1、注册税务师税法二（土地增值税）-试卷 22及答案解析(总分：56.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：8，分数：16.00)1.单项选择题共 40题，每题。每题的备选项中，只有 l个最符合题意。（分数：2.00）_2.某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入 500万元，办公楼原价 480万元，已提折旧 300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为 800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元(含印花税)。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。（分数：2.00）A.21B.30C.51D.603.对竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面
2、积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（分数：2.00）A.50B.75C.80D.854.下列各项中，属于土地增值税征收范围的是( )。（分数：2.00）A.房地产的出租行为B.房地产的抵押行为C.房地产的重新评估行为D.个人互换自有住房的行为5.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照( )确定转让房地产的收入。（分数：2.00）A.同类房产的市场价格B.同类房地产的重置成本价格C.纳税人申报的成交价格的 2倍D.房地产的评估价格6.某市甲公司(非房地产开发企业)建造一批普通标准住宅，2015 年全部销售取得收入 1190万元。
3、建造该楼盘时为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本合计为 800万元，利息费用为 100万元，能提供金融机构的证明，并能按转让房地产项目计算分摊，该项目所在省政府规定计征土地增值税时，其他房地产开发费用扣除比例按 5执行。与转让该批普通标准住宅相关的税费为 60万元(含印花税)。甲公司应缴纳的土地增值税是( )万元。（分数：2.00）A.15B.57C.0D.127.某房地产开发公司 2015年转让一幢新建写字楼取得收入 1000万元。已知该公司为取得该写字楼土地使用权所支付的金额为 50万元，房地产开发成本为 200万元，开发该写字楼实际发生的开发费用为 40万元，该公司不能按转让房地产
4、项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为 10，该公司 2015年缴纳的营业税金及附加(不包括土地增值税)为 100万元(其中与转让写字楼有关的税金及附加为 60万元，不包含印花税)。该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税为( )万元。（分数：2.00）A.180B.24975C.300D.3608.下列房地产转让行为中，应征收土地增值税的是( )。（分数：2.00）A.甲公司将其自有的一栋办公楼作价入股投资于某房地产开发企业B.公民张某将其自有住房赠与其儿女C.单位在改制重组时以国有土地房屋进行投资，房屋、土地权属发生转移D.个人之间互换自有居住
5、用房(经当地税务机关核实)二、多项选择题(总题数：10，分数：20.00)9.多项选择题共 30题，每题。每题的备选项中，有 2个或 2个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.。（分数：2.00）_10.下列各项中，属于土地增值税征税范围的有( )。（分数：2.00）A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.转让地上建筑物产权D.转让地上附着物产权E.转让地下建筑物产权11.房地产开发公司支付的下列相关税费，可以列入加计 20扣除范围的有( )。（分数：2.00）A.取得土地使用权缴纳的契税B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路
6、建设费用E.支付建筑人员的工资福利费12.下列各项中，应计算征收土地增值税的是( )。（分数：2.00）A.以房地产出租的B.以房地产抵押贷款且尚在抵押期间的C.代建房屋D.将房产赠与直系亲属的E.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的13.下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。（分数：2.00）A.取得销售许可证满 3年仍未销售完毕的B.取得的销售收入占该项目收入总额 50以上的C.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积 85以上的E.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过 85，但剩余可售面积
7、已经自用的14.下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有( )。（分数：2.00）A.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入D.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致E.对于应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90日内到主管税务机关办理清算手续15.下列属于土地增值税征税范围的有( )。（分数：2.00）A.房地产评估增值B.抵押期间的房产C.房地产开发企业以其建造的商品房投资于其他企业D.以房地产抵债而发生房地产产权转让的E.子女继承父亲的房产16.按
8、照土地增值税征收管理的有关规定，下列属于房地产评估机构应履行的义务有( )。（分数：2.00）A.向税务机关提供房产买卖合同B.按税务部门的要求按期报送房地产的价格评估结果C.严格按规定的办法进行应纳税房地产的价格评估D.向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料E.向税务机关如实申报房地产交易额及扣除项目金额17.下列属于土地增值税清算审核的主要方法的有( )。（分数：2.00）A.案头审核B.定期审核C.分期审核D.实地审核E.异地审核18.下列房产中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有( )。（分数：2.00）A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.国有企业进行
9、评估增值的房产D.因国家建设需要而被政府征收的房产E.房产所有人赠与自己直系亲属的房产三、计算题(总题数：3，分数：20.00)19.计算题共 8题，每题。每题的备选项中只有 1个最符合题意。_某市房地产开发公司与某单位于 2015年 11月正式签署一份写字楼转让合同，取得转让收入 15000万元，公司按税法规定缴纳了与转让房地产有关的税金及附加共 825万元(不含印花税)。已知房地产开发公司为取得该写字楼的土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用共计 3000万元；投入房地产开发成本 4000万元；房地产开发费用中的利息支出为 1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出
10、也不能提供金融机构证明)，当地省人民政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 10。根据上述资料，回答下列问题：（分数：8.00）(1).该房地产开发公司在计算土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为( )万元。（分数：2.00）A.700B.350C.1050D.1400(2).该房地产开发公司在计算土地增值税时，可以扣除的“其他扣除项目”金额为( )万元。（分数：2.00）A.350B.1400C.700D.3000(3).该房地产开发公司在计算土地增值税时，可以扣除的项目金额合计为( )万元。（分数：2.00）A.7350B.9925C.8750D.8860(4).该房地产开发公司应缴纳的
11、土地增值税为( )万元。（分数：2.00）A.20625B.27325C.153375D.2017某房地产开发公司于 2015年 1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款 6000万元。2015年 2月至 2016年 3月中旬，该房地产开发公司占用受让土地 70(剩余 30尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计 5800万元；发生的利息费用为 300万元，可以按转让房地产项目计算分摊利息支出，且利息支出不高于按银行同类同期贷款利率计算的金额并能提供金融机构的证明。3 月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的 20对外出租，
12、其余部分对外销售。2016（分数：12.00）(1).该房地产开发公司 2016年 46 月出租写字楼应缴纳的房产税为( )万元。（分数：2.00）A.72B.24C.576D.5(2).该房地产开发公司计算销售写字楼的土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额为( )万元。（分数：2.00）A.346832B.346080C.3745D.356236(3).该房地产开发公司计算销售写字楼的土地增值税时应扣除的房地产开发成本为( )万元。（分数：2.00）A.4560B.5600C.5800D.4640(4).该房地产开发公司计算销售写字楼的土地增值税时应扣除的房地产开发费用为( )万元。
13、分数：2.00）A.64504B.678C.684D.712(5).该房地产开发公司销售写字楼计算土地增值税的增值额为( )万元。（分数：2.00）A.2700B.2864C.2654D.2764(6).该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税为( )万元。（分数：2.00）A.8963B.836C.854D.8592注册税务师税法二（土地增值税）-试卷 22答案解析(总分：56.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：8，分数：16.00)1.单项选择题共 40题，每题。每题的备选项中，只有 l个最符合题意。（分数：2.00）_解析：2.某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取
14、得收入 500万元，办公楼原价 480万元，已提折旧 300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为 800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元(含印花税)。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。（分数：2.00）A.21 B.30C.51D.60解析：解析：纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税费作为扣除项目金额，计征土地增值税。 增值额=500-80050-30=70(万元)，增值率=增值额扣除项目金额100=70(80050+30)100=1628 增值额未超过扣除项目
15、金额的 50，税率为 30，速算扣除系数为 0。 该公司应缴纳的土地增值税=7030=21(万元)。3.对竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（分数：2.00）A.50B.75C.80D.85 解析：解析：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： (1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85以上，或该比例虽未超过 85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； (3)纳税人
16、申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销登记前进行土地增值税清算)； (4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。4.下列各项中，属于土地增值税征收范围的是( )。（分数：2.00）A.房地产的出租行为B.房地产的抵押行为C.房地产的重新评估行为D.个人互换自有住房的行为 解析：解析：其他选项产权未转移，不属于土地增值税征收范围。5.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照( )确定转让房地产的收入。（分数：2.00）A.同类房产的市场价格B.同类房地产的重置成本价格C.纳税人申报的成交价格的 2倍D.房地产的评估价格 解析：解析：土地增值税的纳税
17、人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产的评估价格确定转让房地产的收入。6.某市甲公司(非房地产开发企业)建造一批普通标准住宅，2015 年全部销售取得收入 1190万元。建造该楼盘时为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本合计为 800万元，利息费用为 100万元，能提供金融机构的证明，并能按转让房地产项目计算分摊，该项目所在省政府规定计征土地增值税时，其他房地产开发费用扣除比例按 5执行。与转让该批普通标准住宅相关的税费为 60万元(含印花税)。甲公司应缴纳的土地增值税是( )万元。（分数：2.00）A.15B.57C.0 D.12解析：解析：扣除项目金额=800+100+8005+60
18、1000(万元)，增值额=1190-1000=190(万元)，增值率=1901000100=19；增值额占扣除项目金额的比例没有超过 20，而税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20的，免征土地增值税。7.某房地产开发公司 2015年转让一幢新建写字楼取得收入 1000万元。已知该公司为取得该写字楼土地使用权所支付的金额为 50万元，房地产开发成本为 200万元，开发该写字楼实际发生的开发费用为 40万元，该公司不能按转让房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为 10，该公司 2015年缴纳的营业税金及附加(不包
19、括土地增值税)为 100万元(其中与转让写字楼有关的税金及附加为 60万元，不包含印花税)。该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税为( )万元。（分数：2.00）A.180B.24975 C.300D.360解析：解析：扣除项目金额=50+200+(200+50)10+60+(50+200)20=385(万元)，增值额=1000-385=615(万元)，增值率=增值额扣除项目金额100=615385100=15974，适用税率 50，速算扣除系数 15，应缴纳的土地增值税=61550-38515=24975(万元)。8.下列房地产转让行为中，应征收土地增值税的是( )。（分数：2.00）A.甲公
20、司将其自有的一栋办公楼作价入股投资于某房地产开发企业 B.公民张某将其自有住房赠与其儿女C.单位在改制重组时以国有土地房屋进行投资，房屋、土地权属发生转移D.个人之间互换自有居住用房(经当地税务机关核实)解析：解析：选项 B：不征收土地增值税；选项 C：暂不征土地增值税；选项 D：免征土地增值税。二、多项选择题(总题数：10，分数：20.00)9.多项选择题共 30题，每题。每题的备选项中，有 2个或 2个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.。（分数：2.00）_解析：10.下列各项中，属于土地增值税征税范围的有( )。（分数：2.00）A.转让国有土地使用权 B.出让
21、国有土地使用权C.转让地上建筑物产权 D.转让地上附着物产权 E.转让地下建筑物产权 解析：解析：出让国有土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。11.房地产开发公司支付的下列相关税费，可以列入加计 20扣除范围的有( )。（分数：2.00）A.取得土地使用权缴纳的契税 B.占用耕地缴纳的耕地占用税 C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用 E.支付建筑人员的工资福利费 解析：解析：对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和加计20扣除，即按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20扣除。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿
22、费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。12.下列各项中，应计算征收土地增值税的是( )。（分数：2.00）A.以房地产出租的B.以房地产抵押贷款且尚在抵押期间的C.代建房屋D.将房产赠与直系亲属的E.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的 解析：解析：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。13.下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。（分数：2.00）A.取得销售许可证满 3年仍未销售完毕的 B.取得的销售收入占该项目收入总额 50以上
23、的C.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积 85以上的 E.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过 85，但剩余可售面积已经自用的 解析：解析：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： (1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85以上，或该比例虽未超过 85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； (2)取得销售(预售)许可证满 3年仍未销售完毕的； (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； (4)省级税务机关规定的其他情况。14.下列税务
24、处理中，符合土地增值税清算制度规定的有( )。（分数：2.00）A.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金 B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除 C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入D.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致 E.对于应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90日内到主管税务机关办理清算手续 解析：解析：选项 C：回迁户支付给房地产开发企业的补价，应抵减该项目拆迁补偿费。15.下列属于土地增值税征税范围的有( )。（分数：2.00）A.房地产评估增值B.抵押期间的房产C.房地产开发企业以其建造的商品房投资于其他企业 D
25、以房地产抵债而发生房地产产权转让的 E.子女继承父亲的房产解析：解析：选项 A：房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征税范围；选项 B：房地产抵押期间，房地产产权未发生转移，不属于土地增值税的征税范围；选项 E：以继承方式无偿转让的房地产没有取得收入，不属于土地增值税的征税范围。16.按照土地增值税征收管理的有关规定，下列属于房地产评估机构应履行的义务有( )。（分数：2.00）A.向税务机关提供房产买卖合同B.按税务部门的要求按期报送房地产的价格评估结果 C.严格按规定的办法进行应纳税房地产的价格评估 D.向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料 E.向税务机关
26、如实申报房地产交易额及扣除项目金额解析：解析：本题考核房地产评估机构的义务。税法规定，被授权进行房地产价格评估的各评估机构，必须严格按照规定的方法，进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经有关部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计税依据的参考。房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。17.下列属于土地增值税清算审核的主要方法的有( )。（分数：2.00）A.案头审核 B.定期审核C.分期审核D.实地审核 E.异地审核解析：解析：土地增值税清算审核
27、包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。18.下列房产中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有( )。（分数：2.00）A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.国有企业进行评估增值的房产 D.因国家建设需要而被政府征收的房产 E.房产所有人赠与自己直系亲属的房产 解析：解析：选项 C：国有企业进行评估增值的房产，产权未发生变动，不缴纳土地增值税；选项 D：因国家建设需要被政
28、府依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；选项 E：房产所有人赠与自己直系亲属的房产，不属于土地增值税的征税范围。三、计算题(总题数：3，分数：20.00)19.计算题共 8题，每题。每题的备选项中只有 1个最符合题意。_解析：某市房地产开发公司与某单位于 2015年 11月正式签署一份写字楼转让合同，取得转让收入 15000万元，公司按税法规定缴纳了与转让房地产有关的税金及附加共 825万元(不含印花税)。已知房地产开发公司为取得该写字楼的土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用共计 3000万元；投入房地产开发成本 4000万元；房地产开发费用中的利息支出为 1200万元(不
29、能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)，当地省人民政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 10。根据上述资料，回答下列问题：（分数：8.00）(1).该房地产开发公司在计算土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为( )万元。（分数：2.00）A.700 B.350C.1050D.1400解析：解析：可以扣除的房地产开发费用=(3000+4000)10=700(万元)。(2).该房地产开发公司在计算土地增值税时，可以扣除的“其他扣除项目”金额为( )万元。（分数：2.00）A.350B.1400 C.700D.3000解析：解析：可以扣除的“其他扣除项目”金额=(3000+4
30、000)20=1400(万元)。(3).该房地产开发公司在计算土地增值税时，可以扣除的项目金额合计为( )万元。（分数：2.00）A.7350B.9925 C.8750D.8860解析：解析：取得土地使用权所支付的金额为 3000万元 房地产开发成本为 4000万元 房地产开发费用为 700万元 与转让房地产有关的税金为 825万元 从事房地产开发的加计扣除费用为 1400万元 扣除项目金额合计=3000+4000+700+825+1400=9925(万元)。(4).该房地产开发公司应缴纳的土地增值税为( )万元。（分数：2.00）A.20625B.27325C.153375 D.2017解析
31、解析：该公司转让房地产的土地增值税的增值额=15000-9925=5075(万元)，增值率=增值额扣除项目金额100=50759925100=5113，适用税率 40，速算扣除系数 5，应缴纳的土地增值税税额=507540-99255=153375(万元)。某房地产开发公司于 2015年 1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款 6000万元。2015年 2月至 2016年 3月中旬，该房地产开发公司占用受让土地 70(剩余 30尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计 5800万元；发生的利息费用为 300万元，可以按
32、转让房地产项目计算分摊利息支出，且利息支出不高于按银行同类同期贷款利率计算的金额并能提供金融机构的证明。3 月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的 20对外出租，其余部分对外销售。2016（分数：12.00）(1).该房地产开发公司 2016年 46 月出租写字楼应缴纳的房产税为( )万元。（分数：2.00）A.72 B.24C.576D.5解析：解析：该房地产开发公司 2016年 46 月出租写字楼共计应缴纳的房产税=6012=72(万元)。(2).该房地产开发公司计算销售写字楼的土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额为( )万元。（分数：2.00）A.346832B.346080
33、C.3745D.356236解析：解析：该房地产开发公司计算销售写字楼的土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额=600070(1-20)+6000370(1-20)=346080(万元)。(3).该房地产开发公司计算销售写字楼的土地增值税时应扣除的房地产开发成本为( )万元。（分数：2.00）A.4560B.5600C.5800D.4640 解析：解析：该房地产开发公司计算销售写字楼的土地增值税时应扣除的房地产开发成本=5800(1-20)=4640(万元)。(4).该房地产开发公司计算销售写字楼的土地增值税时应扣除的房地产开发费用为( )万元。（分数：2.00）A.64504 B.6
34、78C.684D.712解析：解析：该房地产开发公司计算销售写字楼的土地增值税时应扣除的房地产开发费用=300(1-20)+(346080+4640)5=64504(万元)。(5).该房地产开发公司销售写字楼计算土地增值税的增值额为( )万元。（分数：2.00）A.2700B.2864 C.2654D.2764解析：解析：扣除项目金额合计=346080+4640+64504+770+(346080+4640)20=11136(万元) 增值额=14000-11136=2864(万元)。(6).该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税为( )万元。（分数：2.00）A.8963B.836C.854D.8592 解析：解析：增值率=增值额扣除项目金额100=286411136100=2572，适用土地增值税税率为 30，速算扣除系数为 0。 该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=286430=8592(万元)。
