1、商品房买卖合同（九）第1部分 合同背景 第l条 销售广告：买受人根据出卖人于_年_月_日刊登在_报第_版的广告，与出卖人取得联系，如双方无法在相关细节上有所说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。 第2条 合同原则：出卖、买受双方根据合同法的有关规定，本着平等、真实、自愿的原则，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。 第3条 合同定义：合同中所称“本合同”系指双方所签订的合同，其他合同则冠以合同的具体名称。第4条 合同目的：买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或在商品房升值时通过及时转让获得利润，或通过其他相关的所有权或用益物权以获得利益。 第5条 合同标的：合同中所
2、称“商品房”或“本商品房”系指买受双方_签订合同即将买卖的商品房。 第6条 协商地点：本合同由各方依次选择谈判地点，分别为出卖人销售场所或为买受人及买受人代理人指定的场所。 第7条 商品房地址：此商品房位于_，目前施工进度情况参照照片。 第8条 项目许可：本项目由本市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为：_ 第9条 土地权利：土地使用权证：_ ，土地使用期限为；_,土地使用性质为：_。 第10条 规划许可：建设工程规划许可证：_，建设用地规划许可证：_ 。 第11条 销售许可：房屋销售许可证：_。 第12条 施工许可：开工证_。 第13条 建筑施工：总设计单位：_，建筑师姓名：_，注册建筑师
3、号码：_，总施工单位：_,总监理单位：_。 第14条 商品房标准：_,适用标准为：_,作为本商品房的设计和建筑标准。 第15条 商品房验收：由_负责验收。 第16条 质量评价：由_负责进行质量评价。 第2部分 套内空间 第17条 商品房户型：_室_厅_卫_厨 第18条 平面图：见合同附件。 第19条 立面图：见合同附件。 第20条 起居室尺寸：长：_，宽：_，高：_，其他：_（毫米）； 第21条 书房尺寸：长：_，宽：_，高：_，其他：_（毫米）； 第22条 卧室尺寸：长：_，宽：_ ，高：_，其他：_ （毫米）； 第23条 卫生间尺寸：长：_，宽：_，高：_，其他：_（毫米）； 第24条 厨
4、房尺寸：长：_，宽：_，高：_，其他：_，（毫米）； 第25条 阳台尺寸：长：_，宽：_，高：_，其他：_（毫米）； 第26条 过道尺寸：长：_，宽：_，高：_，其他：_（毫米）； 第27条 其他尺寸：_ 。第28条 房屋层高：_毫米 。第29条 室内净高：_ 毫米 。第30条 技术经济指标：_，使用率：_，容积率：_。第31条 套内楼梯：_，长度：_，宽度：_，高度：_，其他：_（毫米）； 第32条 门窗：_，长度：_， 宽度：_，高度：_，其他：_（毫米）； 第33条 贮藏空间：_，长度：_ ，宽度：_，高度：_，其他：_（毫米）； 第3部分 商品房质量 第34条 沉降情况：出卖人保证房屋
5、的沉降情况优于北京政府颁布的最高要求。 第35条 平直度：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于01度，计算方法为：高度差直线距离。 第36条 墙体裂缝：出卖人承诺商品房内部无任何裂缝；如双方无法对是否是裂缝达成共识的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价。 第37条 设计质量：商品房设计质量不应低于政府有关机构颁布的最有利于买受人的标准。 第38条 质量证明：出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量的申报手续及质量评价报告。 第39条 质量评价：出卖人在交付商品房前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行评价。 第4部分 公摊
6、面积 第40条 公摊内容：出卖人应当在说明公摊面积的内容与尺寸，根据目前的情况，公摊内容包括以下几个部分：配电室、公共楼梯、电梯间、泵房。 第41条 面积尺寸：房屋的公摊部分、面积及细节尺寸应当说明，经过测量的应当提供测量报告，使买受人有权可以获得精确的详细内容。 第42条 面积核实：买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺即可进行测量。 第43条 通知到场：当买受人对公共面积进行测量时，如发现出卖人提供的尺寸与事实不符，可重新测量。 第44条 违约条件：买受人对任何一个尺寸的测量结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公
7、摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用。 第45条 违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款，并每天支付总房价百分之一的违约金。 第5部分 商品房面积 第46条 公用面积：买受人购买的各公用部分名称为：_ 。各公用部分面积为：_ 。 第47条 专用面积：买受人购买的阳台建筑面积：_，室内墙体面积为：_， 室内使用面积：_，面积的数字以现有的出卖人提供的平面图纸为标准。 第48条 露台面积：鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积中，出卖人将面积为：_平方米的露台之永久使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费。 第49条 建筑面积： （1）面积
8、范围：买受人所购商品房约定建筑面积为 _平方米，如经过实际测量后，面积在_至_平方米之间的，则双方据实结算。 （2）面积误差：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，大于_平方米的，买受人不支付多余价款，出卖人应当据实办理产权登记。 （3）面积误差：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，小于_平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并应据实办理产权登记。 （4）面积差异：鉴于目前买受人所购商品房面积所适用的契税为2，如因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人多支付的税费由出卖人承担；买受人不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加，必须支付的由出卖人承担。 第50
9、条 套内建筑面积：（1）面积范围：买受人所购商品房约定套内建筑面积为 _平方米，如经过实际测量后，面积在_至 _平方米之间的，则双方据实结算。 （2）面积误差：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，大于_平方米的，买受人不支付多余价款，出卖人应当据实办理产权登记。 （3）面积误差：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，小于_平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。 （4）面积费用：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增
10、加的面积支付费用。 （5）变化比例：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，买受人有权选择诸多方案中的一个。 第51条 使用面积： （1）面积范围：买受人所购商品房约定使用面积为_平方米，如经过实际测量后，面积在_ 至_平方米之间的，则双方据实结算。 （2）面积误差：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，大于_平方米的，买受人不支付多余价款，出卖人应据实办理产权登记。 （3）面积误差：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，小于_平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差
11、值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。 第52条 面积测量：买受人有权在人住前或人住后对室内全部长度、高度尺寸进行测量；如需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸。 第53条 测量方法：买受人人住前有权聘请有资质的机构人户进行测量，如双方测量结果存有差异，则有权提请法院或有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行人住。 第54条 测量机构：测量机构应当是取得中央政府测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，没有专业资格的机构测量的数据无效。 第55条 变化通知：房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更，出卖人应当于变化时3日内书面通知买受人。 第
12、6部分 室内环境 第56条 日照时间：房屋全年在日照时间最短的一天（冬至日），其窗户能够接受的满窗日照时间为 _小时。 第57条 自然通风：室内通风不低于政府标准的最高要求。 第58条 室内保温：室内保温不低于政府标准的最高要求。 第59条 隔热保温：外墙隔热保温不低于政府标准的最高要求。 第60条 噪音隔声：墙体隔声情况不低于政府标准的最高要求。 第61条 电磁辐射：室内电磁辐射不低于政府标准的最高要求。 第7部分 建筑设备 第62条 供水品质：出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源为_市政机构，压力为 _。 第63条 排水品质：出卖人在人住时保证买受人室内的排水设施可以使用。室内排水共
13、有地漏 _个，分布在卫生间、厨房。 第64条 密封品质：出卖人应当在买受人人住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄漏；如室内出现液体或气体的泄漏，导致买受人的装饰装修家具损坏的，出卖人应当以5倍的上述总款额作为赔偿。 第65条 管线品质：出卖人承诺不在商品房内通行任何公用管线，所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用，否则买受人有权拒绝支付任何费用，在修改完成以前，不视为商品房已经交付。 第66条 电梯品质：本单元共有电梯_部，型号为：_；保修时间为_年；买受人可以24小时使用电梯，并可以到达商品房所处层楼，安全责任由出卖人承担。 第67条
14、消防设施：出卖人提供的消防设施为：_；并在交房取得消防机构的认可。 第8部分 电气部分 第68条 电源品质：负荷：_ KVA，计费设备为：_，插座位置：_ ，插座数量：_ ，电平面图：_ ，使用时间：_年_月_日。如不能达到此要求，则买受人有权退房。 第69条 通讯品质：线路数量：_条，出口位置：见图纸，使用时间为：_年 _月 _日。 第70条 其他线路：有线电视数据线：_，出口位置在：_，使用时间：_年_月_日。 第9部分 供暖燃气 第71条 供暖设备：供暖设备型号为：_，生产企业：_。 第72条 设备安全：安全使用时间20年，出卖人保证燃气设备的安全性，并承担由此产生的产品质量责任，在产品
15、质量争议时由出卖人证明质量问题的责任归属人。 第73条 供暖效果：在室温不低于20度时每个月用气量不高于300立方米，温度：_， 湿度：_， 暖气片数量_。 第74条 暖气计费：方式及价格：_。 第75条 使用时间：_年 _月_日。如不能达到此要求，则买受人有权退房。 第76条 燃气品质：燃气设备：_，计量设备：_，计费方式及价格：_。第77条 使用时间：燃气可使用时间为_年_月_日。 第10部分 装修标准 第78条 室内装修标准为：见附件所列标准。 第79条 室内装修总价格为：见附件所列价格。 第11部分 周边环境 第80条 周边建筑：本商品房周围 _米外无其他建筑物，从本商品房各窗户、门及
16、门外50米内没有垃圾箱、污水处理站、供变电站、停车场等其他设施。 第81条 使用道路：本商品房可使用道路为宽度不低于6米，应当可以实现人车分离。 第82条 环境绿化：本商品房_米范围内不可能再建设任何非绿化设施。 第83条 气味条款：本商品房敞开门窗后，不会闻到任何异味；室内在任何条件下均不会出现异味。 第84条 环保噪声：本商品房敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。 第85条 自用车位：出卖人向买受人提供安全停车的车位一处，具体位置为：_，买受人无须为此车位支付任何费用，且在买受人于_年 _月_日时即开始使用。 第86条 电磁辐射：
17、出卖人承诺房屋室外500米内及本商品房楼上建造或允许他人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动电话发射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置。 第87条 如不能达到上述各条要求，则买受人有权退房；如买受人暂时不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。 第12部分 社区设施 第88条 社区名称：本商品房所属社区名称为：_ ，本小区属于政府管理机构认可的合法社区。 第89条 用地面积：本社区总用地面积为：_，总建筑面积为：_平方米，其中商品房面积为 _平方米，公用建筑面积为_米。 第90条 建筑总量：社区共有楼房_幢，其中一期工程_幢，二期工程_幢。 第91条 基本
18、原则：社区所属的共用设施系为社区居民生活、工作方便而建设，其功能不得侵害买受人利益。 第92条 参考标准：本社区的公用设施的具体质量、数量由出卖人提供数据标准，不能提供的应当按照出卖人的各种广告资料作为标准。 第93条 绿地面积：社区绿地面积为：_平方米，可使用时间：_年_月_日，绿地率不应低于本市标准，交付时绿地率的计算方法为绿地面积与总建筑面积之比。 第94条 公共设施：幼儿园_ 个，面积为 _平方米，可使用时间：_年_月 _日；学校 _个，其中小学_个，中学_个，面积为_平方米，可使用时间：_年_月_日；医院_（级_等）个，面积为 _平方米，可使用时间：_年_月_日；停车场 _个，面积为
19、_平方米，可使用时间：_年_月_日；邮局_个，可使用时间：_年_月 _日；娱乐设施：_可使用时间：_邮政可使用时间：_年_月 _日；电话接通时间：_年_月_日。 第95条 公共交通：交通公路等级为：_，公路宽度：_，道路质量：_，可使用时间：_年_月_日。 第96条 交通安全：社区内应当有人车分行的道路，以保证买受人与家庭成员安全交通，道路标识应当符合国家域本市最高标准。 第97条 居住安全：交付时社区内不应当有正在建设的建筑物，在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何可以产生坠落的物品；道路平面绝对不得有可能导致行人或车辆的坑、沟、井或其他产生危险的建筑物或构筑物。 第98条 商品房标识：社区
20、内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购商品房。 第99条 建设标准：出买人承诺本社区的设计与施工标准不低于城市居住区规划设计规范中的最高标准，如本市有更为有利的设计规范，买受人有权适用于此规范。 第100条 违约确定：对出卖人提供的各种设施是否合乎约定，应当由双方协商，协商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择三人，由其对此争议做出仲裁裁定。 第101条 违约责任：出卖人违反上述约定的，应当继续履行合同，交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算。 第13部分 房屋交付 第102条 交付含义：本合同所称交付是指占有权及使用权的交付，以保证买受人可以正常使用，
21、以实现居住目的，并不代表所有权的交付。 第103条 交付时间：商品房交付时间为_年_月_日，社区设施环境交付时间为_年_月_日。 第104条 交付程序： （1）入住通知：出卖人向买受人发出入住通知书； （2）书面签收：买受人书面签收“收到入住通知书”； （3）钥匙收条：买受人书面签收“商品房钥匙收到条”； （4）随附资料：出卖人提供商品房质量备案表、商品房长度高度细节尺寸及面积测量结果及其他合同中约定的条件。 （5）不视为交房：上述条件缺少任何一条，均不构成商品房的交付。 第105条 交付验收：买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对如下项目进行评价：建筑质量、
22、室内设施、室内外环境、社区质量及其他验收。 第106条 延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受人可以做出如下选择：通知出卖人解除合同，或继续等待出卖人。 第107条 交付效力；出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修。 第108条 文件内容：商品房质量保证书及商品房使用说明书，其内容不得低于政府最高标准。 第14部分 所有权证 第109条 所有权取得（1）取得标志：所有权的取得以房屋所有权证（简称所有权证）为标志。 （2）取得时间：从_年_月_日开始，即确认为无法取得。 （3）违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还
23、买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失（4）选择权利：当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。 （5）所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人可在权属登记机构取得所有权证，如买受人无法取得上述证明，则应退还买受人已经支付的房屋款。 （6）费用分担： 第110条 出卖人办理：出卖人提前30天通知买受人，在买受人提供材料后60日内出卖人将办所有权证的全部资料交付给权属登记机构，出卖人承诺在_年_月_日前为买受人办理完毕所有权
24、证。 第111条 买受人办理（1）出卖人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为取得有权证；买受人有权选择是否自己办理所有权证，出卖人在_年_月_日前将备案情况通知买受人，以保证买受人可独立办理所有权证。 （2）出卖人应当根据权属机构或买受人的要求提供资料，如自前述要求发出之日起30天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权退房。 第112条 相关责任：买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人的因取得全部损失所支付的其他相关费用。第15部分 初步验收与保修 第113条 初步验收：鉴于商品房质量无法立即做出判断，双方认为质量的评价与验收将是一个比较长的过程，买受人仅
25、能对外观部分进行初步使用性评价。 第114条 保修内容：主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其他由出卖人提供的内容。 第115条 质量瑕疵：如人住后发生漏水、裂缝，应当由出卖人承担责任，并立即进行修复，出卖人不得以任何理由将此责任转移至第三方如不能达到此要求，则买受人有权退房。 第116条 保修期间：_年，从_年_月_日到_年_月_日；不低于建设部房屋建筑工程质量维修办法的规定，当开始日期与交房日期不一样的，则从交房日期开始，按最益于买受人的时间进行计算。 第117条 故障通知：自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。
26、第16部分 前期物业管理 第118条 物管公司：出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利，买受人有权对物业管理公司进行选择。 第119条 服务期限：首期物业管理公司的服务期限为1年，自_年_月_日至_年_月_日，期限届满后，由小区或本楼业主管理委员会另行决定。 第120条 管理费用：保洁费：_ 元；治安费 _元；水费_元；电费：_元；燃气费：_元；其他费用：_元。 第121条 管理责任：楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处，至少每小时清理一次；如出卖人将此义务转让给首期物业管理公司，则应当保证其履行义务。 第122条 社区安静：
27、出卖人应当承诺室外瞬时躁声不高于50分贝，以保证买受人的生活舒适。 第123条 证明责任：物业公司负责证明向买受人提供安全及时达标的物业服务，如不能证明则视为出卖人不能提供相应水平的物业服务。 第124条 保安责任：出卖人选择的物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全。 第125条 收费范围：物业公司的收费水平不得高于本市政府的相关规定。 第126条 服务时间：物业管理的时间至少在_年_月_日以前开始，以保证买受人能够及时享受到相应的物业管理服务。 第17部分 业主管理委员会 第127条 姓名知情：当本楼居住者达到30时，出卖人应当将其他业主的姓名及联系方法以信函形
28、式告知买受人，以利于买受人与其他业主进行沟通。 第128条 知情权利：对于出卖人提供各项证据，如证明为假则向买受人支付总房价百分之一的违约金。 第129条 组织权利：买受人有权组织业主管理委员会，出卖人应当积极配合，向买受人提供相应其他业主名单、可联系的电话号码，保证买受人能够与其他业主取得联系。 第130条 通知权利：鉴于买受人的弱势地位，买受人有权向其他业主发布信息或通告，并就质量或物业管理问题与其他业主进行协商，出卖人不得阻碍买受人行使此权利。 第131条 物品交付：出卖人应当及时将业主管理委员会管理的财产交付使用，如不能及时交付，则视为出卖人愿意按本市最低生活保障收入的3倍向业主支付工
29、资。 第18部分 消费者权利保护 第132条 身份权利：买受人作为商品房商品的消费者，其知情权应当得到尊重和保护。 第133条 知情内容：施工进度，设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格，相关设计文件、法律文件。 第134条 权利行使：买受人有权查看原件，并有权保留复印件，出卖人应当书面回答买受人提出的各项质询。 第135条 监督权利：为保护买受人的合法权利，买受人有权对施工进行监督； 第136条 工期计划：出卖人将根据向有关机构提供的工期进行施工，现有的工期计划基础部分（地基土石方、结构、正负零）将于_年_月_日完成；主体结构完工时间：_年_月_日；楼外屋面装修完成时间：_年 _月_日；
30、室内装修和设施安装：_ 年_月_日；交付使用：_年_月_日。 第137条 买受人权利：当出卖人无法在上述约定计划内完成相应任务时，除非出卖人提出相应的担保，买受人有权提出解除合同；无须等待最后交房日期。 第138条 验收范围：商品房质量、商品房面积、环境质量、环境面积、水、电、暖、燃气等可能影响商品房质量及居住质量的全部方面。 第139条 验收方式：买受人有权查阅相关文件原件，并有权复印；买受人有权聘请相关专家进入商品房内部进行鉴定。 第140条 验收文件：出卖人应在商品房项目竣工后90天内，提交市建筑质量管理机构出具的质量检测报告。 第141条 欺诈责任：出卖人不能证明自己向买受人提供的许可
31、文件复印件与真实的许可文件系相同内容的，视为对买受人的欺诈。 第142条 消费者组织：买受人在签订本合同后，即有权组织其他消费者对出卖人的施工或管理进行监督，行使消费者权益保护法中规定的各项权利。 第143条 撤销权：鉴于买受人的弱势地位，因此买受人有权在签属各种协议后三年内就其中的不平等条款提出行使撤销请求权。 第19部分 担保权利 第144条 定金情况：本合同签订之前，买受人已经于_年_月_日向出卖人支付定金_元，如出卖人不能按时交房，则除承担买受人的延期交付的支付违约金的责任外，还承担不能交付的双倍返还定金的责任。 第145条 土地抵押：出卖人保证在买受人取得房屋所有权证前不得以任何形式
32、将土地使用权进行抵押。 第146条 抵押知情：买受人有权在任何时候，要求出卖人提供土地使用权证，出卖人在买受人发出通知之日起三天内不能提供的，则视为出卖人违约。 第147条 商品房抵押：出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押，出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式抵押。 第148条 商品房担保：出卖人保证不以此商品房为标的进行任何形式的担保，如发生此等情况，买受人有权在行使撤销权。 第149条 无效担保：出卖人保证本合同的有效性，如本合同无效责任则由出卖人承担，承担赔偿责任的赔偿范围为本合同所列的买受人各项损失。 第20部分 变更权利 第150条 合同变更：当出
33、现买受人婚姻变化、买受人生理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人经营情况变化时，双方应对合同进行变更。 第151条 通知方式：出卖人应当以书面形式通知买受人关于出卖人资格的任何变动，没有买受人的书面签字，此变动不对买受人产生任何效力。 第152条 权利转让：未经买受人书面认可，出卖人不得随意转让本合同中的权利和义务；已经转让的，买受人有权向受让人与转让人共同主张合同约定的权利。 第153条 买受人变更：如买受人在本合同执行期间，家庭成员发生变化，出卖人应当根据买受人的要求，对本合同进行相应的修改；当离婚时，出卖人应当根据买受人的离婚协议或判决或调解书，将合同的买受人变更为买受人
34、指定的人。 第154条 权利变更：买受人有权将自己的全部权利和义务转让给自己的家庭成员，现有的合同条款无条件适用于新的买受人。 第155条 通知方式：买受人的任何变更应当以书面形式以挂号送达或亲自送达。 第21部分 合同的终止与解除 第156条 合同终止：出卖人按时按质交付商品房，买受人对商品房质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议；或合同法规定且买受人书面认可的其他情形。 第157条 解除条件：出卖人没有按时交付商品房、或出卖人没有按约定提供商品房质量或环境质量、或出卖人不能交付商品房、或出卖人不能履行本合同约定的其他责任时均可构成买受人退房的正当事由。 第158条 解除后合同的处理：
35、出卖人返还买受人已经支付的全部项款（包括银行贷款及公积金贷款），并且赔偿买受人的全部损失，对于延迟交付的应当支付违约金，对于不能交付的还应当支付两倍定金。 第22部分 退房条款 第159条 基本原则：双方通过协议或判决或仲裁退房的，应当按照本部分规定的退房程序进行；双方在计算本合同中任何一项费用或金额时需要涉及比例计算的，均以总房价为依据。 第160条 退房通知：买受人提出退房要求的，可以通过挂号信或传真或电话的形式向出卖人提出；有一名证人（与买受人的身份关系不受限制）证明的，也应当认为出卖人通过口头提出过退房要求。 第161条 退房程序：买受人提出退房要求后15日内，出卖人应当退还买受人已经
36、支付的全部房款。 第162条 退还房款：出卖人应当在买受人发出退房通知后将全部购房款返还给买受人，并且办理完毕向公积金管理机构或贷款银行还款手续。如无法办理完成前述内容，则自_年_月_日至买受人取得全部房款之日，出卖人应当每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。 第163条 个人房款：出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款；不能支付的，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。 第164条 银行借款：自买受人发出要求退还房款的通知后，出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且使银行向买受人出不已经还清全部贷款的协议或合同。 第165条 借款合同：出卖人应当承担
37、要求银行与买受人解除合同的义务，如不能解除，则由出卖人承担向银行归还借款的义务。 第166条 双倍定金：出卖人还应当向买受人支付双倍定金，买受人有权因为基于出卖人不能履行的违约而取得双倍定金，同时基于出卖人延期履行而取得延期交付的违约金。 第167条 支付违约金：出卖人还应当根据本合同的约定向买受人支付其他各种违约金。 第168条 其他费用：出卖人支付上述钱款后，买受人有权依法或依约要求支付其他费用。 第169条 其他损失：出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失，此种损失包括但不限于各种直接损失。 第170条 退房责任：如在_年_月_日无法退还；房款，应双倍返还定金；上述项目的最终还款
38、期限为_年_月_日，每延迟一日，出卖人向买受人支付千分之一的违约金。 第171条 禁止行为：在出卖人没有向买受人还清上述款项前，出卖人不得将买受人已经购买的房屋出售、转让或抵押给其他任何人。 第23部分 违约责任 第172条 责任前提：本合同所述内容为是对双方在合同履行过程中权利和义务的确认，如出卖人不能满足合同条款中的条款，则买受人有权要求出卖人承担违约责任。 第173条 责任明列：买受人有权选择适用下列违约责任，向出卖人主张权利： （1）全部房款：返还买受人已经支付的全部款项（包括银行贷款及公积金贷款）； （2）全部损失：出卖人赔偿买受人的全部损失； （3）违约金：出卖人向买受人按日支付相
39、当于总房价千分之一的违约金； （4）双倍定金：出卖人向买受人双倍返还定金； （5）权利选择：买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利；一部分权利的实现并不表明买受人放弃其他权利。 第174条 选择权利：当出卖人发生违约时，在确定责任时如发生违约金与返还定金同时适用时，出卖人应当一并给付，除非买受同意不适用选择条款。 第24部分 买受人损失 第175条 现实损失：买受人的损失包括以下各项现实损失，支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买商品房所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工赞用、诉讼费用、仲裁费用、律师费用。 第176条 预期损失：买受人的损失还包括以
40、下各项可以预见的费用：租赁其他居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用。 第177条 伤害损失：医疗费用、误工损失；如因为出卖人提供的设备导致买受人或其亲友伤残的应支付至少10万元至50万元赔偿金给受害人，导致死亡的应支付300万元赔偿金给继承人。 第178条 律师费用：买受人因为商品房质量、商品房面积、商品房交付时间、商品房环境向出卖人提起诉讼或仲裁申请，出卖人应当承担买受人的律师费用。 第25部分 争议与其他 第179条 当本合同产生争议时，买受人有权选择仲裁或诉讼；如选择仲裁，则仲裁管辖机构为：北京仲裁委员会；如选择诉讼，选择法院为：_。 第180条 诉讼或仲裁条款：
41、由于买受人在购买房屋中处于弱势地位，而且诉讼成本相对较大，因此买受人可先就定金或违约金或全部房款或部分房款或其他损失提出。 第181条 相关原则：鉴于出卖人在购买过程中处于优势地位，则双方在相关问题有争议时，出卖人负责证明自己没有过错或没有违约，不能证明的则视为买受人有过错或有违约行为。 第182条 证明责任：买受人在向出卖人主张权利时，出卖人有证明买受人已经放弃权利要求的义务，否则认为买受人主张过此等权利。 第183条 适用法律：如各级政府颁布新法律、法规、规章、范、标准，出卖人应当将法律文本提供给买受人，将复印件交付买受人，买受人有权进行选择。 第184条 法律冲突：在本合同履行过程中，如
42、各种相关法律、法规、规章、规范、标准之间有冲突之处，买受人有权选择适用条款。 第185条 通知：出卖人在合同履行过程发生的各种问题应当在发生之日起3日内书面通知买受人，如没有书面通知，则视为没有发生任何不可抗力。 第186条 语言：本合同及其他相关文件均使用汉语，文字为中央政府颁布使用的现行简化汉字，如需变更语言，需经当事人双方书面同意。 第187条 本合同一式6份，双方各执3份；买受人与出卖人代理人共同签字后生效。 第26部分 合同附件 第188条 出卖人资料：出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证、买受人身份证。 第189条 买受人资料：买受人身份证复印件，其他代理人身份证复印件
43、。 第190条 许可文件复印件：市政府立项证明、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证、房屋竣工验收报告、商品房使用说明书、商品房质量保证书。 第191条 技术文件复印件：商品房平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。 第192条 上述及其他文件，如需要确定买受人是否收到，则以买受人提供的收据为依据。 第27部分 法律法规及标准 第193条 基本权利：民法通则、合同法。 第194条 继承婚姻：继承法、婚姻法。 第195条 担保保险：担保法、保险法。 第196条 消费权益：消费者权益保护法、广告法。 第197条 土
44、地权利：土地法及实施细则、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、本市实施城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例办法。 第198条 房产权属：城市房地产管理法、权属登记管理办法、房地产经营管理条例、商品房销售管理法。 第199条 商业秘密：反不正当竞争法。 第200条 知识产权：商标法、专利法、著作权法。 第201条 规划建筑：规划法、北京城市规划条例、建筑法、本市建筑市场管理条例。 第202条 销售许可：城市商品房预售管理办法、本市内销商品房管理暂行规定（95418）、房地产开发经营管理条例、本市城市房地产开发经营管理条例。 第203条 面积质量：建设工程质量管理条例、建筑质量管理条例、市建筑质量管理条例、住宅设计规范、本市建设工程质量条例、商品房销售面积测量与计算。 第204条 小区规划：城市居住区规划设计规范、建设部及有关机构颁发的各种强制性规定。
