[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷29及答案与解析.doc

1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 29 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 按照房地产( ) 细分，可把房地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。（A）存量增量（B）用途和等级（C）交易形式（D）进入市场的时间顺序2 ( )是政府调控房地产市场的核心政策之一。（A）保障房政策（B）限价房政策（C）房地产税收政策（D）租金和价格控制政策3 随着业务员的增减而变动，但不显正比例变动的成本是( )。（A）总成本（B）固定成本（C）变动成本（D）混合成本4 人工费的估算中，福利基金按工资总额的一

2、定比例计算，该比例是( )。（A）1.5%（B） 2%（C） 7%（D）14%5 房地产投资决策以( ) 为基础。（A）政府对市场的引导鼓励（B）消费者对未来收益估计（C）投资者对未来收益估计（D）房地产估价师对未来收益的评估6 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益 8 万元；该宗物业的报酬率为 8.5%。该宗物业的收益价格为( )万元。（A）91.52（B） 92.30（C） 95.52（D）90.127 已知某笔贷款的年利率为 15%,借贷双方约定按季度计息,该笔贷款的实际利率是( )

3、。（A）3.75%（B） 7.5%（C） 15%（D）15.87%8 某开发商拟向银行贷款 1500 万元,借用 5 年一次还清,甲银行贷款利率为 17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为 16%,按月复利计息,问向( )贷款较经济。（A）甲银行（B）乙银行（C）甲乙同样（D）无法比较9 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的( )的回收。（A）总开发成本（B）提收折旧（C）收益率或利息率（D）开发商利润10 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其( )。（A）财富最大化（B）利润总额最大化（C）当前收益最大化（D）风险最小化11 房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升

4、到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现( )的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。（A）收入最大化（B）利润总额最大化（C）价值最大化（D）成本最小化12 制订物业发展策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于( ) 的工作内容。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）组合投资管理13 二手房市场属于( ) 级房屋市场。（A）一（B）二（C）三（D）四14 某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从( ) 角度对房地产市场进行的细分。（A）房地产用途（B）

5、市场营销（C）房地产交易（D）增量性质15 2006 年末某城市的商品住宅空置量为 100 万 m2,2005 年末的存量为 200 万m2,2006 年的新竣工量、灭失量分别为 300 万 m2 和 100 万 m2。则 2006 年该城市商品住宅空置率为( ) 。（A）16.67%（B） 20%（C） 25%（D）33.33%16 有关房屋转租说法不正确的是( )。（A）转租合同生效后,承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务（B）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期（C）房屋转租必须取得原出租人的书面同意（D）转租期间,原租赁合同变更解除或终止不应影响转租合同的继续履行17 关于

6、房屋转租,不正确的表述是( )。（A）承租人经出租人同意转租的,承租人与出租人的租赁合同继续有效（B）第三人对租赁物造成损失的,第三人应当赔偿损失,与承租人无关（C）承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同（D）除出租人与转租双方协商另有约定的外,转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期18 ( )是租赁合同的核心 ,是引起租赁纠纷的主要原因。（A）租赁期限（B）租赁用途（C）租金标准（D）房屋的修缮责任19 中华人民共和国中华人民共和国招标投标法规定,自招标文件开始发出之日至投标人提交投标文件截止之日的期限不得短于( )日。（A）60（B） 30（C） 20（D）1020 保险代

7、理人是根据( ) 的委托,在保险人授权的范围内代为办理保险业务,并向保险人收取代理手续费的单位或者个人。（A）保险人（B）被保险人（C）投保人（D）受益人21 中华人民共和国保险法规定:“保险金额不得超过保险价值; 超过保险价值的,超过的部分( ) 。”（A）无效（B）有效（C）部分有效（D）部分无效22 基于( ) 的利益 ,为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务,并收取佣金的公司称为保险经纪人。（A）投保人（B）保险人（C）受益人（D）代理人23 成套房屋的套内建筑面积通常是由( )组成的。（A）套内房屋使用面积、套内墙体面积（B）套内房屋使用面积、套内阳台建筑面积（C）套内房屋使用面积

8、、套内墙体面积、套内阳台建筑面积（D）套内房屋使用面积、分摊的共有建筑面积24 零售商业物业的出租,一般以( )计算。（A）营业面积（B）可出租面积（C）出租面积（D）建筑面积25 物业价格的有效需求是指( )。（A）支付能力支持的需要（B）不但愿意购买而且有能力购买（C）只有需要而无支付能力（D）虽然有支付能力但不需要26 在买方市场下，成交价格会( )。（A）偏向最低卖价（B）偏向最低买价（C）偏向最高卖价（D）偏向最高买价27 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 2325 元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7

9、%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%，则该宗物业的正常成交价格为( ) 元/m 2。（A）2500（B） 2625（C） 2763（D）232528 销售量是指报告期内销售房屋的数量、单位建筑面积和( )。（A）体积（B）件数（C）套数（D）个数29 ( )是将基本评价结果与定性评价结果按照规定的方法进行拟合的最终评价分数。（A）综合评价结果（B）最终评价结果（C）终极评价结果（D）初步评价结果30 为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段，例如回避、( ) 。（A）自担或保留（B）预防与抑制（C）转移（D）以上全是31 物业可以获取的最大租金收入称为( )

10、。（A）净运营收益（B）有效毛收入（C）潜在毛租金收入（D）准备租金32 租赁合同中引起租赁纠纷的主要原因是( )。（A）租赁方式（B）转租约定（C）租金标准（D）合同解除条件33 企业自我诊断评价是指( )。（A）企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况，促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为（B）各类物业管理企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容（C）结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及

11、范围，使其具有较强的代表性，尽可能反映企业整体的发展特征（D）要从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管理项目的绩效进行评价34 ( )属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念，主要体现员工对物业管理领导的满意度。（A）快与慢之分(服务效率)（B）热与冷之分(服务态度)（C）明与暗之分(服务标准)（D）好与坏之分(服务质量)35 一般来说，购物中心承租户除租金外，需要给付所配比的公共区域维修基金，该基金由( )。（A）购物中心业主统筹管理（B）承租户自行管理（C）业主与租户共同管理（D）不确定36 以下不属于房地产投资缺点的是( )。（A）相对较高的风险（B）投资回收期较长（C）

12、投资数额巨大（D）需要专门的知识和经验37 大型购物中心常采用的物业租金形式为( )。（A）净租（B）固定租金（C）百分比租金（D）毛租38 企业在会计期末编制的主要会计报表中，( )是反映物业服务企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配隋况的会计报表。（A）资产负债表（B）利润表（C）现金流量表（D）成本报表39 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。（A）估价时点（B）搜集该可比实例时（C）进行房地产状况修正（D）成交价格所反映40 专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需的费用开支。专项维修资金的所有权属于(

13、)。（A）物业管理公司（B）建设单位（C）全体业主（D）房地产行政管理部门41 已知某出租公寓的年有效毛租金收入为 100 万元，年运营费用为 30 万元，如果租金收入和运营费用在未来 30 年的经营期内分别以每年 3%和 2%的速度增长，折现率为 8%，则该出租公寓的净运营收益现值是( )万元。（A）1107.75（B） 1107.57（C） 1108.75（D）1108.5742 下列不属于市场供给特点的是( )。（A）由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性（B）购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构进行融资（C）由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易

14、是房地产产权的流转及其再界定（D）房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大43 某宗物业的收益期限为 38 年，通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25 万元、28 万元、30 万元，从未来第 6 年到第 38 年，每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类物业的报酬率为 10%，则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）104.12（B） 200.36（C） 300.86（D）401.2244 物业管理的中短期计划通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为( )。（A）13 年（B） 24 年（C） 35 年（D）

15、46 年45 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来( )成立。（A）一定（B）一定不（C）不一定（D）两者无关系46 物业经营管理中的战略性工作包括( )。（A）确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合（B）确定战略、确定标准、构建信息基础、预测分析、可行性研究（C）确定成本、确定质量管理目标、构建信息基础、决策分析、进行资产组合（D）确定成本、质量、计划、构建信息基础、决策分析、进行资产组合47 按照成本计算依据的不同，可以有( )等一些成本的划分(并非成本构成项目)。（A）定额成本、计划成本、实际成本、机会成本（B）目标成本、计划成本、实际成

16、本、机会成本（C）目标成本、定额成本、计划成本、实际成本（D）目标成本、定额成本、实际成本、机会成本48 房屋租赁登记备案的一般程序为( )三步。（A）审查、代理、颁证（B）申请、代理、颁证（C）申请、审查、代理（D）申请、审查、颁证49 房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到( )的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。（A）10%（B） 15%（C） 20%（D）30%50 制定投资方针和政策需考虑投资数量、对风险的承受能力和( )。（A）管理者（B）政府（C）投资回收期指标（D）投资期限51 房地产投资最重要的一个特性是( )。（

17、A）适应性（B）各异性（C）寿命周期长（D）位置固定性52 经济适用住房的开发利润应控制在( )以下。（A）1%（B） 2%（C） 3%（D）4%53 根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，这是( )的工作内容。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）房地产投资组合管理54 以( ) 为标准，将保险分为财产保险和人身保险。（A）保险人承保危险的范围（B）保险标的的价值确定与否（C）保险标的的不同性质（D）保险的实施方式55 物业经营管理的内容中( )以策略性管理为主。（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和资产管理（C）设施管理和投资组合管理（D）资产管

18、理和投资组合管理56 房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑现成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）变现风险（B）政策风险（C）利率风险（D）市场供求风险57 房地产估价结果是估价对象在( )时的客观合理价格或价值。（A）估价作业日期（B）估价时点（C）价格日期（D）价值时点58 关于房地产组合投资管理的说法，正确的是( )。（A）房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作（B）房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分（C）房地产组合投资管理以运行管理和服务为主（D）房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报

19、最大化为目标来管理资产59 关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是( )。（A）市场价值是唯一的，投资价值是不唯一的（B）市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的（C）市场价值是不唯一的，投资价值是唯一的（D）市场价值是不唯一的，投资价值也是不唯一的60 某租户的基础租金为 10 万元/月，其与业主约定每月 200 万元的营业额为自然平衡点，以营业的 5%作为百分比租金。现租户本月营业额为 200 万元，其该月份应缴租金( )万元。（A）9（B） 10（C） 11（D）20二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符

20、合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 实际的 CRM 包括的层次有 ( )。（A）全方位引导层（B）管理思想层（C）软件产品（D）管理系统层（E）服务水平层62 房地产市场的运行环境包括很多方面，其中有( )。（A）社会环境（B）自然环境（C）房地产法律制度环境（D）国际环境（E）政治环境63 下列情况中，需要进行交易情况影响修正的有( )。（A）亲友之间进行的交易（B）房地产交易日期（C）相邻物业的合并交易（D）急于出售或急于购买的交易（E）房地产权益64 投资者可以控制的风险包括( )。（A）利率风险（B）政策性风险（C）资本价值风险（D）

21、持有风险（E）市场供求风险65 居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，其投资区位选择时要考虑的主要因素包括( )。（A）交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场（B）市政公用和公建配套设施完备的程度（C）公共交通便捷程度（D）山、水、绿地、阳光、清新的空气、无噪声污染等环境因素（E）居民人口与收入66 实际违约行为的类型有( )。（A）拒绝履行（B）迟延履行（C）不适当履行（D）部分履行（E）行为表示不履行67 一般来说,物业的保险价值所包含的范围要视所投保的险种而定。当投保火灾险时,出租型物业的保险价值通常由( )组成。（A）应分摊土地价值（B）物

22、业重置成本（C）保险期间维修费（D）物业重置期间租金损失（E）物业保险费68 与负债相比较,所有者权益具有的特征是( )。（A）除非发生减资、清算,企业不需要将所有者权益归还其所有者（B）使用所有者权益所形成的资金不需要支付费用（C）企业清算时所有者权益应优先归还其所有者,然后再清偿负债（D）企业清算时应先清偿负债,然后再归还所有者权益（E）所有者权益能够参与利润的分配而负债则不能69 除标准化装修项目的费用外,写字楼的其他装修费用由谁来支付一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般的选择是( )。（A）由物业管理公司支付（B）由业主支付（C）由租户支付（D）业主和租户分担（E）业主支付后由

23、租户在租约期限内按月等额偿还本息70 收益性房地产包括( ) 。（A）旅店（B）加油站（C）农地（D）未出租的餐馆（E）未开发的土地71 影响房地市场区域形状和大小的关键因素有( )。（A）细分市场（B）自然特征（C）人口密度大小（D）竞争性项目的区域（E）该区域发展的类型和范围72 下列关于物业税收因素，说法正确的有( )。（A）增加物业开发环节的税收会增加物业开发建设成本从而会推动物业价格上升（B）减少物业开发环节的税收会减少物业开发建设成本从而会使物业价格下降（C）在物业交易环节增加卖方的税收，如提高契税税率会抑制物业需求，从而会使物业价格下降（D）在物业交易环节增加买方的税收，如收取土

24、地增值税会使物业价格上升（E）直接或间接地对保有物业课税，实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落73 投标文件除了按格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是( )。（A）介绍必备的物资装备计划（B）介绍物业管理的要点（C）介绍物业管理的服务内容（D）介绍物业管理的服务形式（E）相关费用74 影响房地产市场转变的社会经济力量包括( )。（A）人文环境的变化（B）生产和工作方式的转变（C）金融业的发展（D）房地产供给政策（E）政治制度的变迁75 下列情况中，需要进行交易情况影响修正的有( )。（A）亲友之间进行的房地产交易（B）房地产交易日期（C）相邻房地产的合并交易（D）拖欠

25、工程款的交易（E）房地产权益76 零售商业物业运作的相关理论主要集中在( )领域。（A）中心地理论（B）同类零售商聚集理论（C）外部效应理论（D）需求理论（E）供给理论77 制定( ) 是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。（A）销售策略（B）销售方案（C）租赁方案（D）租赁策略（E）物业管理计划78 物业经营管理计划，是用来( )物业经营管理过程的文件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具。（A）指导（B）组织（C）实施（D）协调（E）控制79 物业管理绩效评价修正指标包括( )。（A）财务效益状况修正指标（B）成本费用利润率（C）流动比率（D）资

26、本积累率（E）工资发放水平指标80 按照工作的时间顺序和工作内容的不同，房地产开发的建设过程可分为( )。（A）项目建设准备阶段（B）招投标阶段（C）施工阶段（D）竣工验收阶段（E）招租阶段物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 29 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场与市场分析2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析3 【正确答案】 D【知识模块】 成本管理4 【正确答案】 D【知识模块】 成本管理5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择6

27、【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估7 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术9 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术10 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择11 【正确答案】 C【知识模块】 物业经营管理概述12 【正确答案】 C【知识模块】 物业经营管理概述13 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析14 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析15 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析16 【正确答案】 D【知识模块】 租赁管理17 【正确答案】 B

28、【知识模块】 租赁管理18 【正确答案】 C【知识模块】 租赁管理19 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理20 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理21 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理22 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理23 【正确答案】 C【知识模块】 写字楼物业经营管理24 【正确答案】 B【知识模块】 零售商业物业经营管理25 【正确答案】 A26 【正确答案】 A27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 D31 【正确答案】 C32 【正确答案】 C33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35

29、 【正确答案】 A36 【正确答案】 A37 【正确答案】 C38 【正确答案】 B39 【正确答案】 A40 【正确答案】 C41 【正确答案】 B42 【正确答案】 A43 【正确答案】 C44 【正确答案】 C45 【正确答案】 C46 【正确答案】 A47 【正确答案】 C48 【正确答案】 D49 【正确答案】 C50 【正确答案】 D51 【正确答案】 D52 【正确答案】 C53 【正确答案】 C54 【正确答案】 C55 【正确答案】 D56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B58 【正确答案】 D59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 租赁管理62 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产市场与市场分析