1、1996 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。（A）上升（B）下降（C）不变（D）升降难定2 残余法是依据( ) 价格。（A）土地收益求取土地（B）建筑物收益求取建筑物（C）房地收益求取房地（D）房地收益单独求取土地或建筑物3 用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。（A）该宗房地产的实际（B）类似房地产的客观（C）类似房地产的最高（D）类似房地产的最低4 对同一宗房地产而言，( )。（A）房地价格=土地价格 +建筑物价格-建筑物的折旧（B）建筑物价
2、格= 房地价格-土地价格（C）土地价格= 房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧（D）房地价格=土地价格 +建筑物价格+建筑物的折旧5 有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值 110 万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。（A）50 万元（B） 55 万元（C） 60 万元（D）60 万元以上6 理论上“八项因素 ”构成的房租通常称为 ( )。（A）市场租金（B）商品租金（C）理论租金（D）成本租金7 用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+(
3、 )+正常利税。（A）拆迁安置补偿费（B）基础设施建设费（C）公共配套设施费（D）开发土地所需费用8 ( )限制了估价报告书的用途。（A）估价方法（B）估价目的（C）估价原则（D）估价日期9 在路线价法中，( ) 只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。（A）一面临街矩形地（B）一面临街三角形地（C）一面临街梯形地（D）一面临街不规则形地10 在评估期房价格时，( )。（A）估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点 (现在)的状态（B）估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态（C）估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态（D）估价对象状
4、况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点 (现在)的状态11 一般损坏房的成新度为( )。（A）46 成（B） 57 成（C） 45 成（D）56 成12 一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。（A）买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格（B）买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格（C）买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格（D）买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格13 某宗房地产，建筑层数 5 层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率 50%，楼面地价100 元/m 2，则其土地单价为( )元/m 2。（A）500（B） 200（C） 250（D）
5、10014 某宗房地产的总价值为 100 万元，其中土地价值 30 万元，通过抵押获得贷款60 万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。（A）100（B） 70（C） 60（D）4015 某建筑物，经实地勘察预计尚可使用 30 年，无残值。该类建筑物的耐用年限50 年，则该建筑物的成新率为( )%。（A）40（B） 60（C） 50（D）6716 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方 297 万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。（A）323（B） 275（C） 273（D）25817 某
6、宗房地产，净收益每年 50 万元，建筑物价值 200 万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率 10%，则该宗房地产的总价值为( )万元。（A）417（B） 500（C） 460（D）45018 某类房地产通常抵押贷款占 7 成，抵押贷款的年利率 10%，购买者自有资本要求的年收益率 12%，则该类房地产的资本化率为( )%。（A）10.6（B） 11.4（C） 11.2（D）10.819 某宗房地产正常情况下年总收益 140 万元，年总费用 40 万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限 50 年，现已使用了 5 年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。（A）833.33（B） 830.
7、45（C） 828.25（D）827.6420 某前后临街总深度 30m 的矩形宗地，前街路线价 20000 元/m 2，后街路线价1000 元/m 2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )m。（A）10（B） 15（C） 20（D）30二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 估价报告书的内在质量包括( )。（A）估价结论的准确性（B）文字表达水平（C）估价方法选择的正确性（D）参数确定的合理性22 房地产交易中的特殊交易情形包括( )。（A）交易双方曾经有过业务联系（B
8、）购买相邻房地产（C）交易税费由买方承担（D）卖方不了解市场行情23 求取建筑物重新建造成本的方法有( )。（A）指数调整法（B）实际观察法（C）工料测量法（D）分部分项法24 建筑物的物质折旧包括( )。（A）有形损耗（B）正常使用的磨损（C）功能折旧（D）意外的破坏损毁25 下列说法正确的是( )。（A）可比实例肯定是交易实例（B）交易实例肯定是可比实例（C）可比实例不一定是交易实例（D）交易实例不一定是可比实例26 各类房屋的残值率一般为( )。（A）钢筋混凝土结构 3%（B）砖木结构一等 6%（C）砖混结构一等 0%（D）简易结构 0%27 下列说法正确的是( )。（A）购买年是利息率
9、的倒数（B）购买年法是地租资本化的另一种表现（C）购买年法实质是一种收益法（D）购买年实际是预计的可获收益的年限28 地价区段是根据( ) 的原则来划分的。（A）形状相似（B）用途相似（C）地价相近（D）地段相连29 某宗房地产欲出售，其评估价格为 100 万元，最后实际成交价格为 150 万元，这可能是( )。（A）评估价格公平合理，成交价格不公平合理（B）评估价格不公平合理，成交价格公平合理（C）评估价格和成交价格都公平合理（D）评估价格和成交价格都不公平合理30 估价时计算地租量须把握( )。（A）土地是在最佳用途下使用的（B）土地是由最有能耐的人使用的（C）土地是在最粗放利用下使用的（
10、D）土地是在最佳集约利用下使用的三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。31 假设开发法可用于拆迁补偿估价。 ( )（A）正确（B）错误32 同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。 ( )（A）正确（B）错误33 房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。 ( )（A）正确（B）错误34 若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。 ( )（A）正确（B）错误35 城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。 ( )（A）正确（B）错误36 房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要
11、。( )（A）正确（B）错误37 长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。 ( )（A）正确（B）错误38 不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。 ( )（A）正确（B）错误39 人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。 ( )（A）正确（B）错误40 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为 16 万元，总费用未来第一年为 8 万元，此后每年递增 2%。该类房地产的资本化率为 10%，则该宗房地产的收益价格为 60 万元。 ( )（A）正确（B
12、）错误四、填空题请在空白处填入最恰当的内容。41 房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟_的价格形成过程将房地产价格显现出来。42 房屋完损等级是根据房屋的结构、_、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。43 认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、_、面积含义。44 一名合格的房地产专业估价人员应符合下列三方面要求：(1)有扎实的估价理论知识；(2)有丰富的估价实践经验；(3)_ 。45 在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在_重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。46 资本化率=_+风险调整值。47 某商店营业面积为建筑面积的 55%，单位营业面积的年
13、租金 720 元/m 2，则该商店单位建筑面积的年租金为_元/m 2。48 将某成片荒地开发成“五通一平” 熟地的各项必要费用及正常利税为 300 元/m 2，可转让土地面积的比率为 60%，则可转让土地的成本价为_元/m 2。49 某宗土地面积 250m2，其上附有建筑面积为 200m2 的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费 300 元、残值 50 元，则该土地的减价修正额为_万元。50 某类商品房平均售价 1994 年初为 2500 元/m 2，1996 年初涨至 3025 元/m 2，则其价格的年平均上涨幅度为_%。五、计算题要求列出算式、计算步骤。
14、需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 某建筑物总建筑面积 500m2，现时重置价格每建筑平方米 1000 元，耐用年限 50年，残值率 5%，尚可使用 30 年。试估计该建筑物的现时总价和单价。52 某公寓共 3 层，每层建筑面积均为 1000m2，其房地产单价平均为 1100 元/m 2，底层的单价比第二层的单价低 150 元，第二层的单价比第三层的单价高 150 元。试按房地产价值分摊方法确定第二层的土地占有份额。53 某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益 55 万元，需支出总费用 30 万元。在附近选取了 A、B、C 、 D 四
15、宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。54 需要评估某商品住宅在 1996 年 11 月 1 目的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了 A、B、C 三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知 1995 年 8 月 1 日人民币与美元的市场汇价为 1 美元=8.5 元人民币，1996年 1
16、1 月 1 日人民币与美元的市场汇价为 1 美元=8.3 元人民币；1995 年 7 月 1 日至1996 年 11 月 1 日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在 1996 年 11 月 1 日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。1996 年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B9 【
17、正确答案】 A10 【正确答案】 D11 【正确答案】 C12 【正确答案】 C13 【正确答案】 C14 【正确答案】 B15 【正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 【正确答案】 A,C,D22 【正确答案】 B,C,D23 【正确答案】 A,C,D24 【正确答案】 A,B,D25 【正确答案】 A,D26 【正确答案】 B,D27 【正确答案】
18、B,C28 【正确答案】 B,C,D29 【正确答案】 A,B,D30 【正确答案】 A,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 A38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A四、填空题请在空白处填入最恰当的内容。41 【正确答案】 市场42 【正确答案】 装修43 【正确答案】 面积单位44 【正确答案】 有良好的职业道德45 【正确答案】 估价时点46 【正确答案】 安
19、全利率47 【正确答案】 39648 【正确答案】 50049 【正确答案】 550 【正确答案】 10五、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 【正确答案】 已知：C=1000500，R=5%，N=50，n=30 求：建筑物现时总价和单价解：(1)建筑物现时总价 (2)建筑物现时单价=310000/500=620(元/m 2)答：建筑物现时总价为 31 万元，单价为 620 元/m 2。52 【正确答案】 (1)该公寓房地产总价值 V=110010003=3300000(元)=330(万元)(2)设第二层
20、单价为 x 元/m 2，则： 解得 x=1200(元/m2)(3)第二层房地总价值为：12001000=1200000(元)=120( 万元)(4)第二层土地占有份额为：120/330100%=36.36%=36%答：第二层的土地占有份额为 36%。53 【正确答案】 此题可以用两种解法。解法一：用收益法(1)计算估价房地产年净收益：55-30=25( 万元)(2)计算资本化率：A 房地产资本化率=30/352=11.90%B 房地产资本化率=35/294=11.90%C 房地产资本化率=28/238=11.76%D 房地产资本化率=20/166=12.05%估价房地产资本化率(3)计算估价房
21、地产总价=25/11.90%=210(万元)解法二：用购买年法(1)计算估价房地产年净收益=55-30=25(万元)(2)计算购买年 A 房地产购买年=252/30=8.4(年)B 房地产购买年=294/35=8.4(年)C 房地产购买年 =238/28=8.5(年)D 房地产购买年=166/20=8.3(年)估价房地产的购买年=(8.4+8.4+8.5+8.3)/4=8.4(年)(3)计算估价房地产总价=258.4=210(万元) 答：估价房地产的总价为 210 万元。54 【正确答案】 (1)对可比实例 A 的单价修正答：某商品住宅在 1996 年 11 月 1 日的正常单价应为 4114 人民币元/m 2。
