[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷44及答案与解析.doc

1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 44 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 目前广泛采用的招标方式是( )。（A）议标（B）内部招标（C）邀请招标（D）公开招标2 物业服务企业的首要责任是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行( ) 。（A）核算（B）准确的测算（C）适当的平衡（D）修订3 房地产市场价格是某种房地产在市场上的( )，是该类物业大量成交价格的抽象结果。（A）成交价格（B）平均水平价格（C）最高价格（D）最低价格4 对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物

2、业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等,都会对投资者产生巨大影响,这种风险是( )。（A）资本价值风险（B）比较风险（C）未来运营风险（D）收益现金流风险5 随着时间的推移而减少的是( )。（A）原始价值（B）账面价值（C）市场价值（D）投资价值6 大型购物中心或超市常采用的租金是( )。（A）净租（B）毛租（C）总租（D）百分比租7 ( )，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。（A）收益法（B）市场法（C）剩余法（D）成本法8 收益法在估价时，适宜于下列对象( )。（A）发电厂（B）学校（C）游乐场（D

3、）公园9 下列有关房地产市场价格的表述中，错误的是( )。（A）与地理位置关系大（B）价格不易受交易主体的个别因素影响（C）总体呈向上波动趋势（D）价格是在长期考虑下个别形成的10 在我国，低收入和最低收入家庭所在地占全部家庭的比例均为( )。（A）1% 5%（B） 5%10%（C） 10%15%（D）15% 20%11 物业管理中经营计划的核心是( )。（A）收入（B）成本（C）年度运营预算（D）资本支出预算12 在收益性物业估价的基本方法中，成本法中的“成本” 是指( )。（A）通常意义的成本（B）费用（C）价格（D）营业费13 设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是( )。（A）更换（B）修

4、理（C）技术改造（D）保养14 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是( ) 。（A）行业平均收益率（B）资金成本（C）项目风险（D）资金成本和项目风险15 单利计算时，利息的计算公式是( )。（A）In Pni（B） InP(1+in)（C） InP(1+i) n-1)（D）In P(1+i) n16 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。（A）周期风险（B）比较风险（C）资本价值风险（D）时间风险17 在房地产估价的成本法中的“成本”, 并非通常意义的成本 ,而是( )。（A）价值（B）成交价（C）费用（D）价格18 关于租赁合同内容,说

5、法不正确的是( )。（A）租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式（B）承租人应当按照合同约定交纳租金,不得拒交或拖欠,承租人如拖欠租金,出租人有权收取滞纳金（C）房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮,保证房屋的使用安全（D）房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的 ,可以与另一方当事人合修,责任人因此付出的修缮费用,由承租人分期偿还19 对他人的财产、人身实施不法侵害,依法由行为人承担民事赔偿责任的危险称为( )。（A）法律危险（B）保证危险（C）民事危险（D）法律责任危险20 在买方市场下，成交价格会( )。（A）偏向最低卖价（B）偏向最低买价（C）偏向最高卖价（D

6、）偏向最高买价21 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 5616 元/m 2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 4%。则该宗物业的正常成交价格为( ) 元/m 2。（A）6009（B） 6039（C） 5850（D）584122 ( )是政府调控房地产市场的主要对象。（A）区位（B）房地产收益（C）房地产价格（D）房地产管理23 物业经营管理实践中，许多设备更新的情况都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，进而( )。（A）提高租金（B）提高入住率（C）减少租金

7、拖欠（D）以上全是24 写字楼风险的( ) ，决定了风险识别的全寿命性，即写字楼生命周期中的风险都属于风险识别的范围。（A）不确定性（B）确定性（C）可测性（D）不可预测性25 租赁合同的核心是( )。（A）租金标准（B）合同的解除条件（C）租赁用途（D）租赁双方的权利与义务26 写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括( )。（A）租金价格水平（B）出租经营成本（C）写字楼物业投资收益率（D）以上全是27 下列有关物业的说法中，不正确的是( )。（A）物业价格形成的时间长（B）收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用（C）物业本身的价格叫服务价格（D）物业的区位是指物业的空间位置28 在商

8、品房销售中，一般可以反映销售商品房的总体价格水平的是( )。（A）标价（B）起价（C）均价（D）成交价29 影响物业价格的心理因素主要有( )。（A）购买或出售心态（B）个人欣赏（C）时尚风气（D）以上全是30 ( )原则是合同订立的基础，是合同设立原则中的核心原则。（A）公平（B）平等（C）诚信（D）公正31 投资价值与市场价值都可采用的评估方法是( )。（A）成本法（B）假设开发法（C）收益法（D）对比法32 需求和供给反方向变化时，若供给增加大于需求减少，则均衡价格和均衡交易的变化分别为( ) 。（A）下降和增加（B）上升和增加（C）下降和减少（D）上升和减少33 房地产市场的功能不包括

9、( )。（A）引导需求适应供给条件的变化（B）指导政府制定科学的土地交易政策（C）指导供给以适应需求的变化（D）配置存量房地产资源和利益34 着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向的是( )。（A）成本的事先控制（B）成本的事中控制（C）成本的事后控制（D）以上全部正确35 良好的( ) 常常可以掩盖写字楼建筑的许多缺陷。（A）位置（B）级别（C）建筑的吸引力（D）空间布置36 通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约( )m 2 时，就应该编制物业资产管理清单。（A）20000（B） 30000（C） 50000（D）6000037 下列情

10、况会导致物业价格降低的是( )。（A）随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多（B）一个地区中的居民的素质低，构成复杂，社会秩序欠佳（C）人口密度地区，求多于供（D）人口密度大幅度增加可能刺激商业、服务业的发展38 ( )有时也称为重要原则，它主要应用于成本的事中控制，是保证成本有效控制的重要手段。（A）全面控制原则（B）讲求经济效益原则（C）责、权、利相结合原则（D）例外管理原则39 下列选项中，( ) 是租赁管理中租赁方案的核心。（A）租金方案（B）预算（C）经营费用（D）预期收益40 下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是( )。（A）估计成本（B）实际成本

11、（C）计划成本（D）定额成本41 根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系，这属于房地产市场结构中的( )。（A）总量结构（B）区域结构（C）供求结构（D）投资结构42 租赁管理的核心内容是( )。（A）租户选择（B）租金确定与调整（C）租赁管理中的市场营销（D）租约谈判与签约管理43 物业管理的核心工作是( )。（A）根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司工作（B）对房地产资产进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态（C）执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资

12、管理的目标（D）拥有一个管理有序、高效率的办公环境44 综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行( )物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司。（A）专业性（B）复合性（C）策略性（D）可行性45 房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到( )的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。（A）10%（B） 15%（C） 20%（D）30%46 偿债能力状况指标包括( )。（A）资产负债率（B）营业增长率（C）资本积累率（D）财务内部收益率47 工业用地最高出让年限为( )。（A）40 年（B） 45 年（C） 50 年（D）70

13、年48 房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商( )。（A）增加销售收入（B）降低销售成本（C）减少风险（D）减少税费49 一般情况下，开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( )。（A）报价最高者（B）报价最低者（C）报价最合理者（D）具有相应条件者50 可行性研究费占项目总投资的( )。（A）1% 3%（B） 3%5%（C） 5%8%（D）10%51 ( )是建设工程管理队伍中的核心人物。（A）预算员（B）高级经济师（C）房地产估价师（D）项目经理52 某建筑物的建筑面积 200m2，单位建筑面积的重置价格为 500 元/m 2，已使用年限 20 年，判定建筑物剩余经济寿命 20 年，残

14、值率为 5%，则其现值为( )元。（A）5000（B） 45 000（C） 50 000（D）55 00053 下列企业财务管理目标中，考虑了资金时间价值和风险的有( )。（A）利润最大化（B）资本利润率最大化（C）每股利润最大化（D）企业价值最大化54 如果租户的基础租金是 20 万元，百分比租金的百分比为 10%，该租户的营业额为 360 万元，则此时该租户的租金为( )万元。（A）16（B） 20（C） 26（D）3655 普通租售型商务写字楼的整体有效使用率，即专用部分面积/标准层面积一般为( )。（A）50% 60%（B） 60%70%（C） 70%80%（D）40% 50%56 已

15、知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。（A）12.55%（B） 12.68%（C） 14.75%（D）15.01%57 下列费用中，属于运营费用的是( )。（A）准备金（B）房产税（C）企业所得税（D）空置损失58 物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是( )等。（A）预算期物资采购情况（B）企业未来的现金流（C）材料消耗定额（D）费用消耗定额59 物业服务有效需求的特征是( )。（A）有需要无购买力（B）无需要有购买力（C）无需要也无购买力（D）有需要也有购买力60 租赁计划包括租金方案和( )。（A）物业管理计划（B）出租策略（C）总体租金水平（D）租金价格表二、

16、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 比较法适用的对象有( )。（A）高档公寓（B）别墅（C）房地产开发用地（D）学校（E）特殊工业厂房62 以下属于土地开发成本构成的项目有( )。（A）基础设施建设费用（B）拆迁安置补偿费用（C）房屋建筑安装工程费（D）公共配套设施建设费（E）勘察设计费63 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样具备的性质有( )。（A）专有性（B）有用性（C）稀缺性（D）有效需求（E）多用性64 对于房地产开发项目来说，

17、现金流出主要包括( )。（A）土地费用（B）建造费用（C）利息收入（D）贷款本金收入（E）投资者投资收入65 设备的寿命包括( ) 。（A）技术寿命（B）自然寿命（C）经济寿命（D）使用寿命（E）实际寿命66 房地产投资信托基金(即 REITs)的优点主要包括 ( )等。（A）REITs 收益相对稳定，因为其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入（B） REITs 流动性好，投资者很容易将持有的股份转化为现金（C） REITs 选择的投资领域非常广泛，涉及各种类型的房地产权益和抵押资产（D）REITs 股份可以在证券交易所交易，这使得买卖 REITs 的资产和股份比买卖房地产更容易（E）由

18、于不是直接投资于房地产开发和管理过程，所以 REITs 收益水平一般不高67 形成房地产价格的条件有( )。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）有效供给（E）交易性68 酒店和休闲娱乐设施都是为人们商务或公务提供入住空间的建筑，其主要差别表现在( ) 。（A）收费标准不同（B）地理位置不同（C）服务内务不同（D）建筑设计和装潢风格不同（E）服务对象不同69 构成成本租金的有( ) 。（A）准成本租金（B）投资利息（C）税金（D）利润（E）保险费70 在风险对策中,保险的缺点表现在( )。（A）机会成本增加（B）难以确定投保人和被保险人（C）保险合同谈判常常耗费较多的时间和精力（D）投保

19、人可能产生心理麻痹而导致增加实际损失和未投保损失（E）保险人的风险增大71 以下保险险种中,属于政策保险的有( )。（A）无担保保险（B）预防公害保险（C）出口信用保险（D）养殖业保险（E）责任保险72 从管理的层次上，物业服务企业可分为( )三个层次。（A）设施管理（B）公司管理（C）资产管理（D）现场管理（E）现场作业73 对收益性物业来说，空置率提高将导致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。（A）租金收入减少（B）附加支出增加（C）运营成本下降（D）物业资金价值下降（E）物业资金价值上升74 财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有( )。（A）资产负债表（B）成

20、本报表（C）利润表（D）资产减值准备明细表（E）现金流量表75 通常，大型企业物业资产管理包括( )。（A）审慎选择物业资产管理顾问（B）明确物业管理师的责任（C）建立合理的物业资产管理机构（D）结合企业主营业务选择物业占用形式（E）规模经济和生产76 房地产置业投资，包括房地产( )。（A）置办投资（B）购置投资（C）固定投资（D）流动资金（E）固定资金77 前期物业服务合同具有的特征包括( )。（A）前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订（B）前期物业服务合同由业主委员会和物业管理企业签订（C）前期物业服务合同具有过渡性（D）前期物业服务合同是要式合同（E）前期物业服务合同是诺成合同

21、78 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括( )。（A）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（B）物业管理区域绿化养护费用（C）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（D）物业服务企业固定资产折旧（E）物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用79 物业经营管理合同包括的内容有( )等。（A）物业的描述和合同期限（B）员工奖惩机制（C）管理者的权利和义务（D）经营管理目标（E）服务费用及支付方式80 写字楼物业管理的常规目标是实现( )的最大化。（A）收益部分的出租率（B）物业资产保值率和升值率（C）物业所有人与使用人满意率（D）物业企业管理人员收入（E）物

22、业设施设备维护的投入物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 44 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 合同与风险管理2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析3 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估4 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择5 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估6 【正确答案】 D【知识模块】 租赁管理7 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估8 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估9 【正确答案

23、】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析11 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场与市场分析12 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估13 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术14 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术15 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术16 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择17 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估18 【正确答案】 D【知识模块】 租赁管理19 【正确答案】 D【知识模块】 合同与风险管理20 【正确答案】 A21

24、 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 A26 【正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C29 【正确答案】 D30 【正确答案】 B31 【正确答案】 C32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 A36 【正确答案】 C37 【正确答案】 C38 【正确答案】 D39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 D42 【正确答案】 A43 【正确答案】 B44 【正确答案】 C45 【正确答案】 C46 【正确答案】 A47 【正确答案】 C48 【正

25、确答案】 C49 【正确答案】 C50 【正确答案】 A51 【正确答案】 D52 【正确答案】 D53 【正确答案】 D54 【正确答案】 D55 【正确答案】 C56 【正确答案】 C57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【正确答案】 D60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益性物业价值评估62 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估63

26、【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估64 【正确答案】 A,B【知识模块】 房地产投资分析技术65 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产投资分析技术66 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资及其区位选择67 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益性物业价值评估68 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 物业经营管理概述69 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估70 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 合同与风险管理71 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 合同与风险管理72 【正确答案】 B,D,E73 【正确答案】 ABD74 【正确答案】 A,B,C,E75 【正确答案】 ABCD76 【正确答案】 BD