1、-宁波万科城市发展研究院 -2018年 7月 5日2018年半年度市场总结内部文件，请勿外传1、宏观经济2、宁波市场3、台州市场宏观经济 中美贸易战长期且持久，或将全面升级金融 战，汇率战下房地产锁市几率大美国征税清单第一批LED PCB 激光设备半导体设备被动元件分立器件第二批半导体面板生产设别被动元件分立器件7月 3日易纲行长 讲话明确严保汇率，可能祭出“逆周期因子”（参考 17年）。此 举措将会利空楼市，间接给房地产市场带来降温。2017年，美国对华贸易逆差占到了整个美国对外贸易逆差的将近一半。再从中国来看，我们对美国的顺差从 2010年以来的八年时间里，平均超过 78%。中国贸易顺差对
2、美国依赖严重。进口 出口 贸易逆 (顺 )差美方统计（亿美元） 5056 1304 3752中方统计（亿美元） 1539 4297 2758美国打响贸易战的底气 美国打响贸易战的潜在 目的美方剑指中国制造 2025，征税主要针对行业与 2025重点领域高度重合。中国高新技术发展步伐将会放缓。中国采取的 对策：增强 中东欧贸易合作中美统计口径不同减少对美国的贸易顺差依赖加速推动“一带一路”倡议、加强与中东欧的贸易力度，使美国发展模式赖以为继的国际体系受到不同程度的挑战和冲击，对美进口产品加关税主要对象：钢铁、铝产品、水果、猪肉、大豆、汽车、化工品等人民币 贬值，外汇市场不稳，保汇率 or保楼市宏
3、观经济国内强资金监管，外部融资监管缩紧；内部宽货币，紧信用，下半年对地产资金注入有保障，但增量有限。生效日期 大型金融机构 中小金融机构调整前 调整后 调整幅度 调整前 调整后 调整幅度18.7.5 16.5% 16.0% -0.5% 13.5% 13.0% 0.5%18.4.25 16.5% 15.5% -1.0% 13.5% 13.5% 0央行宣布 7月 5日起降准 0.5%本次降准，产生可释放金 7000亿元。从历史规律看，降准对于地产行业销售有直接的 刺激作用，对 房地产行业属于利好消息。国开行放出信号：收紧 PSL，控制棚改货币化补偿比例PSL收紧后，地方政府货币化补偿资金来源紧缩，
4、 18年之后棚改将会在趋严控制下继续推进。棚改货币化补偿作为房地产销售市场的极大推力 ，这对于需求乏力的三四线城市楼市将是一大利空。3.30% 11.90%15.90% 21.20%0.00%20.00%40.00%2014 2015 2016 2017全国 2014-2017年棚改货币化去库存面积占当年商品房销售比例6.22宁波首套房房贷利率上浮 20%05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 02008 2014201320102009 2015 201720122005 2007 20162011
5、2018.620062,1002016年底以来房企境内融资政策收缩，海外环境宽松，房企海外融资依赖度不断上升，今年 4月，外汇局已释出收紧信息。一旦外汇局加强海外发债融资监管，预估对房企资金健康产生极大风险。2018.4.19外汇局：对房地产企业借用外债的监管升级中资房地产公司外债发行规模（亿元）20100%0105015120%140%80%252017.910.613.32018.39.82018.12017.2 2017.314.22017.719.611.117.52017.616.620.72017.14.8100% 16.72018.412.42018.2+15%7.82018.6
6、2017.1213.92018.52017.112017.1016.59.3 10.416.72017.8宁波首套房房贷利率 （ %）杭州首套房贷款利率 (110平以下 )宁波刚需房月交易量2017.42017.52018年来，首套房房贷利率上调密集，仅半年已经进行 3次调控，但仍低于历史高点，考虑到去库存进入尾声，房贷利率可能会继续上调，购房资金来源整体收紧。宏观经济从去库存时代变成“七限时代”，供需端双管齐下；强监管锁市，谨防市场一致预期改变的踩踏风险。限购区域 人群 在海曙区、江北区、鄞州区 行政区内 可购买套数宁波限购区内非宁波人 无房可购 1套（累计缴纳 24个月以上个人所得税）有房
7、 禁止购买本地人 已有 1套 可购 1套2套及以上 禁止购买（新房 /二手房）宁波限购区外 非宁波人无房 可购 1套有房 禁止购买宁波本地人 不限购限贷拥有房屋数量 贷款情况 首付比例限购区内首次 无购房、贷款记录 3成限购去内拥有 1套房 贷款已结清 3成贷款未结清 4成2套及以上 停贷限售 海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房拿到产权证后 2年内不得转让限签 当月开盘项目限签 10%限价 销许申领价格不得超过政府设置最高价取证 每批次的建筑面积不得少于 5万平方米，其中最后一批次可不少于 2万平方米，各批次的申请间隔时间不得少于 3个月，且不得分层、分单元申请预售许
8、可。摇号 宁波暂无公证摇号等政府调控政策1、宏观经济2、 宁波市场3、 台州市场宁波城市发展 基建升级，杭甬高速复线批复，拟建苏嘉甬高铁，打通义甬舟大通路，拥抱大湾区。西段 ：起自余姚市小曹娥镇朗海村 ,接已建的杭州湾大桥南岸连接线东段 ：接已建的杭州湾大桥南岸连接线，止于镇海区威海路宁波西通苏嘉甬高铁线路及设站示意图上海方向约 54分钟苏州方向约 1小时杭甬高速复线批复在建，建成后将成为宁波舟山港和上海国际航运中心的重要疏港线，推进杭州湾大湾区建设，对余慈地区发展提升形成进一步利好。为搭建宁波航运贸易平台，将会打通沿海开放大通道和义甬舟开放大通道苏嘉甬线铁路建设提速，打破杭州绕行瓶颈，彻底融
9、入上海一小时通勤圈，进一步融入大湾区都市圈，利好产业整体升级，承接沪杭外溢。宁波城市发展 宁波城市发展骨架快速拉伸，高能级规划持续出台，强产业落位，人口流入快速增加。节能环保产业集群临空经济区（国家级，已批复）中新产业园（已签约协议）工业互联网园区姚江文创城搭建城西科创大走廊， 2018年初快速落位褚健教授团队工业互联网、中新产业园、世界级节能薄膜产业三大千亿级产业、临空经济区，与姚江文创城城东科教大走廊雏形已现， 镇海 -小港片区分区规划 出台，东钱湖定位“副中心”“城中湖”“主战场”，镇海、小港、东钱湖板块能级不断提升。出台落户新政：放宽年龄、住房面积、学历等落户条件限制。其中取消原 10
10、0平方米的住房面积要求和 45周岁以下年龄要求是最大的改变。户口迁移分类 主要户口迁移政策 潜在客群居住就业落户 1.取消原 100 住房面积要求和 45岁以下年龄要求2.高中中职工作、社保满 2年可在合法稳定住所地申请登记常住户口首置客户首改客户亲属投靠落户 1.夫妻投靠取消原共同居住生活的要求2.老年父母投靠取消年龄限制人才落户 1.大专及以上应届毕业生可先落户后就业奉化 -鄞南规划出台，城区版图向南拓展，方桥地区成为连接鄞州和奉化的重要门户。土地市场 供应放量，成交地价增速放缓，土地市场进入平和期区域 2017 2018 增长率海曙区 16008 19185 17%鄞州区 12351 1
11、3812 8%北仑区 8178 12500 23%江北区 10008 8870 -6%镇海区 7924 8706 4%奉化区 2174 3946 9%排行 区域 地块名称 占地 类型 容积率 成交总价 楼面价 竞得单位 交易时间1 高新区 高新区 GX03-02-16地块 43406.68837 住宅 2.2 198139.3 20750 金隅大成 2018/4/252 海曙区 海曙区气象路地段 HS06-03-08c/HS06-03-09c地块 85740.04287 住宅 2.3 380048.9 19650 招商 2018/3/93 鄞州区 鄞州新城区钟公庙地段 YZ07-03-b3b4
12、b5、 b6地块 34340.01717 住宅 2.0 133926.0 19500 雅戈尔 2018/4/264 鄞州区 东部新城核心区以东片区 C1-9#、 C2-4#/7#/8#地块 79860.03993 商住 1.7 261889.9 19050 融创东投 2018/7/25 海曙区 海曙区气象路地段 HS06-03-10a地块 88960.04448 住宅 2.6 432971.5 18720 中铁 2018/3/96 鄞州区 鄞州区下应地段江六新村北侧地块 40046.68669 住宅 2.0 123976.2 15480 德信 2018/5/317 北仑区 北仑区 ZB02-0
13、2-08i地块 21426.67738 住宅 2.5 66959.4 12500 华润 2018/6/198 海曙区 宁波市集士港中一片 CX06-02-04a地块 26373.34652 商住 2.0 50958.4 9660 荣安 2018/6/89 江北区 姚江新区启动区 1#、 2#地块 86833.37675 商住 2.1 174451.0 9570 万科 2018/5/2110 镇海区 镇海新城 ZH07-06-02-b地块 45113.35589 住宅 1.8 70692.6 8706 世茂 2018/6/8387697418218425247216734010020030040
14、05006007008000,50,90,70,60,30,20,01,00,40,10,820182017201620152011 2012 201420132011-2018年宁波 主城住宅用地 出让 量（建筑面积） 住宅成交楼面价对比成交楼面价排行940-20-100102030404.0002.00010.0008.00006.00012.00020129.9172017201620154.198 4.73820134.282-154.931201410.956-21120187.896 202012-2017市区住宅土地平均楼面价走势增长率楼面价预计出让855万方2018年宁波市区预
15、计出让住宅用地 495万方（建面约 855万方）， 已 出让 216万方。市区楼面成交价增速放缓，仅为 9%（ 16年为 40%， 17年为 20%）， 北 仑区及海曙区土地成交价格有明显 增幅。供求量价 存 销比持续走 低驱动价格上涨，同比成交供应量稳，价格攀升带动成交金额同比攀升3.5年 2年 3.5年 +2年 + 限购限贷重启“甬二十六条救市”09-10大量房企进入宁波市场；地王频出；国八条上，宁波加强限购限贷取消限购限贷再度救市16年土地出让金额超15年和 14年之和；01020304050607080901001100510152025303540455018.612.3 13.31
16、1.3 14.309.3 12.9 17.310.910.3 14.9 16.315.915.313.909.908.9 17.916.911.908.3存销比（月）供应量（万方）2010-2018.6宁波 主城住宅量价走势 357682725501281276143210020040060080005,00010,00015,00020,00025,0002010 210820172014 2016201535220132011 2012成交面积（万方）成交均价（元 /）2008-2018宁波主城住宅供应与存销比关系2010-2018.6宁波 主城住宅成交总金额走势8361 ,2 9 31
17、,0 3 067446339136320231302004006008001,0001,2001,4001.00.40.80.60.00.221082016 20172010 2012 20142011 20152013成交面积（亿元）板块成交变化 受土地供应影响 ， TOP10成交由聚焦 TOP转移至以 G2和 G3项目 为主排行 名称 开发商 板块 品类 套数 金额 (亿 ) 均价 (元 / )1 宁波府 融创 东新 TOP 1000 49 31809 2 东方港城 北仑环球置业 北仑核心 G2 1763 39 17513 3 杨柳郡 绿城轨交 五乡 G3 1741 33 17122 4
18、江东金茂 府 金茂 江东核心 TOP 836 30 26487 5 上湖城章 明湖 东新东 G2 758 30 29393 6 新世界 新立 江东核心 TOP 354 26 44129 7 万象府 华润 湾头 G2 629 26 30809 8 新明洲 雅戈尔 东新 TOP 473 23 33155 9 欢乐海岸 万科、华侨城 鄞州中心 G2 590 22 24123 10 姚江湾 鼎峰 姚江北 G3 695 21 22338 排行 名称 开发商 板块 品类 套数 金额 (亿 ) 均价 (元 / )1 杨柳郡 绿城轨交 五乡 G3 1365 39 23979 2 宁波湾 中海 江东核心 TOP
19、 690 30 34159 3 堇州府 新希望 陈婆渡 G3 761 27 25626 4 涌宁府 融创 下应 G3 775 27 25169 5 万象府 华润 湾头 G2 580 24 32445 6 欢乐海岸 万科华 侨城 鄞州中心 G2 448 22 32092 7 东部新城 万象府 华润 东新东 G2 544 22 30183 8 上湖城章 明湖 东新东 G2 564 22 29326 9 姚江金茂 府 金茂 姚江新城 G3 576 22 27441 10 朗境 银亿 高桥 G3 996 21 20754 2017 TOP:G2:G3 4:4:2 2018H1 TOP:G2:G3 1:
20、4:52017年项目分布 2017H1项目分布 17年 TOP10项目主要集聚在 top板块 (江东核心、东新核心 )，呈现均质往外散布的状态。 18年 H1 总销 TOP10项目基本离散分布在 TOP板块之外，主要集中在东新东与鄞州中心。在10-15排名中， G3板块项目已经逐渐抬头。由于主核心区供货日渐稀缺，未来重心会继续向 G2、 G3板块转移 。板块量价18年 H1限购圈内供应短缺，购房客户整体呈现向圈外流动的趋势；但受政府限价等管控措施，外围板块价格 涨幅明显。类型 板块 18成交（） 成交量涨幅 18均价（元 / ） 价格涨幅量价齐涨（ 50%）姜山 58125.26 1% 205
21、04.02 46%五乡 163813.72 82% 23930.85 42%下应 146170.39 155% 25054.34 30%小港 110631.81 155% 13960.12 30%春晓 188756.57 17% 13544.32 29%东钱湖 84036.68 16% 29086.7 27%石碶 130056.02 975% 24181.61 25%姚江北 208900.51 30% 24049.5 19%江东核心 148929.9 24% 36137.3 17%海曙核心 35871.26 5% 29832.01 16%湾头 151178.33 138% 29065.08 1
22、2%庄市 338616.6 91% 17552.5 11%高桥 110316.58 265% 20724.6 11%陈婆渡 127863.93 1112% 24981.34 9%海曙西 212910.82 25% 20775.5 7%东部新城东 195928.28 195% 30056.65 4%回龙 24551.41 59% 16704.09 1%类型 板块 18成交（） 成交涨幅 18均价（元 / ） 价格涨幅量减价增（ 50%）海曙北 351.31 -99% 18665.61 13%江北北区 3197 -91% 18311.07 1%骆驼 48790.41 -81% 13172.74 1
23、4%大嵩 3810.7 -80% 6764.24 7%东部新城 63988.64 -70% 34936.35 10%高新区科技园 85401.73 -60% 27693.36 23%江东北 34718.81 -55% 24803.75 2%北仑核心 81179.88 -53% 25601.49 49%江北核心 1452.45 -50% 24484.51 12%长丰 28933.35 -50% 30673.57 16%潘火 107313.34 -47% 22536.66 6%洪塘 83855.68 -45% 16670.02 27%慈城 86851.97 -45% 17881.42 32%集士港
24、 82188.43 -31% 18539.56 29%鄞西 15677.66 -30% 15966.22 14%鄞州中心 244801.2 -29% 31012.62 27%九龙湖区 53175.16 -19% 9725.33 21%监控板块中， 50%呈现量价齐涨的趋势；同成交面积涨幅相比，价格涨幅受限。 4成增幅在25%以上；高涨幅集中在外围板块。量价齐增 14个板块 量价未来供应 市场 整体 供不应求 ，圈内整体市场健康，多数 G2， G3类板块动态存销比极低，供求将会持续倒挂，需求外溢；下半年 大量供应上市后 ， C&T板块存销比普遍上扬，但仍处于健康区间CTTTTCCCG3G3G3T
25、G3G2G2CTOPG2 G3TOPG3G3G3G3TOPG2G2G3G2G3TCTG4G3G3CTCG3G3无成交G2TTG3慈城14.4九龙湖区九龙湖镇12.6澥浦镇海炼化洪塘11.8骆驼7.6甬江庄桥姚江新城11.6 姚江北4.9庄市3.0小港7.05 北仑核心9.8湾头3.3江北核心梅墟江东核心5.7江东北1.7科技园6.7东新3.9东新东2.3五乡0.4回龙1.37潘火0.8海曙核心13.1海曙中长丰0.9下应1.9鄞州中心区6.2石碶1.6柴桥春晓梅山6.5大嵩陈婆渡4.9东钱湖10.1姜山7.1云龙横溪鄞西2.6集士港1.4海曙 西6.0高桥5.1首南西姚江南 海曙北镇海老城东吴
26、甬江北北仑（其他）TOPG2G3CT 半年内交易停滞板块动态存销比 =（当前板块存量 +2018年待推量）/2018年上半年每月的平均流速01111222233345556666777810101212131314湾头高桥春晓小港 姚江北陈婆渡鄞州中心海曙西江东核心高新区东部新城集士港长丰庄市 东部新城东石碶江东北鄞西 潘火 五乡下应 回龙慈城 海曙核心九龙湖区洪塘 姚江新城东钱湖骆驼 姜山北仑核心动态存销比（月）预估 2018下半年宁波主城各板块动态存销比产品变化 刚需产品总价不断提升， 110-130改善类比例增加，大面积产品需求分化，涌现改善 3房小高层双套间四房改善产品 面积大幅缩小：
27、 四房三卫双套间产品面积从 160降至 127；大面积改善 170产品，舒适三房设计 ，追求宽厅： 170平的客户需求分化：1、极致舒适 各空间尺度要求提高；大太阳 /老龄一代居改善客户追求极致舒适度，诉求三房 +宽厅2、功能最大化 四 +1房满足三代同住。首置 2+1房 面积趋小 ：落户政策放宽，控制首置产品总价 200万的门槛线，首置户型面积 压缩至 80平以内 ，保证居住功能不缺失的情况下，实现更高售价。7%12%6% 6%5% 6%7%15%25%16%10% 13%15%13%17%19%27%31%71%81% 80%74%79%73% 69%48%25%7%4%2%2%2%2%2
28、%2%3%3%2%2%3%2%2%4%2013 201820162014201220115%2015 20174%2010200万 -300万500万以上400万 -500万300万 -400万200万以下2010-2018宁波主城商品住宅 总价段 成交 2010-2018宁波主城商品住宅 面积段 成交11% 10%6% 5%5%5%6%6%23%18%22%22%18%23% 23% 26%30%12%15%15%18%19%21% 25%30%32%17%21%18%21%29%21%21%19%18%32% 35% 33%22% 23% 22% 20%14%8%8%9%9%7%7%4%2
29、0184%2017201520142% 4%20162013201220114%201090-110110-130180以上160-180130-16090以下90占比持续下降110-130改善比例不断上升200万以下急剧下降200-400万为成交主力宁波大市竞争 格局22252226新希望旭辉364荣安 金茂银亿保利39恒大3640321021富力20新城20-1948祥生28402碧桂园59中梁6融创121224雅戈尔53龙湖6123942513631招商 美的21中海华润6224绿地24万科4768绿城11495台州舟山宁波近一年宁波及环甬商品住宅市场累计成交 1191亿元，其中我司备案
30、金额 114亿元 ，市 占率 9.57%位列第一 ， 其次分别为绿城 （深耕环甬） 、绿地、华润、中梁 （深耕台州市区） ； TOP10开发商中有 5名储备面积前十， 17年三大龙头房企 （恒大、碧桂园、我司） 仍位列三甲，其中恒大土地市场深耕趋势尤为显著 （当前公开市场 储备 金额 约 390亿， 其中奉化土地储备 138亿 。 ）宁波及环甬市场 主流房企总销 金额单位：亿市场分类 开发商 销售排名宁波市场 万科 绿地 华润 龙湖 雅戈尔舟山 绿城 祥生 宋都 恒大 德信台州 碧桂园 祥生 中梁 绿城 新城66360万科34717513恒大170碧桂园3071373901387290祥生中铁
31、建890911198625富力30旭辉60金茂517龙湖8752华润景瑞中海67717185金隅 荣安129融创26美的122绿城196170157雅戈尔241舟山宁波台州宁波及环甬市场主流房企货值储备 金额单位： 亿土储明细 宁波 舟山 台州 合计恒大 290（奉化约 138亿 ） 13 87 390万科 347 0 13 360碧桂园 170 0 137 307深耕环甬市场，短期内仍为我司最大竞争对手深耕台州布局杭州湾新区我司持续问鼎 宁波大市销 冠，储备货值第二 名，各 大房企加力环甬 布局产办市场 城市上升期，产业导入明显；市场量能复苏，价格剪刀差下办公资产补涨可能2.842.722.
32、502.272.071.832011 2012 2013 2014 2015 2016 20170.00.51.01.52.02.53.005%30%25%20%10%15%23.0%15.0%18.0%14.5% 13.3%21.0%26.0%1.93平均租金报价 (元 / /日 ) 平均空置率2011-2017年 宁波 甲级写字楼租金报价及空置率走势1 3 . 91 6 . 33 1 . 13 6 . 14 9 . 2010203040500.01.00.80.60.40.220172016201520142013新增 (万方）2013-2017年宁波甲级写字楼新增供应174 98 64
33、17114 77 113 4111261464 13042203050010001500200025000501001502002014年 2015年 2016年 2017年供应量 成交量（万方） 楼面均价（元 / ）14-17年宁波市六区商服用地供求情况 251,50238,000027,50029,93084,90588,96128,979104,90353,73196,23856,870042,74163,1930073,144039,000036,4 0南部商务区23,000高新区48,53626,318东部新城三江口 江东核心20162014 2017 ( )2013 2015201
34、3-2017年宁波各板块甲级写字楼新增供应 2017年高新区与南部商务区新增供应较为稳定，传统核心三江口已多年无新增供应，主要以存量去化为主 2011-2017年宁波甲级写字楼平均租金报价、空置率水平均向好近三年政府严控土地出让，写字楼新增供应量和竣工面积持续下降，近三年甲级写字楼新增供应匮乏；土地价格长期维持低位，溢价率低，获取成本可控。长租公寓市场0510152025303520-40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-1402017-2018（ 6月）年全产品线口径面积供求情况供给 (%) 关注 (%)0204060801001202013-072013-09
35、2013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072013-2018（ 6月）年全产品线口径面积 走势供给 ( ) 关注 ( )政策利好， 租赁住房单方坪效以一居室（ 40以下）涨幅最为明显， 40-80合租产品线存在市场供应需求。自 2017
36、年来， 多城市频频出台住房租赁行业细则 ，整体产品线房租小幅上涨， 40 一居室呈现快速涨幅趋势202530354045Jul-13Nov-13Mar-14Jul-14Nov-14Mar-15Jul-15Nov-15Mar-16Jul-16Nov-16Mar-17Jul-17Nov-17Mar-18Jul-182017-2018 单方 供给价格走势40 以下一居室 全产品线主力供求市场以 60-100合租产品为主，小面积段以一居、两居室产品线存在供应需求，前期市场供求差异化明显， 18年起各大开发商进驻租赁市场后供求关系。205201,0201,5202,0202,520Jul-13Nov-1
37、3Mar-14Jul-14Nov-14Mar-15Jul-15Nov-15Mar-16Jul-16Nov-16Mar-17Jul-17Nov-17Mar-18Jul-182017-2018 供应量 走势全产品线 2 40 以下一居室各地租赁住房政策集中发布节点1、宏观经济2、城市发展3、宁波市场4、台州市场台州城市发展背景1994年撤“地”设“市”，市府驻地由临海，迁至椒江，同时从黄岩区脱离，椒江独立成区2002年台州全市全面发展，以城区周边的县市带动城区的发展（城区 GDP与周边县市相比，相对较弱）2011年台州城市空间拓展战略为“东进西扩、南联北跨、中心内聚”；最终在城区形成“一心六脉四组
38、团（椒江、黄岩、路桥、滨海）”的空间格局2018年发展重心变为市本级的三区融合，而随着“一江两岸”、“核心商贸区”等重点规划的全面开展，椒路两区的率先融合，为后期市本级融合起到带头实践作用起步 规划 融合一江两岸商贸核心市本级开始融合，重量级城市更新计划上马，产业转型加快，人口引入计划持续落地台州市委市政府排出 7个重点教育项目，包括市区基础教育补短板工程、建设台州国际学校、北师大台州实验学校、 3所本专科院校(引进一所工科类大学、一所独立学院、北航飞行学院 )、 1所国际足球学校等，计划投资 103亿元； 台州“十三五规划”土地市场98.64万020000040000060000080000
39、0100000012000002017年全年推地 139.24万方，其中上半年成交 23.62万，下半年成交 115.64万2018年预计全年推地 225.11万方，其中上半年 成交 126.47万，同比跳涨 423%，环比上涨9.3%2018年上半年 台州市本级 （含集聚区和开发区） 土地 成交 126万方，同比 跳涨 435%；预计全年推地量 225万方，同比涨幅 62%， 19年楼市面临 极为激烈的竞争环境2017年 -2018年 6月台州市本级（含集聚区和开发区）涉宅土地成交分析供求量价2018年上半年市场量价齐升，存销比持续走低 ，预计持续 到 18年末，整体台州市场依然将会保持一个
40、长效供不应求的状态92114 10513392198 17611692 1152011322120151229812756132181000010500110001150012000125001300013500050100150200250供应面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元 / ）86105 93 1187215113011924 11640 12219 121981279813058135591050011000115001200012500130001350014000020406080100120140160供应面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元 / ）335 3483
41、10 294273 2492352218 1713 128 805101520250501001502002503003504002015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年存量（万） 存销比（月）283258215169144118872014 1312 115 405101520250501001502002503002015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年存量（万） 存销比（月）台州市本级（含集聚区和开发区）半年度商品房供求价
42、 台州市本级（含集聚区和开发区）半年度 商品住宅 供求价台州市本级（含集聚区和开发区） 商品房 半年度存销比走势 台州市本级（含集聚区和开发区） 商品住宅 半年度存销比走势206238 2621670501001502002503002015年 2016年 2017年 2018上半年成交变化多种因素影响台州市场容量上限进一步拉升，改善型产品成为市场绝对主力，高总价成交开始逐步出现，客户承价上限尚有空间，台州市场空间被进一步打开。成交金额（亿元） 棚改 30%的货币化安置释放 政策利好导致对周边区县人口产生虹吸效应 大规模城市更新为行业带来政策红利25%14% 8%5%26%28%26% 28%
43、31% 41%42% 50%7% 10% 14% 9%10% 6% 8% 5%2% 1% 3% 2%2015年 2016年 2017年 2018年90以下 90-125 125-144 144-180 180-250 250以上31%40%21% 28%35%27%30% 21%17% 18%27% 24%8% 8% 10%16%4% 3% 4% 6%0% 0% 0% 1%2% 1%2015年 2016年 2017年 2018年100以下 100-150 150-200 200-250 250-300 300-350350-400 400-450 450-500 500-550 550-600
44、 600以上90-144改善面积段成为绝对主力90以下 急速萎缩高总价成交开始逐步出现 200-300万占比逐步增加， 150万以下开始萎缩，高总价需求被逐步释放，台州客户承价上限尚有空间200-300万占比逐年增加150万以下开始萎缩 90以下纯刚需占比急速萎缩，大部分客户选择一次到位， 90-144成为绝对主力近 4年台州市本级（含集聚区和开发区）市场容量变化台州市本级商品住宅分 面积段 成交 台州市本级商品住宅分 总价段 成交竞争格局2017年起品牌房企开始大举布局台州市场，但 top20的房企仅有碧桂园，恒大和中梁，当下市场 竞争以本土开发商 为主，随着阳光城、旭辉、中南等全国型 房企进入，金茂 、新城进入台州的 决心较大， 预计未来台州土地市场竞争会愈演愈烈，建议我司提前布局，加快补货节奏。49121618252931384040515181恒大 祥生 方远中梁碧桂园 阳光城万科朗成中南伟星保利 杨帆 意得冠郡 旭辉56668111213132024313639905101520253035400,60,81,00,20,90,50,30,40,10,70,0新湖合景泰富 方远 恒大 高速仁和 京都华董华鸿 东泰伟星新城绿城中梁祥生碧桂园总额台州市场主流 房企土储货值台州市场主流房企 土 储（建面）单位： 万方市场竞争加剧，全国性房企大举布局台州
