出售套现（B）将产权赠与他人（C）将大部分产权出售，成为小股东（D）完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份58 企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于( )，以符合企业战略并使资产增值。（A）调整资产管理的目标（B）分析影响投资活动的各种因素（C）提高投资效益（D）寻找较好的投资机会59 设施质量管理的核心是( )。（A）授权给雇员，让他们承担责任（B

18、）使用全面的、管理良好的回馈系统（C）能够接受评价与评价自身（D）持续改进技术水平和管理水平60 不良物业资产形成的原因中，造成不良物业资产形成的根本原因是( )。（A）银行货币资金运动的中断（B）房地产虚假的泡沫繁荣（C）经济周期变化（D）经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 从管理的层次上，物业服务企业可分为( )三个层次。（A）设施管理（B）公司管理（C）资产管理（D）现场管理（E）现场作业62

19、居住物业的投资区位选择时，要考虑的主要因素包括( )。（A）环境因素（B）居民人口与收入（C）市政公用和公建配套设施完备的程度（D）与其他商业设施接近的程度（E）周围土地利用情况和环境63 房地产投资的收益包括( )。（A）投资回收（B）投资利润（C）投资费用（D）经营成本（E）投资回报64 下列为在财务上是可以接受的项目条件有( )。（A）资产负债率大于偿债备付率（B）现金回报率大于目标收益率（C）动态投资回收期小于等于基准回收期（D）内部收益率大于目标收益率（E）NPV 大于等于 O65 物业的商品租金与成本租金相比，成本租金的构成不包括( )。（A）投资利息（B）地租（C）利润（D）房产

20、税（E）保险费66 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )折旧。（A）经济（B）技术（C）物质（D）内部（E）功能67 反映和描述房地产市场状况的需求指标包括( )。（A）人口数（B）销售量（C）房屋空间使用数量（D）房屋新开工面积（E）就业分布68 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素包括( )。（A）自然特征（B）竞争性项目的区域（C）人口密度的大小（D）交通便捷程度（E）邻里关系和人口统计特征69 申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括( )。（A）房屋所有权证（B）书面租赁合同（C）城市人民政府规定的其他文件（D）房地产权证（E）当事人的合法证件70 实际的客户关系管

21、理的层次包括( )。（A）管理思想层（B）客户服务层（C）管理系统层（D）营销管理层（E）软件产品层71 办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用。主要包括( )。（A）交通费（B）社会保险费（C）通信费（D）加班费（E）书报费72 尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则有( ) 原则。（A）可保利益（B）全面控制（C）讲求经济效益（D）责权利相结合（E）例外管理73 由于物业管理本身的特点，使物业管理招标投标具有与其他行业招标投标不同的一些特点。主要有( ) 。（A）早期介入（B）特殊性（C）长期性（D）阶段性（E）不确定性74 财务报告分析具

22、有的特征主要有( )。（A）拓展性（B）综合性（C）判断性（D）针对性（E）依耐性75 下列属于资产营运状况修正指标的有( )。（A）主营业务利润率（B）不良资产比率（C）资产损失率（D）应收账款周转率（E）盈余现金保障倍数76 影响写字楼分类的因素有( )。（A）位置（B）交通方便性（C）声望或形象（D）建筑形式（E）周围环境77 写字楼物业经营管理的绩效评价的指标有( )。（A）管理计划（B）专业服务水平（C）服务满意度（D）物业经济指标（E）物业品牌化78 完善的零售商业物业现场管理计划应当包括的内容有( )。（A）机构设置和人员编制（B）费用测算和依据（C）服务内容和服务标准（D）工作

23、流程和规章制度（E）管理方案设计79 零售商业物业管理中的安全管理，可以细分为( )等方面。（A）防火安全（B）治安保卫（C）消防安全（D）劳动安全（E）媒体风险防范安全80 不良物业资产的表现形式包括( )。（A）金融机构直接投资房地产形成的不良资产（B）其他单位委托处置的房地产不良资产（C）其他不良信贷资产中的房地产抵押物（D）批准低价处理的固定资产（E）房地产不良贷款物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 21 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 B3 【正确答案】 A4 【

24、正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案】 A7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 D13 【正确答案】 D14 【正确答案】 D15 【正确答案】 B16 【正确答案】 A17 【正确答案】 D18 【正确答案】 B19 【正确答案】 B20 【正确答案】 A21 【正确答案】 A22 【正确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 D25 【正确答案】 C26 【正确答案】 C27 【正确答案】 D28 【正确答案】 B29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正确答案】 D3

25、2 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 D35 【正确答案】 A36 【正确答案】 B37 【正确答案】 C38 【正确答案】 A39 【正确答案】 D40 【正确答案】 C41 【正确答案】 C42 【正确答案】 B43 【正确答案】 B44 【正确答案】 D45 【正确答案】 C46 【正确答案】 A47 【正确答案】 B48 【正确答案】 A49 【正确答案】 D50 【正确答案】 C51 【正确答案】 A52 【正确答案】 C53 【正确答案】 B54 【正确答案】 D55 【正确答案】 B56 【正确答案】 C57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【

26、正确答案】 D60 【正确答案】 A二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 B,D,E62 【正确答案】 A,B,C63 【正确答案】 A,E64 【正确答案】 C,D,E65 【正确答案】 B,C,E66 【正确答案】 A,C,E67 【正确答案】 A,C,E68 【正确答案】 A,B,C,E69 【正确答案】 A,B,C,E70 【正确答案】 A,C,E71 【正确答案】 A,C,E72 【正确答案】 B,C,D,E73 【正确答案】 A,D74 【正确答案】 A,C,E75 【正确答案】 B,C,D76 【正确答案】 A,B,C,D77 【正确答案】 C,D,E78 【正确答案】 A,B,C,D79 【正确答案】 A,B,D,E80 【正确答案】 A,B,C,E