1、银行业专业人员职业资格中级个人贷款（个人住房贷款）模拟试卷 8及答案与解析一、单项选择题1 个人住房贷款中最常用的还款方式是( )。（A）等额本息还款法（B）等比累进还款法（C）到期一次还本付息法（D）等额本金还款法2 ( )年，中国人民银行颁布个人住房贷款管理办法标志我国个人住房贷款真正进入快速发展时期。（A）1998（B） 1995（C） 2001（D）19933 客户李某购买首套个人住房，建筑面积为 85 平方米，单价为每平方米 4 500 元，拟使用所购房屋作抵押，向商业银行申请按揭贷款，请问按现行政策规定一般情况下他最多能获得的贷款额度是( )元。（A）382 500（B） 267
2、750（C） 344 250（D）325 1254 按照现行政策，个人住房贷款的贷款额度最多不得超过所购住房市场价值的( )。（A）90（B） 80（C） 70（D）605 银监会商业银行房地产贷款风险管理指引中要求：商业银行应着重考核借款人还款能力，应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在( )以下。（A）50（B） 55（C） 65（D）606 个人住房贷款借款人需要延长借款期限的原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次的，从延长之日起，贷款利率按( )执行。（A）原期限档次利率（B）新的期限档次利率（C）合同当事人约定（D）无法确定7 下列不属于个人住房贷款的借款人合法有效的身份证
3、件是( )。（A）居民身份证（B）文职干部证（C）驾驶证（D）军官证8 陈小姐是某公司职员，本月工资收入 8 000 元，本月向同事借款 2 000 元(期限 3个月)，本月住房贷款还款 2 500 元，本月支付物业管理费 500 元，其本月所有债务支出与收入比为( ) 。（A）313（B） 375（C） 30（D）6259 下列关于个人住房装修贷款的表述，错误的是( )。（A）个人住房装修贷款可以用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的装修材料和购房款等（B）个人住房装修贷款的具体期限在具体范围内根据借款人情况确定（C）个人住房装修贷款保证人为贷款银行认可的具有代偿能力的个人或单位，承担连
4、带责任（D）开办住房装修贷款业务的银行有签订特约装修公司的，借款人需与特约公司合作才可以取得贷款 10 根据关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知(建房201083 号)，关于差别化住房信贷政策问题，理解错误的是( )。（A）对能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人执行差别化住房信贷政策（B）借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的，应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策（C）对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行（
5、D）商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定对其暂停发放住房贷款11 个人住房装修贷款用途不包括( )。（A）支付家庭装潢施工款（B）购买厨卫设备（C）购买健身器材（D）支付房屋维修工程款12 个人住房贷款借款人需要调整借款期限应向银行提交期限调整申请书，并必须具备一些条件，但不包括( )。（A）贷款未到期（B）无欠息（C）无拖欠本金（D）本期本金未归还13 王小姐首次购置了一套普通小户型商品住房，建筑面积 88 平方米，总价 132 万元人民币，由于资金有限，拟办理商业住房按揭贷款，最多能申请到的贷款金额是人民币( ) 万元。（A）792（B）
6、 924（C） 1056（D）1122 二、多项选择题14 按照人民银行规定，贷款期限在 1 年以上的个人商用房贷款，合同期内遇法定利率调整时，贷款利率调整( )。（A）可采用固定利率的方式（B）可在合同中事先确定合同期内按月调整（C）可由借贷双方按商业原则确定（D）统一从次年 1 月 1 日起执行新的利率（E）可在合同中事先确定合同期内按季调整15 个人住房贷款申请人一般须具备的条件有( )。（A）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力（B）合法有效的身份或居留证明（C）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人（D）有合法有效的购买
7、(建造、大修)住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件（E）要有一定数量的固定资产16 个人住房贷款按照资金来源划分为( )。（A）公积金个人住房贷款（B）个人委托贷款（C）再交易个人住房贷款（D）自营性个人住房贷款（E）个人住房组合贷款17 最为常用的个人住房贷款还款方式有( )。（A）等额本金还款法（B）组合还款法（C）一次还本付息法（D）等额本息还款法（E）等比累进还款法18 公积金个人住房贷款和商业银行自营性个人住房贷款的区别有( )。（A）前者的贷款对象比后者范围小（B）前者的资金来源于公积金管理部门归集的公积金后者的贷款资金来自银行（C）二者审核主
8、体存在差异（D）商业银行对前者不承担风险而对后者要承担一定的风险（E）后者的贷款利率更加优惠19 个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有的特点有( )。（A）贷款期限长（B）贷款利率较高（C）开办时间较早（D）贷款业务办理时间长（E）以抵押为前提建立的借贷关系转移对抵押财产的占有20 下列关于个人住房贷款的说法，正确的有( )。（A）贷款金额大、期限长（B）是以信用为前提建立的借贷关系（C）实质是一种融资关系而非商品买卖关系（D）风险具有系统性特点（E）绝大多数采取分期付款的方式三、判断题21 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易。如在房地产市场发育不良、市场不活跃的地区，
9、则难以采用市场法估价。( )（A）正确（B）错误22 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。( )（A）正确（B）错误23 收益法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。( )（A）正确（B）错误24 自营性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇或农村购买、建造或大修各类住房的个人发放的贷款。( )（A）正确（B）错误25 对于一手个人住房贷款而言，在借款人购买的房屋没有办好抵押登记之前，一般要求由开发商提供阶段性或全程担保。( )（A）正确（B）错误26 实践中，我国境内商业银行可以向外籍自然人发放个人住房贷
10、款。( )（A）正确（B）错误27 个人住房贷款可采取多种还款方式，如一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款等，借款人可在一笔贷款合同中与银行约定其中的一种或几种还款方式。( )（A）正确（B）错误28 我国目前个人住房贷款中的浮动利率制度使借款人承担了相当大比率的利率风险，这就导致借款人在利率下降周期中出现贷款违约的可能性加大。( )（A）正确（B）错误银行业专业人员职业资格中级个人贷款（个人住房贷款）模拟试卷 8答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 A【试题解析】 等额本息还款法和等额本金还款法作为常用的个人住房贷款还款方法，分别适合不同情况的借款人，没有绝对的利弊之分。从每月还
11、款的角度讲，等额本息还款法是固定的，而等额本金还款法在还款初期高于等额本息还款法。这就意味着等额本金还款法的贷款门槛要高于等额本息还款法。在最初贷款购买房屋时，等额本金还款法的负担比等额本息还款法重，一般说来，对于经济尚未稳定而且是初次贷款购房的人来说是不利的，这也就是为什么大多数借款人采用等额本息还款法还款的原因。【知识模块】 个人住房贷款2 【正确答案】 A【试题解析】 个人住房贷款的发展历程主要包括两个阶段：第一阶段，1997 年中国人民银行颁布个人住房担保贷款管理试行办法等一系列关于个人住房贷款的制度办法标志着我国住房贷款业务的正式全面启动。第二阶段，以 1998 年住房制度改革及中国
12、人民银行颁布个人住房贷款管理办法为标志，个人住房贷款业务进入快速发展阶段。【知识模块】 个人住房贷款3 【正确答案】 B【试题解析】 以所购新建商品住房作抵押的，贷款额度一般不超过所购住房全部价款的 70。4 5008570=267 750(元)。【知识模块】 个人住房贷款4 【正确答案】 B【试题解析】 在新政策出台前，个人商业性住房贷款的首付款比例为 30，公积金住房贷款 90 平方米以下首付比例为 20，90 平方米以上首付比例为 30。根据 2015 年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普
13、通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25。根据中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为 20。所以个人住房贷款最高额度为 80。【知识模块】 个人住房贷款5 【正确答案】 A【试题解析】 银监会商业银行房地产贷款风险管理指引中指出：商业银行应着重考核借款人还款能力应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50(含 )以下，月所有债务支出与收入比控制在 55(含)以下。【知识模块】 个人住房贷款6 【正确答案】 B【试题解析】 个人住房贷款借款人需要延长借款期限的
14、，原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次的从延长之目起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。【知识模块】 个人住房贷款7 【正确答案】 C【试题解析】 合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件及婚姻状况证明。【知识模块】 个人住房贷款8 【正确答案】 B【试题解析】 收入为 8 000 元，债务支出为(2 500+500) 元。月所有债务支出与收入比计算公式：(本次贷款的月还款额+月物业管理费 +其他债务月均偿付额)月均收入=(2 500+500)8 000=375。中国银行业监督管理委员会要求应
15、将借款人的月房产支出与收入比控制在 50以下(含 50)，月所有债务支出与收入比控制在55以下(含 55) 。【知识模块】 个人住房贷款9 【正确答案】 A【试题解析】 个人住房装修贷款可以用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的装修材料和厨卫设备款等。【知识模块】 个人住房贷款10 【正确答案】 A【试题解析】 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知第三条规定，有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用
16、贷款购买过一套(及以上) 住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。第四条规定对能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。只有当满足第三条规定的三个条件其中之一时，才执行差别化住房信贷政策。故 A 项错误。对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂
17、停发放住房贷款。【知识模块】 个人住房贷款11 【正确答案】 C【试题解析】 个人住房装修贷款可以用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的装修材料和厨卫设备款等。【知识模块】 个人住房贷款12 【正确答案】 D【试题解析】 借款人需要调整借款期限，应向银行递交期限调整申请书，并具备以下条件：贷款未到期；无欠息；无拖欠本金，本期本金已归还。【知识模块】 个人住房贷款13 【正确答案】 C【试题解析】 个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购(建造、大修)住房价格扣除其不低于价款20的首期付款后的数量来确定；对购买首套自住房且套型建筑面积在
18、 90 平方米以上的，贷款首付比例不得低于 30；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于 40。从控制风险的角度，个人住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。由以上规定，并结合条件可知，王小姐首付应不低于 20，即房屋价格剩余的 80可以用来进行按揭贷款，因此贷款额度最高可为 13280=1056(万元)。【知识模块】 个人住房贷款二、多项选择题14 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 一般来说，贷款期限在 1 年以内(含)的实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息，执行原合同利率；贷款期限在 1 年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方
19、按商业原则确定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。【知识模块】 个人住房贷款15 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的中国公民或符合国家有关规定的境外自然人，同时满足：合法有效的身份或居留证明；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件：有贷款银行认可的资产进行抵押或质押或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；贷款银行规定的其他条件。【知识模块】 个人住房贷款16 【正确答案】 A,D,E【
20、试题解析】 个人住房贷款按照资金来源划分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。【知识模块】 个人住房贷款17 【正确答案】 A,D【试题解析】 个人住房贷款还款方式有多种，例如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等，其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。【知识模块】 个人住房贷款18 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 承担风险的主体不同，公积金个人住房贷款是一种委托性住房贷款，它是国家住房公积金管理部门利用归集的住房公积金资金，由政府设立的住房置业担保机构提供担保，委托商业银行发放给公积金缴存人的住
21、房贷款。从风险承担的角度上讲，商业银行本身不承担贷款风险。而自营性个人住房贷款是商业银行利用自有信贷资金发放的住房贷款，商业银行自己承担贷款风险。资金来源不同，公积金个人住房贷款的资金来自于公积金管理部门归集的住房公积金，而商业银行的自营性个人住房贷款来源于银行自有的信贷资金。贷款对象不同，公积金个人住房贷款的对象需要是住房公积金缴存人，而商业银行自营性个人住房贷款不需要是住房公积金缴存人而是符合商业银行自营性个人住房贷款条件的、具有完全民事行为能力的自然人。贷款利率不同，公积金个人住房贷款的利率比自营性个人住房贷款利率低。故 E 项错误。审批主体不同，公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住
22、房贷款审批之间存在区别。公积金个人住房贷款的申请由各地方公积金管理中心负责审批而自营性个人住房贷款由商业银行自己审批。【知识模块】 个人住房贷款19 【正确答案】 A,E【试题解析】 个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：贷款期限较长；大多以抵押为前提建立借贷关系：风险具有系统性特点。故选 AE 项。【知识模块】 个人住房贷款20 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 个人住房贷款是以抵押为前提建立的借贷关系，从融通资金的方式来说，个人住房贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种借贷关系故 B项错误。【知识模块】 个人住房贷款三、判断题21 【正确答案】 A【试题解析】 本题主要
23、考查房地产估价方法中的市场法。市场法的适用条件是在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易【知识模块】 个人住房贷款22 【正确答案】 A【试题解析】 本题主要考查房地产估价方法中的收益法。收益法是以预期原理为基础，适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。【知识模块】 个人住房贷款23 【正确答案】 B【试题解析】 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。【知识模块】 个人住房贷款24 【正确答案】 B【试题解析】 自营性个人住房贷款，也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修理各类型住
24、房的个人发放的贷款。【知识模块】 个人住房贷款25 【正确答案】 A【试题解析】 商业性个人一手住房贷款中较为普遍的贷款营销方式是银行与房地产开发商合作的方式。这种合作方式是指房地产开发商与贷款银行共同签订商品房销售贷款合作协议，由银行向购买该开发商房屋的购房者提供个人住房贷款，借款人用所购房屋作抵押，在借款人购买的房屋没有办好抵押登记之前，由开发商提供阶段性或全程担保。【知识模块】 个人住房贷款26 【正确答案】 A【试题解析】 个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。【知识模块】 个人住房贷款27 【正确答案】 B【试题解析】 借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。【知识模块】 个人住房贷款28 【正确答案】 B【试题解析】 我国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使借款人承担了相当大比率的利率风险，这就导致了借款人在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大；而当利率处于下降周期时，借款人承担的利息压力减轻违约的可能性有可能下降。【知识模块】 个人住房贷款
