1、1996 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷及答案与解析一、问答题1 某工厂拟以 1000m2 的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握哪些相关资料?2 黄某于 1993 年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，1994 年改作餐饮营业用房，并办理了一切有关手续。1996 年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员采用收益法估价(估价依据正确)，估值为 40 万元。然后，再将该估价对象视作住宅采用市场比较法估价，估值为 50 万元。由此确定最终估价结论=(40+50)/2=45
2、(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确? 为什么?3 张某于 1996 年 11 月 3 日去世后遗下位于市路号的临街住宅一幢。该住宅占地面积 100m2，共两层，每层建筑面积 80m2，是张某于 1996 年初以 10 万元人民币的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值 10 万元人民币。张某留下遗嘱：“全部财产由两个儿子张甲和张乙继承，张甲继承住宅的一楼和价值 3 万元人民币的其他财产，张乙继承二楼和价值 7 万元人民币的其他财产。”在接受遗产时，张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金；张乙同意交换，但认为当初该住宅以 10 万元购入，一、二楼建筑面积相等，故一楼现值为 5 万
3、元；张甲则认为一楼现值应为 7 万元。为此双方共同请房地产估价师对一楼价值提供咨询意见。现请你作为房地产估价师提供咨询意见。二、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）4 1. 分析下述评估报告，指明其中存在的错误内容(不必提出修改意见)。写字楼房地产估价结果报告(略) 写字楼房地产估价技术报告一、委托估价方：新城房地产开发公司(简称新城公司)二、估价对象：新城公司开发建设的写字楼全部房地产三、估价目的：新城公司整体转让写字楼的客观市场
4、价格四、估价日期：1996 年 6 月 1 日至 15 日五、估价时点：1996 年 8 月 1 日六、估价人员：(略)七、估价依据：(略) 八、估价对象概况：大华写字楼坐落于市南方区大华路 16 号，东临大华路。该用地原为危改小区，1994 年 5 月 1 日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年 11 月 1 日有偿获得土地使用权，一次性向政府缴纳了地价款，并开工。1996 年 8 月 1 日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架 13 层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：1占地面积：3199m 22总建筑面积：14300m 2 其中：地下 1
5、层 2240m2，车位 5个，设备间 240m2。地上 1 层 1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积 875m2。地上 2至 12 层 10780m2，其中写字楼出租单元使用面积 7793m2。3总容积率 4.47，地上容积率 3.77。4装修及设备：(略)九、采用估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。十、估价过程：1采用成本法估价采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：(1)向政府缴纳取得土地
6、费用：723 万元(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用 1280 万元(3)建安工程费 (含附属室外工程) ：257014300=36750000( 元)=3675( 万元)(4)勘察设计等专业费：36756.5%=239( 万元)(5)管理费及其他费用：36757.5%=276( 万元)(6)借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率 12.6%计算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。72312.6%1.667+(1280+3675+239+276)12.6%2.25/2=151.8+775.4=927(万元)(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利
7、润率 25%，(723+1280+3675+239+276)25%=619325%=1548(万元 )(8)销售费税：按售价计算销售费 2%、手续费 1%、营业税 5.5%：(6193+927+1548)(2%+1%+5.5%)=86688.5%=737(万元)(9) 成本法估价结果：8668+737=9405(万元) 采用成本法估价的结果为 9405 万元。2采用收益法估价(1)估计年总收益写字楼出租价格为每平方米建筑面积 5 元/ 日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积 7 元/日，地下车位月租为 800 元/ 个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为 70%，餐饮娱乐部分为 75%，
8、空置及租金损失率写字楼 90%，餐饮娱乐 95%，车位 90%。则：(570%90%10780+775%95%875)365+800590%12=(50097.9+7758.3)365+280000=21117513+280000=2140(万元)(2)年总成本费用及税金营业税及附加 21405%=107(万元)成本及经营管理费水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的 28%，则：214028%=599( 万元)(3)估计年净收益 2140-107-599=1434(万元)(4)确定资本化率据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率 12.24%，1995 年物
9、价上涨率 15%，1995 年房地产开发平均投资收益率 14.2%，平均 13.8%。确定综合资本化率为 13.8%。(5)计算收益价格 采用收益法的估价结果为 10371 万元。3最终估价值 94050.4+103710.6=9985(万元)十一、估价结论经过评估，新城公司所属的大华写字楼在 1996 年 8 月 1 日的客观市场价格为9985 万元(大写金额：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整)，折合每平方米建筑面积6983 元。十二、说明事项(略)十三、有关附件：(略)估价人员签字：(略)审核人员签字：(略)1996 年 6 月 15 日5 指出并改正下面估价报告片断中的错误。(不得在试题上改，
10、在答题处指明错误内容并提出改正内容。错处不超过 4 个。) 可比实例甲的成交价格为 2000 元/m 2，成交时间为 1993 年 12 月 31 日，估价时点为 1995 年 12 月 31 日。 由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常价格低了 15%； 当地同类房地产价格水平的变动情况为：1994 年底比 1993 年底上涨了 5%，1995 年底比 1994 年底上涨了8%； 可比实例甲的区域因素好于估价对象，当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高 10%； 可比实例甲的用材比估价对象要差，由此导致可比实例的价格要比估价对象低 5%。 根据以上资料得出： (以下略) 199
11、6 年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷答案与解析一、问答题1 【正确答案】 用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有： (1)该厂区土地使用权证或能够证明土地权属的有关资料； (2)该工业用地转换为住宅用地的规划许可文件； (3)该工业用地转换为住宅用地应补交的土地使用权出让金的有关规定； (4)该地块 1000m2 的规划设计条件要求(也可答规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求)； (5)拟建的住宅建筑造价的社会一般水平(也可答拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料)； (6)该厂区土地现状情况资料( 也可答该土地
12、的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料)； (7)当地住宅开发的平均利润率资料； (8)当地的资金利润率资料； (9) 当地住宅开发的相关税费资料； (10)当地住宅开发的专业费用资料； (11) 当地住宅开发的销售费用(或租售费用)资料； (12)当地住宅的供求情况及类似住宅的正常成交价格资料。 2 【正确答案】 这样确定估价结论是不正确的。因为(要点)：(1)该项房地产估价没有遵循估价的基本原则之一的“最高最佳使用原则” ；(2)由于该估价对象作为住宅的价值要高于作为餐饮营业用房的价值，所以就应按住宅作估价，从而采用相应的估价结论。3 【正确答案】 房地产估价师的咨询意见
13、应为：该住宅虽然一楼和二楼的建筑面积相同，均为 80 平方米，但其价值不一定相同，还牵涉层次、装修、设施、设备、用途等，因此整幢楼的价值不能平均分摊。应将整幢住宅的全部价值合理分摊到一楼和二楼，以确定一楼的现值，或者对此住宅一楼的现值单独进行评估，才能得到正确、合理的结论。二、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）4 【正确答案】 “写字楼房地产估价技术报告”存在如下问题： (1) 缺少受理估价方； (2)缺少估价对象的更详细资料，如
14、土地地形、地势、土质、承载力、四至及环境等情况； (3)缺少关于土地使用权年限及起止日期； (4)在采用成本法估价中，费用项目构成不完整，如装修、设备费用，开发商销售费用(包括市场推广费、委托销售代理费和销售手续费)； (5)报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地区现时社会一般成本； (6)成本法计算借款利息时，不能用单利，应该用复利，计息期也均有误； (7)成本法计算销售费税的公式有误，应为： 或为 (1078090%5)365=48510365 两者计算结果不一致，因为7793/10980=72.3%70%) (11)车位年总收益计算有误； (12)开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没有计入； (13)成本及经营管理费一项中所包括的内容不全； (14)年净收益没有按客观收益计算； (15)资本化率 13.8%确定并不恰当； (16)最终估价值将成本法与收益法综合为四六开，未说明理由，为什么要这样确定最终估价值。5 【正确答案】 在求比准价格甲时有 3 处错误：(4)由于以上三项修正系数错误，因此，所计算求得的比准价格甲显然也是错误的。
