1、2018 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告 目 录 第一部分 研究背景与目的 . 1 第二部分 百强企业研究方法体系 . 2 第三部分 2018 中国物业服务百强企业名单 4 第四部分 2018 中国物业服务百强企业发展特点分析 . 7 一、管理规模：管理面积均值达 3164 万平米，市场份额超三成 . 7 1.强者恒强：百强企业管理面积均值超三千万平米， TOP10 企业管理面积均值超两亿平米 . 7 2.多举措扩规模：兄弟公司助力与市场拓展为主，理性并购为辅，平台输出与模式创新有效补充 . 8 3.抢抓主流市场深耕：六成管理面积位于五大核心城市群，单城市项目均值超 6 个 12 二、
2、经营绩效：固本开新营收均值达 7.42 亿元，增值服务加速利润释放 13 1.营业收入同比增长 18.2%，净利润均值近六千万 13 2.夯实主业， 基础物业服务收入及净利润占比分别为 81.80%和 58.32% . 15 3.增值服务利刃出鞘，多种经营收入占比 18.20%，净利润占比 41.68% . 17 4.多措并举化解成本压力，营业成本率下降 1.08 个百分点 . 18 三、服务质量：重点企业满意度超 80 分，收缴率、续约率维持高位 21 1.绿化、清洁与入户维修满意度高，客服与安全秩序管理更受关注 21 2.百强企业践初心赢人心，收缴率 94.14%、续约率 98.48% .
3、 23 3.构建多赢生态圈，促进资产保值增值 . 24 四、发展潜力：储备面积均值突破 400 万方，人才与技术推动企业发展 . 25 1.储备项目个数 均值 达 23 个，储备面积均值达 420 万方 . 25 2.智能化投入同比增长近 50%， 共享新时代技术发展红利 26 3.员工结构优化升级，大专以上学历占比提升两个百分点 27 五、社会责任：解决基层奋斗者就业超百万，诚信经营纳税总额达 90.64 亿元 . 27 1.改善民生解决就业，提供 106 万个就业岗位 . 28 2.切实履行社会责任，保障房管理面积总值 1.43 亿平方米 . 28 3.依法纳税，投身公益，捐赠总额 1.7
4、2 亿元 29 第五部分 2018 中国物业服务百强企业专项研究分析 30 第六部分 结 语 . 42 专题：透视物业资本逻辑 . 43 中国指数研究院 1 第一部分 研究背景与目的 由中国指数研究院 与中国房 地产 TOP10 研 究组 开展的“中国物业服务百强企业研究”，自 2008年以来已连续进行十 一 年， 这十 一 年中，研究组紧 扣 行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判 物业服务 企业经营实力及行业地位的重要标准 ，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用
5、。 十九大报告指出，“在中高端消费、创新引领、共享经济等领域培育新增长点、形成新动能。支持传统产业优化升级，加快发展现代服务业。”在利好政策、技术进步、消费升级和资本四辆马车的拉动下 ，物业管理行业加速向现代服务业转型升级，物业服务企业顺势而为、开拓创新，优化存量资源配置，扩大优质增量供给，未来发展空间巨大。中国指数研究院以“服务美好生活，绘制物业蓝图”为主题，全面启动“ 2018 中国物业 服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。在总结十一年研究经验的基础上，中国指数研究院进一步完善了“ 2018 中国物业服务百强企业研
6、究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。 2018 中国物业服务百强企业研究的目的： （ 1） 科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业； （ 2） 系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量 ； （ 3） 以客观的数据和研究结 果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据 。 2018 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告 2 第二部分 百强企业研究方法体系 （ 一 ）评价指标体系 （ 二 ） 评价指标体系设计原则
7、 指标体系的设计遵循以下三个准则： 1、 管理 规模与服务质量相结合。 管理 规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现经营绩效与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。中国指数研究院继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的 管理 规模，在服务质量的评定方面，引入“星级小区数量”指标，与业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合，来综合评价企业的服务质量。 2、经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能 力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要 保
8、障， 是否具有丰富的储备项目、 较为完善的人才结构和规范化的管理体系显示了企业未来的发展潜力 ， 营业成本率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。 3、经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。中国指数研究院采用年度纳税总额、就业岗位个数 、 保障性住房管理面积 和企业捐赠总额四 个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。 2018 中国 物业服务百强企业研究指标体系服务质量管理规模总资产物业管理项目总数物
9、业管理项目总建筑面积进入城市个数经营绩效营业收入净利润人均产值营业成本率社会责任年度纳税总额就业岗位个数保障性住房管理面积企业捐赠总额发展潜力营业收入增长率物业项目总建筑面积增长率合同储备项目总建筑面积员工总数及构成业主满意度物业服务费收缴率物业管理项目续约率星级小区数量中国指数研究院 3 （三）计量 评价方法 采用因子分析（ Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差 协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去
10、解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体 个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成 2018 中国物业服务百强综合实力指数。 （四）门槛值 1、依法设立、具有独立法人资格； 2、按照国际惯例和物业服务企业资质管理办法，中国指数研究院确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于 10 个或平均在管项目总建筑面积不低于 50 万平方米
11、； 3、为了引导物业服务企业做 大 做 强 ，中国指数研究院鼓励企业以集团的名义参与。 （五）复核审查 1、企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核； 2、对收集的数据坚持交叉复核：通过公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据中国指数研究院将进入社区进行业主一对一访谈现场复核； 3、根据企业历史数据交叉复核。 （六）实施原则 1、自愿、诚信原则。此次活动由企业自愿参加，参加企业必须填报真实数据，并签署承诺书，对承诺内容负责。一经发现弄虚作假，取消 评选 资格。 2、客观、公平、公正原则。中国指数研究院本着公平、公正的原则对企业申报的数据进行审查，对企业发展情况做
12、出客观分析和全面评价。 3、保密原则。活动过程中涉及的所有上报数据、审查结果均不得外传，如有泄漏，由责任人承担相应法律后果。 2018 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告 4 第三部分 2018 中国物业 服务百强企业 名单 排名 单位名称 排名 单位名称 1 万科物业发展股份有限公司 20 上海永升物业管理有限公司 2 绿城物业服务集团有限公司 20 江苏银河物业管理有限公司 3 广东碧桂园物业服务股份有限公司 21 重庆新大正物业集团股份有限公司 4 长城物业集团股份有限公司 21 山东明德物业管理有限公司 5 保利物业发展股份有限公司 21 重庆天骄爱生活服务股份有限公司 6 彩生活
13、服务集团有限公司 22 上海高地物业管理有限公司 7 恒大物业（金碧物业有限公司） 22 上海文化银湾物业管理有限公司 8 金地物业管理集团公司 23 宁波银亿物业管理有限公司 9 龙湖物业服务集团有限公司 23 阳光城物业服务（福建）有限公司 10 金科物业服务集团有限公司 24 廊坊荣盛物业服务有限公司 11 中海物业集团有限公司 24 上实服务集团有限公司 11 华润物业科技服务有限公司 25 中化金茂物业管理（北京）有限公司 11 雅居乐雅生活服务股份有限公司 25 深圳第一亚太物业管理有限公司 12 北京首开鸿城实业有限公司 25 广州方圆现代生活服务股份有限公司 12 融创物业服务
14、集团有限公司 26 云南俊发物业服务有限公司 13 四川嘉宝资产管理集团股份有限公司 26 世纪生活物业服务集团有限公司 13 幸福基业物业服务有限公司 27 路劲物业服务集团有限公司 14 远洋亿家物业服务股份有限公司 27 海南一卡通物业管理股份有限公司 14 广州市时代物业管理有限公司 27 浙江开元物业管理股份有限公司 15 河南建业物业管理有限公司 28 重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司 15 广东康景物业服务有限公司 28 盛全物业服务股份有限公司 15 鲁能物业服务有限公司 28 重庆海泰管理服务有限公司 16 新城悦控股有限公司 29 上海复瑞物业管理有限公司 16 广州奥园
15、物业服务有限公司 29 正荣物业服务有限公司 17 山东省诚信行物业管理有限公司 29 重庆财信物业管理有限公司 18 深圳市卓越物业管理股份有限公司 30 中天城投集团物业管理有限公司 18 深圳市保利物业管理集团有限公司 30 江苏中南物业服务有限公司 18 广州港联不动产服务股份有限公司 30 福建融信世欧物业管理集团有限公司 19 北京金融街物业管理有限责任公司 31 广州市群力物业管理有限公司 19 广州市宁骏物业管理有限公司 32 杭州滨江物业管理有限公司 19 南都物业服务股份有限公司 32 广州和融物业管理有限公司 20 成都合达联行物业服务有限公司 33 汇得行（中国）集团有
16、限公司 中国指数研究院 5 排名 单位名称 排名 单位名称 33 广州颐和酒店物业管理有限公司 51 深圳历思联行物业管理有限公司 34 河北隆泰物业服务有限责任公司 52 江苏中住物业服务开发有限公司 35 深圳市国贸物业管理有限公司 53 上海农工商旺都物业管理有限公司 35 北京亿展资产管理有限公司 54 重庆市长安物业管理有限公司 36 福建伯恩物业管理股份有限公司 55 山东绿地泉物业服务有限公司 37 北京首欣物业管理有限责任公司 56 永旺永乐（江苏）物业服务有限公司 37 中铁建物业管理有限公司 57 上海景瑞物业管理有限公司 38 河南楷林物业管理有限公司 58 北京鸿坤瑞邦
17、物业管理股份有限公司 38 东原物业集团 59 成都诚悦时代物业服务有限公司 38 深圳市莲花物业管理有限公司 60 武汉市万吉物业管理有限公司 39 重庆隆鑫物业管理有限公司 61 河南新康桥物业服务有限公司 39 浙江绿升物业服务有限公司 62 苏州新港物业服务有限公司 39 福州泰禾物业管理有限公司 63 深业集团（深圳）物业管理有限公司 40 第一物业（北京）股份有限公司 63 浙江颐景园物业服务有限公司 40 重庆加州物业服务有限公司 63 江苏金枫物业服务有限责任公司 41 乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司 64 宁波奥克斯物业服务有限公司 42 重庆华宇第一太平戴维斯物
18、业服务集团有限公司 64 重庆两江新区物业管理有限公司 43 海亮物业管理有限公司 64 河北华宝物业服务有限公司 44 南京银城物业服务股份有限公司 65 重庆融汇物业管理有限公司 44 厦门建发物业管理服务有限公司 65 杭州钱塘物业管理有限公司 44 弘生活服务集团 65 北京北大资源物业经营管理集团有限公司 45 福晟生活服务集团 66 重庆泽京物业管理集团有限公司 45 北京住总北宇物业服务有限责任公司 67 云南巨和物业服务有限公司 45 北京科住物业管理有限公司 67 无锡五洲物业管理有限公司 46 南京朗诗物业管理有限公司 68 深圳德诚物业服务有限公司 46 厦门联发（集团）
19、物业服务有限公司 68 优居美家物业服务有限责任公司 47 北京中铁第一太平物业服务有限公司 68 长沙市长房物业管理有限公司 48 北京和泓物业服务有限公司 69 浙江众安物业服务有限公司 49 浙江祥生物业服务有限公司 69 海南珠江格瑞物业管理有限公司 49 广州市庆德物业管理有限公司 69 重庆海源物业管理有限公司 50 北京金辉锦江物业服务有限公司 70 云南鸿园电力物业服务有限公司 50 上海丰诚物业管理有限公司 70 河南绿都物业服务有限公司 50 青岛海尔地产服务有限公司 70 北京金泰物业管理有限公司 51 深圳市天健物业管理有限公司 71 苏州市会议中心物业管理股份有限公司
20、 2018 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告 6 排名 单位名称 排名 单位名称 71 阳光壹佰物业发展有限公司 85 北京电子城物业管理有限公司 71 杭州宋都物业经营管理有限公司 85 武汉地产集团东方物业管理有限公司 72 武汉百步亭花园物业管理有限公司 86 陕西德杰物业管理有限公司 72 泛海物业管理有限公司 86 温州市城市物业管理服务有限公司 73 浙江中都物业管理有限公司 87 四川远鸿物业管理有限公司 73 深圳星河智善生活股份有限公司 87 四川邦泰物业服务有限公司 74 北京晟邦物业管理有限公司 88 上海益镇物业管理有限公司 74 宁波新上海国际物业管理有限公司
21、88 深圳市鸿荣源物业管理有限公司 74 昆明银海物业服务有限公司 88 大连豪之英物业管理有限公司 75 深圳市莱蒙物业服务有限公司 89 重庆锦宏物业管理有限公司 75 浙江瑞源物业管理有限公司 89 贵阳兴隆物业管理有限公司 76 中冶置业集团物业服务有限公司 89 杭州大家物业经营管理有限公司 76 上海航天实业有限公司 90 河南新和昌物业服务有限公司 76 浙江盛元城市物业管理有限公司 90 重庆助友创美物业管理有限公司 77 武汉小竹物业管理有限公司 91 深圳市城建物业管理有限公司 77 河南兴业物联网管理科技股份有限公司 91 杭州新天地高力国际物业管理有限公司 78 杭州绿
22、宇物业管理有限公司 91 南昌恒兴物业管理有限公司 78 北京天岳恒房屋经营管理有限公司 92 青岛联泰物业服务有限公司 79 西安天朗物业管理有限公司 92 中节能 (杭州 )物业管理有限公司 79 深圳华强物业管理有限公司 93 重庆康田物业服务有限公司 80 上海证大物业管理有限公司 93 北京首万物业服务有限公司 80 四川汇丰物业服务有限公司 93 北京首钢物业管理有限公司 81 美好幸福物业服务有限公司 94 深圳市嘉诚物业管理有限公司 81 云南实力物业服务股份有限公司 94 四川汇德物业服务有限公司 81 湖南省家园物业管理有限公司 95 深圳市缔之美物业管理有限公司 82 广
23、西华保盛物业服务集团有限公司 95 阳光恒昌物业服务股份有限公司 82 苏州市天翔物业管理有限公司 96 重庆海宇物业管理有限公司 82 北京鹏盛物业管理有限公司 96 福建省中庚物业管理有限公司 83 江西新力置地物业服务有限公司 97 重庆渝能物业服务有限公司 83 江苏新鑫物业管理有限公司 97 武汉观澜物业服务有限公司 83 湖北中楚物业股份有限公司 98 郑州亚新物业服务有限公司 84 泽信乐家（北京）物业集团有限公司 99 贵州深盛佳物业管理有限公司 84 南京亿文物业管理有限责任公司 100 上海科箭物业服务有限公司 84 云南城投物业服务有限公司 100 苏州特毅物业股份有限公
24、司 中国指数研究院 7 第四 部分 2018 中国物业 服务百强企业 发展 特点分析 一、管理规模：管理面积均值达 3164 万平米，市场份额超三成 1.强者恒强：百强企业管理面积均值超三千万平米， TOP10 企业管理面积均值超两亿平米 图 1： 2014-2017 年百强企业管理规模 与 市场份额变化 情况 在城镇化水平不断提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下，物业服务需求持续旺盛。百强企业顺应市场发展，坚持规模化扩张，巩固区域内优势地位，实现管理规模新一轮增长。 2017 年，百强企业 管理面积均值达 3163.83 万平方米，同比增长 16.1%，在管项目数量均值为178
25、个，比 2016 年增加 12 个 ，百强企业管理规模呈现加速扩张态势 。 2017 年 ，百强企业市场份额持续走高，达 32.42%，较上年提高 2.98 个百分点，增幅高于 2016 年 ，行业集中度进一步提升。 图 2： 2014-2017 年 TOP10 企业管理规模与 市场份额变化 情况 19.50%28.42% 29.44%32.42%0%5%10%15%20%25%30%35%0501001502002503003502014年 2015年 2016年 2017年管理面积均值 在管项目数量均值 市场份额单位：十万平方米，个7625.4813332.60 18838.9621588
26、.214.37%7.64%10.18%11.06%0%2%4%6%8%10%12%05000100001500020000250002014年 2015年 2016年 2017年TOP10企业管理面积均值 TOP10企业市场份额单位：万平方米2018 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告 8 TOP10 企业在规模化的道路上勇毅笃行，展现了“越大越快，越快越好”的规模优势， 2017 年管理面积均值达 21588.21 万平方米，同比增长 14.59%；市场份额为 11.06%，与 2016 年相比提高0.88 个百分点， 强者恒强态势延续。 图 3： 2017 年 百强企业不同层级管理面积
27、情况 在不进则退、慢进亦退的浪潮中，百强不同层级企业呈现出差异化的分布特征，规模较大企业优势更加凸显，规模较小企业在各自细分领域力求稳定发展。 2017 年， TOP10 企业管理面积均值是百强企业均值的 6.82 倍； TOP11-30 企业结合自身优势，制定精准的规模扩张策略，管理面积达4976.96 万平方米，是百强企业均值的 1.57 倍； TOP31-50 和 TOP51-100 企业，抓住细分市场发展机遇，开展错位竞争，管理面积均值增长平稳，分别为 1988.74 万平方米和 1167.68 万平方米。 2.多举措扩规模：兄弟公司助力与市场拓展为主，理性并购为辅，平台输出与模式创新
28、有效补充 2017 年， 百强企业在“规模之战”中亮剑出鞘寻求突破，或借势集团获多方位发展支持，或加速市场化进程，同时嫁接技术与资本，聚焦平台输出、扩大兼并收购、创新商业模式等，多形式、多渠道不断强化规模化扩张能力。 04000800012000160002000024000TOP10 TOP11-30 TOP31-50 TOP51-100单位:万平方米百强企业管理面积均值 3163.83万平方米中国指数研究院 9 图 4： 2017 年部分物业服务企业管理面积 构成 情况 首先，借助兄弟开发公司优势，促进规模增长。 2017 年，百强企业中有开发背景的企业共 147家， 这些企业的在管面积中
29、，有近六成来自兄弟开发商。 2017 年，全国商品房销售面积 达到 16.94亿平方米，比上年增长 7.7%，百强企业受益于兄弟开发公司的规模扩张，管理面积显著提升。如碧桂园服务、保利物业、中海物业 2017 年新增管理面积中 超过 80%来自兄弟开发企业，依托集团项目优势，实现了管理规模的快速增长。 图 5： 2017 年 部分有开发背景的百强企业市场化拓展比例 0%2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %1 0 0 %碧桂园服务 保利物业 中海物业 雅生活服务兄弟开发企业比例 市场化拓展比例0%20%40%60%80%100%万科物业 绿城服务 彩生活 金地物业 龙湖物业 金科服务 嘉宝股
30、份2018 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告 10 其次，凭借专业能力，加大市场拓展力度，扩大管理半径。一方面，百强企业勤修内功，用心锻造服务品质，不断提升服务能力 ，为规模扩张奠定基础 ；另一方面，跟随时代发展，借助技术创新，企业服务半径显著扩大，在此基础上，加大项目外拓力度，不断提高项目竞标成功率，加强战略合作，最大限度谋求规模化发展。彩生活、绿城服务、金科服务等有开发背景的企业 2017 年在管面积中，市场拓展面积占比超 70%，业务拓展能力出众 ；长城物业、南都物业等完全市场化企业，充分挖掘业主需求，提供高效服务，以品质和口碑赢得市场竞争。 图 6：彩生活平台输出模式 再次，发力
31、平台，输出技术，加快扩张节奏。部分百强企业打造服务平台，通过吸引合作伙伴，加强对平台上合作企业的技术支持， 平台服 务规模 增长显著。如彩生活转型“互联网 +物业 ” 做服务平台，通过向合作企业输出 彩之云 平台、技术、产品及服务，有效扩大了平台服务规模。 截至 2017年 底 ，彩生活已与 50 余家物业服务企业达成战略合作，彩之云平台服务面积 达到 9 亿平方米，注册用户数突破 1034 万，其中活跃用户数 349.4 万，成为全球最大智慧社区服务云之一。 此外，并购回归理性，更加高效，仍然是规模突围、提速发展的重要手段。 2017 年， 百强 企业并购行为 更加谨慎，对潜在标的选择更加严
32、格， 主要从完善产品与区域布局等角度， 开展高质量并购 。 如雅生活服务的收购策略是收购行业内领先、资产优质的物业服务企业，短期内有效扩大业务规模及地区覆盖范围。 2018 年 4 月，雅生活服务以 2.05 亿元收购紫竹物业 51%的股权，通过收购拓展业务规模及覆盖范围，提升企业在长三角的影响力和市场竞争力。 绿城服务、嘉宝股份、远洋亿家等持续关注市场，寻找合适收购机会， 2017 年以收购 全部或 部分股权的方式有效扩充版图。 彩生活社区服务平台彩之 云 / 彩管家服务商引入提升管理效率丰富服务品类物业服务企业平台使用费协助 服务商入驻 平台收入分成社区用户基础服务 E 化 + 增值服务使
33、用快速拓展持股 5% - 20%输出提供产品或服务入驻中国指数研究院 11 表 1： 2017 年以来部分百强企业兼并收购情况 企业简称 被收购企业 收购股权比例 被收购企业 的主要业务 万科物业 浙江耀江物业管理有限公司、中新苏州和乔物业服务有限公司、 云南德润物业管理有限责任公司等 25%-100% 物业管理 绿城服务 温州雅园物业管理服务有限公司 、吉林天顺物业服务有限公司、浙江蓝颂供应链管理有限公司、浙江绿华国际旅行社有限公司等 20%-100% 物业管理、供应链管理、教育咨询服务、教育软件开发、旅游业务、广告设计等 彩生活 武汉天宇弘物业管理有限公司、深圳市前海微生活网络服务有限公司
34、、上海同淶物业管理有限公司等 50%-100% 物业管理、社区经济等 中海物业 中信物业服务有限公司 100% 物业管理 雅生活 服务 上海绿地物业服务有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司 50%-100% 物业管理 嘉宝股份 杭州绿宇物业管理有限公司、上海真贤物业管理有限公司 76%-80% 物业管理 远洋亿家 杭州新时代物业管理有限公司、南通乾通物业管理有限责任公司、北京百思得保洁服务有限责任公司、北京远和志尚科技服务有限公司等 30%-60% 物业管理、清洁服务、技 术开发等 南都物业 上海采林物业管理有限公司 90% 物业管理 最后，运用其他创新手段， 助力 规模发展。百强企业突破传
35、统框架，借力新思维、新技术创新更多模式，实现规模业绩 提升 。如 彩生活创新推出“彩住宅”产品，基于“房产 +服务”销售模式，以彩之云平台消费券“饭票”方式获得销售住宅物业管理权，以内生式获取资源 的 形式助力规 模增长；其次，业主在彩之云平台消费“饭票”，将增加平台流量，提高 客户黏性。 2018 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告 12 3.抢抓主流市场深耕：六成管理面积位于五大核心城市群，单城市项目 均值 超 6 个 图 7： 2017 年 百强企业城市群管理面积占总 管理 面积比例 情况 我国以城市群为核心的空间发展格局 已基本 形成，其衍生的巨大住房与物业管理需求，为物业管理行业
36、创造了更广阔的发展空间。百强企业把握城市群 发展 带来的结构性机遇，开展针对性、差异化布局，依托城市群带来的 项目聚集优势，强化规模效应，进一步提升市场竞争力 。 2017 年，百强企业 60.98%的管理面积位于五大城市群，其中， 在 长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为 20.14%、 12.77%、 11.52%、 8.32%及 8.23%。 图 8： 2014-2017 年 百强企业进入城市数量与 单位 城市项目 均 数 2017 年，百强企业 进入城市数量均值 28 个，与去年持平，全国化布局的步伐 有所 放缓；企业规模扩张的重心转向区域深耕，以巩固核心
37、城市的竞争力与控制力，单位城市项目数量均值为 6.35 个，同比略有上升，单个项目管理面积均值达 17.79 万平方米，较 2016 年增长 8.28%。 城市群2 017 城市群竣工面积占 全国竣工面积 比例百强企业管理面积占 总管理面积 比例长三角 24.24% 20.14%珠三角 8.08% 12.77%成渝 10.52% 11.52%长江中游 9.02% 8.32%京津冀 6.08% 8.23%共计 58.67% 60.98%京津冀城市群 8.23%长三角城市群 20.14%长江中游城市群 8.32%珠三角城市群 12.77%成渝城市群 11.52%2427 28 283.92 5.7
38、1 5.936.350%10%20%30%40%50%0510152025302014年 2015年 2016年 2017年进入城市数量均值 单位城市项目均数 单个城市项目数量增长率单位：个中国指数研究院 13 图 9： 2016-2017 年百强企业管理大盘项目情况 近年来， 百强企业 承接 大体量项目逐年增多， 产生了 适度 的 规模效 应。 2017 年， 单个项目在 50-100 万平 方 米 、 100 万平方米 以上 的项目数量分别为 1596 个 、 285 个，较 2016 年分别增长 11.37%和10.04%。一方面， 单个项目面积达到一定规模后，以标准化、自动化、智能化
39、技术 控制企业成本、提升运营效率 ；另一方面，大盘项目的人口聚集优势，产生更多的增值服务需求，打开企业 社区 增值业务的增长 空间。如截至 2017年底，碧桂园 服务 单 个 项目面积超过 50万平方米的项目数量为 71个，受益于大盘项目 的规模经济效益，在有效降低成本的同时， 利用丰富的客户资源拓展 增值服务。 二、经营绩效：固本开新营收均值 达 7.42 亿元， 增值服务加速利润释放 1.营业收入同比增长 18.2%，净利润均值近六千万 图 10： 2016-2017 年百强企业营业收入均值及净利润均值变化情况 143315962592850 500 1000 1500 20002016年
40、2017年单体在 50-100万平方米的项目数量单体超 100万平方米的项目数量单位：个62783.35 74209.92 020000400006000080000单位：万元2016年2017年营业收入均值4578.98 5733.65 01000200030004000500060007000单位：万元2016年 2017年净利润均值2018 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告 14 2017 年，百强企业营业收入均值达 74209.92 万元，同比增幅 18.20%，净利润均值为 5733.65万元，同比增长 25.22%，总体呈 上升 趋势。 图 11： 2017 年百强企业分层级
41、营业收入均值及增长率 2017 年，百强企业各层级营业收入均值总体呈现持续走高趋势，特别是 TOP10、 TOP11-30 企业优化重点区域战略布局，加速拓展管理规模 ， 同时，突破传统物业管理的服务范畴，各业务板块全面发力带动营收强势增长，营业收入均值分别为 43.20 亿元和 13.25 亿元，同 比增速分别为 37.60%和 27.67%，强者恒强局面进一步加强； TOP31-50、 TOP51-100 企业的营业收入均值分别为 4.75 亿元和 2.77 亿元，同比增速为 18.99%和 12.42%，增长相对平缓。 图 12： 2017 年百强企业分层级净利润均值及增长率 0%5%1
42、0%15%20%25%30%35%40%01020304050TOP10 TOP11-30 TOP31-50 TOP51-100单位：亿元营业收入均值 同比增长率百强企业营业收入均值 7.42亿元0%10%20%30%40%50%010000200003000040000TOP10 TOP11-30 TOP31-50 TOP51-100单位：万元净利润均值 同比增长率 净利润率百强企业净利润均值 5733.65万元中国指数研究院 15 2017 年，百强企业盈利能力继续提升，净利润率为 7.73%，同比增加 0.44 个百分点。百强企业各层级净利润率呈现逐级递减趋势， 2017 年， TOP1
43、0 企业平均净利润率为 8.68%， 高于百强企业平均净利润率； TOP11-30、 TOP31-50 及 TOP51-100 企业平均净利润率分别为 7.70%、 7.37%和 6.86%，低于百强企业净利润率。 百强企业净利润均值内部分化现象加剧， 2017 年， TOP10、 TOP11-30 企业净利润均值分别为37509.94 万元和 10162.32 万元，分别是百强企业净利润均值的 6.54 倍和 1.77 倍，净利润增速分别为 40.72%和 38.47%； TOP31-50 企业净利润均值为 3458.81 万元，同比增长 21.47%，增幅较 2016年大幅提升 19.65
44、 个百分点； TOP51-100 企业净利润均值为 1789.33 万元，远低于百强企业净利润均值，增速为 12.27%，相对平缓。 2.夯实主业， 基础物业服务 收入及净利润占比分别为 81.80%和 58.32% 图 13： 2016-2017 年百强企业基础物业服务收入及净利润均值占比 2017 年， 百强企业得益于内生增长加快、外延扩张持续， 基础物业服务 收入均值达 60703.71 万元，同比增长 16.89%， 是百强企业收入构成的基石，占比高达 81.80%；同时，百强企业 注重利用技术 提升基础物业服务管理效能， 2017 年，基础物业服务净利润均值达 3343.87 万元，
45、占比为 58.32%。 82.72% 81.80%60.76% 58.32%0%30%60%90%120%150%2016年 2017年基础物业服务收入均值占比 基础物业服务净利润均值占比2018 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告 16 图 14： 2017 年百强企业各业态面积及收入占比情况 百强企业不仅顺应市场大势 依靠 规模取胜，且不断提升专业服务能力，多业态均衡发展。 2017年，百强企业住宅物业管理面积占总管理面积的 69.85%，商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业面积占比分别为 8.65%、 9.12%、 1.76%、 4.12%、
46、1.65%、0.60%及 4.25%；收入占比方面，住宅物业服务费收入占百强企业基础物业服务总收入的 59.72%，商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校 物业、医院物业和其他类型物业服务费收入占比分别为 12.56%、 14.41%、 1.62%、 4.26%、 1.56%、 2.14%及 3.73%。 图 15： 2017 年百强企业全国及 不同 城市级别平均物业服务费标准 69.85%8.65%9.12%1.76%4.12%1.65%0.60%4.25%59.72%12.56%14.41%1.62%4.26%1.56%2.14% 3.73%住宅物业商业物业办公物业公众物业产业园
47、区物业学校物业医院物业其他类型物业内环：面积占比外环：收入占比0246810121416全国 一线城市 二线城市 三四线城市单位：元/m2 /月住宅物业 商业物业 办公物业 公众物业产业园区物业 学校物业 医院物业 其它类型物业平均物业服务费 7.12平均物业服务费 3.67 平均物业服务费 3.58平均物业服务费 4.26中国指数研究院 17 2017 年，百强企业管理项目平均物业服务费为 4.26 元 /m2/月，略高于 2016 年（ 4.25 元 /m2/月） 。分业态来看，办公物业服务费最高，达 7.88 元 /m2/月，其次是商业物业服务费，为 7.02 元 /m2/月，住宅物业服
48、务费最低，为 2.30 元 /m2/月，公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业服务费分别为 3.78 元 /m2/月、 3.64 元 /m2/月、 3.41 元 /m2/月、 6.88 元 /m2/月和 5.98 元 /m2/月。分城市 级别 来看，一线城市的平均物业服务费为 7.12 元 /m2/月，远高于二线城市（ 3.67 元 /m2/月）和三四线城市（ 3.58 元 /m2/月）；一线城市各业态平均物业服务费均高于其他城市，二线城市除公众物业、学校物业和医院物业外，其余业态平均物业服务费均高于三四线城市。 3.增值服务利刃出鞘，多种经营收入 占比 18.20%，净利润
49、占 比 41.68% 百强企业嫁接移动互联网、大数据、云计算等新技术，持续创新服务模式，丰富增值服务品类和内容，完善收入结构，不断挖掘物业服务的附加值和边际效益。 2017 年，百强企业多种经营收入均值达 13506.21 万元，同比增长 24.46%。 图 16： 2017 年百强企业多种经营收入构成情况 百强企业延伸服务链条，打磨个性化、差异化和定制化产品，优化服务供给，拓宽收入来源。一方面，百强企业 积极满足 业主美好生活需求，不断丰富业主增值服务种类，提升业主及住户生活体验； 2017 年，业主增值服务收入占比达 52.14%，其中，空间运营 收入占比 达 12.06%，房屋经纪、电商服务及社区金融占比分别为 9.56%、 7.02%及 5.42%，家政服务及养老服务占比分别达 4.27%和2.78%。另一方面，百强企业开展针对地产开发商等的非业主增值服务，在多种经营服务收入中的占2018 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告 18 比达 47.86%；其中，
