1、1996 年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在城市( )范围内，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守城市房地产管理法。（A）规划区（B）行政区（C）规划区国有土地（D）辖区土地2 共有房地产的房地产权证由( )收执。（A）共有人共同（B）共有人分别（C）权利人推举的持证人（D）房地产主管部门指定的共有人3 土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满( )未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。（A）半年（B）一年（C）两年（D）三年4 房地产交易管理的核心是对房地产交易( )的管理。（
2、A）对象（B）行为（C）价格（D）秩序5 城市房地产管理法规定，城市基础设施用地和公益事业用地( )由县级以上人民政府批准划拨。（A）必须（B）应当（C）可以（D）不能6 在征地拆迁过程中，依据房屋的( )给予补偿。（A）建筑造价（B）重置价格（C）评估价格（D）建造成本+目标利润7 房地产抵押登记属于( )登记。（A）占有权（B）使用权（C）他项权（D）收益权8 豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为( )年。（A）40（B） 50（C） 60（D）709 房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请( )登记。（A）他项权（B）转移（C）初始（D）变更10 设立房地产中介服
3、务机构，必须向( )申请设立登记，领取营业执照，方可开业。（A）房地产管理部门（B）工商行政管理部门（C）土地管理部门（D）建设管理部门11 房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、( )和其他房地产信贷资金。（A）商品房预售款（B）住房公积金（C）自营性房地产信贷资金（D）开发企业存款12 某公司拟出租其建成的写字楼，其租金应由( )确定。（A）出租方（B）承租方（C）房地产管理局（D）租赁双方13 房屋结构差价是指各种不同结构房屋建筑( )之间的差额。（A）材料（B）成新（C）折旧（D）造价14 土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使
4、用权由国家( )收回。（A）有偿（B）补偿（C）无偿（D）根据情况确定15 建设工程符合城市规划要求的法律凭证是( )。（A）建设施工许可证（B）建设用地规划许可证（C）预售许可证（D）建设工程规划许可证16 若一开发项目征用耕地 100 亩，该村被征用前人均耕地为 2 亩。那么，需要安置的农业人口数为( ) 。（A）100 人（B） 50 人（C） 200 人（D）60 人17 房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后 15 日内，向( )。（A）人民法院起诉（B）房地产行政主管部门申请复核（C）仲裁机构申请仲
5、裁（D）交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估18 由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的( )租金。（A）商品（B）理论（C）成本（D）市场19 ( )不是 城市房地产管理法规定的合同。（A）土地使用权出让合同（B）房地产转让合同（C）房屋租赁合同（D）商品房购销合同20 采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于( )。（A）基准地价（B）政府定价（C）评估价（D）按国家规定确定的最低价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 旅游、娱乐用地的土地使
6、用权出让时，有条件的必须采取( )方式。（A）政府定价（B）双方协议（C）拍卖（D）划拨（E）招标22 按有关规定，城市房屋拆迁不予补偿的建筑物包括( )。（A）临时建筑物（B）超过批准期限的临时建筑物（C）产权有纠纷的建筑物（D）违章建筑物（E）已设定抵押权的建筑物23 物业管理收费应根据提供服务的性质、特点等不同情况。分别实行( )。（A）市场价（B）政府指导价（C）政府定价（D）经营者定价（E）优惠价24 城市规划法规定的一书两证是( )。（A）选址意见书（B）规划用地申请书（C）建设用地规划许可证（D）建设工程规划许可证（E）建设用地许可证25 ( )不得设定抵押权。（A）超过出让合同
7、约定的动工开发日期满二年未动工开发的土地（B）按规定补办出让手续并交纳了土地使用权出让金的原划拨土地（C）权属有争议的房地产（D）已签订租赁合同的房地产（E）预售的商品房26 物业管理与传统的房屋管理有着本质的区别，主要体现在( )。（A）管理体制不同（B）物业的产权类型不同（C）管理的内容不同（D）物业的用途不同（E）管理的运行机制不同27 在房地产抵押权设定期间，抵押人拥有抵押物的( )。（A）抵押权（B）处置权（C）使用权（D）收益权（E）所有权28 以( ) 方式取得房地产产权的人，是契税的纳税人。（A）买卖（B）交换（C）继承（D）赠与（E）典当29 城市房地产管理法所称的房地产交易
8、包括( )。（A）房地产转让（B）房屋租赁（C）房地产抵押（D）土地使用权出让（E）房地产继承30 房地产一级开发企业由( )审批。（A）当地人民政府（B）省、自治区建设行政主管部门初审，报建设部（C）由当地建设主管部门初审，报省建设主管部门（D）直辖市建设行政主管部门初审，报建设部（E）国务院31 按会计制度规定，所有者权益类设置( )等科目。（A）实收资本（B）资本公积（C）盈余公积（D）法人资本（E）未分配利润32 ( )制度等是 城市房地产管理法中规定的基本制度。（A）房屋拆迁许可（B）建设用地规划许可（C）国有土地有偿、有限期使用（D）建设工程监理（E）房地产价格评估人员资格认证33
9、 房屋拆迁公告要明确( )。（A）拆迁人（B）被拆迁人（C）拆迁范围（D）拆迁期限（E）建设项目34 城市房地产管理法规定，( )要进行登记备案。（A）房屋租赁（B）房地产评估（C）设立房地产开发企业（D）商品房预售（E）房地产转让35 房地产中介服务机构年检制度主要是检查( )等方面的情况。（A）遵守有关法律、法规、政策（B）遵守职业道德、规范（C）是否按照核准的业务范围进行经营（D）是否执行规定的收费标准（E）执业人员培训情况36 发生( ) 时应当办理房地产权属登记。（A）房地产买卖（B）房屋租赁（C）房地产抵押（D）房地产赠与（E）土地使用权转让37 房地产的有偿转让形式有( )。（A
10、）买卖（B）赠与（C）继承（D）抵押（E）交换38 房屋租赁合同的主要内容应包括( )。（A）租赁用途（B）租赁价格（C）租赁期限（D）结构类型（E）房屋建造年代39 土地管理法规定的土地补偿费包括( )等。（A）耕地补偿费（B）附着物、青苗补偿费（C）劳动力安置补助费（D）新菜地开发建设基金（E）临时用地补偿费40 房地产价格评估，以( )为基础，参照当地的市场价格进行评估。（A）基准地价（B）标定地价（C）宗地地价（D）各类房屋的重置价格（E）成本价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。41 建设工程监理就是由监理单位对建筑安全实施监
11、督和管理。 ( )（A）正确（B）错误42 以划拨方式取得土地使用权的单位，若将其房地产转让或出租，应将转让收入和租金收益中所含的土地收益上缴国家。 ( )（A）正确（B）错误43 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于旧区改建。 ( )（A）正确（B）错误44 经房地产估价师执业资格考试合格者，就可以以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 ( )（A）正确（B）错误45 房地产咨询只按咨询时间收费。 ( )（A）正确（B）错误46 申请办理商品房预售的条件之一是，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 ( )（A）正确（
12、B）错误47 城市房地产管理法规定，房地产开发实行“统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设”。 ( )（A）正确（B）错误48 我国对建设工程开工实行施工许可制度。 ( )（A）正确（B）错误49 国家机关用地可以由县级以上人民政府依法批准划拨，无偿、无限期使用。 ( )（A）正确（B）错误50 房屋租赁双方应当签订书面租赁合同，并必须向房地产管理部门登记备案。 ( )（A）正确（B）错误51 房地产总登记后进行房屋买卖，必须办理变更登记。 ( )（A）正确（B）错误52 租用房屋从事生产、经营活动的，其修缮责任由承租人负责。 ( )（A）正确（B）错误53 保护房地产权利人的合法权益是产权产
13、籍管理的根本目的和要求。 ( )（A）正确（B）错误54 土地使用权转让、抵押时，其地下埋藏物、矿产资源等随之转让、抵押。 ( )（A）正确（B）错误55 商品房预售方案是办理商品房预售审批的必备材料之一。 ( )（A）正确（B）错误56 土地使用者未按照出让合同约定支付土地使用出让金，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 ( )（A）正确（B）错误57 房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。 ( )（A）正确（B）错误58 承租人在租赁期限内，征得出租人书面同意，可以将承租的房屋转租给他人并从中获取收益。 ( )（A）正确（B）错误59 土地使用权不论其取得方式
14、如何，均可单独设立抵押权。 ( )（A）正确（B）错误60 城市规划区内的集体所有土地可以有偿出让。 ( )（A）正确（B）错误四、填空题请在空白处填入最恰当的内容。61 房屋与其占用的土地实行_的原则。所以，房地产产权实际包含着房屋的_和该房屋所占用的土地的使用权。62 在特殊情况下，政府根据_的需要，可以提前收回出让的土地使用权，但要根据土地使用者使用土地的实际_和开发土地的实际情况给予相应的补偿。63 房地产产籍主要由图、_、卡、_组成。64 城市房地产管理法中规定的合同种类，主要有_合同、房屋租赁合同、_合同、_合同和土地使用权出让合同。65 房地产中介服务是指_、_、_等活动的总称。
15、66 房地产买卖契税，由_方缴纳。67 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的_、_随之转移。68 土地使用权出让金应当全部上缴财政，用于_和_。69 房屋租赁的合法有效凭证是_。70 城镇土地使用制度改革后，我国实行国有土地_、_使用制度。五、简答题请简要回答下列问题。71 城市房地产管理法规定哪些房地产不得转让?72 按照城市房地产中介服务管理规定，房地产中介服务人员在房地产中介服务活动中不得有哪些行为?六、问答题答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。73 城市房地产管理法对以划拨方式取得的土地使用权的房地产转让、抵押和房屋租赁有哪些规定?1996 年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真
16、题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 C3 【正确答案】 C4 【正确答案】 C5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 D9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C15 【正确答案】 D16 【正确答案】 B17 【正确答案】 B18 【正确答案】 C19 【正确答案】 D20 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分
17、；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 【正确答案】 C,E22 【正确答案】 B,D23 【正确答案】 B,C,D24 【正确答案】 A,C,D25 【正确答案】 A,C26 【正确答案】 A,B,C,E27 【正确答案】 C,D,E28 【正确答案】 A,B,D,E29 【正确答案】 A,B,C30 【正确答案】 B,D31 【正确答案】 A,B,C,E32 【正确答案】 C,E33 【正确答案】 A,C,D,E34 【正确答案】 A,C,D35 【正确答案】 A,B,C,D36 【正确答案】 A,C,D,E37 【正确答案】 A,E38 【正确答案】 A,B,C39 【正确答案
18、】 A,B,D,E40 【正确答案】 A,B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。41 【正确答案】 B42 【正确答案】 A43 【正确答案】 A44 【正确答案】 B45 【正确答案】 B46 【正确答案】 A47 【正确答案】 B48 【正确答案】 A49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B55 【正确答案】 A56 【正确答案】 A57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B四、填空题请在空白处
19、填入最恰当的内容。61 【正确答案】 权利主体一致、所有权62 【正确答案】 社会公共利益、年限63 【正确答案】 档、册64 【正确答案】 房地产转让、房地产抵押、商品房预售65 【正确答案】 房地产咨询、房地产经纪、房地产价格评估66 【正确答案】 买67 【正确答案】 权利、义务68 【正确答案】 城市基础设施建设、土地开发69 【正确答案】 房屋租赁证70 【正确答案】 有偿、有限期五、简答题请简要回答下列问题。71 【正确答案】 以出让方式取得的土地使用权，不符合如下规定条件的，不得转让：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发
20、，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。(2)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。(6)未经依法登记领取权属证书的。(7)法律、行政法规禁止转让的其他情形。72 【正确答案】 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介业
21、务；(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；(4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；(5)法律、法规禁止的其他行为。六、问答题答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。73 【正确答案】 (1)以划拨方式取得的土地使用权的房地产在法律、法规规定的一定条件下，可以进行转让、抵押和房屋租赁；(2)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；(3)有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照规定缴纳土地使用权出让金；(4)准予转让，并决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理；(5)划拨土地上未建成房屋的，其土地使用权不得抵押；(6)房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家；(7)在抵押划拨土地上的房产时，其抵押金额不能包括应该上缴国家的土地出让金或土地收益部分；(8)因处分划拨土地上的抵押物而造成土地使用权转移的，应当办理土地使用权出让手续，并向国家缴纳土地使用权出让金。
