1、房地产评估练习试卷 5 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 土地一般是指( ) 。（A）陆地及其空间的全部环境因素（B）由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体（C）地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂（D）地球表面的能为农业,工业生产提供场所的部分2 在我国地价一般是( ) 。（A）土地的价格（B）土地使用权价格（C）土地所有权价格（D）土地使用权转让费3 所谓房地产评估,是指( )。（A）专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计（B）评估人员在个人经验基础之上对市场做出
2、判断后对房地产的价值评估（C）专业评估人员对土地和房屋及其权属的价值进行评估（D）评估人员在一定的评估原则下开展的对土地和房屋及其价值的评估4 房地产评估一般应依照的程序,下列说法正确的是( )。（A）明确评估基本事项制定工作计划实地勘察与收集资料 测算被估房地产的价格确定评估结果和撰写评估报告（B）明确评估基本事项实地勘察与收集资料制定工作计划测算被估房地产的价格确定评估结果和撰写评估报告（C）制定工作计划实地勘察与收集资料测算被估房地产的价格确定评估结果和撰写评估报告明确评估基本事项（D）实地勘察与收集资料制定工作计划测算被估房地产的价格 确定评估结果和撰写评估报告明确评估基本事项5 影响
3、房地产价格的因素众多而复杂,影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素是指( )。（A）区域因素（B）普遍因素（C）个别因素（D）一般因素6 有一宗房产,出让期为 50 年,资本化率为 10%预计未来前 5 年的纯收益为 30 万元,32 万元,36 万元,30 万元,40 万元,第六年开始纯收益大约可以固定在 50 万元左右,试评估该房产的收益价格为( )。（A）218 万元（B） 216 万元（C） 432.2 万元（D）436 万元7 现有一可比房地产实例,成交价格为 4000 元/平方米 ,成交日期为 1998 年 8 月。而1998 年月至 1999 年 8 月,该
4、类房产价格平均每月上涨 1%,1999 年 8 月至 2000 年 2月,该类房产价格平均每月下降 0.2%,则对该实例交易日期修正后 2000 年 2 月的房地产价格为( ) 。（A）6681 元/平方米（B） 4454 元/平方米（C） 7320 元/平方米（D）4783 元/平方米8 房地产市场的租金水平,类似于所开发房地产的地产未来月租金纯收益为 200 元/平方米,该房产总建筑面积 7500 平方米,该类房地产的还源率为 7%,出租率为 70%,则所开发房地产的总价可确定为( )。（A）15000 万元（B） 1500 万元（C） 1800 万元（D）18000 万元9 下列关于地价
5、特征,阐述错误的是( )。（A）地价是地租的资本化（B）地价是权益价格（C）土地具有增值性（D）地价具有普遍性10 归属于房地产的除去各种费用后的收益是( )。（A）纯收益（B）总收益（C）客观总收益（D）最大收益11 在求取一宗被估房地产价格时,依据替代原理,将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期,区域因素和个别因素等修正,得出被估房地产在评估基准日的价格的方法是( )。（A）市场法（B）收益法（C）成本法（D）比较法12 下列房地产的估价不适用于剩余法的是( )。（A）待开发土地的估价（B）将生地开发成熟地的土地估价（C）废弃的工业用地的估价（D）待拆
6、迁改造的再开发地产的估价二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。13 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有的特性,下列选项中正确的是( )。（A）位置固定性（B）供求广泛性（C）长期使用性（D）投资风险性14 根据地租产生的原因和条件,地租可区分为( )。（A）级差地租（B）绝对地租（C）矿山地租（D）垄断地租15 评估人员在进行评估活动时,必须遵循的原则是( )。（A）供需原则（B）经验原则（C）合法原则（D）贡献原则（E）替代原则16 房地产价格有各种表
7、现形式,其分类方式正确的有( )。（A）根据其用途（B）根据权益的不同（C）根据价格形成方式（D）按交易时间（E）按交易方式17 按房地产的实物形态可将房地产价格划分为( )。（A）土地价格（B）所有权价格（C）建筑物价格（D）使用权价格（E）房地产价格18 按价格形成方式分可将房地产价格划分为( )。（A）所有权价格（B）市场交易价格（C）评估价格（D）总价格19 下列选项属于影响房地产价格因素的一般因素是( )。（A）人口因素（B）商服繁华因素（C）经济因素（D）社会因素（E）行政因素20 市场法又称为( ) 。（A）比较市场法（B）交易实例比较法（C）现行市价法（D）市场资料比较法（E）
8、买卖实例比较法21 成本法又称为( ) 。（A）最大利润法（B）成本逼近法（C）承包法（D）原价法（E）重置成本法22 在建工程的评估特点有( )。（A）在建工程情况复杂（B）在建工程之间可比性较差（C）在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度（D）建设工期长短差别不大（E）在建工程的价格受后续工程的影响23 在建工程评估的主要方法有( )。（A）成本法（B）收益法（C）市场法（D）形象进度法（E）假设法24 土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面,其自然特性有( )。（A）位置的固定性（B）效用永续性（C）可再生性（D）质量的差异性25 土地的经济特性有( )。（A）供给的广
9、泛性（B）可垄断性（C）土地利用多方向性（D）效益级差性26 马克思在分析建筑地段地租时指出,农业地租是建筑地段地租的基础,建筑地段地租具有的自身特点是( ) 。（A）建筑地段地租是为了获得生产的场地和空间而支付的（B）绝对地租在建筑地段地租中占有显著地位（C）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响（D）社会发展和进步会提高建筑地段地租（E）垄断地租在建筑地段地租中占有显著地位27 依照程序进行房地产评估时,应首先明确评估基本事项。评价基本事项包括内容有( )。（A）评估计划（B）明确评估目的（C）了解评估对象（D）确定评估基准日（E）签订评估合同28 个别因素分为土地个别因素和建筑
10、物个别因素。属于土地的个别因素的选项有( )。（A）法律因素（B）区位因素（C）与周围环境协调因素（D）用途因素（E）形状因素29 下列选项属于建筑物的个别因素有( )。（A）建筑施工工期（B）施工质量（C）法律限制（D）用途因素房地产评估练习试卷 5 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 土地一般是指地球表面的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然综合体。故正确选项为 C。【知识模块】 房地产评估2 【正确
11、答案】 B【试题解析】 在我国实行国有土地所有权与使用权分离的制度,土地使用权可以拥有和转让,因此地价一般是土地使用权的价格。【知识模块】 房地产评估3 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估5 【正确答案】 C【试题解析】 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。个别因素,是土地自身的条件和特征对该地块价格的影响。【知识模块】 房地产评估6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产评估7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产评估8 【正确答案】 D【知识模块】
12、 房地产评估9 【正确答案】 D【试题解析】 地价的特征有:(1)地价是地租的资本化;(2)地价是权益价格;(3) 土地具有增值性;(4)地价与用途有关;(5) 地价具有个别性;(6) 地价具有可比性。【知识模块】 房地产评估10 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估11 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估12 【正确答案】 C【试题解析】 剩余法是将被估地产的预期开发价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估地产价格的方法。废弃工业用地不属于此定义范围。【知识模块】 房地产评估二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上
13、符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 房地产一般具有如下特性:(1)位置固定性;(2)供求区域性;(3) 长期使用性;(4)大量投资性;(5)保值与增值性;(6)投资风险性;(7)难以变现性;(8)政策限制性。【知识模块】 房地产评估14 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 根据地租产生的原因和条件,地租可区分为级差地租和绝对地租两种形式,此外,还有垄断地租,矿山地租和建筑地段地租等表现形式。【知识模块】 房地产评估15 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 评估人员所遵循的评估原则有:(1)供
14、需原则;(2)替代原则;(3) 最有效使用原则;(4)贡献原则;(5)合法原则。【知识模块】 房地产评估16 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 房地产评估17 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 根据权益的不同,可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。【知识模块】 房地产评估18 【正确答案】 B,C【试题解析】 按价格方式可分为市场交易价格和评估价格。按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面价格等。【知识模块】 房地产评估19 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 一般因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政
15、策因素和心理因素。区域因素可分为:商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。【知识模块】 房地产评估20 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产评估21 【正确答案】 B,D【试题解析】 成本法又称成本逼近法,承包商法、原价法,重置成本法等。【知识模块】 房地产评估22 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 选项应改为“建设工期长短差别较大”。【知识模块】 房地产评估23 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 房地产评估24 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产评估25 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产评估26 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产评估27 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产评估28 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 土地的个别因素有:(1)区位因素;(2)面积因素;(3) 形状因素;(4)地理因素;(5)容积率因素;(6)用途因素;(7)土地使用年期因素。【知识模块】 房地产评估29 【正确答案】 B,C【试题解析】 影响建筑物价格的个别因素有:(1)面积、结构、材料等;(2)设计,设备等是否良好;(3)施工质量;(4)法律限制;(5)建筑物是否与周围环境协调。【知识模块】 房地产评估
