1、1995 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷及答案与解析一、问答题1 有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法?并简述理由。2 就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?3 在某市旧城区改造中，需拆迁一批 60 年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。二、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）4 1
2、. 分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。市华兴酒家评估报告一、评估单位：宇辰房地产估价公司二、委托单位：康达工贸公司三、评估期日：1995 年 8 月 1 日1995 年 8 月 30 日四、评估目的：为人股评估房地产价格五、评估人员：(略)六、评估原则与依据：(略) 七、华兴酒家概况：华兴酒家位于市江南大道 1 号，所处地段优越，交通便利。华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积 305m2，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙，大理石地板，轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费 20 元；二层为包厢，建筑面积 450m2，每问楼面铺地毯，内墙挂彩色
3、壁毯，每间设有 29 英寸彩电并配有卡拉 OK 单放机和旋转彩灯，菜肴以川菜风味为主，平均每位消费 40 元。华兴酒家占地 500m2，土地使用年限为 40 年，从 1990 年 8 月 30 日起至 2030 年 8月 30 日止。八、评估过程：1选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属中等水平，故选用收益还原法。其计算公式为：评估价格(式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期)。2确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下：对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适：r=(13%+15%+15%+15%+12%)5=14%3
4、计算年总收入(1)首层大餐厅有 200 个座位，每天中午晚上两次营业，上座率均为 65%，每人次自助火锅消费 20 元，一年按 350 天计算则一年总收入为：200265%20350=1820000( 元)(2)二层有 20 间包厢，每间包厢平均 6 个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均每次上座率70%，每人次平均消费 40 元，一年按 350 天计算，则一年总收入为：206240350=3360000(元)(3)年总收入为：1820000+3360000=5180000( 元)4计算年总支出(1)营业税及附加：按总收入的 5.5%计算 51800005.5%=284900(元)(2)餐
5、饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等)：按总收入的 50%计算518000050%=2590000(元 )(3)管理人员工资：40 人，每人每月 400 元，则4004012=192000(元)(4)综合管理费：每年按总收入的 5%计算51800005%=259000(元)(5)保险费：按投保金额 200 万元的 0.3%计算2000000.3%=6000(元)(6)固定资产折旧费：按注册资金 800 万元的 9%计算80000009%=720000(元)(7)广告宣传费：按总收入的 0.5%计算51800000.5%=25900(元)(8)房屋及设备更新：按注册资金的 1%计算80000
6、001%=80000(元)(9)人员培训费：按总收入的 0.5%计算51800000.5%=25900(元)(10)其他费用：按总收入的 5%计算51800005%=259000(元)(11)年总支出为 4442700 元 5评估价格计算根据公式九、评估结论：经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为 489.7 万元。宇辰房地产估价公司(公章)1995 年 8 月 30 日1995 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷答案与解析一、问答题1 【正确答案】 对于待建商品住宅的用地进行地价评估时，可以优先选用：(1)基准地价修正法；(2)市场比较法；(3) 假设开发法；
7、(4) 成本估价法。其理由分别简述如下：(1)基准地价修正法。基准地价是在一定时期和一定条件下，不同土地区位(级别)内各类用地的土地使用权的平均价格。标定地价是在一定时期和一定条件下，能代表不同区位(级别)、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。基准地价是反映地价总体变化趋势和各级、各类土地使用权的平均价格，标定地价是出让、转让同类宗地价格的参考价格。现宗地用途已规定为商品住宅用地，所以可以在基准地价和标定地价的基础上，结合用途、估价时点进行修正，得出宗地价格。(2)市场比较法。在求取待建商品住宅用地的价格时，将宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地加以比较对照，从已经发生了交易的类似宗地的已
8、知价格，修正得出待估宗地的价格。(3)假设开发法。在求取待建商品住宅用地价格时，将宗地的预期开发价值减去其正常的开发及销售费用、利息、税费及利润，来确定宗地的价格。(4)成本估价法。在求取待建商品住宅用地的价格时，以开发宗地所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税再来确定待估宗地的价格。2 【正确答案】 对于私人出租住宅进行交易价格评估，可以优先选用：(1)市场比较法；(2)收益还原法； (3)成本估价法。每种估价方法分别需要搜集的资料为：(1)市场比较法。估价对象(私人出租住宅 )的房屋产权证、土地使用证、他项权利情况，估价基准日，现场踏勘资料，包括坐落位置、地段、区位、附
9、近环境、环保、绿化、人文景观，建筑物外观、结构、装修、设备、使用维护保养情况等；收集数宗在同一地区或同一供求范围内同类物业的交易实例，从中选取 3 宗以上作为比较实例。了解比较实例的交易价格、交易情况、交易日期以及交易实例与估价对象的区域因素和个别因素影响资料；比较实例和估价对象的区位级别、土地面积、建筑面积、建筑结构、设备、装修、建成年月及各种影响因素的影响方向和幅度资料；当前当地同类物业价格变动趋向、供求状况、同类竞争项目资料。(2)收益还原法。估价对象资料同上，该住宅是否已出租，租金水平等资料；该地价区段内同类型住宅的租金，平均收益水平、经营税费资料，以确定年平均净收益水平；该地银行一年
10、期贷款利率、同类型住宅的租金与售价比率，同行业平均收益率等资料，以确定适当的还原利率；该住宅的土地使用权年限、建成年月、耐用年限、重置价格、房屋平均空置率、实际新旧程度、结构类型、老租户的反映等资料。(3)成本估价法。估价对象资料同上；该住宅的建成年月、结构类型、建筑质量、建筑物耐用年限、残值率、残值、实际新旧程度、重置价格、物理损耗、经济损耗，功能损耗等资料；住宅所在地段的基准地价、标定地价水平；各种调节因素及影响幅度，如层次、朝向、结构、采光、通风、环境、景观、地段、区位、装修、设备等资料。3 【正确答案】 此题为在某市旧城区需拆迁一批 60 年代建造的私有住宅，对这批住宅建筑进行作价补偿
11、评估的技术思路及基本步骤。考虑问题的出发点和主要依据为：(1)1982 年中华人民共和国宪法及 1988 年、1993 年两次修正案；(2)1983 年国务院 城市私有房屋管理条例；(3)1991 年国务院 城市房屋拆迁管理条例；(4)1992 年建设部 城市房地产市场估价管理暂行办法；(5)当地人民政府有关城市私有房屋管理和城市房屋拆迁管理的规定；(6)其他有关法律、法规、条例、规定及政策。在本题讨论中排除拆迁范围内有名人住宅或其他有特殊重要意义需特别考虑的私人住宅，只考虑一般的普通私宅。对这些住宅进行作价补偿评估的技术思路为：(1)拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人依照规定给予补偿；
12、(2)作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算；(3)在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人就补偿形式、补偿金额、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款签订书面协议，向公证机关办理公证，并送主管部门备案。进行作价补偿评估的基本步骤是按照旧有房地产的成本估价法公式展开：(1)求取拆迁私宅在估价时点的重新建造完全价值，即估价时点的重置价格，但在60 年代时尚未宣布城市土地国有化，当时是无偿取得土地使用权，所以重置价格只需考虑建筑物的重置价格，应排除土地的重置价格；(2)估算该批私宅的折旧额；(3)从建筑物的重新建造完全价值中减去折旧额，即为估价私宅的价值；(4
13、)这批住宅中的每一幢应作具体了解，建成年月、建造标准、建筑结构、装修设备、建筑面积，计算每幢建筑物的重置价格；(5)对每幢住宅的建成年月、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限、残值、残值率、建筑物完损、新旧程度作具体了解，确定每幢私宅的成新度；(6)依每幢住宅的重新建造完全价值，并以每幢的成新度得出每幢私宅的补偿评估价值。二、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）4 【正确答案】 分析上述评估报告，并指出其中存在的问题。 一份完整的规范
14、的估价报告书应由六部分组成，即：封面，目录，致委托估价方函，估价结果报告，估价过程报告及有关附件。 1从报告的格式上说，不够规范，缺少封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告及有关附件，所提供的报告充其量只是一份估价过程报告而已。 2报告三、评估期日，应为评估日期，即评估作业日期。 3报告没有评估期日(评估时点、评估基准日)。 4报告对土地使用权取得方式未予介绍，土地使用权归谁所有。 5报告对建筑物所有权归属未予介绍，房屋所有权归谁所有。 6委托单位康达工贸公司与华兴酒家关系未予介绍，康达是否有权委托。 7建筑物建成年月、新旧完损程度、使用维护保养情况未予介绍。 8评估人员有否现场踏勘、实地观
15、察结果未予介绍。 9选用收益还原法是可以的，但报告八、1计算公式中，未考虑酒家利润，年净收益=年总收入-年总支出-年获利润。 10报告八 1计算公式中，r 应为综合还原利率，而不应是土地还原利率。 11报告八 1计算公式是有假设前提的，即年净收益不变，还原科率不变，此物业在 1995 年 8 月 30 日2030 年 8 月 30 日，长达 35 年时间中，难以保证上述假设成立。 12报告八 2确定还原利率时不应考虑物价上涨率与经济增长率两项。 13报告八 2确定还原利率时若用前三项，也不一定是取算术平均值，也可以用加权平均值。 14报告八 3(2)计算二层包厢年总收入有误，未考虑平均上座率7
16、0%，而是当做 100%计算，实际二层年总收入应为 336(万元)70%=235.2( 万元) 15报告八 4(1)中，营业税及附加，应为营业税、城市维护建设税和教育费附加，简称两税一费。 16报告八 4(3)“管理人员工资：40 人” ；工资应包含在八、4，(2)之中， “人工工资及福利费”，不应再单独列支；即使管理人员工资未有包括，像这样一个建筑面积为 305+450=755m2 的酒店，也不应该有 40 名管理人员。 17报告八 4(6)“固定资产折旧费：按注册资金 800 万元的 9%计算” 有误，应按固定资产的一定百分比计算。 18报告八 4(8)“房屋及设备的更新费：按注册资金的
17、1%计算” 有误，应按固定资产的一定百分比计算。 19报告八 4 中，还有一些重要的税费未予考虑，如企业所得税、房产税、土地使用税及新开征的土地增值税(从 1994 年 1 月 1 日开征)，因此实际的总支出将比 444.27 万元要大很多，说不定此酒家只有微利，甚至亏损。若是亏损，净收益为负数，根本无法用收益还原法。20报告八 5 中，不仅净收益中未减去酒家正常利润，且还原利率 r 根据八、2计算为 14%，而八、5计算时用 15%有误。 21收益年限 n 应为 40-5=35 年，而非为 40 年，所以收益价格有误。 22报告九评估结论中评估日期应是评估期日。23报告九市场价值 489.7
18、 万元，完全是用收益还原法计算的收益价格，评估价格还应结合估价人员经验，在收益价格的基础上，综合各方面因素，给出恰当的合理的评估价格。 24评估结果还应用大写表示，以示慎重。 25评估报告应有评估人员签名，再加盖公章。 26物业价格评估不应只用一种方法，例如此物业除用收益还原法外，还可用市场比较法等加以对照参考校核。 27委托单位与评估单位的法人名称都有问题，前面应冠以地名。 28报告的名称“市酒家评估报告”不十分明确，也可以理解为开发项目评估报告，属于投资决策分析的可行性研究报告。 29投保金额 200 万元根据是什么，应根据固定资产总额作为投保金额。 30年净收益应考虑递增，而不应该是 3
19、5 年不变；还原利率在 35 年也要变化。 31按目前数据考虑，年总收八=182(万元)+235.2( 万元)=417.2(万元)，年总支出=444.27(万元)，暂不考虑利润，年净收益 =年总收入- 年总支出=417.2-444.27=-27.07(万元 )，无法用收益还原法求收益价格。 32如果按照标题“市华兴酒家评估报告”，从价格评估的角度，可以理解为整个酒家，即既包括房地产，还包括厨房炊事设备、餐厅桌椅、餐具、彩电、卡拉 OK 机、旋转彩灯、音响设备、地毯、壁毯等所有财产、设备，甚至还可以包括无形资产，如果华兴酒家在当地是一家百年老店，知名度很大，店名也是无形资产。 33酒家一层 305m2，二层 450m2，是否漏掉计算一层的厨房面积 145m2，在房地产估价时应该包括炊事间在内。
