1、5自ICS 07.040 A 76 共和国国家标准中华人民GB/T 28406-2012 农用地估价规程Regulations for valuation on agriculture land 2012-10-01实施发布中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局中国国家标准化管理委员会曲俨E敛-GB/T 28406-2012 目次皿凹111223333591UUNMm日MM口刀口MMU凹mmmm. 档. 归类分UU料格资卜价价时地估M卜理也宗及知击的tt原因项划整剧样牍地刑时刑mm本响果uuu法事计与农、J用估估估估的用格格估基影成. 正本业集估法果告交农评评评评格农价价评件价格价法法法法法修
2、价基作收待方结报提的的的的的价的地地金文U估价估方原较近价价估序价价料勘价价价告型价价价价地的用用租用义地地地价还比逼法估地地程估估资查估估估报类地地地地用自农农地引定用用用估益场本余分准宗价确订价地定定写价用地地地地利价包包用性和农农农地收市成剩评基地估明拟估实选确撰估利耕园林草未估承转农围范语则用用同同言士一口范规术总UUU农UUUUU川农UUUHUMMMM不川口川川口不UUU前引12345678GB/T 28406-2012 8.4 荒地拍卖底价评估208. 5 荒地抵押价格评估9 农用地基准地价评估.9. 1 评估对象.9.2 技术路线.9. 3 工作程序9.4 准备工作219. 5
3、农用地基准地价内涵界定219. 6 样点地价平均法229. 7 定级指数模型法.9.8 基准地块评估法279.9 基准地价的确定289. 10 基准地价修正系数表的编制9.11 成果整理309.12 农用地基准地价更新.9.13 成果验收32附录A(规范性附录)农用地价格影响因素表M附录B(规范性附录)农用地估价工作附表.附录c(规范性附录)农用地估价报告规范格式.参考文献59H -GB/T 28406-2012 目。昌本标准按照GB/T1. 1-2009给出的规则起草。本标准由中华人民共和国国土资源部提出。本标准由全国国土资惊标准化技术委员会CSAC/TC93)归口。本标准起草单位:国土资源
4、部土地利用管理司、北京国土联房地产评估中心有限公司、中国农业大学、北京大学、中国人民大学、中国土地勘测规划院、国土资源部土地整治中心。本标准主要起草人:胡存智、张显胜、朱道林、冯长春、王军、吴海洋、周建春、关文荣、即文聚、刘彦、杨丽平、吕萍。用山GB/T 28406-2012 引-=同为全面掌握我国农用地资产状况，科学管理和合理有效地利用农用地，规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证农用地估价结果客观、公正、科学、合理，根据中华人民共和国土地管理法等法律、法规，结合我国国情，制定本标准。N GB/T 28406-2012 农用地估价规程1 范围本标准规定了我国农用地估价工作的总则、估价方
5、法、宗地估价方法以及基准地价评估方法。本标准适用于县级行政区内现有农用地和宜农未利用地。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB/T 19231-2003 土地基本术语GB/T 21010-2007 土地利用现状分类GB/T 28405 农用地定级规程GB/T 28407 农用地质量分等规程3 术语和定义GB/T 19231-2003、GB/T21010-2007、GB/T28405、GB/T28407界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3. 1 农用地a
6、griculture land 直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。3.2 后备土地资源reserved land resource 目前尚未利用的各种荒芜、贫癖和废弃、闲置，经过改造、加工、复垦、建设后可以利用为农用地的土地。3.3 均质地域homogeneous terrain 农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。3.4 农用地宗地cadastral parcel of agriculture land 权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。3.5 基准地块base block 是在农用地均质地域内设定的，其自然、社会经济等条件在
7、该地域内具有代表性，使用状况相对稳定的地块，具有代表性、中庸性和稳定性。3.6 农用地价格price of agriculture land 在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。-GB/T 28406-2012 3. 7 农用地宗地价格lot price of agriculture land 具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。3. 8 农用地基准地价base price of agriculture land 县(市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。4 总则4
8、. 1 农用地估价基本原则4. 1. 1 预期收益原则 农用地估价以估价对象在再常利用条件下的未来客观有效的预期收泣为依挝4. 1. 2 替代原则农用地评估以近邻地区成秃以地区的功能相同、条件相似、交站力式，致的农Hl地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出打占农用地价格4. 1. 3 报酬递增递减原则在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种安;素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会出现F降。j主一规律E农业生产妇汗中普遍有在.1rj价中充分依据这一原则。4. 1. 4 贡献原则农用地的总收益是由土地、劳动力、贺斗豆、经营管理等各种投入爱京共同作用的结果，估价
9、时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平4. 1. 5 合理有效利用原则在一定的社会经讲条件下，农用地的利用方式需要能充分发挥其土地的效尉，产生良好的经济效/ 益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。判断和确定农用地合理有放利用方式要考虑a) 持续的使用:根据农用地所处的民域环境和自身条件.所确定的农用地利用方式是可持续的;b) 有效的使用:在确定的利用方式下，农用地所产生的经济效益是最佳的;c) 合法的使用:合理有效的农用地利用方式，符合现行的法规、政策、规划等规定。4. 1. 6 变动原则农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影
10、响因素经常在变化，农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。估价人员要把握价格影响因素及价格变动规律，准确地评估价格。4.1.7 供需原则农用地估价以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。GB/T 28406-2012 4. 1. 8 估价时点原则农用地估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，农用地估价的结果具有时间相关性和时效性。4.2 农用地价格影晌因素影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。本标准确定农用地价格的指导性影响因素体系如下:a) 自然因素，是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括注10oc
11、有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、上届;质地、有效土层厚度、土壤障碍层深度、土壤有机质含量、土壤盐渍化程度、地下水埋深、田块大小、地块形状等。b) 社会经济因素，是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区域城市化水平/城市规模、农业生产传统、人均土地指标(人均耕地、人坷农用地)、农民人均收入水平、单位士地技人资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农用基本设施状况、农机应用方便度、1:地利用规划限制、交通通达度等。c) 特殊时素，结指影响农用地牛产力和收拾所独有的条件或不科因素，如特殊的气候条件、士壤条刊、环均条件、刘、打:i:h耻状况
12、J:!二具体因素指标见附录A，4. 3 农用地估价成果4.3. 1 农用地康地估价成果宗地位i价结果报告;宗地1J价技术报告;. J也估价附件。4.3.2 农用地基准地价评估成果农用地基i住地价评估成果内在也的sa) 文字报吁:主县、包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等;b) 基准地价周:主安有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图、基准地块图等;c) 表格:主要包拮基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表;d) 有关计算机软件扣管理信，且数据库。5 农用地估价方法5.1 收益还原法将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从
13、而估算出待估农用地价格的一种方法。5. 1. 1 适用范围收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。采用收益还原法进行宗地价格评估时，以宗地为单位进行评估，即考虑农用地收益是由宗地总面积产生的，不可只考虑农用地收益面积。采用收益还原法评估农用地价格，所计算的年纯收益与其权利状况相对应。3 、-GB/T 28406-2012 5. 1. 2 评估程序收益还原法评估程序如下:a) 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;b) 测算年总收益;c) 测算年总费用;d) 计算年纯收益;e) 确定土地还原率;f) 选用适当的公式计算农用地价格。5. 1. 3 年总收益的分
14、析计算年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。确定年总收益时可根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。分析方法如下:a) 待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。b) 待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。租金收入及保证金或押金的利息收入，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租
15、金水平考虑评估期日当地正常的市场租金水平进行分析计算;保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。5. 1. 4 年总费用的分析计算年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总费用时根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。分析方法如下:a) 待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用;生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所支付的直接及间接费用，包括种苗费(或种子费、幼畜禽费)、肥料费(或饲料费)、人工费、畜工费、
16、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费(或畜禽舍费)、农具费以及有关的税款、利息等。对于投入所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。b) 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进行土地租赁过程中所支付的年平均客观总费用。5. 1. 5 求取年纯收益土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。对于投入所形成的固定资产，需要扣除其所产生的纯收益。如果所求取的年纯收益为负值，可根据实际生产经营状况考虑农用地的客观收益。5. 1. 6 土地还原率的确定4 土地还原率可按F列方法确定:a) 租价比方法:即选择与评估对象处于同一地区或近邻地区，相同用途的三宗以上近期发生交
17、易的，且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率。GB/T 28406-2012 b) 安全利率加风险调整值法:即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行二年期定期存款年利率，风险调整值可根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。c) 投资风险与投资收益率综合排序插入法:将社会上各种相关类型技资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。在估价实践中可根据当地农用地市场情况，选择适当的方法
18、，确定土地还原率。5. 1. 7 计算收益价格5. 1. 7. 1 计算收益价格的基本公式见式(1): 式中:P 土地价格; 土地年纯收益;r一一土地还原率。p=旦r 5. 1. 7.2 有限年期的待估农用地价格可根据其使用年期进行年期修正。当土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变且大于0，土地使用年期为n的公式见式(2): 式中:P、G、r含义同式(1); 土地使用年期。P=; 1叶可5. 1. 7.3 土地纯收益每年有变化的，可按其变化规律采用相应的公式进行计算。5.2 市场比较法. ( 1 ) . ( 2 ) 是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类
19、似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。5.2. 1 适用范围市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。市场比较法除可直接用于评估农用地的价格外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。5.2.2 估价步骤市场比较法评估步骤如下:a) 收集和选择比较交易实例;b) 建立价格可比基础;c) 进行交易情况修正;d) 进行交易期日修正;e) 进行影响因素修正;f) 进行年期修正;g) 计算比准价格。5 -GB/T 28406-2012 5.2.3 收集与选择比较交易实例5.2.3. 1 比较交易实例收集与选择比较交易实例收集与选择要求如下:a) 首选与评估对象处于同一地区的实
20、例，次选处于近邻地区或类似地区的实例;b) 用途相同;c) 价格类型相同或可比;d) 成交日期与估价期日接近，不宜超过三年;e) 为正常交易案例或调整为正常交易的案例20 至少选择三个可比较实例45.2.3.2 交易实例搜集与调查内容交易实例收集与调查内容如下:a) 交易双方的情况及交易目的;b) 交易实例的状况，包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等tc) 成交价格;d) 付款j式Ae) 成交日期。5.2.4 建立价格可比基础选取比较实例后，还需要对比较实例的成交价格进行换算处理建止价格可比基础，统一表达方式和地价内涵，主要包括以下内容:a) 统一地价内涵;b) 统一付款方式，
21、统一为在成交r1期时次总忖洁的付款立式;c) 统一采川单位陌积地价，并统一面积内涵和面积单位;d) 统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 5.2.5 交易情况修正5.2.5.1 非正常交易情况的判定交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为因素一般有以下几种:a) 有利害关系者之间的交易;b) 急买急卖的交易;c) 受债权债务关系影响的交易;d) 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;e) 相邻地块的合并交易;f) 特殊方式的交易;g) 交易税费
22、非正常负担的交易;h) 有纠纷的交易。6 GB/T 28406-2012 5.2.5.2 交易情况修正在选择交易实例时，如果交易实例存在上述特殊交易情况，则尽量避免选择，不得已必须采用时就需要进行交易情况修正。修正方法如下:a) 交易情况分析测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。对交易税费非正常负担的修正，将成交价格调整为依照国家及当地有关规定，交易双方负担各自应负担的税费额确定修正系数。b) 计算情况修正
23、系数计算公式见式(3):式中:K 情况修正系数x二I ,p 待估/农/用地情况指数;Ib 交易实例农用地情况指数。5.2.6 期日修正K , = 1,pl 1,b 将交易实例在其成交期的时的价格间整为估价期日的价格。具体可采用以下方法:a) 利用本地区农用地价恪指数计算修正系数，计算公式见式(1) ) : K, = Ip!1 h 式中:K，一期I修正系数;Ip一一估价期日的地价指数:h一-交易H期的地价指数。b) 利用类似农用地价格变功率确定期H修正系数(K，); . ( 3 ) . ( 4 ) c) 在元农用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的
24、氧验进行判断，确定期日修正系数(K，); d) 通过分析土地价枪、随时间推移的变动规律，采用时间序列分析L建立土地价格与时间的相互关系模型求取期日修主系数(K，)0 、5.2.7 影晌因素修正5.2.7.1 确定修正因素根据农用地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定影响因素修正体系，并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。影响因素根据4.2中农用地价格影响因素和估价对象与比较实例的具体条件确定。影响因素状况描述需要具体、明确，并尽量采用量化指标，避免采用好、较好、较差、一般等形容词。5.2.7.2 自然因素修正系数自然因素修正系数计算
25、公式见式(5):Kn=日CIo;/Ibi) . ( 5 ) 7 GB/T 28406-2012 式中:K一一自然因素的修正系数;IOi一一一待估农用地z因素的指数;1 bi一一交易实例z因素的指数;n 一一影响因素个数。5.2.7.3 社会经济因素修正系数社会经济因素修正系数计算公式见式(6): 式中:K , 社会经济因素的修正系数;IOi、1bi ，n同式(5)。5.2.7.4 特殊因素修正系数特殊因素修正系数计算公式见式(7): 式中:K，一一特殊因素的修正系数;IOi , Ibi ，n同式(5)。5.2.8 土地使用年期修正K，=日CIm/h，)K , = II CIoi /Ibi) (
26、 6 ) .( 7 ) 土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。年期修正系数按式(8)计算:Ky = 1-1/0 + r)mJ/1-1/0十r)nJ(8 ) 式中:Ky 将比较实例年期修正到待估农用地使用年期的年期修正系数;r 一土地还原率;m一一待估农用地的使用年期;n 一一比较实例的使用年期。5.2.9 确定待估农用地价格比准价格的计算公式见式(9): P = Pb X K x Kt X Kn X K, X K, X K y( 9 ) 式中:P一比准价格;Pb-一交易实例价格;K、Kt、Kn、Ke、K，、Ky含义同上
27、。所选取的若干个交易实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算待估农用地价格:a) 简单算术平均法;b) 加权算术平均法;8 c) 中位数法;d) 众数法。5.3 成本逼近法5.3. 1 内涵GB/T 28406-2012 以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。基本公式见式(10): 式中:P 农用地价格;E，一一土地取得费;Ed一一农用地开发费;T一一税费;R1 利息;Rz 利润;R3 农用地增值收益。5.3.2 适用范围P =Ea +Ed + T+Rl +Rz
28、 +R3 成本逼近法适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估。5.3.3 估价步骤成本逼近法估价步骤如下:a) 判断评估对象是否适用戚本逼近法;b) 搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及待估农用地增值收益等资料;( 10 ) c) 通过直接或间接方式求取估价对象的土地取得费、农用地开发费及相关的税费、利息、利润;d) 确定农用地增值收益;e) 按成本逼近法公式求取待估农用地的价格;f) 确定已开发土地的修正因素，并进行修正;g) 确定待估农用地的最终地价。5.3.4 确定土地取得费农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田时客观发生的费用。5.3.5 确定农用地开发费农用地开
29、发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如农田平整、处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。根据农业生产的要求，农用地的开发程度主要包括以下几方面:a) 通路:分通田间人行路、机耕路等情况;b) 灌慨:分上游有蓄水设施的自流灌概、地下水灌溉、喷灌灌溉、滴灌灌概等;c) 排水:分析能否顺畅地自然排水、有无排水沟渠等;d) 通电:考察田间耕作能否方便地使用电力;9 GB/T 28406-2012 e) 土地平整:平整度应能满足农业生产的基本要求，有至少20cm的疏松土壤的耕作层。在具体分析农用地的开发程度时，则可区分田块内外的情况，并根据各种农田基本设施的投资
30、主体与评估对象的产权主体的权属利益关系确定评估设定的土地开发程度，并合理确定开发费用。5.3.6 确定各项税费主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和取费标准按国家和当地的有关规定确定。5. 3. 7 确定农用地开发利息土地的取得费用和开发费用均可根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率来确定，土地开发期为1年以内的利息率按单利计算，开发期超过1年以上的利息率按复利计算。、计息期间以农用地开发周期为基础，考虑各项投资的投入特点确轧农用也开发周期根据农用地、 开发的总面积、农用地斤发程度和开发难度等方面确定忠。勺
31、、5.3.8 确定农用地开发利润利润是对农用地开发投资的回报，是土地取得货剧和汁:发货JjJ正合理的性资国报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率根据开发农用地所处地区的经济环填、汗发表Jt1地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定q5.3.9 确定农用地增值收益农用地增值收益是指待估农m地因追加投资近行农Jlt也开发整到.使农m地生产能力付到提高，而引起的农用地价格的增值。农用地增f且收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)等方面确定。5.3.10 计算农用地价格根据上述各项的计算结果，利用戚本逼近法的公式计算初始农用地价格。5.3. 11 对农用地价格进行
32、年期修正5.3. 11. 1 年期修正方法若求取的是有限年期的农用地价格时e则需要判断是否进行年期修正，修正公式如下:a) 年期修正公式见式(11): 式中:PT 年期修正后的农用地价格;Po 年期修正前的农用地价格;Ky 年期修正系数。b) 年期修正系数的计算公式见式(12): 10 式中:Ky一一年期修正系数;r 一农用地还原率;PT =Po X K y Ky=1-1/(1 +r) ( 11 ) . ( 12 ) GB/T 28406一2012一一农用地使用年期。 判断是否进行年期修正的标准如下:a) 当农用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现
33、，不再另行修正;当农用地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，农用地增值收益与成本价格一道进行年期修正;当农用地为承包、转包等农用地时，按使用年期或剩余使用年期进行修正;当评估的是农用地无限年期价格时不用注行年期修正。年期修正标准5.3. 11. 2 ) hu c) d) 区位修正当区位对于农用地的经营委型影响较大时，还需要对农用地价格进行区位修正。/ / 5.3.12 剩余法5.4 内洒在预计男发完成后农用地IJ 交材价格的基础上.扣除fYi计的11.常开发戚本夜有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算号的农用地价格的方法s基本公式见式(13): p工A-B-C5.
34、4.1 . ( 13 ) 式中:P一一恃估农用地的价格:A-一总开发价值或开发元成后的农用地总价格;B一一整个开发项目的开发成本;C 开发者合理利润a/ / 适用范围剩余法适合待开发农用地的价格评估。, 5.4.2 剩余法评估步骤如下:a) 调查待估农用地的基本情况;b) 确定待估农用地的最有效利用方式;估计开发周期和投资进度安排;估算开发完成后的农用地总价格;估算开发戚本和开发者合理利润;确定待估农用地价格。评估步骤5.4.3 d) e) f) 评估要点剩余法评估要点如下:a) 估算开发完成后的农用地价格，可根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法进行
35、。对开发完成后拟采用出租或自营方式的农用地价格，5.4.4 GB/T 28406-2012 也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价格;b) 开发周期和投资进度安排可参照类似的农用地开发过程进行确定;c) 开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等;d) 开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率进行确定。5.5 评分估价法5.5.1 内涵按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其
36、得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。5.5.2 适用范围评分估价法适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是先确定农用地单位分值价格。5.5.3 评估步骤评分估价法的评估步骤如下:a) 建立农用地价格影响因素体系;b) 制定农用地价格影响因素评分标准;c) 依据a)、b)对待估宗地进行评分;d) 确定客观的农用地单位分值价格;e) 计算待估宗地价格。5.5.4 建立农用地价格影响因素体系农用地价格影响因素体系建立见附录A和附录B.由县(市)级土地行政主管部门根据当地的实际情况制定。5.5.5 制定农用地价格影晌因素评分标准由县(市
37、、区)级土地行政主管部门依据农用地价格影响因素体系制定本区域内的农用地评分表。对农用地价格影响越大的因素，评分值越高。自然因素和社会经济因素的得分之和最高为100。当待估农用地没有特殊因素时，特殊因素的得分为0;当有特殊因素时，可根据特殊因素对农用地的实际影响程度对其进行评分。5.5.6 调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分按照农用地评分表中的因素体系，逐项对待估宗地的基本情况进行调查，并确定各因素的分值。5.5.7 确定单位分值价格农用地单位分值价格是指一定区域范围内，一定时期，农用地分值与农用地价格进行转换的价格。由县(市)级土地行政主管部门确定该县统一的农用地单位分值价格。农用地单
38、位分值价格可用农用地12 飞圃，GB/T 28406-2012 市场价格资料进行回归求取。农用地单位分值价格的回归模型有两种类型，见式(14)和式(15): P p, =c x s . ( 14 ) 式中:Pfj一一农用地价格;C一一农用地单位分值价格;S 农用地总分值。P13 =A SC . ( 15 ) 式中:Pfj、C、S含义同式(14); A 回归系数。县(市)级土地行政主管部门根据本县的实际情况，从以上两种回归模型中选取一种，求取农用地单位分值价格。5.5.8 待估宗地价格计算选择适当的公式计算待估宗地的价格。农用地价格的计算公式见式(16): 式中:P一一待估农用地价格;C一一农用
39、地单位分值价格;S 待估农用地的总分值;A一-一回归系数。5.5.9 对农用地价格进行年期修正p=cxs或P=AX SC 若求取的是有限年期的农用地价格时，需进行年期修正:a) 年期修正同式(11); b) 年期修正系数同式(12)。5.6 基准地价修正法5.6.1 适用范围利用基准地价成果评估宗地价适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。5.6.2 系数修正法5.6.2.1 基准地价系数修正法的公式系数修正法公式见式(17): P=PO X (1土ZL式中:P 待估农用地价格;Po 一一-基准地价;. ( 16 ) 13 、-GB/T 28406-2012 :oK一宗地地价影响因素修正系数
40、和;Kt 一一交易期日修正系数;Ky 一一年期修正系数。5.6.2.2 评估步骤b)确定待估农用土割、勤盹仰适用模型;c)调查分析确定待估农悟地定级指致:正气二d)将定级指数代入模型，悴阎明地价格;e) 对计算出的待估农用地价格进行估研期H和年期惨正。5.6.4 基准地块法采用基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。评估步骤和方法同市场比较法。、，/，。d) 6 农用地宗地估价6. 1 估价程序农用地宗地估价的具体程序为:14 GB/T 28406-2012 a) 接受估价委托;b) 明确估价基本事项;c) 拟订估价
41、作业计划;d) 估价资料的收集与整理;e) 实地查勘待估农用地;f) 选定估价方法，试算宗地价格;g) 分析调整试算宗地价格，确定估价结果;h) / a) 圳定估价项目喝玩由;: (11 / j / 二二:飞b) 叫明快集的资料涎其来，据渠道;、，! .,/ / , , /)， c) 1ct用阳价技术阳和锚的7t;-i.三七/ffj d)预何时时lVV / e) 拟订(业盼，弹、#二韭进虔布戒果组接-一一一-一，/tt会经济品光温水等气候资料、岩性地质等地质资料、地表水和地下水等水文资料和土壤资料、地形地貌等;社会经济发展状况资料包括区域土地资源状况、产业政策、区域社会经济发展水平、土地市场状
42、况、现代化农用技术水平等。6. 4. 1. 2 土地利用状况收集待估农用地有关位置、用途、四至、土地面积、土地形状、土地等级、地上附着物状况、地籍资料等。6.4.1.3 土地权利状况资料收集待估农用地有关土地权利状况资料，如他项权利资料。15 GB/T 28406-2012 6.4. 1. 4 土地等级状况收集有关待估农用地的等别和级别资料。6.4. 1. 5 地价影晌因素资料收集影响待估农用地价格的有关自然因素、社会经济因素和特殊因素资料。6.4. 1. 6 交易实例资料收集交易实例农用地的资料，包括其位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年限、交易条件、影响地价的因素、土地
43、价格等。6.4.1.7 收益资料收集待估农用地的农产品收入或年租金收入资料。6.4. 1. 8 成本费用资料收集农用地的开发成本及生产费用(农用地维护费、种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、水电费、农舍费、工具费)等方面的资料。6.4.1.9 基准地价资料收集基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种影响地价因素的资料。6.4. 1. 10 参数数据收集有关借贷利息率、税率、利润率、还原利率、农用地单位分值价格等参数资料。6. 4. 1. 11 其他资料有关经济指数及农用地价格变动指数;农用地利用的政策法规、条例、规定;有关农用地利用规划等资料。6.4.2 宗地估价资料整
44、理6.4.2.1 宗地估价资料核实与剔除用于农用地估价的资料数据需要严格核实，来源可靠，元显著异常，对明显不合要求的和特殊极值要予以剔除。6.4.2.2 宗地估价资料整理对现有资料进行初步整理，并判断是否满足本次估价的农用地宗地的要求，并记录所缺资料，以便补充调查和收集;对不全、不可靠的现有资料作好记录，以便补充资料和收集;对现有资料数据要妥善保管，并存入档案。6.5 实地查勘待估农用地估价人员需要到估价对象现场，查勘估价对象的位置、田块平整、周围环境、农作物长势等，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临
45、路状况进行拍照等。因GB/T 28406-2012 6.6 选定估价方法，试算宗地价格估价方法可根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况选定。对同一估价对象须选用两种以上的估价方法进行估价。6. 7 确定估价结果根据待估宗地情况及各种方法的评估结果，选用以下方法确定最终估价结果:a) 简单算术平均法;b) 加权算术平均法;c) 综合分析法。6.8 撰写估价报告宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告，估价人员按估价报告的规范格式撰写估价报告。估价报告规范格式见附录C。6.9 估价报告提交、备案及估价资料分类归档估价报告完成后，要及时提交给委托方，按规定送主管部门备案，并对所用估价
46、资料和宗地估价报告书进行分类整理和归档保管，以备查用。7 不同利用类型的农用地宗地估价7. 1 耕地地价的评估7. 1. 1 耕地地价的影晌因素7. 1.1. 1 水田地价的影响因素根据4.3所确定的因素体系并结合水田的利用性质确定水田的地价影响因素。在确定水田的地价影响因素时，要注意田块的保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。7. 1.1. 2 旱地地价的影响因素根据4.3所确定的因素体系并结合旱地的利用性质确定旱地的地价影响因素。在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌概条件、灾害性气候等因素对地价的影响。7. 1.1. 3 水浇地地价的影晌因素根据4.3所确定
47、的因素体系并结合水浇地的利用性质确定水浇地的地价影响因素。在确定水浇地的地价影响因素时，要注意田块的保水能力、水源条件、地下水埋深等因素对地价的影响。7. 1. 2 耕地地价的评估方法耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等;如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法;如果是待开发的耕地，可采用剩余法。7. 1. 3 耕地地价评估的技术要点耕地地价评估的技术要点如下:a) 在评估耕地价格时，首先根据土地所处区域条件、近三年来耕地的实际耕作状况及可能的新的17 GB/T 28406-2012 耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力;b) 要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施对农用地可能产生的负面影响也要充分考虑;c) 用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率是否准确。在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般采用实测的方式，即具体计算待估宗地在一年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和
