1、银行业专业人员职业资格中级个人贷款（个人住房贷款）模拟试卷 5及答案与解析一、单项选择题1 按使用方式的不同，房地产可以分为( )。（A）居住、商业、办公、旅游和综合房地产（B）生地、毛地、熟地、在建工程和现房（C）收益性和非收益性房地产（D）销售、出租、营业和自用房地产2 房地产估价中，( ) 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。（A）合法原则（B）公平原则（C）最高最佳使用原则（D）替代原则3 下列说法中，符合房地产估价的一般程序的是( )。（A）受理估价委托拟订估价作业方案搜集估价所需资料 实地查勘估价对象（B）受理估价委托实地查勘估价对象搜集估价所需资料拟订估价作
2、业方案（C）受理估价委托实地查勘估价对象拟订估价作业方案搜集估价所需资料（D）受理估价委托搜集估价所需资料拟订估价作业方案实地查勘估价对象4 采用市场法进行房地产估价的难点在于( )。（A）不同时期房地产的价格构成极其复杂（B）不同地区房地产的价格构成极其复杂（C）保证可比实例成交价格的客观合理性（D）保证可比实例成交价格的稳定性5 下列房地产类型中，难以采用市场法估价的是( )。（A）房地产开发用地（B）写字楼（C）商场（D）学校6 采用成本法对房地产估价的理论依据是( )。（A）生产费用价值论（B）房地产价格形成的替代原理（C）预期原理（D）倒算原理7 对于具有投资开发或再开发潜力的房地产
3、的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等，适宜采用的房地产估价方法是( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法8 关于房地产估价方法的选用，下列说法错误的是( )。（A）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价（B）有条件选用成本法进行估价的，应以成本法为主要估价方法（C）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法（D）若估价对象适宜采用多种估价方法进行，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍9 对于有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、旅馆、影剧院等，它们的收益和风险都能够较准确的量化，适宜采用的房地产估价方法为( )。
4、（A）成本法（B）收益法（C）市场法（D）假设开发法10 对开发商及楼盘项目本身的审查不包括( )。（A）项目资料的规范性审查（B）项目合法性审查（C）项目工程进度审查（D）项目的实地考察11 在个人住房贷款的贷前调查环节，对开发商及楼盘项目审查时，无需审查的是( )。（A）开发商竞争对手的资信情况（B）开发商的税务登记证明（C）项目开发的合法性（D）对项目的实地考察12 办理个人住房贷款业务时，贷前调查人调查完成后，应把资料送交( )进行下一环节的工作。（A）借款申请人（B）贷款审核人（C）贷款审批人（D）贷款发放人员13 为了防范合作机构风险，银行应对房屋进行估价，首要步骤是( )。（A）
5、通过“网上房地产 ”进行询价（B）建立自己的房地产交易信息库（C）与专业的房地产估价公司合作进行联合估价（D）参考贷款申请人提供的交易价格14 个人住房贷款档案管理中存在的风险不包括( )。（A）未按照要求收集整理贷款档案资料（B）未核对“个人贷款档案清单”（C）未对档案资料使用实施借阅审批登记制度（D）未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁15 合作机构的( ) 是社会公众对合作机构的信任和认可程度。（A）信用状况（B）偿债能力（C）业界声誉（D）管理水平16 下列不属于公积金管理中心的基本职责的是( )。（A）制定公积金信贷政策（B）负责信贷审批（C）公积金贷款合同
6、的签约（D）承担公积金信贷风险二、多项选择题17 在个人住房贷款业务中，贷款受理和调查中的风险点主要包括( )。（A）借款申请人是否有稳定、合法的收入来源（B）借款申请人提交的资料是否齐全（C）项目调查中的风险（D）借款人调查中的风险（E）不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放的风险18 个人住房贷款支付管理环节的主要风险点包括( )。（A）贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证（B）未按规定将贷款发放至相应账户（C）在未接到借款人支付申请、支付委托的情况下，直接将贷款资金支付出去（D）未按规定的贷款金额、贷款期限、贷款的担保方式、贴息等发放贷款，导致贷款错误核算，发放金额、期限与审批表
7、不一致，造成错误发放贷款（E）未详细记录资金流向和归集保存相关凭证19 为控制借款人调查中的风险，对借款申请人的调查内容应包括( )。（A）借款申请人提供的直接划款账户是否是借款人本人所有的活期储蓄账户（B）借款申请人家庭资产负债比率是否合理（C）借款申请人所提交资料的真实、合法（D）借款申请人第一还款来源是否稳定、充足（E）借款申请人的担保措施是否足额、有效20 在个人住房贷款的发放环节，存在的主要风险点包括( )。（A）个人信贷信息录入是否准确（B）贷款担保手续是否齐备、有效（C）发放金额、期限与审批表不一致（D）未对重点贷款使用情况进行跟踪检查（E）在资金划拨时会计凭证填制不合要求21
8、个人住房贷款的合同有效性风险包括( )。（A）未签订合同（B）格式条款无效（C）未履行法定提示义务（D）格式条款解释风险（E）格式条款与非格式条款不一致的风险22 了解合作机构的信用状况的途径包括( )。（A）合作银行部门（B）金融监管机构（C）工商管理部门（D）司法部门（E）银行监管部门23 公积金个人住房贷款业务中，承办银行的职责包括( )。（A）制定公积金信贷政策（B）公积金借款合同签约、发放（C）承担公积金信贷风险（D）贷前调查审核、信息录入（E）贷后审核、催收、查询对账24 申请商品房公积金个人住房贷款时，借款人须提供的补充材料包括( )。（A）借款人及参贷人的居民身份证、户口簿原件
9、和复印件以及共同还款承诺书（B）婚姻状况证明（C）合法的商品房购买合同或协议（D）借款人已交付符合现行规定首付比例的购房款的有效凭据（E）有效的担保证明25 申请二手房公积金个人住房贷款的借款人须提供的材料有( )。（A）买方身份证、户口簿复印件（B）房产证原件和复印件（C）由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告（D）公积金管理中心认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议（E）由区级以上房产交易部门进行抵押登记三、综合题25 借款人刘某是国企男员工，今年 47 岁，离异。刘某 2 年前已全款购买一套普通住房，现计划在某现房项目再购买一套面积为 90 平米的商品住房，每平米价格为12 万元，
10、每平米物业费 2 元，并向银行申请个人住房贷款。该银行首套房贷款最低执行利率为基准利率 9 折(5 年以上贷款基准利率为 49)，二套房贷款最低执行利率为基准利率的 11 倍。2016 年 6 月真题26 假设刘某申请的贷款执行相应最低利率，刘某可申请的最长贷款期限为( )年。（A）28（B） 23（C） 30（D）3327 其应支付的最低首付款金额为( )万元。(保留一位小数位)28 若申请上述最长年限贷款，采用等额本息还款方式，则刘先生每月还款金额为( )元。(取整数 )29 若刘某名下无其他负债，刘某收入至少应达到( )元月。30 刘某取得房产证 1 年后，将该房产出售给李某，交易过程中
11、可能涉及的税收包括( )。(多项选择题)（A）印花税（B）所得税（C）增值税（D）房产税（E）契税31 刘某以小学五年级的儿子的名义购房，并向银行申请个人住房贷款，刘某作为共同还款人，银行可以进行按揭支付。( )（A）正确（B）错误银行业专业人员职业资格中级个人贷款（个人住房贷款）模拟试卷 5答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 D【试题解析】 房地产的类型可以按不同标准划分：按用途分为居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐工业和仓储、农业、特殊用途和综合房地产；按开发程度分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房；按是否产生收益分为收益性和非收益性房地产；按使用方式分为销售、出租、营业和自用房地产
12、。【知识模块】 个人住房贷款2 【正确答案】 D【试题解析】 替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象处在同一供求方位内的房地产。【知识模块】 个人住房贷款3 【正确答案】 A【试题解析】 房地产估价的一般程序是：获取估价业务受理估价委托及明确估价基本事项(包括估价目的、估价对象、估价时点等)拟订估价作业方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象选定估价方法测算确定估价结果撰写估价报告审核估价报告出具估价报告估价资料归档。【知识模块】 个人住房贷款4 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价方法主要有市场法
13、、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、基准地价修正法等。其中，市场法的难点在于如何保证可比实例成交价格的客观合理性，以及如何对其各种因素进行修正或调整；成本法的难点在于不同时期、不同地区、不同类型房地产的价格构成极其复杂，且折旧包含物质上、功能上和经济上的价值减损，求取的难度较大。【知识模块】 个人住房贷款5 【正确答案】 D【试题解析】 市场法适用的对象是交易活跃的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。【知识模块】 个人住房贷款6 【正确答案】 A【试题解析】 成本法的理论
14、依据是生产费用价值论商品的价格是由其生产所必要的费用决定的。【知识模块】 个人住房贷款7 【正确答案】 D【试题解析】 房地产估价方法中，市场法适用的对象是交易活跃的房地产；成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易、以及有独特设计需要的房地产的估价；收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。【知识模块】 个人住房贷款8 【正确答案】 B【试题解析】 B 项，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。【知识模块】 个人住房贷款9 【正确答案】 B【试题解析】 收益法
15、适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院、停车场、标准厂房等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。【知识模块】 个人住房贷款10 【正确答案】 D【试题解析】 对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察。其中对项目本身的审查包括项目资料的完整性、真实性和有效性审查，项目的合法性审查，项目工程进度审查，项目资金到位情况审查。【知识模块】 个人住房贷款11 【正确答案】 A【试题解析】 对个人住房贷款楼盘项目的审查主要是对
16、开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察。B 项属于对开发商资信的审查；C 项属于对项目本身的审查。【知识模块】 个人住房贷款12 【正确答案】 B【试题解析】 个人住房贷款业务操作流程包括贷款的受理与调查、审查与审批、签约与发放、支付管理和贷后管理五个环节。当贷前调查完成后，贷前调查人应对调查结果进行整理、分析，填写个人住房贷款调查审批表，提出是否同意贷款的明确意见及对贷款要素的建议，并形成对借款申请人还款能力等方面的调查意见，连同申请资料等一并送交贷款审核人进行审核。【知识模块】 个人住房贷款13 【正确答案】 A【试题解析】 为了防止部分借款申请人通过抬高房价的方式骗贷，银行
17、应该对房屋进行全面的估价。估价方法一般包括：通过“ 网上房地产”进行询价，以确定房价大致的合理范围，这是大多数银行目前采用的主要方式；建立自己的房地产交易信息库，通过对相同或是类似房屋的查询，利用房地产估价中的比较法进行价格的确定；可以与专业的房地产估价公司合作，对某些估价难度大的房屋进行联合估价。【知识模块】 个人住房贷款14 【正确答案】 D【试题解析】 个人住房贷款档案管理中的风险主要包括：是否按照要求收集整理贷款档案资料，是否按要求立卷归档；是否对每笔贷款设立专卷，是否按贷款种类、业务发生时间编序，是否核对“个人贷款档案清单”；重要单证保管是否及时移交会计部门专管，档案资料使用是否实施
18、借阅审批登记制度。D 项属于贷后管理中存在的风险。【知识模块】 个人住房贷款15 【正确答案】 C【试题解析】 业界声誉是指一个合作机构获得社会公众信任和赞美的程度，以及在社会公众中影响效果好坏的程度。充分了解合作机构的声誉对客观反映其综合素质十分重要。【知识模块】 个人住房贷款16 【正确答案】 C【试题解析】 C 项属于承办银行的基本职责。【知识模块】 个人住房贷款二、多项选择题17 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 贷款受理环节的风险点主要有：借款申请人的主体资格是否符合所申请贷款管理办法的规定，包括是否具有完全民事行为能力；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的
19、非本地居民暂停发放购买住房贷款；是否有稳定、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力。借款申请人提交的资料是否齐全，格式是否符合银行的要求；所有原件和复印件之间是否一致。贷前调查环节的风险点主要有：项目调查中的风险； 借款人调查中的风险。 E 项属于贷款审查和审批中的风险。【知识模块】 个人住房贷款18 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 D 项属于贷款签约和发放中的风险。【知识模块】 个人住房贷款19 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 对借款申请人的调查主要有包括三项内容：借款申请人所提交资料是否真实、合法；借款申请人第一还款来源是否稳定、充足； 借款申请人的担保措施是否足额、
20、有效。A 项属于的内容；B 项属于的内容。【知识模块】 个人住房贷款20 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 贷款发放环节的主要风险点如下：个人信贷信息录入是否准确，贷款发放程序是否合规；贷款担保手续是否齐备、有效，抵 (质)押物是否办理抵(质)押登记手续； 在发放条件不齐全的情况下放款； 在资金划拨中的风险点有会计凭证填制不合要求，未对会计凭证进行审查，贷款以现金发放的，没有“先记账、后放款”等；未按规定的贷款金额、贷款期限、贷款的担保方式、贴息等发放贷款，导致贷款错误核算，发放金额、期限与审批表不一致，造成错误发放贷款。D 项属于贷后管理环节的风险。【知识模块】 个人住房贷款21 【
21、正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 合同有效性风险包括：格式条款无效； 未履行法定提示义务的风险；格式条款解释风险； 格式条款与非格式条款不一致的风险。合同有效性风险是涉及合同及协议相关条款或具体内容的法律风险，未签订合同不属于合同有效性风险。【知识模块】 个人住房贷款22 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 合作机构的历史信用记录虽然代表过去，但可以从中看出一个企业的信用状况。对合作机构的历史信用记录，一方面，可以查看外部监管记录：在建设、工商、税务等国家管理部门及金融机构、司法部门查看合作机构有无不良记录。另一方面，也可以查看合作机构与银行历史合作的信用记录。【知识模块】 个人住
22、房贷款23 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 公积金个人住房贷款业务中，承办银行的基本职责有公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作；可委托代理的职责有贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。AC 两项属于公积金管理中心的基本职责。【知识模块】 个人住房贷款24 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 除 ABCDE 五项外，申请商品房公积金个人住房贷款时，借款人须补充提供的材料还包括：借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明； 办理公积金个人住房贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订个贷协议的楼盘，借款人可通过个贷银行办理贷款手
23、续。【知识模块】 个人住房贷款25 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 A 项，借款人须提供卖方身份证、户口簿复印件。【知识模块】 个人住房贷款三、综合题【知识模块】 个人住房贷款26 【正确答案】 B【试题解析】 个人住房贷款的期限最长可达 30 年。对于借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过 65 岁，女性自然人的还款年限不超过 60 岁。符合相关条件的，男性可放宽至 70 岁，女性可放宽至 65 岁。刘某为男性，今年 47 岁，因此其可申请的最长贷款期限为 70 一47=23(年) 。【知识模块】 个人住房贷款27 【正确答案】 64.8【试
24、题解析】 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60。所以，刘某应支付的最低首付款金额为：129060=648(万元)。【知识模块】 个人住房贷款28 【正确答案】 2737【试题解析】 等额本息还款法是指在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。每月还款额计算公式为： 每月还款额= 贷款本金其中，月利率=491 112045，还款期数=2312=276，贷款本金=1 290 一 648=432( 万元)。所以， 每月还款额= 4322737(元)。【知识模块】 个人住房贷款29 【正确答案】 5834【试题解析】 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收
25、入比控制在 50以下(含 50)，月房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)月均收入所以，月均收入=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)50=(2737+902)50=5834(元)。【知识模块】 个人住房贷款30 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 目前二手房交易需缴纳的税费包括：契税、印花税、土地出让金、转移登记费、交易手续费、营业税及附加(房屋购买未满两年)、个人所得税。【知识模块】 个人住房贷款31 【正确答案】 B【试题解析】 未成年人作为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，不能以贷款方式购买房屋。银行不宜办理房屋惟一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应该由未成年人及其法定监护人共同申请。【知识模块】 个人住房贷款
