1、房地产评估练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 工业用地土地使用权出让的最高年限是( )年。（A）70（B） 60（C） 50（D）402 在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于( )。（A）大型的建筑物（B）价格较高的建筑物（C）账面成本不实的建筑物（D）单位价值小、结构简单的建筑物3 单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( )。（A）楼面地价（B）总价格（C）单位价格（D）土地使用权价格4 下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是( )。（A）商服繁华因素（B）道路通达因素（C
2、）环境状况因素（D）产业结构因素5 按四三二一法则如邻街深度为 50 英尺时，其平均深度百分率为( )。（A）160%（B） 140%（C） 120%（D）100%6 某一宗地每年纯收益为 50 万元，资本化率为 5%，若未来 5 年的纯收益在上一年基础上增长 1%，则评估值最可能为( )万元。（A）1250（B） 1400（C） 1500（D）10007 对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。（A）假设开发法（B）成本法（C）形象进度法（D）市场法8 如果某房地产的售价为 2000 万元，其中建筑物 1200 万元，土地价格 800 万元，该房地产每年客观收益为
3、 180 万元，若建筑物资本化率为 10%,则土地资本化率最可能为( )。（A）8%（B） 7.5%（C） 6%（D）10%9 用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为( )。（A）整个开发期（B）整个销售期（C）整个开发期和销售期（D）整个开发期和销售期的一半10 在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是( )。（A）单纯深度百分率（B）累计深度百分率（C）平均深度百分率（D）标准深度百分率11 评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。（A）不可位移（B）使用时间长（C）不易变现（D）规划限制严12 对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。（A）功能性贬值
4、（B）建筑物增值（C）经济性贬值（D）经济性溢价13 土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的（A）稀缺性（B）用途多样性（C）不可再生性（D）价值增值性14 某待估房地产，已知建筑物的还原利率为 8%，土地的还原率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。（A）5%（B） 6.9%（C） 6%（D）7.1%15 运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。（A）管理费+折旧费+ 保险费+税金（B）管理费+ 折旧费+保险费 +税金+空房损失费（C）管理费+ 维修费+保险费 +税金（D）管理费+维修费+ 折旧费+保险费+税金+ 空房损失费16
5、待估土地总收入为 300 万元，年总费用 250 万元，剩余使用年限 40 年，折现率为 6%，则其评估价值最接近于( )万元。（A）700（B） 800（C） 833（D）75217 在地产估价中通常把( )作为收益还原法评估中的收益额。（A）地产收益（B）客观收益（C）总收益（D）总费用18 从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为( )。（A）宗地价格=路线价深度百分率宗地面积（B）地产价格= 地产重量成本-各种贬值（C）地产评估值= 卖楼价-建筑费-专业费用- 投资利息-投资利润-税费（D）待估地产市场价格=参照物交易价格 正常交易情况参照物交易情况19 利用当地政府制
6、定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为( )。（A）个别因素系数修正法（B）区域因素系数修正法（C）容积率修正系数法（D）基准地价系数修正法20 确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择( )个以上的参照物。（A）三（B）四（C）两（D）六21 假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前 3 年的每年预期纯租金收入分别为 3 万元、2 万元和 1 万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在 3 万元水平上，折现率为 10%，该地产的评估值最接近于( )万元。（A）28（B） 32（C） 25（D）302
7、2 运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是( )。（A）特别位置（B）特殊动机（C）特殊环境（D）特殊交易时间23 某宗土地 2000 平方米，土地上建一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 1200 平方米，第 2 层至第 10 层每层建筑面积为 1000 平方米，则由此计算出的建筑容积率为( )。（A）0.6（B） 5.1（C） 2（D）624 某一土地使用权出让年期为 30 年，资本化率为 10%，预期未来每年的纯收益为 10 万元，该土地使用权的评估值最接近于( )万元。（A）100（B） 80.32（C） 102.21（D）94.2725 根据有关规定，基本完好房
8、的成新率是在( )之间。（A）80% 99%（B） 70%89%（C） 60%79%（D）50% 69%26 下列关于土地的描述中，错误的是( )。（A）在我国，所有土地的所有权均属于国家（B）国有土地使用权可以转让（C）科技、文化、体育类用地最高出让年限为 50 年（D）凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让27 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前( ) 个月内申请续期。（A）3（B） 6（C） 12（D）1828 假定土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，土地价值为 1000 万元一建筑物价
9、值为 5000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。（A）7%（B） 7.50%（C） 7.67%（D）14%29 土地“三通一平 ”是指( )。（A）通水、通热、通路、平整地面（B）通水、通路、通电、平整地面（C）通水、通路、通气、平整地面（D）通气、通电、通讯、平整地面30 以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例，应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( ) 。 交易实例 纯收益(元/ 平方米/年)售价(元/ 平方米) 1 419 59000 2 450 6000 3 394 5700 4 460 6300（A）6.8%（B） 7%（C） 7.1%（D）7.2%31 某待估房地产，
10、已知建筑物还原利率为 8%，土地还原利率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产综合还原利率应为( )。（A）5%（B） 6%（C） 6.9%（D）7.1%32 土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于居住用地；工业用地； 教育科研文化卫生体育用地；商业旅游娱乐用地；综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。（A）70 年、50 年、50 年、40 年、50 年（B） 70 年、50 年、50 年、40 年、40 年（C） 60 年、50 年、50 年、40 年、50 年（D）60 年、50 年、40 年、40 年、50 年33 某一宗土地用于住宅开发时的价
11、值为 300 万元，用于商业大楼开发时的价值为500 万元，用于工业厂房开发时的价值为 280 万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为( )万元。（A）500（B） 300（C） 280（D）36034 某宗土地 1000 平方米，国家规定容积率为 5，建筑密度小于或等于 60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是( )。（A）建筑物建筑总面积为 5000 平方米，底层建筑面积为 700 平方米（B）建筑物建筑总面积为 1500 平方米，底层建筑面积为 300 平方米（C）建筑物建筑总面积为 4800 平方米，底层建筑面积为 600 平方米（D）建筑物建筑总面积为 7
12、000 平方米，底层建筑面积为 400 平方米35 在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是( )。（A）实际总收益-实际总费用（B）实际总收益-客观总费用（C）客观总收益-实际总费用（D）客观总收益-客观总费用房地产评估练习试卷 1 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估2 【正确答案】 D【试题解析】 在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于单位价值小、结构简单的建筑物。【知识模块】 房地产评估3 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估4 【正确答案】 D【试题解析】 产业结
13、构因素不属于区位因素。【知识模块】 房地产评估5 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估6 【正确答案】 A【试题解析】 P=50(5%-1%)=1250( 万元)【知识模块】 房地产评估7 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估8 【正确答案】 B【试题解析】 土地的资本化率=(180-120010%)/800=7.5%【知识模块】 房地产评估9 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估10 【正确答案】 B【试题解析】 在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是累计深度百分率。【知识模块】 房地产评估11 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估12 【正确答案】 A
14、【试题解析】 对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按功能性贬值处理。【知识模块】 房地产评估13 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估14 【正确答案】 B【试题解析】 该房地产综合还原利率=8%45%+6%(1-45%)=6.9%【知识模块】 房地产评估15 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估16 【正确答案】 D【试题解析】 土地的评估值=(300-250)/6%1-1/(1+6%)40=752(万元)【知识模块】 房地产评估17 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估18 【正确答案】 A【试题解析】 从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为：宗地价格-路线价
15、深度百分率宗地面积【知识模块】 房地产评估19 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估20 【正确答案】 A【试题解析】 确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择三个以上的参照物。【知识模块】 房地产评估21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估22 【正确答案】 B【试题解析】 运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是特殊动机。【知识模块】 房地产评估23 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估24 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估25 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估27 【正确答案】 C
16、【知识模块】 房地产评估28 【正确答案】 C【试题解析】 根据公式，r(1000+5000)=6%1000+8%5000，解得 r=7.67%。【知识模块】 房地产评估29 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估30 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估31 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估32 【正确答案】 B【试题解析】 最佳使用原则的运用【知识模块】 房地产评估33 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估34 【正确答案】 C【试题解析】 容积率=建筑总面积/土地总面积；建筑密度一建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C 方案最可行。A 不满足建筑密度的要求，B 没有充分利用土地，D 超过了国家规定的容积率。【知识模块】 房地产评估35 【正确答案】 D【知识模块】 房地产评估
