1、房地产评估练习试卷 4 及答案与解析1 某土地面积为 1000 平方米，每平方米征地费 100 元、开发费 150 元，土地开发期为 2 年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为 10%，当地土地出让增值收益为 12%，银行贷款利率为 6%，试用成本法评估土地价格。2 有一宗土地，出让年限为 50 年，资本化率为 10%，预计未来前 5 年的纯收益分别为 15 万元、16 万元、18 万元、15 万元、20 万元，第 6 年开始纯收益大约可以稳定在 25 万元左右，试评估该宗土地的收益价格。3 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 3000 平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写
2、字楼，建设期为 2 年，建筑费为 2000 元/平方米，专业费用为建筑费的 10%，建筑费和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为 8000 元/平方米，销售费用为楼价的 4%，销售税费为楼家的 6.5%，当时银行贷款利率为 6%，开发商要求的投资利润率为 20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。4 某房地产公司于 2002 年 11 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年的使用权，并于 2004 年 11 月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000 元，经济耐用年限为 55 年，残值率为 2%。目前，该类建筑物重装价格为每平方米 2500
3、元。该建筑物占土地面积为 500 平方米，建筑面积为 900 平方米。目前该建筑物用于出租，每月平均实收租金为 30000 元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10%，每年需支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为重置价格的 1.5%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米 20 元，保险费为重置价格的 0.2%，土地资本化率为 7%，建筑物资本化率为8%。试根据以上资料评估该宗土地 2006 年 11 月的土地使用权价格。5 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5000 平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待
4、估宗地的容积率为 5，覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25000 平方米的大厦，其中 12 层为商场，每层建筑面积为 3000 平方米，3 层及 3 层以上为写字楼，每层建筑面积为 1900 平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：(1) 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入。(2) 大厦建设期为 2 年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3000 元，所需资金分 2 年投入，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%，各
5、年投资均匀投入。(3) 专业费用为建筑费用的 10%。(4) 预计大厦建成后即可出租，其中 12 层每平方米建筑面积的年租金为 2000元，出租率可达 100%，35 层(即写字楼部分的 13 层)平均每天每平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%。(5) 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息。(6) 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。(7) 房地产综合资本化率为 8%。(
6、8) 每年按 365 天计算。(9) 本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。一、简答题6 简述土地的经济特性。7 房地产评估应遵循哪些原则?8 影响房地产价格的区域因素包括哪些内容? 9 房地产投资的风险性表现在哪些方面?10 基准地价有哪些作用?11 简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。房地产评估练习试卷 4 答案与解析1 【正确答案】 计算取得费利息一 100(1+6%)2-1=12.36(元/ 平方米) (2) 计算开发费利息=150(1+6%)-1=9(元/平方米) (3) 计算开发商利润=(100+150)10%=25( 元
7、/平方米) (4) 土地单价求取=(100+150+12.36+9+25)(1+12%)=331.9232(元/ 平方米) (5) 求取土地总价 =331.92321000=331923(元)【知识模块】 房地产评估2 【正确答案】 P=15(1+10%)+16(1+10%) 2+18(1+10%)3+15(1+10%)4+20(1+10%)6+2510%(1+10%)51-1(1+10%)50-5=216.1(万元)【知识模块】 房地产评估3 【正确答案】 计算楼价=300038000=72000000( 元) (2) 计算建筑费和专业费用=300020003=18000000(元) (3)
8、 计算专业费用=1800000010%=18000000(元) (4) 计算销售费用和税费： 销售费用=720000004%=2880000( 元) 销售税费=720000006.5%=4680000(元) (5) 计算利润： 利润 =(地价+建筑费+专业费用)20%=(地价+19800000)20%=(地价20%+3960000)(元) (6) 计算利息： 利息= 地价(1+6%)2-1+(18000000+1800000)(1+6%)-1=地价0.1236+1188000 (7) 求取地价：地价=72000000-19800000-2880000-4680000-地价20%-3960000
9、-地价0.1236-1188000 地价=394920001.3236=29836809(元) (8) 求取单位地价： 单位地价=298368093000=9946(元/平方米)【知识模块】 房地产评估4 【正确答案】 确定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 (2) 计算年总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=5012900(1-10%)=486000(元) (3) 计算年总费用： 年管理费 =4860003.5%=17010(元) 年维修费=25009001.5%=33750(元) 年税金=20900=180000L) 年保险费=25009000.2%=450
10、0(元) 年总费用=年管理费+ 年维修费+年税金+年保险费=17010+33750+18000+4500=73260(元) (4) 计算年房地产纯收益： 年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486.00-73260=412740( 元) (5) 计算房屋年纯收益： 计算年综合性贬值额。年综合性贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限，考虑实体性、功能性和经济性贬值综合确定的。但在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价格必须在可使用年限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年限为 4
11、8 年，并且不及残值，视为土地使用权年限届满，一并由政府无偿收回。 年综合性贬值额=建筑物重置价格/ 使用年限=2500900/48=46875(元) 计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价格-年综合性贬值额已使用年数=2500900-468752=2156250( 元 ) 计算房屋年纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值 房屋资本化率 =21562508%=172500(元) (6) 计算土地年收益： 土地年收益=年房地产纯收益-房屋年收益=412740-172500=240240( 元) (7) 计算土地使用权价格。土地使用权在 2006 年 11 月的剩余使用年限为 46 年。 V=240240
12、/7%1-1/(1+7%)46=3279280.8(元) (8) 评估结果。本宗土地使用权在 2006年 11 月的价格为 3279280.8 元，单价为每平方米 6558.56 元(3279280.8500)。【知识模块】 房地产评估5 【正确答案】 12 楼面积=30002=6000=0.6( 万平方米 ) (2) 35 层面积=19003=5700(平方米)=0.57(万平方米) (3) 6 层及以上面积=2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米) (4) 年总收入=0.62000+0.5723650.9+1.332.53650.9=2666.75(万元) (5) 年总费用=2666
13、.75(5%+17.5%)+2.530001.10.1%+2.530001%=683.27(万元) (6) 年利润=2666.75-683.27=1983.48(万元) (7) 大厦价值 =1983.48/8%1-1/(1+8%)37)=23355.83(万元) (8) 建筑费用=30002.5=7500(万元) (9) 专业费用=750010%=750(万元) (10) 开发商利润=(7500+750+500+地价)25%=2187.5+0.25地价 (11) 利息 =地价(1+5%)3-1+500(1+5%)3-1+75001.160%(1+5%)3-1+75001.140%(1+5%)3
14、-1=0.1576地价+522.2 (12) 地价=23355.8-7500-750-500-2187.5-0.25地价-0.1576地价-522.2=11896.13-0.4076地价 地价=11896.13/1.4076=8451.36(万元)【知识模块】 房地产评估一、简答题6 【正确答案】 土地的经济特性：(1) 供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。(2) 可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，
15、在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。(3) 土地利用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者建商场。(4) 效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。【知识模块】 房地产评估7 【正确答案】 房地产评估应遵循的原则：供需原则； 替代原则； 最有效使用原则；贡献原则； 合法原则。【知识模块】 房地产评估8 【正确答案】 区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。具体包括：商服繁华因素； 道路通达因素； 交通便捷因
16、素；城市设施状况因素；环境状况因素。【知识模块】 房地产评估9 【正确答案】 房地产投资的风险主要来自三个方面：其一，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很容易造成长期的空置、积压。其二，房地产的生产周期比较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 35 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资效果产生影响。其三，自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。【知识模块】 房地产评估10 【正确答案】 基准地价的作用如下：(1) 具有政府公告作用。(2) 是宏观调控地价水平的依据。(3) 是国家征收城镇土地税收的依据。(4) 是
17、政府参与土地有偿使用收益分配的依据。(5) 是进一步评估宗地地价的基础。(6) 引导土地资源在行业部门间的合理配置。【知识模块】 房地产评估11 【正确答案】 在建工程评估的主要方法有：(1) 形象进度法。形象进度法是指选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式为：在建工程价值=建造完成的房地产市场价值 工程形象进度百分比(1- 折扣率)工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+ 实际完成安装工程量 )总工程量100%折扣率的确定应考虑营销支出、广告费用和风险收益等因素。(2) 成本法。成本法是指按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。其计算公式为：在建工程价值=土地取得费用+ 专业费用+建造建筑物费用 +正常利税(3) 假设开发法。假设开发法是指在求取被估在建工程的价值时，将被估在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以确定被估在建工程价值的方法。其计算公式为：在建工程价值=房地产预期售价-( 后续工程成本+ 后续工程费用+ 正常利税)【知识模块】 房地产评估
