1、1995 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 楼面地价=土地单价( ) 。（A）建筑层数（B）建筑覆盖率（C）绿地率（D）建筑容积率2 某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。（A）本地区房地产的（B）全国房地产的（C）本地区本类房地产的（D）本类房地产的3 完好房的成新度一般为( )。（A）十成新（B）九到十成新（C）八到十成新（D）七到十成新4 其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）不可比5 用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易
2、日期、( )个别因素修正。（A）环境因素（B）质量因素（C）区域因素（D）新旧程度6 对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。（A）一般物价指数（B）建筑材料价格指数（C）房地产价格指数（D）定额调整系数7 用成本法估价时，房屋现值=( )（A）房屋重置价格-年折旧额 尚可使用年限（B）房屋重置价格-年折旧额耐用年限（C）房屋重置价格 成新度（D）房屋重置价格-年折旧额8 用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+( )+正常利税。（A）拆迁费用（B）建造建筑物费用（C）公共设施建设费用（D）市政设施建设费用9 土地价格=房地净收益-( )土地还原利率。（A
3、）土地净收益（B）建筑物价格 建筑物还原利率（C）建筑物总收益（D）房地费用10 从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。（A）越高（B）越低（C）不变（D）越可靠11 某房地产正常年净收益为 6000 元，当前银行利率为 10%，购买年为 8，估价应为( )元。（A）54000（B） 32010（C） 48000（D）6000012 收益法公式 成立的条件是( )。（A）a 每年不变、有限年期、r 每年不变且大于零（B） a 每年不变、无限年期、r 每年不变且大于零（C） a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零（D）a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零13
4、某临街深度 30.48 米(即 100 英尺)的矩形宗地，总价为 100 万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。（A）50（B） 70（C） 30（D）4014 某房地产 1992 年 1 月 1 日的价格为 1000 元/平方米， 1992 年到 1995 年平均上涨 10%，用长期趋势法评估，该房地产 1996 年 1 月 1 日的价格应为( )元/ 平方米。（A）1611（B） 1331（C） 1464（D）140015 同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。（A）一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房（B）非生产用房、一般生产
5、用房、腐蚀性生产用房（C）腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房（D）非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 估价上真实、客观、合理的价格是指( )。（A）交易双方均接受的价格（B）对交易双方来说经济上合理的价格（C）正常交易情况下形成的价格（D）政府规定或希望的价格17 运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求( )。（A）与估价对象具有类似性（B）交易日期与估价时点接近（C）交易双方有经济关系（D）成交价格是单价18 房屋估
6、价时，确定其面积的依据有( )。（A）房屋所有权证所载面积（B）房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)（C）建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)（D）房屋买卖合同所载面积19 运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有( )。（A）估价人员所确认的房屋成新度的准确性（B）会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性（C）房屋结构类型确认的正确与否（D）房屋重置价格的准确性20 运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有( )。（A）总收益的准确性（B）费用及扣除项目的准确性（C）基准地价的准确性（D）还原利率的准确性21 根据国
7、家有关规定，房屋完损等级是根据房屋( )的完好、损坏程度来划分的。（A）结构（B）设备（C）设计（D）装修22 对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格( )。（A）这三个价格应是相等的（B）最后评估价格可采用这三个价格的平均值（C）可采用这三个价格中某一个作为最终评估价格（D）在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格23 受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有( )。（A）估价时点（B）估价目的（C）估价对象（D）估价原则24 用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正( )。（A）路角地（B）一面临街的长方形地（C）梯形地（D）
8、一面临街的三角形地25 以下说法是错误的( )。（A）只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价（B）只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价（C）只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价（D）只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。26 房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。 ( )（A）正确（B）错误27 同一宗房地产，其房地价格=土地价格+ 建筑物价格。 ( )（A）正确（B）错误28 同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。 ( )（A）正确（B）错误29 遵循房地
9、产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。 ( )（A）正确（B）错误30 估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。 ( )（A）正确（B）错误31 用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。( )（A）正确（B）错误32 成本估价法又称重置成本法。 ( )（A）正确（B）错误33 综合还原利率=土地还原利率+ 建筑物还原利率。 ( )（A）正确（B）错误34 购买年不是预期可获得收益的年限。 ( )（A）正确（B）错误35 高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。 ( )（A）正确（B）错误四、填空题请在空白处填入最恰当的内容。36
10、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则、_、供求原则、替代原则、_、公平原则。37 估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品” ，通常称为_。38 市场比较法所依据的是_原理。39 成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法、_、立方法。40 在收益法中，净收益确定后，还原利率越高，收益价格_。41 建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用_。42 估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上 C 为_，它通常随着估价时点的不同而_。43 在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价_宗地面积。五、问答题答题要求要
11、点突出、全面、逻辑关系清楚。44 试述成本法与收益法的区别。六、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。45 有一房地产，土地总面积 1000m2，为 10 年前通过征用农地取得，当时每亩花费 16 万元，现时重新取得该类土地每平方米需 600 元；地上建筑物总建筑面积2000m2，于 8 年前建成并交付使用，当时建筑造价每平方米 500 元，现时建造同类建筑物每平方米需 1000 元，估计该建筑物尚可使用 32 年，残值率为 5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。46 某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共
12、有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房率为 30%，该宾馆营业平均每月花费 14 万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天 45 元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30%；该类房地产还原利率为 10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。47 需要评估一宗“ 七通一平 ”的待建筑土地在 1995 年 9 月的价格。获知该宗土地总面积 500m2，建筑容积率为 2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为 2 年，建筑费为每平方米 800 元，专业费用为建筑费的 8%，第一年投入 60%的建筑费及专业费用，第二
13、年投入 40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为 10%；销售税费为未来楼价的 6%；投资利润率(利息不计利润)为 20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500 元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在 1995 年 9 月的总价、单价及楼面地价(折现率为 10%)。1995 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 C3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 C7 【正确答案】 C8 【正确答案】 B9 【正确答案】
14、B10 【正确答案】 A11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 B14 【正确答案】 C15 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 B,C17 【正确答案】 A,B18 【正确答案】 A,C19 【正确答案】 A,C,D20 【正确答案】 A,B,D21 【正确答案】 A,B,D22 【正确答案】 B,C,D23 【正确答案】 A,B,C24 【正确答案】 A,C,D25 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正
15、误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。26 【正确答案】 A27 【正确答案】 A28 【正确答案】 A29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确答案】 A32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B四、填空题请在空白处填入最恰当的内容。36 【正确答案】 最有效使用原则(最佳使用原则)、估价时点原则37 【正确答案】 估价报告书(评估报告书、估价报告)38 【正确答案】 替代39 【正确答案】 平方法40 【正确答案】 越低41 【正确答案】 重置成本42 【正确答案】 重新建成完全价值(重新建造成本)、不同4
16、3 【正确答案】 深度百分率(深度指数)五、问答题答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。44 【正确答案】 1理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；2计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；3所需资料不同；4适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。六、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果
17、而无计算过程的，不得分。45 【正确答案】 本题要求计算房地合一的复合房地产的总价与单价，可以先分别计算土地与建筑物的现价，应用成本估价法。(1)计算土地现时价格土地现价=000(m2)600(元/m 2)=600000(元)=60( 万元)(2) 计算建筑物现时价格=1110(元/m 2)答：按所给资料估计该房地产现时总价为 222(万元)，现时单价为 1110(元/m 2)。46 【正确答案】 (1)计算该宾馆年总收益=30050365(1-30%)=3832500(元)=383.25(万元)(2)计算该宾馆年总费用=14(万元/月)12( 月)=168(万元)(3)计算该宾馆年净收益=年
18、总收益-年总费用=383.25(万元)-168(万元)=215.25(万元)(4)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年期，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5(万元)(5)计算同档次宾馆年总收益=30045365(1-20%)=3942000(元)=394.2(万元)(6)计算同档次宾馆年总费用=394.2( 万元)30%=118.26(万元)(7)计算同档次宾馆年净收益= 年总收益-年总费用=394.270%=275.94(万元)(8)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年期，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%
19、=2759.4(万元)(9)该宾馆与当地同档次宾馆比较床价 50 元45 元，但空房率也高，30%20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的 43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运费用支出。(10)经过综合考虑后，可以估计该宾馆的价格为 2450 万元较为合理。47 【正确答案】 此题应选用假设开发法来求解，估价时点为 1995 年 9 月。(1)采用最原始的计算公式：地价=楼价-建筑费用- 专业费用-利息-租售费用- 税费-利润(2)计算总建筑面积=500(m 2)2=1000(m2)计算总楼价(现值)(3)计算建筑费用(现值)=457662.042+277370.9358=735
20、032.98(元)(4)计算专业费用(现值)=建筑费用8%=735032.98(元)8%=58802.64(元)(5) 利息，因用动态方式计算均已考虑了时间因素，实际上已含利息，所以不需单独计算。(6)计算销售税费(包括租售费用与税费)=楼价6%=1969964.0226%=118197.84(元)(7)利润=(地价+ 建筑费用+专业费用)投资利润率= 地价20%+(735032.98+58802.64)20%=0.2地价+158767.124(元)(8)因为地价=1969964.022-735032.98-58802.64-118197.84-158767.124-0.2地价所以求得总地价=749.302865(元/m 2)答：该宗土地在 1995 年 9 月的总价为 749303 元，单位地价为 1499元/m 2，楼面地价为 749.3 元/m 2。
